Το Καλοκαίρι του 2015, εν μέσω του ορυμαγδού των μνημονίων και στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, συνέβη αθόρυβα μία νομοθετική τροποποίηση χωρίς προηγούμενο, που ανατίναξε σε μεγάλο βαθμό τα θεμέλια της ελληνικής ακίνητης ιδιοκτησίας αλλά και της ελληνικής επιχειρηματικότητας στο σύνολό της, με μόνους ωφελημένους τις τράπεζες, τις εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων, τα funds και, γενικά, όσους επωφελούνται από τους πλειστηριασμούς ακινήτων.

Μέχρι τότε, σύμφωνα με τα τότε συνδυαστικά ισχύοντα άρθρα 1009 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και 614 και 615 του Αστικού Κώδικα, στην περίπτωση που ένα ακίνητο έβγαινε στον πλειστηριασμό και ήταν μισθωμένο με μισθωτήριο βέβαιης χρονολογίας, ο υπερθεματιστής υπεισερχόταν απλώς στην θέση του εκμισθωτή και, δεσμευόμενος από τη μίσθωση, εισέπραττε αυτός το μίσθωμα.

Δηλαδή, ο ενοικιαστής, εφ’ όσον ήταν εντάξει στις πληρωμές των μισθωμάτων, συνέχιζε να προστατεύεται και να χρησιμοποιεί κανονικά το μίσθιο, μη ευθυνόμενος, άλλωστε, για την όποια οικονομική δυσπραγία του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή, που είχε οδηγήσει στον εκπλειστηριασμό του ακινήτου.

Στις 23/7/2015 δημοσιεύθηκε ο ν.4335/2015, με σκοπούς, όπως αναφέρει ο τίτλος του, να επιτευχθεί η εκτέλεση του μνημονιακού νόμου 4334/2015, να τροποποιηθεί ο Ελληνικός Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας αλλά και να ρυθμισθούν ζητήματα των πιστωτικών ιδρυμάτων. Σημειώστε την τελευταία περί τραπεζών αναφορά, γιατί εξηγεί κατά μέγα μέρος τα πιο κάτω εκτιθέμενα.

Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας είναι ο νόμος, που ρυθμίζει τον τρόπο διεξαγωγής των δικών ενώπιον των Πολιτικών Δικαστηρίων της χώρας. Είναι, με άλλα λόγια, νόμος διαδικαστικός και δεν απονέμει ούτε καταργεί ουσιαστικά δικαιώματα.

Όπως αναφέρει η αιτιολογική έκθεση του ν.4335/2015, που τροποποίησε τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, σκοπός της τροποποίησης ήταν να βοηθήσει, να εξυπηρετήσει και να προστατεύσει καλύτερα τα ουσιαστικά δικαιώματα των πολιτών και να συμβάλει στην ορθότερη και ταχύτερη απονομή της Δικαιοσύνης.

Με τον παραπάνω νέο εκτελεστικό του μνημονίου ν. 4335/2015 μεταξύ άλλων διατάξεων του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας τροποποιήθηκε και το προαναφερθέν άρθρο 1009. Η διάταξη αυτή προέβλεπε πλέον, ότι «αν το ακίνητο που πλειστηριάστηκε ήταν μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης, ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο δύο (2) μηνών από την καταγγελία». Η νέα ρύθμιση ίσχυε (και ισχύει), και για τις μισθώσεις, που είχαν συναφθεί πριν από την δημοσίευσή της.

Ούτε λίγο ούτε πολύ, με την παραπάνω τροποποίηση θεσπίσθηκε, ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού ακινήτου, ο μισθωτής, που το είχε μισθώσει για την άσκηση της επιχείρησής του, παύει να προστατεύεται και μπορεί να κληθεί από τον υπερθεματιστή του πλειστηριασμού να το εγκαταλείψει μέσα σε 2 μήνες.

