Airbnb το καλοκαίρι: Οι παγίδες για τους ιδιοκτήτες πίσω από το εύκολο εισόδημα – Νομικός οδηγός

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο θέτει αυστηρές προϋποθέσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όμως υπάρχουν σημεία που απαιτούν επιπλέον προσοχή από όσους διαθέτουν το ακίνητο τους σε επισκέπτες.

Η βραχυχρόνια μίσθωση ενός εξοχικού μπορεί να αποφέρει ένα διόλου ευκαταφρόνητο εισόδημα μέσα σε λίγες εβδομάδες, όμως από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης ανοίγει την πόρτα του ακινήτου του σε επισκέπτες, ανοίγει ταυτόχρονα και έναν κύκλο νομικών υποχρεώσεων, ο οποίος πλέον είναι πολύ ευρύτερος από μια απλή δήλωση στην εφορία.

Μάλιστα, τώρα που πλέον οι προϋποθέσεις έχουν γίνει ιδιαίτερα αυστηρές και η βραχυχρόνια μίσθωση δεν αντιμετωπίζεται πλέον από τον νομοθέτη ως μια σχεδόν άτυπη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, υπάρχουν σοβαρές παγίδες που μπορεί να φέρουν τον ιδιοκτήτη αντιμέτωπο όχι μόνο με υψηλά πρόστιμα, αλλά και δυσθεώρητες αξιώσεις αποζημίωσης.

Οπότε, το πρόβλημα δεν είναι μόνο τυχόν φοροδιαφυγή, αλλά μη συμβεί η σπάνια μεν, υπαρκτή δε περίπτωση που κάτι πάει στραβά και ο ιδιοκτήτης δεν έχει φροντίσει να καλυφθεί νομικά.

Από το ΑΜΑ μέχρι την εφορία: Τι πρέπει να έχει κάνει νόμιμα ο ιδιοκτήτης

Το βασικό νομοθετικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης βρίσκεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως έχει επανειλημμένα τροποποιηθεί. Ο ιδιοκτήτης που διαθέτει ακίνητο σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει καταρχάς να το εγγράψει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, τον γνωστό ΑΜΑ, ο οποίος πρέπει να εμφανίζεται στην καταχώριση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες και στα μέσα προβολής του.

Για κάθε διαμονή υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής. Κατά τον γενικό κανόνα, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Μάλιστα, δήλωση απαιτείται και όταν μια κράτηση ακυρωθεί, εφόσον βάσει της πολιτικής ακύρωσης καταβληθεί ποσό μισθώματος.

Η φορολογική μεταχείριση, όμως, δεν είναι ίδια για όλους. Για φυσικό πρόσωπο που διαθέτει έως δύο ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, εφόσον παρέχεται μόνο διαμονή και κλινοσκεπάσματα και κάθε μίσθωση έχει διάρκεια έως 59 ημέρες, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, οπότε δεν απαιτείται για τον λόγο αυτό έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Η εικόνα αλλάζει από τα τρία ακίνητα και πάνω. Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ, το φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις υποχρεώσεις ΦΠΑ, τέλους παρεπιδημούντων, Ε3 και Ελληνικών Λογιστικών Προτύπων, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών υποχρεώσεων στο myDATA.

Προσοχή χρειάζεται, πάντως, και με τις νέες υποχρεωτικές προδιαγραφές του άρθρου 3 του ν. 5170/2025 που ισχύουν την 1η Οκτωβρίου 2025. Σύμφωνα με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, το ακίνητο πρέπει να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, να διαθέτει φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, καθώς και ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα. Παράλληλα, απαιτούνται υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ και σήμανση διαφυγής. Προβλέπονται επίσης πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Ο επισκέπτης τραυματίστηκε στο εξοχικό: Πότε πληρώνει ο ιδιοκτήτης

Το πολύ μεγαλύτερο οικονομικό ρίσκο, ωστόσο, αρχίζει όταν το πρόβλημα δεν είναι ένας διοικητικός έλεγχος, αλλά ένας άνθρωπος που τραυματίστηκε μέσα στο ακίνητο.

Ας υποθέσουμε ότι ένας επισκέπτης γλιστράει σε μια επικίνδυνη σκάλα, ένα κάγκελο υποχωρεί επειδή δεν είχε συντηρηθεί σωστά ή μια προβληματική ηλεκτρική εγκατάσταση προκαλεί ατύχημα.

