Υπερεξουσίες στον διαχειριστή και απλήρωτα κοινόχρηστα: Τι αλλάζει στις πολυκατοικίες με το νέο νομοθετικό πλαίσιο στα πρότυπα της δυτικής Ευρώπης

Μία από τις κυριότερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα δεν είναι μόνο οι υψηλές τιμές των ακινήτων λόγω του επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά μια γνωστή εδώ και χρόνια παθογένεια. Χιλιάδες διαμερίσματα, ειδικά σε παλιές πολυκατοικίες, παραμένουν αναξιοποίητα και ουσιαστικά μη μεταβιβάσιμα, μειώνοντας την προσφορά κατοικιών.

Και δεν μιλάμε μόνο για τα διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά, αλλά και για αυτά που έχουν απαξιωθεί για άλλους λόγους. Επειδή ανήκουν σε πολυκατοικίες που έχουν οδηγηθεί σε οικονομική ασφυξία λόγω απλήρωτων κοινόχρηστων ή καταρρέουν αισθητικά και δομικά καθώς οι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να συμφωνήσουν για τις απαραίτητες επισκευές και αναβαθμίσεις.

Το πρόβλημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη διάσταση, καθώς η Ευρωπαϊκή Ένωση απαιτεί πλέον τη σταδιακή ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος. Ωστόσο, όταν για σημαντικές εργασίες απαιτείται ομοφωνία, οπότε ένας μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει μια απόφαση, η συμμόρφωση με τις νέες ευρωπαϊκές υποχρεώσεις καθίσταται σχεδόν αδύνατη.

Πρώτο το Mononews το είχε αποκαλύψει ότι είναι μονόδρομος πλέον να αλλάξει ριζικά το νομοθετικό πλαίσιο για τις πολυκατοικίες, αφού μόνο με έξτρα εξουσίες στον διαχειριστή θα μπορέσουν να γίνουν σημαντικές παρεμβάσεις, όπως οι απαιτούμενες ενεργειακές αναβαθμίσεις με βάση τις ευρωπαϊκές υποχρεώσεις της Ελλάδας.

Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, το Υπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά σε συνολική αναμόρφωση του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, φέρνοντας ένα μοντέλο που προσεγγίζει περισσότερο τα πρότυπα χωρών με μακραίωνη εμπειρία στη συνιδιοκτησία, όπως η Γαλλία. Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκεται η ενίσχυση του ρόλου του διαχειριστή, η επιτάχυνση της είσπραξης των κοινοχρήστων και η διευκόλυνση λήψης αποφάσεων για την ανακαίνιση των πολυκατοικιών.

Άλλωστε, το υφιστάμενο πλαίσιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας βασίζεται σε έναν νόμο σχεδόν 100 ετών, το ν. 3741/1929 που προφανώς είχε σχεδιαστεί για μια εντελώς διαφορετική εποχή, όταν οι πολυκατοικίες ήταν η εξαίρεση και όχι ο απόλυτος κανόνας στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Πώς και γιατί ο διαχειριστής θα αποκτήσει νέες εξουσίες

Η μεγαλύτερη αλλαγή που θα έρθει με τον νέο νόμο αφορά τη φιλοσοφία λειτουργίας της πολυκατοικίας.

Το σημερινό ελληνικό σύστημα λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες αποτελεί ουσιαστικά έναν μηχανισμό αδράνειας, αφού για σημαντικές παρεμβάσεις, πέραν των αναγκαίων εργασιών συντήρησης, απαιτείται ομοφωνία. Με λίγα λόγια, δηλαδή, ένας μόνο ιδιοκτήτης μπορεί να ματαιώσει τη συμμετοχή της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενα προγράμματα, ενεργειακή αναβάθμιση ή ακόμη και απαραίτητα έργα δομικής υποστήριξης.

Αυτός είναι και ο λόγος που αυτή τη στιγμή ελάχιστες από τις παλαιές πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’60 και του ’70 έχουν αναβαθμιστεί ενεργειακά, ενώ πολλές είναι σε ακόμη χειρότερη κατάσταση, αποτρέποντας πιθανούς αγοραστές διαμερισμάτων.

Και είναι εύλογο να αναρωτιέται κανείς τι θα συμβεί όταν στις γερασμένες πολυκατοικίες των μεγάλων πόλεων θα πρέπει αναπόφευκτα να γίνουν εργασίες δομικής υποστήριξης και αντισεισμικής προστασίας.

Ακριβώς γι’ αυτό η συζήτηση στρέφεται πλέον προς τα ευρωπαϊκά πρότυπα και ειδικότερα στο γαλλικό μοντέλο, όπου οι σημαντικές αποφάσεις για ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις λαμβάνονται με πλειοψηφία και όχι με ομοφωνία.

Σε ένα τέτοιο σύστημα, ο διαχειριστής δεν θα αποτελεί πλέον απλώς τον εισπράκτορα των κοινοχρήστων ή τον οργανωτή της γενικής συνέλευσης. Θα λειτουργεί ως πραγματικό εκτελεστικό όργανο της πολυκατοικίας, με ουσιαστικές αρμοδιότητες για την υλοποίηση αποφάσεων, την εκπροσώπηση της συνιδιοκτησίας και την προώθηση έργων που σήμερα παραμένουν εγκλωβισμένα στις ατέρμονες διαφωνίες των ιδιοκτητών.

