Το νεοκλασικό της Πλάκας που δε μπορεί να πουληθεί λόγω… Κατοχής: Πώς ένα συμβόλαιο του 1943 αμφισβητεί την κυριότητα του σημερινού πωλητή

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρούν ότι όταν ένα σπίτι έχει αλλάξει χέρια πολλές φορές, όταν έχουν περάσει δεκαετίες και έχουν πληρωθεί φόροι, κληρονομιές και συμβολαιογραφικά έξοδα, κανείς δεν μπορεί πλέον να αμφισβητήσει την κυριότητά του.

Όμως η πραγματικότητα του ελληνικού δικαίου ακινήτων είναι πολύ πιο σύνθετη και πολύ πιο αβέβαιη. Γι’ αυτό είναι δυνατόν, αν και ομολογουμένως σπάνια, ένα ελάττωμα στον τίτλο κτήσης δεκαετίες πριν να έχει εξαιρετικά δυσάρεστες επιπτώσεις στον σημερινό κύριο του ακινήτου.

Αν και ακούγεται σενάριο κάποιου ιδιότυπου νομικού θρίλερ, η υπόθεση που εκτυλίχθηκε με το νεοκλασικό στην Πλάκα είναι ένα κλασικό παράδειγμα του πώς όλα μπορούν να πάνε λάθος και περιουσία αξίας εκατομμυρίων πλέον να αμφισβητείται ότι ανήκει στον ιδιοκτήτη, με επίδοξους διεκδικητές από το πουθενά.

Ένα πρόβλημα το οποίο παρέμενε θαμμένο για περισσότερα από ογδόντα χρόνια και αποκαλύφθηκε μόλις ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή αποφάσισε να πραγματοποιήσει εξονυχιστικό έλεγχο τίτλων, ψάχνει να βρει αυτή τη στιγμή λύση στα δικαστήρια, με τον πωλητή να μη μπορεί να χωνέψει πώς αντί να πουλήσει το ακίνητό του για εκατομμύρια κινδυνεύει να… το χάσει δια παντός.

Η ανακάλυψη που πάγωσε την αγοραπωλησία

Το ασύλληπτο ντόμινο εξελίξεων ξεκίνησε όταν Έλληνας εκ Λονδίνου αποφάσισε να πουλήσει έναντι παχυλού τιμήματος, όπως άλλωστε ήταν αναμενόμενο, ένα νεοκλασικό στην Πλάκα που είχε κληρονομήσει από τον πατέρα του. Ο οποίος επίσης το είχε κληρονομήσει από τον δικό του πατέρα που στη δεκαετία του ’50 είχε μεταναστεύσει στις ΗΠΑ και δεν επέστρεψε ποτέ.

Για την ακρίβεια, είχε έρθει μόνο μία φορά στην Ελλάδα το ’61 όταν τον ενημέρωσαν πως πέθανε ο αδερφός του πατέρα του άκληρος, οπότε έπρεπε να συνεννοηθεί με τα αδέρφια του και τα ξαδέρφια του για το πώς θα μοιραστεί η μεγάλη περιουσία του θείου, ο οποίος στην Κατοχή με κάποιον… μαγικό τρόπο είχε αποκτήσει δεκάδες ακίνητα, απλώς κομίζοντας στην Αθήνα από την Τρίπολη αλεύρι και λάδι.

Το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν ένα εγκαταλελειμμένο νεοκλασικό στην Πλάκα, πολύ κοντά στο Παλαιό Πανεπιστήμιο, το κτίριο όπου στεγάστηκε το πρώτο πανεπιστήμιο του νεοσύστατου ελληνικού κράτους. Κατάφερε να γλιτώσει από την αντιπαροχή, γιατί πολύ απλά κανείς δεν ήταν στην Αθήνα, για να ασχοληθεί με την αξιοποίησή του και φυσικά, παρόλο που είναι ακόμη και σήμερα σε ημιγκρεμισμένη κατάσταση, και μόνο η αξία της γης στο σημείο είναι δυσθεώρητη.