Το γεγονός ότι ο τραυματισμός συνέβη μέσα στο ακίνητο δεν σημαίνει από μόνο του ότι ο ιδιοκτήτης είναι αυτομάτως υπεύθυνος για οτιδήποτε συμβεί στον επισκέπτη. Για να θεμελιωθεί αστική ευθύνη εξετάζονται τα πραγματικά περιστατικά, η ύπαρξη παράνομης και υπαίτιας συμπεριφοράς ή παράλειψης, η ζημία και ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ τους, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις περί αδικοπρακτικής ευθύνης του Αστικού Κώδικα.

Με λίγα λόγια, άλλο πράγμα είναι ένας επισκέπτης να τραυματιστεί αποκλειστικά από δική του απροσεξία και άλλο να πέσει επειδή ένα μέρος του ακινήτου ήταν επικίνδυνο και ο ιδιοκτήτης δεν είχε φροντίσει για την αποκατάστασή του.

Είναι σημαντικό εδώ να τονίσουμε ότι οι οικονομικές συνέπειες ενός σοβαρού τραυματισμού μπορούν να ξεπεράσουν κατά πολύ το κέρδος από μια καλοκαιρινή σεζόν. Ανάλογα με την περίπτωση, στην αποζημίωση μπορεί να περιλαμβάνονται περιουσιακές ζημίες που συνδέονται αιτιωδώς με τον τραυματισμό, ενώ στο πλαίσιο αδικοπρακτικής ευθύνης μπορεί να επιδικαστεί και χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης κατά το άρθρο 932 ΑΚ.

Γι’ αυτό, η υποχρέωση συμμόρφωσης με τον νέο νόμο από 1^η Οκτωβρίου 2025 περί ασφάλισης της αστικής ευθύνης θα είναι μεν τις περισσότερες φορές ένα διοικητικό βάρος που πρέπει να επωμιστεί ο ιδιοκτήτης, μπορεί όμως να αποδειχθεί σωτήρια.

Πώς αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης για ζημίες του μισθωτή

Υπάρχει, φυσικά, και η αντίστροφη περίπτωση. Ο ιδιοκτήτης παραδίδει ένα πλήρως εξοπλισμένο εξοχικό και λίγες ημέρες αργότερα το παραλαμβάνει με κατεστραμμένα έπιπλα, σπασμένες ηλεκτρικές συσκευές, ζημιές στην πισίνα ή αντικείμενα που έχουν εξαφανιστεί.

Σε ακραίες περιπτώσεις η ζημία μπορεί να είναι πολύ σοβαρότερη. Ένα κερί, ένα τσιγάρο ή μια απρόσεκτη χρήση της κουζίνας μπορεί να προκαλέσει πυρκαγιά και να μετατρέψει μια κράτηση μερικών εκατοντάδων ή χιλιάδων ευρώ σε ζημία δεκάδων χιλιάδων.

Δυστυχώς, ένα πράγμα είναι σίγουρο. Η αποζημίωση με βάση τις προβλέψεις των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν είναι τόσο απλή ούτε τόσο άμεση όσο νομίζουν οι περισσότεροι.

Η πρώτη πρακτική δυσκολία είναι αποδεικτική. Δεν αρκεί να ισχυριστεί ο ιδιοκτήτης ότι το σπίτι πριν ήταν άθικτο. Φωτογραφίες και βίντεο πριν και μετά τη διαμονή, τιμολόγια ή αποδείξεις αγοράς, προσφορές επισκευής και κάθε άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τόσο την ύπαρξη όσο και την έκταση της ζημίας έχουν σημασία, οπότε είναι σοφή κίνηση η αποτύπωση της κατάστασης του ακινήτου πριν από κάθε μίσθωση.

Στην περίπτωση της Airbnb υπάρχει το πρόγραμμα Host damage protection. Σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους της πλατφόρμας, προβλέπεται προστασία για επιλέξιμες ζημιές που προκαλούνται από επισκέπτες στο σπίτι και στα αντικείμενα του οικοδεσπότη, έως 3 εκατ. δολάρια, υπό τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις, εξαιρέσεις και διαδικασίες του προγράμματος. Η Airbnb αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι μπορεί να καλύπτονται συγκεκριμένες ζημιές σε κατοικία και περιεχόμενο, ορισμένα πρόσθετα έξοδα καθαρισμού και, υπό προϋποθέσεις, απώλεια εισοδήματος από κρατήσεις που πρέπει να ακυρωθούν λόγω καλυπτόμενης ζημίας.

Εδώ όμως υπάρχει μια λεπτομέρεια που κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει. Η προστασία αυτή δεν είναι ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Οι ίδιοι οι ισχύοντες όροι του Host Damage Protection διευκρινίζουν ότι πρόκειται για εγγύηση υπό όρους και όχι για ασφαλιστική σύμβαση, ούτε υποκαθιστά την ασφάλιση που μπορεί να χρειάζεται ο ιδιοκτήτης.

