Έπιασαν «ταβάνι» αλλά φρενάρουν οι τιμές των διαμερισμάτων – Έως 45% η αύξηση από τo 2019

Αυξήσεις που κυμαίνονται στο επίπεδο του 40% σε σύγκριση με τις τιμές όπως είχαν διαμορφωθεί πριν από το ξέσπασμα της πανδημίας καταγράφει η «χαρτογράφηση» πέντε δημοφιλών περιοχών της Αθήνας.

Η αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης διαμερισμάτων και στις πέντε περιοχές για την περίοδο του τρίτου τριμήνου του 2022 χαρακτηρίζεται από την Geoaxis, που διενήργησε τη μελέτη «εκρηκτική», ενώ οι ερευνητές θεωρούν ότι αυτή η άνοδος βρίσκεται στο ανώτατο σημείο του κύκλου. Η αύξηση είναι σαφώς μεγαλύτερη για τα νεόδμητα ακίνητα και φτάνει το 35,4% σε σχέση με δύο χρόνια πριν και στο 24,9% σε σύγκριση με πέρσι. Ο βασικός λόγος είναι η μείωση της προσφοράς, επακόλουθο της τουριστικής κίνησης που απογείωσε τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, έτσι το δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα. Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι επίσης πολύ μεγάλη, καθώς αγγίζει το 24,34% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 32,08% σε σχέση με το 2020.

Το ράλι των τιμών, φαίνεται, πάντως πως δε θα συνεχίσει, αλλά αντίθετα θα τραβήξει φρένο. Αυτό έρχεται συνεπεία της συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής και ανακαίνισης, συνθήκες που οδηγούν σε στάση αναμονής. Αυτό που επισημαίνουν οι ειδικοί της Geoaxis είναι ότι δεν είναι ορατό το φαινόμενο της φούσκας, καθώς το επίπεδο της προσφοράς εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο.

Σύμφωνα με το παρατηρητήριο της εκτιμητικής εταιρείας, μεταξύ των νέων σε ηλικία διαμερισμάτων, μέσης επιφανείας 93 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις ενός έτους και 2ου ορόφου, οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (3.565 ευρώ ανά τ.μ., με ετήσια άνοδο 28,05%) και ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 2.950 ευρώ το τετραγωνικό (+19,68%), το Μαρούσι με 2.856 ευρώ (+25,98%), οι Αμπελόκηποι 2.500 ευρώ (+25,50%) και τέλος το Περιστέρι με 2.029 ευρώ ανά τ.μ. (+25,63%). Με βάση όσα προκύπτουν από την έρευνα, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ενώ το Παλαιό Φάληρο τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Πρωταθλήτρια στις αυξήσεις τιμών είναι η περιοχή του Χολαργού και στην κατηγορία των διαμερισμάτων που οικοδομήθηκαν πριν από 35 και περισσότερα χρόνια. Εκεί καταγράφηκαν οι υψηλότερες αξίες (1.985 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένες κατά 32,42%). Αμέσως φθηνότερο είναι το Μαρούσι, όπου η τιμή των διαμερισμάτων κινείται στα επίπεδα των 1.620 ευρώ το τετραγωνικό (+27,06%), το Παλαιό Φάληρο με 1.536 ευρώ (+18,06%), οι Αμπελόκηποι, όπου το τετραγωνικό κοστίζει 1.313 ευρώ (αλλά η τιμή του αυξήθηκε κατά 26,74%) και το Περιστέρι, η φθηνότερη των πέντε περιοχών, στην οποία η αγορά διαμερίσματος ισούται με δαπάνη 1.268 ευρώ το τετραγωνικό και αυξήθηκε κατά 17,4% το φετινό φθινόπωρο σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021.

Επενδύσεις από Έλληνες και ξένους επιχειρηματίες

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα ποσοστά αύξησης των τιμών σε σύγκριση με το 2019, καθώς ανά περιπτώσεις ξεπερνούν το 1/3 της αξίας που είχαν τα ακίνητα όταν η πανδημία δεν απασχολούσε ούτε την παγκόσμια επικαιρότητα. Σε σχέση, λοιπόν, με το 2019, ένα νεόδμητο διαμέρισμα στο Μαρούσι κοστίζει 42,4% περισσότερο, ένα επίσης νεόδμητο στο Παλαιό Φάληρο είναι 38,9% ακριβότερο, ενώ ούτε τα παλαιότερα διαμερίσματα ξεφεύγουν από τη «λαίλαπα» των αυξήσεων. Διαμέρισμα 35 χρόνων στους Αμπελόκηπους ακρίβυνε κατά 36,2%, την ώρα που παλαιό διαμέρισμα στο Χολαργό έχει φτάσει να στοιχίζει έως και 45% παραπάνω.

Αυτός είναι και ο λόγος που, κατά τους εκτιμητές, τα διαμερίσματα θεωρούνται πλέον επενδυτικά ακίνητα. Η έρευνα παραθέτει πως παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια. Ήδη, εισηγμένες όπως η Prodea, η Premia και η Dimand επενδύουν σε οικιστικά προϊόντα, όπως είναι κατοικίες προς ενοικίαση και πώληση (built to rent και built to sell), φοιτητικές κατοικίες και εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Τις προοπτικές της αγοράς κατοικιών διείδαν και Ισραηλινοί επενδυτές, όπως η Zoia, η οποία διατηρεί χαρτοφυλάκιο αξίας 200 εκατ. ευρώ, την πλειονότητα του οποίου αποτελούν τα διαμερίσματα. Η Zoia διαθέτει σήμερα 840 διαμερίσματα σε Αθήνα και Πειραιά, τα οποία μέχρι τέλος του χρόνου θα γίνουν 1.000, προσφέροντας όλων των ειδών τα σπίτια, για βραχυπρόθεσμες, μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες μισθώσεις. Οικιστικά projects υλοποιεί και η επίσης ισραηλινή Gnosis Investments – με χαρτοφυλάκιο 200 εκατ. ευρώ και 100.000 τ.μ. – στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια.