Το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη» εισάγει σημαντικές μεταβολές στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις μεταβιβάσεις ακινήτων, επιχειρώντας να απλοποιήσει διαδικασίες και να ενισχύσει τη λειτουργικότητα της αγοράς.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι διατάξεις του Κεφαλαίου Ε΄ του σχεδίου νόμου (άρθρα 15-18), οι οποίες αφορούν τη μεταβίβαση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, την κατάργηση ορισμένων γραφειοκρατικών απαιτήσεων αλλά και τη δυνατότητα άρσης κατάσχεσης ακινήτων που έχουν επιβληθεί για οφειλές προς το Δημόσιο.

1

Οι ρυθμίσεις αυτές αντανακλούν μια ευρύτερη πραγματικότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων: σημαντικός αριθμός ακινήτων συνδέεται σήμερα με φορολογικές οφειλές, τραπεζικές εξασφαλίσεις ή λοιπά εμπράγματα βάρη, γεγονός που καθιστά τη μεταβίβασή τους ιδιαίτερα σύνθετη.

Η δυνατότητα μεταβίβασης κατασχεμένου ακινήτου

Κεντρική καινοτομία του νομοσχεδίου αποτελεί η εισαγωγή του νέου άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, το οποίο ρυθμίζει τη διαδικασία άρσης κατάσχεσης που έχει επιβληθεί από τη φορολογική διοίκηση επί ακινήτου, ενόψει μεταβίβασής του.

Η διάταξη αυτή δημιουργεί, για πρώτη φορά με σαφή τρόπο, ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει την πώληση ακινήτου ακόμη και όταν έχει επιβληθεί κατάσχεση για οφειλές προς το Δημόσιο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Μεταξύ των βασικών όρων που τίθενται είναι:

  • η μεταβίβαση να πραγματοποιείται σε τίμημα που δεν υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου
  • να παρακρατείται από το τίμημα ποσό που αποδίδεται στη φορολογική διοίκηση για την εξόφληση της οφειλής
  • το ποσό αυτό να αντιστοιχεί σε ποσοστό τουλάχιστον 25% του υπολοίπου της οφειλής.

Η ρύθμιση αυτή επιδιώκει να δημιουργήσει ένα πιο ευέλικτο σύστημα διαχείρισης φορολογικών οφειλών που συνδέονται με ακίνητη περιουσία, επιτρέποντας την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά δεσμευμένα.

Οι νέες ρυθμίσεις αποκτούν ιδιαίτερη σημασία αν εξεταστούν στο πλαίσιο της σημερινής πραγματικότητας της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος και της φορολογικής διοίκησης, ένα σημαντικό μέρος της ακίνητης περιουσίας στη χώρα συνδέεται με οφειλές προς τράπεζες ή προς το Δημόσιο. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αν και έχουν μειωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, εξακολουθούν να αντιστοιχούν σε δεκάδες δισεκατομμύρια ευρώ, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες οφειλέτες διατηρούν παράλληλα φορολογικές υποχρεώσεις ή ρυθμίσεις προς το Δημόσιο.

Ειδικότερα:

  • περισσότερα από 3 εκατομμύρια φυσικά πρόσωπα εμφανίζονται να έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές προς τη φορολογική διοίκηση,

  • μεγάλο μέρος των οφειλών αυτών συνδέεται με ακίνητη περιουσία, είτε μέσω κατασχέσεων είτε μέσω εμπράγματων βαρών,

  • παράλληλα, ένα σημαντικό ποσοστό ακινήτων εξακολουθεί να συνδέεται με μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά ή επιχειρηματικά δάνεια.

Η πραγματικότητα αυτή έχει δημιουργήσει μια νέα κατηγορία συναλλαγών στην αγορά ακινήτων: μεταβιβάσεις που δεν αφορούν απλώς την πώληση ενός ακινήτου, αλλά την ταυτόχρονη επίλυση οικονομικών και νομικών εκκρεμοτήτων που συνδέονται με αυτό.

Σε αυτό το πλαίσιο, οι νέες διατάξεις για την άρση κατασχέσεων ενόψει μεταβίβασης ενδέχεται να λειτουργήσουν ως εργαλείο ενεργοποίησης ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν δεσμευμένα λόγω φορολογικών οφειλών.

Όπως επισημαίνει η δικηγόρος Μαρία Μοσχοπούλου, εξειδικευμένη στο δίκαιο ακινήτων και στη διαχείριση υποθέσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων:

«Οι νέες ρυθμίσεις για την άρση κατασχέσεων ενόψει μεταβίβασης ακινήτων αντανακλούν μια βαθύτερη ανάγκη της αγοράς. Σήμερα, ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων συνδέεται με οφειλές είτε προς το Δημόσιο είτε προς πιστωτικά ιδρύματα. Στην πράξη τα ακίνητα στην Ελλάδα – είτε οικιστικά είτε επαγγελματικά – είναι βεβαρημένα, με αποτέλεσμα η διάθεσή τους στην αγορά να προϋποθέτει νομικά και χρονικά την ορθή και προσεκτική διαχείριση των οφειλών των ιδιοκτητών  – και το αντίστροφο».

Διαβάστε επίσης:

Δένδιας: Πύραυλοι Patriot τοποθετούνται στη Βόρεια Ελλάδα για την προστασία της Βουλγαρίας από το Ιράν – Στέλνονται και δύο F-16 (βίντεο)

Booking.com: Τι αναφέρει απόφαση δικαστηρίου του Άμστερνταμ για τις ρήτρες ισοτιμίας τιμών