Ακίνητα: Πόσο θα κοστίζει το νέο φορολογικό φρένο στους ξένους αγοραστές

Από 3% σε 15% αυξάνεται από τον Ιούλιο του 2027 ο φόρος μεταβίβασης για την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών, με την κυβέρνηση να επιχειρεί να περιορίσει την εξωτερική ζήτηση και τις πιέσεις στις τιμές. Το μέτρο που εξαγγέλθηκε από τον Κυριάκο Μητσοτάκη στη φετινή ΔΕΘ, μεταφράζεται σε επιπλέον φόρο 120.000 ευρώ για μια κατοικία αξίας 1 εκατ. ευρώ και προκαλεί ήδη τις πρώτες αντιδράσεις στην αγορά ακινήτων, με παράγοντες του κλάδου να αμφισβητούν κατά πόσο η μείωση της ζήτησης από ξένους αγοραστές μπορεί να δώσει λύση στη στεγαστική κρίση.

Το μέτρο αφορά αποκλειστικά αγορές κατοικιών και όχι επαγγελματικούς χώρους και οικόπεδα, με την κυβέρνηση να επιχειρεί να περιορίσει τη ζήτηση από το εξωτερικό και, κατ’ επέκταση, την πίεση που αυτή ασκεί στις τιμές και στην πρόσβαση των μόνιμων κατοίκων στη στέγη.

Η αλλαγή, ωστόσο, κάθε άλλο παρά αμελητέα είναι για τους υποψήφιους αγοραστές. Έτσι, για μια κατοικία αξίας 1 εκατ. ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης από 30.000 ευρώ σήμερα θα διαμορφώνεται από τον Ιούλιο του 2027 στις 150.000 ευρώ. Πρόκειται για πρόσθετη επιβάρυνση 120.000 ευρώ, η οποία αλλάζει ουσιαστικά το κόστος μιας επένδυσης και αναμένεται να αποτελέσει αντικείμενο έντονου προβληματισμού στην αγορά.

Το μέτρο έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι επενδύσεις τρίτων χωρών σε ελληνικά ακίνητα παραμένουν σημαντικές. Το 2025 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν συνολικά σε 2,056 δισ. ευρώ, με 1,217 δισ. ευρώ να προέρχονται από χώρες εκτός ΕΕ. Στην κορυφή βρέθηκαν η Τουρκία με 214 εκατ. ευρώ, η Ελβετία με 211 εκατ. ευρώ και το Χονγκ Κονγκ με 115 εκατ. ευρώ, ενώ ακολούθησαν Ισραήλ και ΗΠΑ με 88 εκατ. ευρώ έκαστη.

Περιορισμός της Golden Visa

Το κυβερνητικό επιτελείο, πάντως, θεωρεί ότι οι προηγούμενοι περιορισμοί στη Golden Visa έχουν ήδη λειτουργήσει προς αυτή την κατεύθυνση, καθώς οι επενδύσεις από τρίτες χώρες υποχώρησαν στα 1,2 δισ. ευρώ το 2025, από 1,75 δισ. ευρώ το 2024. Τώρα επιχειρεί ένα ακόμη βήμα, με τον Νίκο Παπαθανάση να υποστηρίζει ότι η αύξηση του φόρου περιορίζει τις στρεβλώσεις που προκαλεί η εξωτερική ζήτηση σε περιοχές με στεγαστική πίεση.

Σύμφωνα με ανάλυση της εταιρείας Elxis – At Home in Greece, το αγοραστικό ενδιαφέρον για την εξασφάλιση άδειας διαμονής έχει υποχωρήσει σε ποσοστό 83% σε σχέση με πέρυσι. Πλέον, μετά τις αλλαγές που έγιναν στη Golden Visa, αυτό το κοινό έχει μειωθεί, ενώ παράλληλα αυξάνεται το μερίδιο των πιο «παραδοσιακών» αγοραστών στην ελληνική αγορά. Σε ό,τι αφορά τη Golden Visa, πλέον φαίνεται επίσης να προσελκύει κυρίως συνταξιούχους, κατά βάση για ακίνητα που βρίσκονται στο όριο των 400.000 ευρώ, που αφορά εξοχικά ακίνητα εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων και των μεγάλων νησιών.

Από την πλευρά του, ο υφυπουργός Φορολογικής Πολιτικής Δημήτρης Μαρκόπουλος ανέφερε ότι η έναρξη τον Ιούλιο επιλέχθηκε ώστε να ολοκληρωθεί ένας κύκλος μεταβιβάσεων, ενώ εξαιρούνται οι ομογενείς.

Ανοιχτό παραμένει, πάντως, τι θα ισχύσει για τους διπλούς υπηκόους.