Επιπλέον, η διαδικασία απαιτεί ταχύτητα. Η πλατφόρμα προβλέπει ότι το αίτημα αποζημίωσης για ζημιές υποβάλλεται στο Resolution Center εντός 14 ημερών από την αναχώρηση του υπεύθυνου επισκέπτη, μαζί με την αναγκαία τεκμηρίωση.

Η ασφάλεια του σπιτιού καλύπτει τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Εδώ βρίσκεται η μεγαλύτερη παγίδα.

Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει ασφαλισμένο επί χρόνια το εξοχικό του έναντι πυρκαγιάς, πλημμύρας, σεισμού ή άλλων κινδύνων και να θεωρεί αυτονόητο ότι η κάλυψη συνεχίζει να λειτουργεί με τον ίδιο τρόπο όταν αρχίζει να φιλοξενεί έναντι αμοιβής δεκάδες διαφορετικούς ανθρώπους κάθε καλοκαίρι.

Ωστόσο, αυτό δεν πρέπει να θεωρείται καθόλου δεδομένο. Η βραχυχρόνια μίσθωση μεταβάλλει ουσιωδώς τον τρόπο χρήσης του ακινήτου και ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει τους συγκεκριμένους όρους, τις καλύψεις και τις εξαιρέσεις του ασφαλιστηρίου του. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι απλώς αν ισχύει η ασφάλεια κατοικίας, αλλά αν το συγκεκριμένο ασφαλιστήριο καλύπτει το ακίνητο με τη χρήση που πράγματι του γίνεται.

Άλλωστε, ο ν. 5170/2025 επιβάλλει μόνο ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα, αλλά δεν θέτει ως νόμιμη προϋπόθεση την ασφάλιση για την προστασία της ίδιας της περιουσίας του ιδιοκτήτη. Συνεπώς, πρόκειται για προαιρετική ασφάλιση που χρειάζεται έλεγχο ως προς το τι καλύπτει το ασφαλιστήριο συμβόλαιο, όταν το ακίνητο διατίθεται για προσπορισμό εισοδήματος.

Ζημίες σε γειτονικό ακίνητο: Ποιος πληρώνει;

Τα πράγματα γίνονται ακόμη πιο σύνθετα όταν η ζημία ξεφεύγει από τους τέσσερις τοίχους του Airbnb.

Ας πάρουμε, για παράδειγμα, ότι ένας επισκέπτης αφήνει μια βρύση ανοιχτή και τα νερά καταστρέφουν το κάτω διαμέρισμα ή προκαλεί πυρκαγιά που επεκτείνεται σε γειτονική ιδιοκτησία.

Ποιος θα πληρώσει τις ζημίες σε αυτή την περίπτωση; Ο ιδιοκτήτης ή ο μισθωτής;

Κατά τις γενικές αρχές της αστικής ευθύνης, πρέπει να εξεταστεί ποιος προκάλεσε τη ζημία, με ποια συμπεριφορά, αν υπήρχε πταίσμα και αν η πράξη ή παράλειψη συνδέεται αιτιωδώς με το αποτέλεσμα. Αν η ζημία οφείλεται αποκλειστικά σε υπαίτια συμπεριφορά του επισκέπτη, το γεγονός ότι εκείνος διέμενε σε ξένο ακίνητο δεν μεταφέρει αυτομάτως κάθε ευθύνη στον κύριο του ακινήτου.

Η εικόνα, βέβαια, μπορεί να είναι διαφορετική όταν στη ζημία συνέβαλε κατάσταση για την οποία ευθύνεται ο ιδιοκτήτης. Αν, για παράδειγμα, το πρόβλημα συνδέεται με πλημμελή συντήρηση ή ελαττωματική εγκατάσταση του ακινήτου, η διερεύνηση της ευθύνης γίνεται πολύ πιο σύνθετη.

Συνεπώς, η νέα αλλαγή φιλοσοφίας του νομοθετικού πλαισίου και η υποχρεωτική ασφάλιση σε τέτοιες κρίσιμες περιπτώσεις είναι ένα ιδιαίτερα προστατευτικό πλέγμα του νόμου κυρίως για τον ιδιοκτήτη. Αρκεί, φυσικά, να έχει προνοήσει να συμμορφωθεί, ώστε να μην βρεθεί αντιμέτωπος όχι μόνο με πρόστιμα αλλά και αξιώσεις πιθανώς εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.