Πλειστηριασμοί ακινήτων: 5 πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις που αλλάζουν τα δεδομένα

Με την επίσπευση ολοένα περισσότερων πλειστηριασμών ακινήτων να βρίσκεται στο επίκεντρο το τελευταίο διάστημα, πλούσια είναι και η νομολογία των δικαστηρίων που επιχειρεί να θέσει ένα πλαίσιο ορθής λειτουργίας και εξισορρόπησης των συμφερόντων δανειστών και οφειλετών, ερμηνεύοντας τον νόμο αλλά και αόριστες έννοιες, όπως η καλή πίστη και η καταχρηστικότητα.

Ορισμένες δικαστικές αποφάσεις έχουν εξέχουσα βαρύτητα, καθώς θεσπίζουν ένα σαφές όριο σε κρίσιμα ζητήματα που απασχολούν και τα δύο μέρη στην αναγκαστική εκτέλεση, αποτελώντας οδηγό για τα επόμενα βήματα.

Στοπ στους άγονους πλειστηριασμούς

Είναι συχνό φαινόμενο ο πλειστηριασμός ακινήτου να αποβαίνει άγονος, είτε λόγω υψηλής πρώτης τιμής είτε λόγω έλλειψης ενδιαφέροντος από τους πιθανούς αγοραστές. Σε αυτές τις περιπτώσεις, μπορεί φυσικά ο πλειστηριασμός να επαναληφθεί, αλλά για πόσες φορές; Για πόσο διάστημα θα παραμένει το ακίνητο κατασχεμένο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τον ιδιοκτήτη του;

Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας επιβάλλει μετά τον τέταρτο άγονο πλειστηριασμό να ζητείται η άδεια του δικαστηρίου, ώστε να γίνει επόμενος. Πρόκειται για μια προϋπόθεση που αποδεικνύεται ότι δεν είναι καθόλου τυπική.

Αν και προφανώς έχουν υπάρξει ουκ ολίγες αποφάσεις που έχουν εγκρίνει τη διενέργεια πέμπτου ή έκτου πλειστηριασμού, έρχεται μια απόφαση που τονίζει ότι πρέπει να μπει φρένο σε αυτή την πρακτική.

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Καστοριάς, με την απόφαση 35/2025, τόνισε ότι δεν μπορεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης να παραμένει σε εκκρεμότητα στο διηνεκές, καθώς αυτό επιβαρύνει σε υπέρμετρο βαθμό, τόσο οικονομικά όσο και ηθικά, τον οφειλέτη.

Η διαπραγμάτευση μεταξύ τράπεζας και οφειλέτη σταματά την αναγκαστική εκτέλεση

Ολοένα και περισσότεροι οφειλέτες καταγγέλλουν ότι η εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων προχώρησε σε κατάσχεση ή ακόμα και πλειστηριασμό του ακινήτου τους, ενόσω βρίσκονταν σε εξέλιξη οι διαπραγματεύσεις με την τράπεζα.

Η πρακτική αυτή κρίθηκε από το Πολυμελές Πρωτοδικείο Πειραιά (1238/2025) ότι παραβιάζει την αρχή της καλής πίστης και των χρηστών ηθών, άρα είναι καταχρηστική. Οπότε έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη κατά της διαταγής πληρωμής, δημιουργώντας νομολογιακό προηγούμενο, ώστε οι δανειστές να μην μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση όσο διαρκούν οι διαπραγματεύσεις ή πόσο μάλλον όταν έχει ήδη επιτευχθεί εξωδικαστικός συμβιβασμός.

Η αξία του ακινήτου πρέπει να είναι ανάλογη της οφειλής

Ένα ισχυρό δόγμα ετών ανατρέπουν συνεχώς νέες δικαστικές αποφάσεις, κυρίως λόγω της καταχρηστικής συμπεριφοράς των δανειστών να εκπλειστηριάζουν ακίνητα πολύ μεγάλης αξίας για μικρές οφειλές.

Αν και το νομικό πλαίσιο δίνει στον δανειστή την ελευθερία να επιλέξει ποιο περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη θα κατασχέσει, όπως αποδεικνύεται, η ελευθερία αυτή δεν είναι απόλυτη. Διότι τίθεται θέμα καταχρηστικότητας όταν, για παράδειγμα βγαίνει σε πλειστηριασμό ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ για οφειλή αξίας 20.000 ευρώ. Και αυτή η καταχρηστική συμπεριφορά γίνεται ακόμα εμφανέστερη, όταν υπάρχει άλλο ακίνητο, χαμηλότερης αξίας, το οποίο μπορεί να διεκδικήσει ο πιστωτής για να καλύψει ολόκληρη την απαίτησή του.

Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης, επί παραδείγματι, έκρινε στην πρόσφατη απόφασή του (308/2025) ότι παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας να κατάσχει η ΔΟΥ ακίνητο αξίας 37.500 ευρώ, το οποίο μάλιστα ήταν η κύρια κατοικία του οφειλέτη, για οφειλή ύψους περίπου 8.000 ευρώ, ειδικά όταν υπήρχε άλλο ακίνητο αξίας 18.000 ευρώ.

Η καλή πίστη της τράπεζας στο επίκεντρο

Η έννοια της καλής πίστης είναι κυρίαρχη στο αστικό δίκαιο, με τη λογική ότι ο νόμος δεν μπορεί να καλύψει κάθε πιθανή συμπεριφορά, οπότε τα δύο μέρη καλούνται να επιδεικνύουν καλόπιστη συμπεριφορά και να προσπαθούν να διασφαλίζουν την εμπιστοσύνη μεταξύ τους.

Το τι συνιστά κακόπιστη συμπεριφορά είναι, βεβαίως, αόριστο, όμως η απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (1221/2025) είναι χαρακτηριστική. Η απόφαση έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη κατά διαταγής πληρωμής της τράπεζας, η οποία μάλιστα ήταν ύψους 4,5 εκατομμυρίων ευρώ.

Αυτό συνέβη επειδή η τράπεζα δεν προχώρησε σε ενημέρωση του οφειλέτη για την καταγγελία του δανείου που του είχε παραχωρήσει, ζητώντας να καταβληθεί άμεσα ολόκληρο το ποσό του δανείου, κάτι που εφόσον δεν γινόταν -πολύ πιθανό- θα οδηγούσε σε κατάσχεση και πλειστηριασμό ακινήτου στην Κηφισιά με υποθήκη.

Το Δικαστήριο έκανε δεκτή την ανακοπή του οφειλέτη, με το σκεπτικό ότι η τράπεζα δεν τον είχε ειδοποιήσει πριν την καταγγελία του δανείου, αλλά και για έναν ακόμη πολύ βασικό λόγο. Ότι η τράπεζα ήταν εξασφαλισμένη, καθώς λάμβανε τα μισθώματα του ακινήτου, οπότε δεν χρειαζόταν να προχωρήσει σε πλειστηριασμό του ακινήτου.

Ακόμα και μια λεπτομέρεια στην επίδοση μπορεί να κάνει τη διαφορά

Η επίδοση της διαταγής πληρωμής αλλά και της ανακοίνωσης του πλειστηριασμού δεν αποτελεί ένα τυπικό στάδιο, αλλά έναν ουσιώδη σεβασμό στον οφειλέτη που πρέπει να ενημερώνεται για την πρόοδο της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά του ακινήτου του.

Ωστόσο, πολύ συχνά δεν τηρούνται οι προϋποθέσεις της επίδοσης, με αποτέλεσμα ο οφειλέτης να μη λαμβάνει την ειδοποίηση ή να τη λαμβάνει εκπρόθεσμα, ευρισκόμενος προ τετελεσμένων καταστάσεων.

Μια τέτοια περίπτωση έκρινε το Μονομελές Πρωτοδικείο Καβάλας (149/2025), το οποίο ακύρωσε ολόκληρη την αναγκαστική εκτέλεση, καθώς η επίδοση της διαταγής πληρωμής έγινε όχι μόνο εκπρόθεσμα, αλλά και σε λανθασμένη διεύθυνση του οφειλέτη, στέλνοντας μήνυμα στους πιστωτές ότι θα πρέπει να μεριμνούν ιδιαίτερα για τη σωστή επίδοση – άρα και ενημέρωση – του οφειλέτη.

Διαβάστε επίσης

Πλειστηριασμοί ακινήτων: Μια τροποποίηση άρθρου, γροθιά στο στομάχι της οικονομίας

Μύκονος: Πλειστηριασμοί εκατομμυρίων για γνωστές οικογένειες και επιχειρηματίες

Πλειστηριασμοί για ιστορικά βιομηχανικά ακίνητα: Στο στόχαστρο Καπνική Μιχαιλίδης, Φροζίτα και Έδραση Ψαλλίδας