Η αργοπορία της ελληνικής Δικαιοσύνης επιδρά και στο στεγαστικό πρόβλημα, αφού τα ακίνητα παύουν να είναι ελκυστικά.

Η εικόνα είναι πια γνώριμη: Ένα ακίνητο βγαίνει σε πλειστηριασμό, ο ιδιοκτήτης του και οφειλέτης καταθέτει ανακοπή κατά του πλειστηριασμού και η υπόθεση προσδιορίζεται για εκδίκαση το… 2037. Δώδεκα χρόνια αργότερα.

1

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο νέος ιδιοκτήτης του βρίσκεται μπροστά σε ένα εξαιρετικά αμφίβολο μέλλον, κάτι που φυσικά αποθαρρύνει τους επίδοξους αγοραστές. Αλλά και όταν το ακίνητο έχει τελικά αποκτηθεί μέσω του πλειστηριασμού από εταιρεία Real Estate, μένει συχνά «παγωμένο», αφού κανείς δεν θέλει να εμπλακεί στην απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου.

Η ανακοπή ως μέσο προστασίας του οφειλέτη αλλά και… αργοπορίας

Όταν ένας οφειλέτης δει το ακίνητό του να κατάσχεται, έχει δύο βασικά ένδικα μέσα για να αμυνθεί: την ανακοπή κατά της κατάσχεσης και, αργότερα, την ανακοπή κατά του πλειστηριασμού. Οι δύο διαδικασίες είναι διαφορετικές, αλλά έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: μπορεί να εκδικαστούν… πολλά χρόνια μετά.

Η ανακοπή κατά της κατάσχεσης στρέφεται κατά του ίδιου του μέτρου της κατάσχεσης, δηλαδή αμφισβητεί τη νομιμότητα ή την εγκυρότητα της διαδικασίας. Ο οφειλέτης μπορεί να ισχυριστεί, για παράδειγμα, ότι δεν επιδόθηκε σωστά η κατασχετήρια έκθεση, ότι η απαίτηση του δανειστή δεν είναι βέβαιη ή εκκαθαρισμένη ή ότι δεν έχουν τηρηθεί σωστά οι προθεσμίες.

Όμως, η κατάθεση της ανακοπής δεν σταματά τον πλειστηριασμό. Για να ανασταλεί προσωρινά η εκτέλεση, ο οφειλέτης πρέπει να ζητήσει από το δικαστήριο αναστολή εκτέλεσης, εφόσον αποδείξει ότι έχει σοβαρές πιθανότητες επιτυχίας και ότι θα υποστεί ανεπανόρθωτη βλάβη, αν η εκτέλεση συνεχίσει. Αν γίνει δεκτή η αναστολή, ο πλειστηριασμός αναβάλλεται μέχρι να εκδικαστεί η υπόθεση. Αν όχι, η διαδικασία συνεχίζεται κανονικά, ακόμα κι αν η ανακοπή εκδικαστεί χρόνια αργότερα.

Στην πράξη, η εκδίκαση μιας τέτοιας ανακοπής μπορεί να προσδιοριστεί 8, 10 ή και 12 χρόνια μετά. Μέχρι τότε, το ακίνητο παραμένει σε μια κατάσταση «νομικής εκκρεμότητας», αφού αν ο πλειστηριασμός πραγματοποιηθεί στο μεταξύ και τελικά η ανακοπή ευδοκιμήσει, το δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει εκ των υστέρων όλη τη διαδικασία, δημιουργώντας επιπλέον ανασφάλεια για όλους τους εμπλεκόμενους.

Αλλά ακόμη και αν δεν γίνει ανακοπή κατά της κατάσχεσης, μπορεί να γίνει ανακοπή κατά του πλειστηριασμού ως το τελευταίο στάδιο της άμυνας του οφειλέτη. Αυτή ασκείται εντός 15 εργάσιμων ημερών από τον πλειστηριασμό και προσβάλλει σφάλματα της ίδιας της εκτέλεσης, όπως την τιμή πρώτης προσφοράς, τις προθεσμίες δημοσίευσης ή την κατακυρωτική πράξη.

Όμως κι εδώ ισχύει το ίδιο φαινόμενο: οι υποθέσεις αυτές προσδιορίζονται για εκδίκαση πολλά χρόνια μετά, αφήνοντας τα ακίνητα «παγωμένα» και την αγορά σε τέλμα. Η νομική προστασία του οφειλέτη μετατρέπεται έτσι, άθελά της, σε παράγοντα παράλυσης της αγοράς και επιδείνωσης του στεγαστικού προβλήματος.