Επομένως, κάποιος, που αποφάσισε και επένδυσε σε ελληνικό μισθωμένο ακίνητο, που ξόδεψε εκατομμύρια για να το χτίσει, ή έστω να το ανακαινίσει και διαμορφώσει, (όπως συνηθέστατα συμβαίνει με παλιά εργοστάσια ή ξενοδοχεία), που έχει ενδεχομένως ενσωματώσει ή και τοποθετήσει σε αυτό τεράστια μηχανήματα, που έχει επιλέξει προσεκτικά την τοποθεσία του ακινήτου, ώστε να εξυπηρετεί την επιχείρησή του, (κοντά σε αεροδρόμιο, λιμάνι, σιδηροδρομικό σταθμό, τουριστική τοποθεσία κλπ), που απασχολεί δεκάδες ή και εκατοντάδες εργαζόμενους, που τρέφει, παράλληλα, πολλούς ανεξάρτητους προμηθευτές και συνεργάτες και που έχει ομοίως επενδύσει επί μακρό χρονικό διάστημα σε διαφήμιση και παγίωση της επιχείρησής του στην αγορά, καλείται να χάσει μέσα σ’ ένα δίμηνο, ό,τι επένδυσε, και να ξαναρχίσει κυριολεκτικά από την αρχή, αν διαθέτει τα τεράστια κεφάλαια, που απαιτούνται και πάλι, και αν μπορέσει να βρει κατάλληλο ακίνητο, όπως εκείνο, που είχε.

Και όλα αυτά συμβαίνουν, επαναλαμβάνεται, ενώ ο μισθωτής είναι απολύτως εντάξει στην καταβολή των μισθωμάτων και την τήρηση των όρων του μισθωτηρίου και χωρίς να έχει φταίξει ο ίδιος σε τίποτε.

Κατανοεί κανείς ότι η ως άνω νέα ρύθμιση σημαίνει ότι στην Ελλάδα επιχείρηση μπορεί πλέον στην πράξη να ιδρυθεί μόνο σε ιδιόκτητο ακίνητο.

Πράγματι, κανείς δεν αντέχει να πάρει το ρίσκο να προβεί σε σοβαρή επένδυση σε ακίνητο άλλου, με όσο καλούς όρους και αν καταφέρει και το μισθώσει, αφού δεν είναι σε θέση να προβλέψει και ακόμη περισσότερο να επηρεάσει με οποιονδήποτε τρόπο την ενδεχόμενη δυσμενή οικονομική κατάσταση και την όποια οικονομική ατυχία του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή.

Με τον τρόπο, όμως, αυτόν η οποιαδήποτε επένδυση, που είναι αναγκαία για την ίδρυση επιχείρησης, περιλαμβάνει υποχρεωτικά και την αγορά του κατάλληλου ακινήτου, με αποτέλεσμα, να παρεμβάλλεται πλέον σημαντικότατο αντικίνητρο για τις επενδύσεις στην χώρα μας και να περιορίζεται δραστικά ο αριθμός των πιθανών επενδυτών.

Αυτό είναι φυσικό, αφού οι τελευταίοι, όταν πληροφορούνται την παραπάνω νομική κατάσταση, αντιλαμβάνονται, ότι βαδίζουν σε επενδυτικό ναρκοπέδιο, αφού πέρα από τον εμπορικό κίνδυνο της επιχείρησης, που σχεδιάζουν, έχουν να αντιμετωπίσουν και την απόλυτη αβεβαιότητα της οικονομικής πορείας του ιδιοκτήτη – εκμισθωτή του ακινήτου, που θα μισθώσουν για την επιχείρησή τους, κινδυνεύοντας ανά πάσα στιγμή με έξωση και ολική καταστροφή χωρίς δυνατότητα πρόληψης ή αντίδρασης εκ μέρους τους.

Πέρα από τον μη αντιμετωπίσιμο κίνδυνο να υποχρεωθεί ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής να υποστεί εκπλειστηριασμό του ακινήτου του λόγω αληθινής οικονομικής δυσπραγίας του, η παραπάνω ρύθμιση δημιουργεί και τον απολύτως υπαρκτό πρόσθετο κίνδυνο της σκηνοθέτησης εικονικών πλειστηριασμών, με σκοπό να παύσει να προστατεύεται ο οποιοσδήποτε μισθωτής, ιδίως εκείνος, που έχει επενδύσει στο μίσθιο και εξαρτάται από αυτό η επιβίωσή του, και να εκβιασθεί να συνεχίσει την μίσθωση ή να συνάψει νέα με τον υπερθεματιστή με δυσβάστακτους όρους.