Όταν, όμως, ο πωλητής συμφώνησε με τον αγοραστή το υψηλό τίμημα, ο δικηγόρος του τελευταίου ανακάλυψε ότι το ακίνητο είχε αγοραστεί από τον μαυραγορίτη μακρινό συγγενή του πωλητή το 1943. Και αυτό αρκούσε από μόνο του για να ανατρέψει τη συναλλαγή λίγο πριν την υπογραφή.

Τα κατοχικά συμβόλαια που ακόμη δημιουργούν προβλήματα στις αγοραπωλησίες

Η μεταπολεμική Ελλάδα βρέθηκε αντιμέτωπη με χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων που είχαν πραγματοποιηθεί υπό ακραίες οικονομικές συνθήκες. Κατά τη διάρκεια της Κατοχής, η πείνα, η κατάρρευση της δραχμής και η δράση της μαύρης αγοράς οδήγησαν πολλούς ιδιοκτήτες στην αναγκαστική εκποίηση περιουσιακών στοιχείων σε εξευτελιστικές τιμές.

Αυτό ακριβώς έγινε και με το εν λόγω ακίνητο, το οποίο πουλήθηκε το 1943 από μια κοπέλα 25 ετών για δισεκατομμύρια δραχμές, οι οποίες όμως τότε είχαν μηδαμινή αξία, καθώς ούτε ένα μπουκάλι γάλα δεν μπορούσε να αγοραστεί με αυτές. Μάλιστα, είναι απολύτως πιθανό η αναγραφόμενη τιμή στο συμβόλαιο να ήταν εικονική και το σπίτι να πουλήθηκε για 2 αυγά ή ένα τενεκέ λάδι.

Επειδή παρόμοια περιστατικά ήταν χιλιάδες στην Αθήνα, η νομοθεσία της εποχής μετά τον εμφύλιο πόλεμο επιχείρησε να αντιμετωπίσει τις μεταβιβάσεις που θεωρούνταν καταχρηστικές, προβλέποντας την ανάγκη επανάληψης των σχετικών συμβολαίων.

Γι’ αυτό τον λόγο, σε κάθε έλεγχο τίτλων, αν δει ο δικηγόρος κάποια μεταβίβαση ακινήτου μεταξύ 1941-1944, πρέπει να ελέγχει αν το συμβόλαιο επαναλήφθηκε μετά το 1948. Διαφορετικά, το αρχικό συμβόλαιο είναι άκυρο, κάτι που σημαίνει ότι ο πωλητής ποτέ δεν έχασε την κυριότητα του ακινήτου και ο αγοραστής (αρχικά ο μαυραγορίτης αλλά και οι επόμενοι αγοραστές στους οποίους μεταβιβάστηκε από αυτόν) δεν την απέκτησε ποτέ.

Στην περίπτωση του νεοκλασικού της Πλάκας, ο δικηγόρος του σημερινού επίδοξου αγοραστή διαπίστωσε ότι για το εν λόγω συμβόλαιο δεν έγινε ποτέ επανάληψη. Συνεπώς, δεν απέκτησε κυριότητα ούτε ο ανιψιός που το κληρονόμησε από τον μαυραγορίτη θείο ούτε ο γιος του που προσπαθεί τώρα να το πουλήσει.

Πρόκειται για ένα σενάριο που μπορεί να ακούγεται ακραίο, όμως δεν είναι και τόσο. Και δεν είναι, γιατί στις περισσότερες περιπτώσεις ένα τέτοιο ελάττωμα στον τίτλο θεραπεύεται μέσω χρησικτησίας. Για το ακίνητο στην Πλάκα, όμως, η χρησικτησία δεν μπορούσε να θεμελιωθεί.

Η χρησικτησία που θα μπορούσε να σώσει το ακίνητο αλλά δεν ήταν αρκετή

Ο Αστικός Κώδικας επιτρέπει την απόκτηση κυριότητας ακινήτου όταν κάποιος ασκεί νομή επ’ αυτού επί είκοσι χρόνια με διάνοια κυρίου, ακόμη και αν ο τίτλος του παρουσιάζει ελαττώματα. Με λίγα λόγια, ακόμη και αν το συμβόλαιο είναι άκυρο, αρκεί οι μετέπειτα ιδιοκτήτες -συνολικά όλοι μέσα στον χρόνο και όχι ο καθένας ξεχωριστά- να εξουσιάζουν φυσικά το ακίνητο για 20 συναπτά έτη χωρίς διακοπή, θεωρώντας ότι τους ανήκει.

