Από ποινικές ευθύνες και φορολογικά πρόστιμα έως απώλεια περιουσίας και ακυρότητα, οι εικονικές δικαιοπραξίες, ειδικά αναφορικά με τα ακίνητα, δεν είναι πλέον ούτε εφικτές ούτε ακίνδυνες.

Οι εικονικές δικαιοπραξίες αποτελούν μια παλιά αλλά πάντα επίκαιρη τεχνική νομικής παραπλάνησης και ειδικά στο πεδίο των ακινήτων, χρησιμοποιούνται συχνά, για να διαφύγουν οι ιδιοκτήτες από υποχρεώσεις προς το Δημόσιο ή ιδιώτες δανειστές, να αποφύγουν φόρους ή ακόμη και να διατηρήσουν κρυφή την πραγματική μεταβίβαση.

1

Το άρθρο 138 του Αστικού Κώδικα προβλέπει ρητά την ακυρότητα της εικονικής δικαιοπραξίας, όμως η νομολογία και η πράξη έχουν αποκαλύψει ότι οι συνέπειες δεν σταματούν εκεί. Πίσω από κάθε προσχηματική πώληση, δωρεά ή μίσθωση, μπορεί να κρύβεται ένα σοβαρό νομικό ρίσκο, το οποίο ενίοτε έχει και ποινικές συνέπειες.

Όταν η περιουσία «μεταβιβάζεται» για να σωθεί από τους δανειστές

Ένα από τα πιο συχνά φαινόμενα εικονικών δικαιοπραξιών είναι η προσχηματική μεταβίβαση ακινήτων σε συγγενείς ή φίλους, λίγο πριν από την επιβολή κατάσχεσης ή την κήρυξη πτώχευσης. Η μεταβίβαση αυτή καταρτίζεται χωρίς πραγματική πρόθεση να αλλάξει η κυριότητα, χωρίς καταβολή τιμήματος, και φυσικά χωρίς να αλλάξει η κατοχή ή η χρήση του ακινήτου.

Σκοπός είναι να εμφανιστεί ψευδώς ότι ο οφειλέτης δεν έχει πλέον περιουσία στην κατοχή του, ώστε να μην μπορεί να στραφεί εναντίον της ο δανειστής ή ο σύνδικος πτώχευσης.

Η πρακτική αυτή μπορεί να φαίνεται ελκυστική υπό το πρίσμα ότι ο οφειλέτης ή ο τρίτος δεν έχουν τίποτα να χάσουν. Ο πρώτος θα έχανε ούτως ή άλλως το ακίνητό του και ο τρίτος, ο εικονικός αγοραστής ή δωρεοδόχος του ακινήτου, απλώς βοηθάει τον συγγενή ή φίλο του.

Στην πραγματικότητα, όμως, πρόκειται για μία κίνηση που αφενός είναι καταδικασμένη να αποτύχει και αφετέρου φέρνει αντιμέτωπα και τα δύο μέρη με σοβαρές νομικές και δη ποινικές συνέπειες:

  • Αγωγή διάρρηξης: Εφόσον κατά τη στιγμή της εικονικής μεταβίβασης, υπήρχε απαίτηση του δανειστή και ο οφειλέτης μειώνει με δόλο την περιουσία του, ώστε ο πρώτος να μην μπορέσει να ικανοποιηθεί, τότε αυτός μπορεί πολύ απλά να ασκήσει αγωγή διάρρηξης για καταδολίευση δανειστή και η μεταβίβαση να ακυρωθεί.
  • Φυλάκιση και χρηματική ποινή: Η καταδολίευση δανειστών είναι ποινικό αδίκημα που τιμωρεί με φυλάκιση έως δύο χρόνια και χρηματική ποινή τόσο τον οφειλέτη όσο και τον τρίτο για αυτή τη συμπαιγνία.
  • Αποζημίωση στον δανειστή: Εφόσον η καταδολίευση είναι ποινικό αδίκημα, ο δανειστής μπορεί με την αγωγή του να αξιώσει όχι μόνο την ακύρωση της μεταβίβασης και την κάλυψη της ζημίας του, αλλά και αποζημίωση για ηθική βλάβη λόγω αδικοπραξίας.