Έτσι, καταλήγουν να καρπούνται τις επενδυτικές ευκαιρίες στην Ελλάδα μόνον οι μεγαλοκεφαλαιούχοι, Έλληνες και κυρίως οι ξένοι, που μπορούν να διαθέσουν τα δυσανάλογα ποσά, που απαιτούνται για την ίδρυση της επιχείρησης αλλά και την ταυτόχρονη αγορά του κατάλληλου ακινήτου.

Αντίστοιχη ζημιά υφίστανται και οι Έλληνες ιδιοκτήτες ακινήτων, αφού μειώνεται επίσης δραστικά η δυνατότητά τους να βρουν αξιόλογους ενοικιαστές, ώστε πέφτουν θύματα λεόντιων απαιτήσεων υποψήφιων μισθωτών με πρόσχημα εκ μέρους των τελευταίων του καθολικού ρίσκου, που αναλαμβάνουν μισθώνοντας το ακίνητο εξ αιτίας του άρθρου 1009 ΚΠολΔ.

Σαν να μην έφθανε ο εξανδραποδισμός των επιχειρηματιών, με τα άρθρα 91 και 120 του νόμου 4842/2021, (που δημοσιεύθηκε στις 13/10/2021 και θεσπίσθηκε και αυτός, όπως αναφέρει ο τίτλος του, για την επίτευξη «ταχείας πολιτικής δίκης»), από την 1/1/2022 επεκτάθηκε το ίδιο μέτρο και στα ακίνητα, που έχουν μισθωθεί για κατοικία. Απλώς με το νέο αυτό νομοθέτημα ο χρόνος έξωσης του μισθωτή από τον υπερθεματιστή για τις επιχειρήσεις και τις κατοικίες επεκτάθηκε στους 6 μήνες.

Συνεπώς, ούτε σε μισθωμένη κατοικία μπορεί πλέον κανείς να επενδύσει στην Ελλάδα. Η ευνοϊκή μίσθωση παλαιού ακινήτου προς ανακαίνιση από τον μισθωτή ή και η απλή εκ μέρους του ανακαίνιση ακινήτου, που ήδη μισθώνει, έχουν καταστεί στην χώρα μας ανέφικτες για τον συντηρητικό μισθωτή και «ρωσική ρουλέτα» για τον, έστω, πιο τολμηρό.

Για την παραπάνω τροποποίηση του άρθρου 1009 η αιτιολογική έκθεση του ν. 4335/2015 αναφέρει, ως ειδική αιτιολογία, ότι έγινε για να ρυθμισθούν «λεπτομέρειες αναφορικά µε το δικαίωμα του υπερθεµατιστή να καταγγείλει τη μίσθωση του εκπλειστηριασθέντος ακινήτου που ήταν μισθωµένο».

Όπως, όμως, γίνεται αμέσως αντιληπτό, με την διάταξη αυτή δεν ρυθμίζονται λεπτομέρειες, αλλά κυριολεκτικά καταργούνται με δικονομικό νόμο τα ουσιαστικά δικαιώματα των μισθωτών, τα οποία, υποτίθεται, (όπως κατά τα προεκτεθέντα αναφέρει σε άλλο σημείο η αιτιολογική έκθεση), ότι σκοπήθηκε με τον νόμο να βοηθηθούν και να προστατευθούν.

Μία διαφορετική και πιο διαφωτιστική δικαιολόγηση του νέου άρθρου 1009 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας παρέχει η νομολογία των Δικαστηρίων, που έχουν κληθεί να τον εφαρμόσουν, από την οποία διαφαίνεται, τελικά, σε όφελος ποιών έγινε η τροποποίηση του νόμου.

Έτσι, παρ’ ότι δεν έχει προλάβει ακόμη να εκδοθεί για το ζήτημα εκτενής νομολογία, ιδίως ανώτερων Δικαστηρίων, η υπ’ αριθ. 231/2022. απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηλείας εξηγεί ότι η τροποποίηση έγινε για την προστασία των υπερθεματιστών στους πλειστηριασμούς από το φαινόμενο να μισθώνονται πριν από τον πλειστηριασμό τα ακίνητα με πολυετείς μισθώσεις και να εισπράττονται προκαταβολικά πολλά μισθώματα, ώστε ο υπερθεματιστής να υποχρεώνεται να ανέχεται στο ακίνητο μισθωτή, χωρίς να εισπράττει μισθώματα για μακρό χρονικό διάστημα.