Όταν η ανακοπή εκδικάζεται μετά από 12 χρόνια

Η εκδίκαση μιας ανακοπής το 2037 δεν είναι υπερβολή. Με το τεράστιο φόρτο των πολιτικών δικαστηρίων, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, πολλές υποθέσεις καθυστερούν πάνω από μία δεκαετία.

Αυτό πρακτικά αφήνει δύο επιλογές. Αν το δικαστήριο δεχθεί την αίτηση του οφειλέτη για αναστολή της εκτέλεσης, μέχρι την εκδίκαση της ανακοπής, τα πράγματα είναι πιο ξεκάθαρα, αφού το ακίνητο παραμένει στον ιδιοκτήτη του. Βέβαια, πρόκειται και εδώ για μια μετέωρη κατάσταση, αφού το ακίνητο παραμένει δεσμευμένο από την τράπεζα και δεν μπορεί να αξιοποιηθεί με εκμίσθωση ή μεταβίβαση.

Από την άλλη, αν το δικαστήριο δεν κάνει δεκτή την αίτηση αναστολής της εκτέλεσης, τότε αυτή προχωράει κανονικά. Το αποτέλεσμα; Ο πλειοδότης στον πλειστηριασμό αποκτά ένα ακίνητο, το οποίο μπορεί να επιστραφεί στον οφειλέτη ακόμα και 12 χρόνια μετά, αν τελικά ακυρωθεί ο πλειστηριασμός ή η κατάσχεση!

Βέβαια, σε αυτή την περίπτωση, ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορέσει να διεκδικήσει αποζημίωση από τον επισπεύδοντα τον πλειστηριασμό (την τράπεζα), όμως ποιος θέλει να εμπλακεί σε μια νομική διαμάχη τόσων ετών;

Η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να λυθεί μέσω των πλειστηριασμών

Έχουμε ακούσει συχνά διάφορα σενάρια για το πώς κατασχεμένα ακίνητα θα βγουν στην αγορά από τους servicers, ώστε να πέσουν οι τιμές των ακινήτων στην αγορά. Πέρα, όμως, από τα κατασχεμένα, και οι ίδιες οι τράπεζες έχουν στην κυριότητά τους χιλιάδες ακίνητα. Πρόκειται για ακίνητα που βγήκαν σε πλειστηριασμό και αποκτήθηκαν από εταιρείες real estate, θυγατρικές των τραπεζών.

Θεωρητικά, λοιπόν, τόσο μέσω μαζικών πλειστηριασμών όσο και μέσω διοχέτευσης στην αγορά ακινήτων που διαθέτουν οι τράπεζες, θα μπορούσε να αντιμετωπισθεί ένα μέρος του στεγαστικού προβλήματος.

Στην πράξη, όμως, αυτό δεν λειτουργεί. Διότι ελάχιστοι θέλουν να μπουν στη διαδικασία να αγοράσουν ένα σπίτι, το οποίο μπορεί να χάσουν σε δέκα χρόνια.

Πόσο μάλλον όταν η τιμή πρώτης προσφοράς του ακινήτου στον πλειστηριασμό δεν είναι τόσο πολύ χαμηλότερη, ώστε να είναι δελεαστική και να αμβλύνει αυτούς τους φόβους. Ο νόμος απαιτεί η τιμή πρώτης προσφοράς να συμβαδίζει με την εμπορική αξία του ακινήτου και ο οφειλέτης έχει στη διάθεσή του το νομικό όπλο της διόρθωσης αυτής της τιμής σε περίπτωση που προσδιοριστεί χαμηλότερα.

Με λίγα λόγια, αυτή τη στιγμή, έτσι όπως λειτουργεί η ελληνική Δικαιοσύνη, με τις ανακοπές να προσδιορίζονται για τόσα χρόνια μετά την αναγκαστική εκτέλεση, οι πλειστηριασμοί γίνονται σχεδόν αποκλειστικά για funds και μεγάλους επενδυτές, που έχουν την υπομονή, τα νομικά εργαλεία και τα κεφάλαια να περιμένουν. Οι μικρομεσαίοι επαγγελματίες ή τα νοικοκυριά που θα ήθελαν ένα ακίνητο για επαγγελματική χρήση ή πρώτη κατοικία, μένουν εκτός παιχνιδιού.