Αλλαγή στο νομικό καθεστώς των πολυκατοικιών: Η άγνωστη υποχρέωση που θα κληθούν να πληρώσουν τα παλιά σπίτια

Η ενεργειακή αναβάθμιση φαίνεται μονόδρομος να επιβάλλεται τόσο από το νομοθετικό πλαίσιο όσο και από τη βούληση της πλειοψηφίας στις πολυκατοικίες.

Η Ελλάδα είναι μια χώρα που ζει σε παλιά σπίτια. Πάνω από το 80% του κτιριακού αποθέματος έχει χτιστεί πριν το 1985, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες διαμερίσματα παραμένουν ενεργειακά υποβαθμισμένα. Η γήρανση των κτιρίων επιτείνει το στεγαστικό πρόβλημα, ανεβάζει τους λογαριασμούς ενέργειας και περιορίζει την προσφορά κατοικίας, καθώς χιλιάδες διαμερίσματα μένουν κλειστά και ακατάλληλα για χρήση.

Την ίδια στιγμή, η ελληνική πραγματικότητα της πολυκατοικίας δυσχεραίνει κάθε προσπάθεια ανακαίνισης, αφού οι συνελεύσεις σπάνια καταλήγουν σε σύγκλιση, οι διαφωνίες είναι διαρκείς και η ομοφωνία, η οποία είναι απαραίτητη σε περιπτώσεις σημαντικών παρεμβάσεων, όπως η ενεργειακή αναβάθμιση, λειτουργεί ως τροχοπέδη στις προσπάθειες βελτίωσης των υφιστάμενων κτιρίων.

Μέσα σε αυτό το τοπίο, η νέα ευρωπαϊκή πολιτική για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων φέρνει ένα κύμα υποχρεώσεων που θα αλλάξουν αναγκαστικά τον τρόπο λειτουργίας και λήψης αποφάσεων στις πολυϊδιοκτησίες. Οι συζητήσεις, βέβαια, βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη, όμως η μέρα που θα αποτελεί νομική υποχρέωση των παλιών κτιρίων να αναβαθμιστούν, με κίνητρα προφανώς από το κράτος, αλλά αναγκαστικά και ιδία συμμετοχή, δεν είναι και τόσο μακρινή.

Πώς θα ενσωματωθεί στο ελληνικό δίκαιο η Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων

Η αναθεωρημένη Οδηγία 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) θέτει συγκεκριμένους στόχους για τη σταδιακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος σε ολόκληρη την Ευρωπαϊκή Ένωση. Αν και δεν επιβάλλει αυτοτελώς στους ιδιοκτήτες την υποχρέωση να ανακαινίσουν κάθε παλιό σπίτι, επηρεάζει άμεσα τα κράτη-μέλη, τα οποία υποχρεούνται να μειώσουν δραστικά την ενεργειακή κατανάλωση των κατοικιών έως το 2030.

Για παράδειγμα, η Οδηγία απαιτεί από κάθε κράτος-μέλος να μειώσει κατά περίπου 16% τη μέση ενεργειακή κατανάλωση του οικιακού κτιριακού αποθέματος έως το 2030. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα πρέπει να ανακαινιστεί, αλλά ότι η χώρα συνολικά πρέπει να επιτύχει μια μετρήσιμη μείωση μέσω στοχευμένων ανακαινίσεων στα πιο ενεργοβόρα κτίρια, νέων προγραμμάτων “Εξοικονομώ”, κινήτρων και πιθανών υποχρεωτικών παρεμβάσεων.

Η Ελλάδα οφείλει να ενσωματώσει την Οδηγία μέχρι τον Μάιο του 2026 και να καταρτίσει Εθνικό Σχέδιο Ανακαίνισης Κτιρίων, όπου θα εξειδικεύσει πώς θα επιτευχθούν οι ευρωπαϊκοί στόχοι.

Με άλλα λόγια, η Ευρωπαϊκή Ένωση δεν θεσπίζει -αυτή τη στιγμή τουλάχιστον- κάποια υποχρέωση ανακαίνισης συγκεκριμένων κτιρίων, όμως απαιτεί από το κράτος την επίτευξη συγκεκριμένων στόχων. Και το κράτος, με τη σειρά του, θα χρειαστεί να προσαρμόσει τη νομοθεσία του έτσι ώστε το παλιό κτιριακό απόθεμα να ανακαινιστεί σε βάθος χρόνου. Άλλωστε, για να επιτευχθούν αυτοί οι φιλόδοξοι στόχοι, είναι ξεκάθαρο ότι ολόκληρες κατηγορίες κτιρίων θα πρέπει να αναβαθμιστούν ενεργειακά με γενναίες επιδοτήσεις, αλλά και την επιβολή της υποχρέωσης αναβάθμισης.

Για να γίνει αυτό, ωστόσο, πρέπει να ξεπεραστεί ένα χρόνιο ελληνικό εμπόδιο: το αδιέξοδο στη λήψη αποφάσεων στις πολυκατοικίες.