Πρόκειται ουσιαστικά για μια αναγκαία προσαρμογή στις ευρωπαϊκές απαιτήσεις, αφού χωρίς αποτελεσματική διοίκηση των πολυκατοικιών, οι στόχοι ενεργειακής αναβάθμισης δύσκολα μπορούν να επιτευχθούν, ειδικά σε μια χώρα που διαθέτει από τα γηραιότερα κτιριακά αποθέματα στην Ευρώπη.

Απλήρωτα κοινόχρηστα: Ο διαχειριστής θα μπορεί να κινείται χωρίς απόφαση της γενικής συνέλευσης

Η δεύτερη μεγάλη τομή αφορά το διαχρονικό πρόβλημα των απλήρωτων κοινοχρήστων.

Σήμερα, ακόμη και όταν οι οφειλές είναι απολύτως βεβαιωμένες, ο διαχειριστής δεν μπορεί αυτοβούλως να κινηθεί δικαστικά κατά του οφειλέτη. Στις περισσότερες περιπτώσεις απαιτείται προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης, γεγονός που δημιουργεί διαφωνίες και καθυστερήσεις. Πολλές φορές η ίδια η συνέλευση δεν συγκαλείται ποτέ ή αδυνατεί να λάβει απόφαση, με αποτέλεσμα τα χρέη να διογκώνονται και οι συνεπείς ιδιοκτήτες να καλούνται να καλύψουν τα ελλείμματα.

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο φιλοδοξεί να αλλάξει πλήρως αυτή την εικόνα. Ο διαχειριστής αναμένεται να αποκτήσει αυτοτελή νομιμοποίηση ώστε, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και χωρίς να απαιτείται προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης, να κινεί διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης των οφειλών.

Κεντρικό εργαλείο θα αποτελεί η διαταγή πληρωμής, ένας ιδιαίτερα γρήγορος μηχανισμός αναγκαστικής εκτέλεσης που εκδίδεται μετά από έλεγχο των απαραίτητων εγγράφων και αποτελεί εκτελεστό τίτλο για διεκδίκηση των χρωστούμενων.

Η διαδικασία έχει επιταχυνθεί σημαντικά μετά τις πρόσφατες μεταρρυθμίσεις του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, καθώς πλέον η διαταγή πληρωμής μπορεί να εκδίδεται από δικηγόρο, χωρίς να απαιτείται η μεσολάβηση δικαστή. Έτσι, η έκδοση εκτελεστού τίτλου ολοκληρώνεται σε πολύ μικρότερο χρονικό διάστημα, επιτρέποντας στη συνέχεια την άμεση λήψη μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης, εφόσον ο οφειλέτης δεν εξοφλήσει τα κοινόχρηστα.

Η συγκεκριμένη αλλαγή εκτιμάται ότι θα αποτελέσει ίσως τη σημαντικότερη παρέμβαση στην καθημερινότητα των πολυκατοικιών. Για πρώτη φορά, οι συνεπείς ιδιοκτήτες δεν θα εξαρτώνται από τη βούληση μιας δυσλειτουργικής γενικής συνέλευσης προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι στρατηγικοί κακοπληρωτές.

Ένα μοντέλο πιο κοντά στην Ευρώπη

Η μεταρρύθμιση δεν αφορά μόνο τον διαχειριστή ούτε μόνο τα κοινόχρηστα. Στην πραγματικότητα επιχειρεί να αλλάξει συνολικά τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί η πολυκατοικία στην Ελλάδα.

Η φιλοσοφία του ν. 3741/1929 είχε σχεδιαστεί για μια εποχή κατά την οποία τα κτίρια ήταν μικρότερα, οι συνιδιοκτήτες λιγότεροι και οι ανάγκες περιορίζονταν στη βασική συντήρηση. Σήμερα, όμως, οι πολυκατοικίες καλούνται να διαχειριστούν εκατοντάδες χιλιάδες ευρώ σε ανακαινίσεις, έργα ενεργειακής αναβάθμισης, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, φορτιστών ηλεκτρικών οχημάτων και άλλων σύγχρονων υποδομών.

Η μετάβαση σε ένα σύστημα όπου ο διαχειριστής διαθέτει πραγματικές αρμοδιότητες και οι αποφάσεις λαμβάνονται με λειτουργικές πλειοψηφίες δεν αποτελεί απλώς οργανωτική μεταρρύθμιση. Αποτελεί προϋπόθεση ώστε η Ελλάδα να μπορέσει να εκσυγχρονίσει το γηρασμένο κτιριακό της απόθεμα, να απορροφήσει ευρωπαϊκούς πόρους και να αντιμετωπίσει μία από τις βαθύτερες αιτίες της στεγαστικής κρίσης, την εγκατάλειψη των ίδιων των πολυκατοικιών.

Διαβάστε επίσης:

Χώρες του Κόλπου: Επιχείρηση «μηδενική εξάρτηση από το Ορμούζ» – Πώς ανοίγουν τον δρόμο για επενδύσεις δισεκατομμυρίων

Η επιστροφή των δισεκατομμυρίων στην αγορά τέχνης: Η τεχνολογική ελίτ προτιμά supercars, indie watches και… δεινόσαυρους