Γιατί είναι τόσο δύσκολο να αγοράσεις σπίτι σήμερα; Ο νομικός Γολγοθάς πίσω από τις εξωφρενικές τιμές – 4 δικηγόροι εξηγούν

Δεν λείπουν μόνο τα σπίτια, είναι πολύπλοκη και η αγορά ακίνητων σε νομικό επίπεδο, με δυσθεώρητα εμπόδια να μπλοκάρουν τις μεταβιβάσεις.

Τι συμβαίνει με τα ακίνητα στην Ελλάδα; Όπου κι αν βρεθεί ο μέσος άνθρωπος, θα συζητήσει με τους συνομιλητές του ή θα ακούσει από τη δίπλα παρέα τη διάχυτη αγωνία για τη στεγαστική κρίση που δε λέει να κοπάσει. Όλοι συζητούν για τις ακραία υψηλές τιμές και άλλοι -ως λογική αιτία του πρώτου- για την εξαιρετικά χαμηλή προσφορά αξιόλογων σπιτιών.

Δεκάδες έρευνες και αναλύσεις από μεσίτες και ειδικούς στο real estate έχουν επισημάνει ότι το κυριότερο πρόβλημα είναι η αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης ή, για να το θέσουμε απλά, ότι υπάρχουν πολλοί αγοραστές για λίγα ακίνητα, οπότε ακόμη και τα «χρέπια» πωλούνται σε εξωφρενικές τιμές, τουλάχιστον στην Αθήνα.

Υπάρχει, όμως, και μια άλλη διάσταση, κάπως υποτιμημένη, που οι περισσότεροι δεν τη γνωρίζουν, αφού απαιτεί να έχεις εμπλακεί αρκετά στον Γολγοθά που λέγεται αναζήτηση σπιτιού. Τα νομική προβλήματα των ακινήτων που δυσχεραίνουν ακόμη περισσότερο μια ήδη επιβαρυμένη αγορά με τεράστιες ελλείψεις.

Με λίγα λόγια, δεν αρκεί απλώς να βρεις ένα αξιοπρεπές ακίνητο σε φυσιολογική τιμή, πράγμα σχεδόν ακατόρθωτο. Πρέπει αυτό να είναι και μεταβιβάσιμο και να μην φέρει χαρακτηριστικά που θα καθυστερήσουν σημαντικά την αγοραπωλησία.

4 δικηγόροι μιλούν στο Mononews για την κατάσταση που αντιμετωπίζουν καθημερινά και εξηγούν ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο πως δεν χτίστηκαν σπίτια την τελευταία δεκαετία ή ότι μέσα στην κρίση τα καλά ακίνητα κατέληξαν μέσω golden visa σε ξένους αγοραστές.

«Η καθημερινή εμπειρία μου από τη μαχόμενη δικηγορία στην εκπροσώπηση αγοραστών και πωλητών αποδεικνύει ότι η αγοραπωλησία ακινήτου σήμερα απέχει πολύ από μια τυπική υπογραφή ενός συμβολαίου» υπογραμμίζει η Βασιλική Γραμματικού, Δικηγόρος MSc, Iter-Legis.

Ίσως και ποτέ να μην ήταν, βέβαια, θα αντιτείνει κανείς, όμως το πρόβλημα είναι ότι η κατάσταση αντί να βελτιώνεται χειροτερεύει: «Ως δικηγόρος που ασχολείται καθημερινά με αγοραπωλησίες ακινήτων, διαπιστώνω ότι τα νομικά προβλήματα στη σύγχρονη αγορά όχι μόνο δεν μειώνονται, αλλά συχνά πολλαπλασιάζονται» τονίζει η Χριστίνα Μαντά, Partner, ChristinaMantasandΑssociates.

Τίς πταίει, λοιπόν, για το αδιέξοδο του στεγαστικού στην Ελλάδα από νομική σκοπιά; Η γραφειοκρατία; Το Κτηματολόγιο; Οι τράπεζες; Μάλλον όλα μαζί…

Η Οδύσσεια του ελέγχου τίτλων και των απαιτούμενων δικαιολογητικών την εποχή του πρώιμου Κτηματολογίου

Η μετάβαση στο Κτηματολόγιο αποτελεί, οπωσδήποτε, ένα τιτάνιο έργο και κανείς δεν αμφισβητεί ότι όταν αυτή ολοκληρωθεί – όχι μόνο τυπικά, αλλά και σε επίπεδο όλων των απαιτούμενων διορθώσεων – θα διευκολύνει καίρια τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Το πρόβλημα είναι ότι αυτή τη στιγμή βρισκόμαστε στο μεταίχμιο. Αν και στις περισσότερες περιοχές -και δη στην Αττική- έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, τα λάθη που έχουν γίνει, αλλά και «η πολυπλοκότητα των τίτλων, οι παλαιές εκκρεμότητες και οι ασάφειες που αποκαλύπτονται με τη μετάβαση στο Κτηματολόγιο καθιστούν τον έλεγχο τίτλων πιο απαιτητικό από ποτέ» εξηγεί η Χ. Μαντά.

