Πώς μπορεί να προστατευθεί ο καλόπιστος αγοραστής από λόγους ακύρωσης που δεν αφορούν τον ίδιο και μπορεί να ανατρέψουν τη μεταβίβαση του ακινήτου;

Ο μέσος άνθρωπος πιστεύει ότι αν υπογράψει ένα συμβόλαιο, η συναλλαγή έχει δια παντός ολοκληρωθεί και δεν πρόκειται να τον απασχολήσει το ζήτημα ποτέ ξανά. Ειδικά όταν πρόκειται για αγοραπωλησία ακινήτου που διέπεται από υψηλή τυπικότητα στη διαδικασία μέσω του συμβολαιογράφου και της μεταγραφής στο Κτηματολόγιο, υπάρχει η εύλογη εντύπωση ότι τίποτα δεν μπορεί να κλονίσει ένα τέτοιο συμβόλαιο.

1

Η πραγματικότητα, όμως, είναι πολύ πιο άβολη. Το ερώτημα που λίγοι θέτουν εγκαίρως είναι το εξής: Μπορείς να αγοράσεις σπίτι και καιρό μετά να βρεθεί κάποιος και να σε βγάλει έξω;

Η απάντηση, όσο δυσάρεστο κι αν ακούγεται, είναι ότι σε ορισμένες περιπτώσεις ναι, μπορεί να συμβεί αυτό το σενάριο. Διότι το συμβόλαιο δεν είναι πάντα το τέλος της διαδρομής, αλλά μπορεί να γίνει η αρχή μιας μακράς δικαστικής διαμάχης, εάν αποδειχθεί ότι πάσχει νομικά.

Πότε ακυρώνονται τα συμβόλαια και γιατί

Στο αστικό δίκαιο, δεν αρκεί ένα συμβόλαιο να έχει υπογραφές και επικύρωση από τον συμβολαιογράφο, για να θεωρείται άτρωτο. Για να παραγάγει ασφαλή αποτελέσματα, πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις ουσίας και τύπου. Όταν κάποια από αυτές λείπει, το συμβόλαιο μπορεί να είναι είτε άκυρο εξαρχής είτε ακυρώσιμο.

Στην πρώτη περίπτωση, η ακυρότητα θεωρείται ότι υπήρχε από την αρχή, οπότε η πράξη είναι σαν να μην έγινε ποτέ. Αυτό μπορεί να συμβεί, για παράδειγμα, όταν παραβιάζονται διατάξεις αναγκαστικού δικαίου, όταν δεν τηρήθηκε ο απαιτούμενος συμβολαιογραφικός τύπος ή όταν ο πωλητής, στην πραγματικότητα, δεν είχε το δικαίωμα να διαθέσει το ακίνητο. Αν κάποιος μεταβιβάσει περιουσία που νομικά δεν του ανήκει ή υπάρχει σοβαρό κώλυμα στον τίτλο, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί εκτεθειμένος, ακόμη κι αν ενήργησε απολύτως καλόπιστα.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, το πρόβλημα είναι σχετικά ορατό. Για παράδειγμα, μπορεί ένας κληρονόμος που θεωρεί λανθασμένα ότι το ακίνητο του ανήκει αποκλειστικά, χωρίς να έχει γίνει αποδοχή κληρονομίας ή χωρίς να έχουν συναινέσει οι υπόλοιποι συγκληρονόμοι, να εμφανίζεται ως μοναδικός κύριος και να το πουλά, αν και δεν έχει πλήρη κυριότητα. Η μεταβίβαση πάσχει και οι υπόλοιποι δικαιούχοι μπορούν να διεκδικήσουν το ποσοστό τους. Πρόκειται για σενάρια που, με έναν προσεκτικό έλεγχο τίτλων, εντοπίζονται εγκαίρως.

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις πολύ πιο ύπουλες, που δεν φαίνονται στα χαρτιά.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η λεγόμενη «σπασμένη αλυσίδα τίτλων». Μια παλιά μεταβίβαση,χρόνια πριν, μπορεί να ήταν εικονική ή άκυρη, όπως για παράδειγμα μια δωρεά που έγινε προσχηματικά ή μια πράξη χωρίς έγκυρη συναίνεση. Το ελάττωμα αυτό δεν μένει στο παρελθόν. Μεταφέρεται και στις επόμενες μεταβιβάσεις, αφού κανείς δεν μπορεί να μεταβιβάσει περισσότερα δικαιώματα από όσα έχει. Έτσι, αν αποδειχθεί ότι κάποιος κρίκος της αλυσίδας δεν έγινε ποτέ πραγματικός κύριος, τίθεται υπό αμφισβήτηση και η κυριότητα των μεταγενέστερων αγοραστών.

Βεβαίως, μετά την πάροδο 20 ετών μπορεί να λειτουργήσει η χρησικτησία και να ισχυροποιηθεί η θέση του τελικού αγοραστή και νομέα του ακινήτου, ωστόσο, μέχρι τότε, ο κίνδυνος δικαστικών διεκδικήσεων παραμένει απολύτως πραγματικός.