Εξηγείται, δηλαδή, ότι η ρύθμιση έγινε, προκειμένου να προστατεύονται οι υπερθεματιστές και να μην αποθαρρύνονται οι ενδιαφερόμενοι από το να συμμετέχουν σε πλειστηριασμούς για την αγορά ακινήτων, αφού θα μπορούν πλέον αμέσως μετά τον πλειστηριασμό να αποβάλλουν τους μισθωτές.

Η παραπάνω αιτιολογία συνιστά κατά την γνώμη μου ωμή παραδοχή, ότι η ρύθμιση αποφασίσθηκε με μόνο σκοπό την εξυπηρέτηση των τραπεζών των διαφόρων εταιρειών διαχείρισης δανείων αλλά και των funds, που πάντοτε τις ακολουθούν, που επιθυμούν όχι απλώς να πάρουν τα ακίνητα των ανθρώπων, αλλά να τα πάρουν και ελεύθερα, έτοιμα προς εκμετάλλευση.

Πράγματι, αν εκείνο, που απασχολούσε τον νομοθέτη, ήταν η προστασία των υπερθεματιστών από το παραπάνω φαινόμενο των καταχρηστικών πολυετών μισθώσεων με μεγάλες προκαταβολές μισθωμάτων ή με υπερβολικά χαμηλά μισθώματα, το πρόβλημα αυτό μπορούσε να αντιμετωπισθεί κάλλιστα και εύκολα με άλλους τρόπους, που δεν θα οδηγούσαν τους μισθωτές στην ολοσχερή καταστροφή και απώλεια της περιουσίας τους.

Έτσι, θα μπορούσε κάλλιστα να θεσπισθεί η επανεφαρμογή στα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα του άρθρου 616 του Αστικού Κώδικα, που προβλέπει, ότι, εφ’ όσον η μίσθωση είναι βεβαίας χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης δεν είναι υποχρεωμένος να αναγνωρίσει προκαταβολή μισθωμάτων πέραν των τριών μηνών.

Επίσης, στις περιπτώσεις, που τα εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα εμφανίζονται να είναι μισθωμένα με δυσανάλογα χαμηλό μίσθωμα, θα μπορούσε να προβλεφθεί δικαίωμα του υπερθεματιστή να προσφεύγει στο Δικαστήριο και να ζητεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος στα λογικά όρια της αγοράς, ανάλογα με την πραγματική μισθωτική αξία κάθε συγκεκριμένου ακινήτου.

Με τον τρόπο αυτόν θα προστατευόταν αποτελεσματικά ο υπερθεματιστής, χωρίς να χρειάζεται να καταστραφεί ο μισθωτής και να χάσει ό,τι έχει επενδύσει στο ακίνητο αλλά και αυτόν καθεαυτόν τον χώρο της επιχείρησής του.

Συνεπώς, η ρύθμιση σκοπεύει στην πραγματικότητα στην μεταφορά έτοιμου πλούτου σε νέα χέρια με πλήρη κατάργηση των ουσιαστικών δικαιωμάτων των μισθωτών, χωρίς αυτοί να έχουν φταίξει σε τίποτε και, αντίθετα, ενώ έχουν συμμετάσχει και αυτοί ως φορολογούμενοι στην επανειλημμένη ενίσχυση των τραπεζών εκ μέρους του κράτους κατά την διάρκεια της οικονομικής κρίσης κατά τα γνωστά.

Πέρα από την δυνατότητα απόκτησης ελεύθερων ακινήτων στους πλειστηριασμούς, η παραπάνω τροποποίηση του άρθρου 1009 συνεπάγεται και άλλα επωφελή αποτελέσματα για τα πιστωτικά ιδρύματα και τα διάφορα funds, που σπεύδουν και αγοράζουν τα ακίνητα σε εξευτελιστικές τιμές μέσω των πλειστηριασμών, αλώνοντας πλήρως την ελληνική αγορά των ακινήτων.