Ο μαυραγορίτης χρησιμοποίησε το ακίνητο από το 1943 μέχρι τον θάνατό του το 1960, οπότε δεν συμπληρώθηκαν 20 έτη, και μετά ξεκίνησε η αλυσίδα μεταβιβάσεων λόγω κληρονομιάς πρώτα στον ανιψιό και μετά στον γιο του, χωρίς όμως ποτέ κανείς να μείνει στο ακίνητο.

Τις επόμενες δεκαετίες το νεοκλασικό παρέμεινε αχρησιμοποίητο, ρημάζοντας χρόνο με τον χρόνο. Κατά περιόδους έβρισκαν καταφύγιο σε αυτό άστεγοι, ενώ δεν έλειψαν και περιπτώσεις παράνομης κατοχής του από αντιεξουσιαστικές ομάδες, οι οποίες απομακρύνθηκαν τελικά την περίοδο της πανδημίας, όταν ο Δήμος προχώρησε σε διαδικασίες σφράγισης λόγω επικινδυνότητας.

Συνεπώς, μέσα σε αυτή την πάροδο του χρόνου περισσότερων από 80 ετών, δεν υπήρξε κανένα αδιάλειπτο διάστημα 20ετίας που οι ιδιοκτήτες του να έχουν την αδιαφιλονίκητη νομή του. Κι ας πλήρωναν δημοτικά τέλη και ΕΝΦΙΑ. Αυτό από μόνο του δεν αρκεί, καθώς ο νόμος απαιτεί τη φυσική εξουσίαση του ακινήτου.

Η αναζήτηση των κληρονόμων μιας γυναίκας που πέθανε πριν από δεκαετίες και η εκκρεμής δίκη

Για να λυθεί αυτό το περίπλοκο παζλ, ο σημερινός πωλητής άσκησε αναγνωριστική αγωγή, ώστε το Δικαστήριο να αναγνωρίσει την κυριότητά του επί του ακινήτου λόγω έκτακτης χρησικτησίας.

Οι δικηγόροι του, όμως, γνωρίζοντας πόσο αμφίβολη θα ήταν η έκβαση της δίκης, έβαλαν μέχρι και… ντεντέκτιβ, για να βρουν τους κληρονόμους της κοπέλας που πούλησε το σπίτι το 1943. Η οποία κοπέλα πέθανε λίγους μήνες μετά την αγοραπωλησία από φυσική εξασθένιση, όπως έγραφε το πιστοποιητικό θανάτου της με έναν πιο εύσχημο τρόπο τον θάνατο από πείνα.

Κάπως έτσι, μια ηλικιωμένη κυρία 70 ετών πληροφορήθηκε με τεράστια έκπληξή της ότι θα μπορούσε να διεκδικήσει ένα ακίνητο εκατομμυρίων που κανονικά θα έπρεπε να έχει κληρονομήσει από την αδερφή της μάνας της που πέθανε στην Κατοχή.

Αυτή τη στιγμή οι δύο πλευρές είναι τυπικά σε αντιδικία, με τη συγγενή της κοπέλας να διεκδικεί το ακίνητο από τον συγγενή του μαυραγορίτη. Είναι αρκετά πιθανό να επέλθει κάποιος συμβιβασμός, με το αζημίωτο φυσικά, όμως το πρωτοφανές δεν είναι αυτό.

Είναι το πώς μια αγοραπωλησία υψηλής αξίας είναι παγωμένη εδώ και τρία χρόνια, έρμαιο αφενός της αργόσυρτης ελληνικής δικαιοσύνης, αλλά και της βαριάς ιστορίας που σχεδόν έναν αιώνα μετά αφήνει ακόμη το αποτύπωμά της.

Διαβάστε επίσης:

Οι Έλληνες εφοπλιστές ποντάρουν δισεκατομμύρια στα VLCC – Αγώνας δρόμου για θέσεις στα ναυπηγεία

Γιώργος Περιστέρης: Η νέα εποχή της ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ και η διεθνής αναγνώριση

ΔΕΗ: Αμετάβλητες οι τιμές στα τιμολόγια ρεύματος και τον Ιούνιο