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι πωλητής και αγοραστής μπορεί να έχουν συμφωνήσει στο τίμημα και μόλις ο δεύτερος προβεί στον έλεγχο τίτλων ή σε επόμενο στάδιο, όταν ο πρώτος κληθεί να συγκεντρώσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η συμφωνία να κλονιστεί ή ακόμη και να ματαιωθεί λόγω των ευρημάτων και των καθυστερήσεων.

«Ο πιο συνηθισμένος λόγος της καθυστέρησης είναι η πολυπλοκότητα των απαιτούμενων δικαιολογητικών: ο πωλητής του ακινήτου καλείται να συγκεντρώσει πλήθος εγγράφων από διαφορετικές υπηρεσίες, όπως το Κτηματολόγιο, η Εφορία, οι ασφαλιστικοί φορείς και οι δήμοι. Σε πολλές περιπτώσεις, τα στοιχεία που υπάρχουν στα επίσημα αρχεία των φορέων ή υπηρεσιών για ένα ακίνητο είναι εσφαλμένα ή ελλιπή ή δεν έχουν επικαιροποιηθεί, με αποτέλεσμα να απαιτούνται διορθώσεις (π.χ. στο Ε9 του πωλητή ή στο Κτηματολόγιο, κλπ) οι οποίες επιφέρουν πρόσθετες καθυστερήσεις» επισημαίνει η Μαριλένα Νικολαράκη, Συνεργάτις, Μεταξόπουλος και Συνεργάτες.

Αυθαίρετα και η πολεοδομική νομιμότητα που δεν υπάρχει

Κάθε υποψήφιος αγοραστής που προσπαθεί να βρει ένα σχετικά πιο καινούριο σπίτι, από τη δεκαετία του ’80 και μετά, διαπιστώνει ότι η συντριπτική πλειοψηφία αυτών των ακινήτων έχουν διαφόρων βαθμών σοβαρότητας αυθαιρεσίες. Από τον ημιυπαίθριο που έχει χτιστεί κανονικά μέχρι τις αλλαγές χρήσης στα υπόγεια και την υπέρβαση δόμησης, ο κανόνας είναι η αυθαιρεσία και εκεί αρχίζουν τα προβλήματα της τακτοποίησης, αφού, όπως εξηγεί η Μ. Νικολαράκη, «σε περίπτωση τυχόν αυθαιρεσιών απαιτείται η προηγούμενη τακτοποίησή τους, προκειμένου να καταστεί δυνατή η πώληση του ακινήτου».

«Η πολεοδομική νομιμότητα παραμένει ένα πεδίο γεμάτο αβεβαιότητες, με αυθαίρετες κατασκευές, παλιές άδειες και συνεχείς αλλαγές στη νομοθεσία» συνοψίζει την κατάσταση η Χ. Μαντά, με το κυριότερο πρόβλημα να είναι όχι μόνο ότι υπάρχουν αυθαίρετα διαφόρων κατηγοριών, αλλά και ότι η τακτοποίησή τους προσκρούει σε ένα περίπλοκο νομικό πλαίσιο και δεκάδες παραθυράκια.

«Το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο για την τακτοποίηση αυθαιρέτων (ν. 4495/2017) και η λειτουργία του Κτηματολογίου αναδεικνύουν ζητήματα ουσιαστικής συμβατότητας μεταξύ πραγματικής και νομικής κατάστασης του ακινήτου, αφού στις περισσότερες των περιπτώσεων υπάρχει ουσιαστική αναντιστοιχία των δεδομένων ενός ακινήτου νομικά, συμβολαιογραφικά, κτηματογραφικά και πολεοδομικά» αποτυπώνει την άκρως προβληματική κατάσταση η Μαρία Μοσχοπούλου, Δικηγόρος, ιδιοκτήτρια του δικηγορικού γραφείου MMLegal.