 

Με λίγα λόγια, είτε εικονική είτε όχι, κάθε μεταβίβαση ακινήτου που γίνεται με σκοπό την αποφυγή πλειστηριασμού ή πτώχευσης ακυρώνεται σχετικά εύκολα και επισύρει σοβαρές συνέπειες για τους εμπλεκόμενους.

Εικονική πώληση ως δωρεά ή το αντίστροφο

Ένα άλλο συχνό φαινόμενο είναι η εικονικότητα ως προς το είδος της μεταβίβασης με στόχο την αποφυγή φόρων. Η εικονική πώληση αντί για δωρεά συμβαίνει συχνά, καθώς ο φορολογικός συντελεστής της μεταβίβασης είναι χαμηλότερος από αυτόν της δωρεάς, ειδικά όταν δεν ισχύει οι προϋποθέσεις ή το όριο της γονικής παροχής.

Όταν αποδειχθεί ότι δεν καταβλήθηκε τίμημα και ότι η δήθεν πώληση ήταν δωρεά, τότε ισχύει η υποκρυπτόμενη δωρεά, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 138 ΑΚ. Αυτό σημαίνει πως η πράξη θεωρείται έγκυρη μεν, αλλά υπό τον χαρακτήρα που της αρμόζει: εκείνον της δωρεάς.

Οι συνέπειες δεν είναι μόνο φορολογικές, με την υποχρέωση καταβολής φόρου δωρεάς (μαζί με προσαυξήσεις και πρόστιμα), αλλά και ουσιαστικές, καταλαμβάνοντας κατά βάση τον δωρεοδόχο.

Η δωρεά δεν έχει απόλυτα οριστικό χαρακτήρα, αφού μπορεί να ανακληθεί, κάτι που σημαίνει ότι ο δωρεοδόχος μπορεί να βρεθεί ξαφνικά χωρίς το ακίνητο, καθώς ο δήθεν πωλητής θα ισχυριστεί ότι στην πραγματικότητα επρόκειτο για υποκρυπτόμενη δωρεά, με αποτέλεσμα να αποκτά τη δυνατότητα να την ανακαλέσει στις εξής περιπτώσεις:

  • Αχαριστία του δωρεοδόχου: Ο δωρητής μπορεί να ανακαλέσει τη δωρεά αν ο δωρεοδόχος αποδειχθεί αχάριστος, δηλαδή αν επιδείξει βαριά προσβλητική ή επικίνδυνη συμπεριφορά απέναντι στον δωρητή (π.χ. κάνει απόπειρα ανθρωποκτονίας εναντίον του, προκαλέσει σωματική βλάβη ή προσβάλει την αξιοπρέπειά του).
  • Γέννηση τέκνου μετά τη δωρεά: Αν ο δωρητής δεν είχε παιδιά κατά τον χρόνο της δωρεάς και αργότερα αποκτήσει βιολογικό ή θετό τέκνο, μπορεί να ανακαλέσει τη δωρεά (όχι όμως αν είχε ήδη τέκνο κατά τη δωρεά και το αγνόησε).

 

Το κρίσιμο ερώτημα είναι ποιος μπορεί να επικαλεστεί την εικονικότητα αυτής της μεταβίβασης. Σύμφωνα με την κρατούσα άποψη, την εικονικότητα μπορούν να την επικαλεστούν όχι μόνο οι συμβαλλόμενοι αλλά και τρίτοι, όταν έχουν έννομο συμφέρον, όπως για παράδειγμα οι φορολογικές αρχές ή οι δανειστές του φερόμενου ως πωλητή.

Με λίγα λόγια, όταν συνάπτεται εικονική πώληση ως δωρεά, κανείς δεν είναι καλυμμένος. Ο εικονικός πωλητής μπορεί να βρεθεί εκτεθειμένος στις φορολογικές αρχές και ο εικονικός αγοραστής που τελικά είναι δέκτης δωρεάς μπορεί να καταλήξει χωρίς το ακίνητο λόγω παραγόντων που δεν είχε συνυπολογίσει, κάτι που φυσικά δεν ισχύει στην πώληση.