Εξαιτίας της πλήρους αβεβαιότητας, που δημιουργείται στους μισθωτές από τον κίνδυνο να εξωσθούν, αν εκπλειστηριασθεί το ακίνητο, που μισθώνουν, είναι προφανές, ότι αυτοί, προκειμένου να μισθώσουν ακίνητο για επιχείρηση ή κατοικία, θα προτιμήσουν εκμισθωτή οικονομικά ισχυρό, που δεν κινδυνεύει να εκπλειστηριασθούν τα ακίνητά του.

Ως αποτέλεσμα, οι τράπεζες ή τα funds, που θα διαθέτουν μεγάλο αριθμό ακινήτων προς μίσθωση, θα ανταγωνίζονται αθέμιτα τον απλό ιδιοκτήτη ακινήτου, που δεν θα προτιμάται εξ αιτίας του κινδύνου, που δημιουργεί το άρθρο 1009 με την νέα μορφή του.

Ασφαλώς οι έμπειροι περί τα ακίνητα νομικοί έχουν επινοήσει μεθόδους προστασίας των μισθωτών από τις δυσμενείς συνέπειες του άρθρου 1009. Δεν είναι, όμως, σωστό να ταλαιπωρείται μία ολόκληρη χώρα, έστω και αν ελάχιστοι, ιδίως εκείνοι, που θα έχουν την οικονομική δυνατότητα, κατορθώσουν και προστατευθούν.

Επίσης, επειδή η ως άνω ρύθμιση φαίνεται προδήλως να παραβιάζει το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλου της Ευρωπαϊκής Σύμβασης των Δικαωμάτων του Ανθρώπου για την προστασία της περιουσίας, θεωρώ πιθανόν, ότι, όσοι καταφύγουν στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων του Στρασβούργου, έχουν πολλές πιθανότητες να δικαιωθούν.

Αυτό, όμως, θα έχει συμβεί μετά την εξάντληση των ενδίκων μέσων στα Ελληνικά Δικαστήρια, (διότι μόνον τότε επιτρέπεται η προσφυγή στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων), και μετά το μακρό χρονικό διάστημα μέχρι την έκδοση απόφασης από το ΕΔΑΔ, δηλαδή αφού θα έχουν ήδη καταστραφεί οικονομικά με την έξωσή τους από το μίσθιο ακίνητό τους.

Διαδίδεται εντέχνως, ότι η παραπάνω τροποποίηση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ ήταν προαπαιτούμενο των μνημονίων, που μας επιβλήθηκε έξωθεν.

Αυτό, όμως, θα μπορεί να ισχύσει μόνον εφ’ όσον αποδειχθεί από επίσημες πηγές, (πράγμα, που, εξ όσων γνωρίζω, δεν έχει συμβεί), διότι και σε άλλες περιπτώσεις, ο μύθος του δήθεν «προαπαιτούμενου» από τις Ευρωπαϊκές Αρχές ή τους δανειστές της χώρας διαψεύσθηκε πανηγυρικά.

Πχ. όπως έγινε ευρέως γνωστό, η δικηγόρος Νούκα απέδειξε με επιβεβαίωση του ίδιου του Κλωντ Γιουνκέρ, τότε Προέδρου της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, ότι η απαγόρευση να αγοράζουν οι ίδιοι οι οφειλέτες τα δάνειά τους σε μειωμένη τιμή, ανώτερη από την προσφορά των funds, δεν ήταν έξωθεν προαπαιτούμενο, όπως και τότε διαδιδόταν, αλλά απαίτηση των εγχωρίων ή εγχωρίως δρώντων συμφερόντων.

Και εν προκειμένω οι ενδείξεις φαίνονται να δείχνουν ότι και η καταστροφική για την χώρα και τους πολίτες ρύθμιση του άρθρου 1009 ΚΠολΔ είναι της ίδιας προέλευσης, δηλαδή απαίτηση των ενδιαφερόμενων να αποκτήσουν σε γλίσχρες τιμές και να μονοπωλήσουν την ελληνική κτηματαγορά.