Ο υποψήφιος αγοραστής, λοιπόν, ουκ ολίγες φορές διαπιστώνει ότι το ακίνητο χρειάζεται πολλαπλές διορθώσεις, έτσι ώστε να μπορεί να βγει ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και να μεταβιβαστεί νόμιμα. Ακόμη και αν είναι διαθέσιμος να περιμένει, ευρισκόμενος σε καθεστώς ασάφειας και ανασφάλειας, η όλη διαδικασία σπανίως θα ολοκληρωθεί στο αρχικό χρονοδιάγραμμα, αφού καθυστερήσεις μπορεί να προκύψουν κυριολεκτικά από παντού.

«Ακόμα και ο ίδιος ο έλεγχος του πολεοδομικού φακέλου του ακινήτου μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρος, ειδικά όταν ο μηχανικός αναγκάζεται να αναζητήσει τον φάκελο στην αντίστοιχη υπηρεσία δόμησης» σημειώνει η Μ. Νικολαράκη.

Καθυστερήσεις από τράπεζες και servicers

Δεν φτάνουν, πάντως, οι αυθαιρεσίες και τα λάθη ένεκα Κτηματολογίου, υπάρχει και ένα ακόμη σοβαρό πρόβλημα. Κατά τη Β. Γραμματικού, «σε μια αγορά όπου το μεγαλύτερο μέρος των συναλλαγών βασίζεται στον τραπεζικό δανεισμό, η διαδικασία περιπλέκεται σημαντικά από το γεγονός ότι τα περισσότερα ακίνητα φέρουν ήδη βάρη από παλαιότερα δάνεια των ίδιων των πωλητών».

Και πού είναι το πρόβλημα, ίσως διερωτηθεί κανείς. «Τα πιθανά βάρη που φέρει το ακίνητο (προσημειώσεις, υποθήκες, κατασχέσεις), ο πωλητής καλείται να τα άρει πριν την πώληση. Αυτό απαιτεί συνεργασία και επικοινωνία με τον εκάστοτε δανειστή (συχνότερα, Τράπεζες, Fundsή Εταιρίες Διαχείρισης Απαιτήσεων) προκειμένου να διεκπεραιωθούν οι σχετικές διαδικασίες» εξηγεί η Μ. Νικολαράκη και εδώ αρχίζουν τα δύσκολα.

Ίσως να ανέμενε κανείς ότι αν έχει ξεπεράσει τον σκόπελο των δημοσίων υπηρεσιών, όλα θα γίνονται ευκολότερα στο εξής, όμως τα πράγματα δεν είναι καθόλου έτσι.

«Πέρα από τις δημόσιες υπηρεσίες, που έτσι κι αλλιώς μας έχουν συνηθίσει σε καθυστερήσεις, βλέπουμε πλέον αδικαιολόγητες καθυστερήσεις και από τις τράπεζες, ακόμη και για διαδικασίες που είναι εξαιρετικά απλές. Είναι ενδεικτικό ότι μπορεί να χρειαστούν δύο εβδομάδες για μια απλή βεβαίωση οφειλής δανείου, έγγραφο απολύτως απαραίτητο για να προχωρήσει ένα συμβόλαιο. Αυτή η καθυστέρηση συχνά μπλοκάρει ολόκληρη τη συναλλαγή χωρίς κανέναν ουσιαστικό λόγο» προβληματίζει η Χ. Μαντά.

Τα ίδια αναφέρει και η Β. Γραμματικού για τους servicers: «Το μεγαλύτερο αγκάθι αποτελεί η εμπλοκή των Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων, καθώς η δυσχερής επικοινωνία και οι υπερβολικές καθυστερήσεις στην έκδοση εγγράφων εξάλειψης βαρών γεννούν συχνά ένα κλίμα ανασφάλειας και δημιουργούν τεράστιες καθυστερήσεις. Δεν είναι λίγες οι φορές που πελάτες μου, υποψήφιοι αγοραστές, έχουν απορρίψει αξιόλογα ακίνητα φοβούμενοι τις καθυστερήσεις και την ανασφάλεια που συνεπάγεται η αγορά ενός ακινήτου με βάρος».

Σχετικά με το γιατί συμβαίνει αυτή η ασυνεννοησία και η καθυστέρηση πολλά μπορούν να ειπωθούν και σίγουρα κάθε πλευρά θα έχει το δικό της επιχείρημα. Οι δικηγόροι αποτυπώνουν την προβληματική κατάσταση, ενώ οι δανειστές από την πλευρά τους έχουν αρκετούς ισχυρισμούς να προβάλουν για την υποστελέχωσή τους, αλλά και τον τεράστιο όγκο δουλειάς που έχουν να αντιμετωπίσουν.

«Η συσσώρευση μη εξυπηρετούμενων δανείων κατά την προηγούμενη δεκαετία έχει αφήσει σημαντικό αποτύπωμα στη νομική κατάσταση μεγάλου αριθμού ακινήτων, με αποτέλεσμα την ύπαρξη σύνθετων αλυσίδων εκχώρησης απαιτήσεων και διαδοχής διαχειριστριών εταιρειών, οι οποίες δυσχεραίνουν την ολοκλήρωση της συναλλαγής» συνοψίζει το σύνθετο πρόβλημα η Μ. Μοσχοπούλου.

Γιατί οι πωλητές διστάζουν με τα στεγαστικά δάνεια;

Και κάπως έτσι φτάνουμε στο τελευταίο, αλλά τελειωτικό χτύπημα για έναν επίδοξο αγοραστή. Ο οποίος προσπαθεί μέσα στο χάος των ακινήτων σε κακή κατάσταση να βρει ένα αξιόλογο που δεν θα έχει αυθαιρεσίες ή έστω θα τις έχει τακτοποιημένες και παράλληλα δεν φέρει βάρη ή λάθη στους τίτλους του.

Στην όχι τόσο πιθανή περίπτωση που τα καταφέρει, θα πρέπει να πληροί μία καθόλου αυτονόητη προϋπόθεση. Να μπορεί να πληρώσει με μετρητά. Διότι αυτή τη στιγμή οι πωλητές βρίσκονται σε θέση ισχύος και μπορούν πολύ εύκολα να απορρίπτουν αγοραστές με δάνειο.

«Είναι συχνό το φαινόμενο αρκετοί πωλητές να επιδεικνύουν έντονη διστακτικότητα μόλις γίνει αναφορά σε χρηματοδότηση μέσω στεγαστικού δανείου. Η προοπτική αναμονής δύο ή και τριών μηνών, στην καλύτερη των περιπτώσεων, για την ολοκλήρωση της εκταμίευσης εκλαμβάνεται ως δυσβάσταχτη καθυστέρηση. Αυτή η ανασφάλεια για το πότε, και αν, θα φανούν τελικά τα χρήματα στο λογαριασμό τους, δημιουργεί μια πίεση που πολλοί δεν αντέχουν, προτιμώντας την ασφάλεια του “εδώ και τώρα”» φωτίζει και αυτή την πλευρά η Β. Γραμματικού.

Ακόμη, πάντως, και αν ο αγοραστής ξεπεράσει και αυτόν τον σκόπελο και βρει πωλητή πρόθυμο να δεχτεί τραπεζικό δάνειο, το ιδιότυπο παιχνίδι επιβίωσης μάλλον θα οδηγήσει σε game over από κάτι που κανείς δεν περίμενε, από το ίδιο το κράτος.

«Πάνω στη γενικότερη ανασφάλεια, έρχεται να προστεθεί και η πρόσφατη κυβερνητική απόφαση για τη σύντμηση των προθεσμιών στο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», απόφαση που έχει προκαλέσει ήδη έντονη αναστάτωση στην αγορά ακινήτων. Πολλοί αγοραστές έχουν καταβάλει προκαταβολές και δεσμευτεί με προσύμφωνα, με μεγάλο κίνδυνο να μην καταφέρουν να ολοκληρώσουν τη διαδικασία εντός της νέας ασφυκτικής προθεσμίας» κλείνει η Β. Γραμματικού, αφήνοντάς μας να αναρωτιόμαστε αν είναι πράγματι εφικτό να βρει κανείς σπίτι στην Ελλάδα του σήμερα.

Διαβάστε επίσης:

Η νέα διαδικασία για την εξάλειψη προσημείωσης σε δικηγόρο: Η παγίδα που εμποδίζει τις πωλήσεις ακινήτων

Μεγάλη ανατροπή – Ευκολότερες και ταχύτερες οι εξώσεις από 1η Μαΐου: Τι αλλάζει για καθυστέρηση ενοικίου και λήξη μισθωτηρίου

Ποιοι δικηγόροι βρίσκονται πίσω από τα 10 πιο ηχηρά deals των τελευταίων μηνών