Αντίστροφα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου η εικονική δωρεά καλύπτει στην πραγματικότητα μια πώληση, κάτι που γίνεται συχνά για την αποφυγή επιβολής τεκμηρίων. Τότε, τα πράγματα δυσκολεύουν ακόμη περισσότερο. Αν έχει όντως καταβληθεί τίμημα, αλλά δεν έχει δηλωθεί, τότε η πράξη ισχύει ως πώληση, όμως ο αγοραστής εκτίθεται σε τεκμήρια διαβίωσης, σε ενδεχόμενο φορολογικό έλεγχο για απόκρυψη εισοδήματος, ή και σε ποινική αξιολόγηση για ξέπλυμα μαύρου χρήματος, ειδικά αν δεν μπορεί να δικαιολογήσει την προέλευση των κεφαλαίων.

Η εικονική μίσθωση: Ένα παλιό τέχνασμα χωρίς σύγχρονη αξία

Παλαιότερα, ήταν συνήθης η σύναψη εικονικών μισθώσεων με συγγενικά ή φιλικά πρόσωπα, με μοναδικό σκοπό να «προστατευτεί» το ακίνητο σε περίπτωση πλειστηριασμού ή μεταβίβασης. Το σκεπτικό ήταν πως ο μισθωτής, ακόμη και αν αλλάξει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, προστατεύεται βάσει της μίσθωσης και δεν μπορεί να αποβληθεί.

Ειδικότερα, αν ο ιδιοκτήτης μεταβιβάσει το ακίνητο όσο η μίσθωση βρίσκεται σε ισχύ και εφόσον αυτή αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, τότε ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται τόσο στα δικαιώματα όσο και στις υποχρεώσεις του προηγούμενου κύριου. Με λίγα λόγια, οφείλει να σεβαστεί τη μίσθωση και παράλληλα έχει φυσικά την αξίωση είσπραξης των ενοικίων.

Παλαιότερα, αυτό ίσχυε και στην περίπτωση του πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, πριν το 2015, ο υπερθεματιστής που αποκτούσε το ακίνητο με πλειστηριασμό υποχρεούνταν να ανεχθεί τη μίσθωση έως τη λήξη της, εφόσον φυσικά αυτή αποδεικνυόταν με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Έτσι, μια εικονική μίσθωση είχε νόημα με το σκεπτικό ότι θα μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά στον πλειστηριασμό, αφού -εκτός από την περίπτωση αγοράς του ακινήτου για επενδυτικούς σκοπούς- γενικά μια μίσθωση αποτρέπει τους ενδιαφερόμενους.

Πλέον, αυτή η νομοθετική ρύθμιση έχει αλλάξει ριζικά και οι ενοικιαστές εκπλειστηριασθέντων ακινήτων δεν προστατεύονται, αφού ο υπερθεματιστής δικαιούται να καταγγείλει οποιαδήποτε μίσθωση στο ακίνητο που απέκτησε με τον πλειστηριασμό εντός 6 μηνών.

Έτσι, μια εικονική μίσθωση όχι μόνο δεν προσφέρει καμία πραγματική προστασία, αλλά μπορεί να ακυρωθεί λόγω της εικονικότητας, ενώ επιπλέον συνιστά και το ποινικό αδίκημα της απάτης, το οποίο επισύρει έως και δέκα έτη φυλάκιση και χρηματικές ποινές.

Διαβάστε επίσης:

Διανομή περιουσίας: Τα 4 εναλλακτικά νομικά εργαλεία εκτός από τη διαθήκη και τα πλεονεκτήματά τους

Χάρης Παμπούκης: Ο καθηγητής που πήγε τη Νομική στην καρδιά της Χάγης – Το ταξίδι από την Αθήνα στο παγκόσμιο βάθρο του Δικαίου

Η μάχη των Εμπειρίκων: Πώς η κληρονομιά του πατέρα έγινε δικαστικό θρίλερ ανάμεσα στις αδερφές σε Παναμά, Λονδίνο και Νέα Υόρκη