Η ομηρία της ομοφωνίας: Πώς αποφασίζουν σήμερα οι πολυκατοικίες και γιατί δεν προχωρά τίποτα

Το ελληνικό μοντέλο διαχείρισης πολυκατοικιών βασίζεται σε έναν ιδιαίτερα αυστηρό κανόνα, σύμφωνα με τον οποίο για κάθε σοβαρή βελτίωση στο κτίριο – πέρα των αναγκαίων για τη διατήρηση της υφιστάμενης κατάστασής του- απαιτείται ομοφωνία των ιδιοκτητών, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει διαφορετικά. Η ομοφωνία αυτή αφορά όχι μόνο έργα αισθητικής αναβάθμισης αλλά και ενεργειακές βελτιώσεις, ακόμη κι όταν αυτές οδηγούν σε μικρότερη κατανάλωση ενέργειας και αύξηση της αξίας των διαμερισμάτων.

Το αποτέλεσμα είναι γνωστό. Μία και μόνο αντίρρηση συνιδιοκτήτη στην πολυκατοικία αρκεί για να ακυρώσει ένα έργο θερμομόνωσης, την εγκατάσταση αντλίας θερμότητας ή ακόμη και την ένταξη της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενο πρόγραμμα όπως το «Εξοικονομώ». Η καθημερινή πρακτική επιβεβαιώνει ότι οι συνελεύσεις οδηγούνται συχνά σε αδιέξοδο, τα έργα καθυστερούν και τα κτίρια συνεχίζουν να υποβαθμίζονται, ενώ το κόστος ανακαίνισης αυξάνεται συνεχώς.

Ακριβώς γι’ αυτόν τον λόγο φορείς της αγοράς του real estate έχουν πλέον ανοίξει δημόσια τη συζήτηση για αλλαγή του νομοθετικού πλαισίου. Στο τραπέζι βρίσκεται το «γαλλικό μοντέλο», το οποίο επιτρέπει να λαμβάνονται στις πολυκατοικίες ορισμένες αποφάσεις ανακαίνισης με ειδική πλειοψηφία, χωρίς να απαιτείται συναίνεση όλων των ιδιοκτητών. Η λογική είναι απλή: Τα κτίρια είναι συλλογική επένδυση και η αδράνεια ενός μόνο συνιδιοκτήτη δεν μπορεί να στερεί από τους υπόλοιπους τη δυνατότητα αναβάθμισης, με την εφαρμογή τέτοιων ρυθμίσεων στην Ελλάδα να συζητείται πλέον ως απαραίτητη προϋπόθεση ώστε τα κτίρια να μπορέσουν να ανταποκριθούν στις νέες ενεργειακές και περιβαλλοντικές απαιτήσεις.

Θα υποχρεωθούν τα παλιά σπίτια σε ενεργειακή αναβάθμιση;

Η θετική απάντηση φαίνεται πλέον ορατή από όποια σκοπιά και αν το δει κανείς. Αφενός, η ενσωμάτωση της ευρωπαϊκής Οδηγίας στο ελληνικό δίκαιο θα θέσει συγκεκριμένους εθνικούς στόχους ενεργειακής αναβάθμισης. Για να επιτευχθούν αυτοί οι στόχοι, το κράτος ενδέχεται να καθορίσει υποχρεωτικές παρεμβάσεις για τα πιο ενεργοβόρα κτίρια ή να συνδέσει τη δυνατότητα πώλησης, μίσθωσης ή μεταβίβασης με ελάχιστα επίπεδα ενεργειακής απόδοσης, όπως συμβαίνει ήδη σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Αφετέρου, η πιθανή αλλαγή του καθεστώτος λήψης αποφάσεων στις πολυκατοικίες θα απελευθερώσει τις ανακαινίσεις. Αν η ομοφωνία σταματήσει να είναι αυστηρή προϋπόθεση και αντικατασταθεί από απλή ή ενισχυμένη πλειοψηφία, τότε ένα μεγάλο μέρος των παλιών κτιρίων θα μπορεί να αναβαθμιστεί ακόμη και αν ορισμένοι ιδιοκτήτες διαφωνούν. Κάτι τέτοιο θα αποτελούσε πραγματική τομή στο ελληνικό δίκαιο, αλλά και μια αναγκαία προσαρμογή για τη συμμόρφωση με τα νέα ενεργειακά δεδομένα.

Με λίγα λόγια, τα παλιά σπίτια μπορεί να βρεθούν σύντομα αντιμέτωπα με μια νέα πραγματικότητα: είτε μέσω άμεσων εθνικών κανόνων ενεργειακής αναβάθμισης είτε μέσω ενός πιο ευέλικτου συστήματος λήψης αποφάσεων που θα επιτρέπει στις πολυκατοικίες να προχωρούν σε έργα χωρίς τα σημερινά αδιέξοδα. Στην πράξη, η αναβάθμιση ενδέχεται να γίνει όχι μόνο επιθυμητή, αλλά και αναπόφευκτη, ιδίως όσο η ενεργειακή αναποτελεσματικότητα μετατρέπεται σε οικονομικό βάρος και η ευρωπαϊκή νομοθεσία πιέζει για συνολική ανανέωση του κτιριακού αποθέματος.