Ακόμη πιο δραματικές είναι οι περιπτώσεις όπου το ζήτημα αφορά την ίδια τη δικαιοπρακτική ικανότητα του πωλητή. Δεν είναι σπάνιο ένα ηλικιωμένο πρόσωπο με σοβαρή άνοια ή γνωστική έκπτωση να οδηγείται στο συμβολαιογραφείο από συγγενείς και να υπογράφει πώληση ή δωρεά χωρίς να έχει πραγματική αντίληψη του τι κάνει. Χρόνια αργότερα, όμως, μετά τον θάνατό του, οι κληρονόμοι μπορούν να προσφύγουν στη δικαιοσύνη, προσκομίζοντας ιατρικούς φακέλους και γνωματεύσεις που δείχνουν ότι δεν είχε συνείδηση των πράξεών του. Αν το δικαστήριο δεχθεί ότι έλειπε η δικαιοπρακτική ικανότητα, το συμβόλαιο θεωρείται άκυρο. Και τότε ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να επιστρέψει το ακίνητο, σαν να μην το απέκτησε ποτέ.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το κοινό στοιχείο είναι ότι η καλή πίστη του αγοραστή δεν αρκεί για να θεραπεύσει την έλλειψη κυριότητας ή την ακυρότητα. Το δίκαιο των ακινήτων προστατεύει πρωτίστως τον πραγματικό δικαιούχο και τη νομιμότητα της μεταβίβασης. Έτσι, ακόμη και ο πιο προσεκτικός αγοραστής μπορεί να ανακαλύψει, χρόνια μετά, ότι το συμβόλαιο που θεωρούσε δεδομένο δεν ήταν τελικά τόσο ασφαλές όσο πίστευε.

Πώς μπορεί ένας καλόπιστος αγοραστής να χάσει το σπίτι του

Το πιο δύσκολο για τον μέσο ιδιοκτήτη δεν είναι να κατανοήσει ότι υπάρχει νομικό πρόβλημα σε ένα παλιό συμβόλαιο. Είναι να πιστέψει ότι εξαιτίας αυτού μπορεί να χάσει το σπίτι στο οποίο ζει.

Συνήθως, αυτή η διαδικασία ξεκινά όταν εμφανιστεί ο πραγματικός δικαιούχος ή κάποιος τρίτος που έχει έννομο συμφέρον. Κλασική περίπτωση που ουκ ολίγες φορές έχει εμφανιστεί στις δικαστικές αίθουσες είναι να επρόκειτο για ηλικιωμένο πωλητή και τα παιδιά του μετά την αγοραπωλησία να την αμφισβητούν, με το σκεπτικό ότι δεν είχε συναίσθηση των πράξεών του, συνηθέστερα λόγω άνοιας.

Αν μια τέτοια αγωγή ευδοκιμήσει, ο αγοραστής καλείται να επιστρέψει το ακίνητο, καθώς θα ακυρωθούν τα συμβόλαια και η μεταγραφή τους στο Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μπορούν να ακολουθηθούν και μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης (π.χ. έξωση), για να εγκαταλείψει το σπίτι.

Η μόνη διέξοδος για τον καλόπιστο αγοραστή είναι να στραφεί κατά του πωλητή ζητώντας αποζημίωση ή επιστροφή του τιμήματος, κάτι που φυσικά είναι εξαιρετικά αβέβαιο.

Έτσι, αυτό που ξεκίνησε ως μια τυπικά ασφαλής αγοραπωλησία μπορεί, χρόνια μετά, να καταλήξει σε μια πλήρη ανατροπή της περιουσιακής κατάστασης του αγοραστή. Και όλα αυτά όχι επειδή ενήργησε δόλια ή απρόσεκτα, αλλά επειδή κάποιος κρίκος της αλυσίδας αποδείχθηκε ελαττωματικός.

Πώς μπορεί να προστατευθεί ο αγοραστής: Η πρόληψη πριν την υπογραφή

Σε ένα τέτοιο δυστοπικό σενάριο, η ασφάλεια του αγοραστή θα κριθεί από τα βήματα που θα ακολουθήσει πριν την υπογραφή και την καταβολή του τιμήματος, εστιάζοντας στον ενδελεχή έλεγχο κάθε στοιχείου που μπορεί να προκαλέσει προβλήματα:

  • Πλήρης νομικός έλεγχος τίτλων τουλάχιστον 20ετίας, ώστε να εντοπιστούν κενά στην αλυσίδα, εικονικές πράξεις, εκκρεμείς διεκδικήσεις ή προβληματικές κληρονομικές μεταβιβάσεις.
  • Έλεγχος στο Κτηματολόγιο και στα Υποθηκοφυλακεία για βάρη και διεκδικήσεις, όπως προσημειώσεις, κατασχέσεις, αγωγές, δικαστικές αποφάσεις ή δηλώσεις τρίτων που μπορεί να αμφισβητούν την κυριότητα.
  • Επιβεβαίωση ότι ο πωλητής είναι πράγματι ο αποκλειστικός κύριος, ιδίως σε ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, με έλεγχο αποδοχής κληρονομίας, πιστοποιητικών μη αποποίησης και συναίνεσης όλων των συγκληρονόμων.
  • Διερεύνηση της πραγματικής κατάστασης του πωλητή όταν πρόκειται για πολύ ηλικιωμένο πρόσωπο, ώστε να μην υπάρχει αμφισβήτηση δικαιοπρακτικής ικανότητας αργότερα, με ιατρικά πιστοποιητικά και συμμετοχή όλων των νόμιμων εκπροσώπων.
  • Έλεγχος πολεοδομικής και τεχνικής νομιμότητας του ακινήτου, με μηχανικό, για αυθαίρετα, μη δηλωμένους χώρους ή αποκλίσεις από την άδεια που μπορεί να δημιουργήσουν μελλοντική ακυρότητα (π.χ. σε περίπτωση αυθαιρεσιών που δεν επέτρεπαν τη μεταβίβαση).
  • Σαφείς δηλώσεις και εγγυήσεις στο συμβόλαιο από τον πωλητή, ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο βαρών και διεκδικήσεων, με πρόβλεψη ρητρών ή ευθύνης αποζημίωσης σε περίπτωση ανακρίβειας.