Οι πρώτες αντιδράσεις από την αγορά ακινήτων είναι αρνητικές, με παράγοντες του κλάδου να αμφισβητούν ευθέως κατά πόσο η πενταπλάσια αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγοραστές από τρίτες χώρες μπορεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα. Βασικό επιχείρημα είναι ότι σημαντικό μέρος της ζήτησης από το εξωτερικό αφορά ακίνητα υψηλής αξίας, τα οποία ούτως ή άλλως δεν απευθύνονται στη μέση ελληνική οικογένεια. Κατά συνέπεια, η αποθάρρυνση αυτών των αγοραστών δεν σημαίνει αυτομάτως ότι θα αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για τη μεσαία τάξη. Επισημαίνουν δε ότι αυτοί που θα πληγούν περισσότερο είναι οι αγοραστές που θα επιχειρήσουν να μεταπωλήσουν assets που απέκτησαν ως επενδυτικά προϊόντα, για παράδειγμα στο Ελληνικό.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, εκτιμά ότι «αυτό το μέτρο δε θα λύσει το στεγαστικό πρόβλημα, αντιθέτως θα δημιουργήσει μεγαλύτερο. Εκτός ότι οι επενδυτές θα κατευθυνθούν σε μικρότερα και πιο φθηνά ακίνητα, για ακόμη μία φορά κόβεται τζίρος που λείπει από τη χώρα – εκτός αν έχουμε αποφασίσει ότι δεν θέλουμε τις ξένες επενδύσεις στη χώρα. Οι επενδυτές θα κατευθυνθούν σε άλλη χώρα. Από την άλλη, δεν είναι αυτός ο τρόπος για να πέσουν οι τιμές, καθώς ήδη είναι εγκλωβισμένα τα ακίνητα από άλλες πηγές. Αντιθέτως, η ζήτηση αυξάνεται από το Σπίτι μου 3».

Από την πλευρά του, ο δικηγόρος και εταίρος της δικηγορικής εταιρείας Ρισβάς & Συνεργάτες, Αλέξανδρος Ρισβάς, σημειώνει ότι «η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα είναι πρωτίστως κρίση προσφοράς και όχι κρίση εθνικότητας των αγοραστών», επισημαίνοντας ότι το ουσιαστικότερο πρόβλημα βρίσκεται στο τεράστιο μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος που παραμένει εκτός αγοράς.

Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι «όταν ένας ξένος επενδυτής χρηματοδοτεί τη μετατροπή ενός παλαιού γραφείου, καταστήματος ή εγκαταλελειμμένου επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικίες, δεν αφαιρεί κατοικίες από την αγορά. Δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα».

Στέκεται, δε, στο μέγεθος της επιβάρυνσης. «Ο πενταπλασιασμός του ΦΜΑ από 3% σε 15% δεν αποτελεί μια απλή φορολογική προσαρμογή», τονίζει. «Σε φορολογητέα αξία 250.000 ευρώ, ο φόρος αυξάνεται από 7.500 σε 37.500 ευρώ. Στις 500.000 ευρώ, από 15.000 σε 75.000 ευρώ. Και σε μία συναλλαγή 800.000 ευρώ, από 24.000 σε 120.000 ευρώ». Όπως σημειώνει, πρόκειται για μεταβολή που μπορεί να επηρεάσει ουσιωδώς την επιλογή της Ελλάδας έναντι άλλης ευρωπαϊκής αγοράς, ενώ θέτει και ένα κρίσιμο νομικό ερώτημα, για το κατά πόσο το διαβατήριο του αγοραστή μπορεί να αποτελεί από μόνο του το κριτήριο για πενταπλάσια φορολογική επιβάρυνση, εφόσον το μέτρο δεν ισχύει για τους Ευρωπαίους.

Εν τω μεταξύ, το κυβερνητικό πακέτο για το στεγαστικό περιλαμβάνει επιστροφή ενοικίου, μείωση του φόρου εισοδήματος από ακίνητα με νέο συντελεστή 25%, πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κατοικιών και φορολογικά κίνητρα για νέες κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση. Προβλέπεται επίσης επέκταση της απαλλαγής φόρου για κενά ακίνητα που θα μισθωθούν, παράταση των κινήτρων για ενεργειακή και κτιριακή αναβάθμιση και της απαλλαγής ΦΠΑ στα νέα κτίρια έως το 2030, καθώς και συνέχιση του περιορισμού νέων Airbnb σε δημοτικά διαμερίσματα Αθήνας και Θεσσαλονίκης.

Διαβάστε επίσης:

Ανακοπές κατά πλειστηριασμών: Ανοίγει αύριο η πλατφόρμα – Οι προθεσμίες που μπορεί να χαθούν και πώς δίκες του 2039 θα γίνουν το 2027

Πιερρακάκης: Μείωση φόρων 572 εκατ. σε επαγγελματίες, μείωση τεκμηρίων, μέσος μισθός στα 1.800 ευρώ ως το 2030 – Δεν αλλάζει ο φόρος 5% στα μερίσματα – Η εξειδίκευση των μέτρων Μητσοτάκη στη ΔΕΘ (LIVE)

ΕΛΣΤΑΤ: Ανάπτυξη 1,9% για την ελληνική οικονομία το β’ τρίμηνο – Αλμα 6,1% στις επενδύσεις