Οι μισθώσεις και οι εκμισθώσεις της Εκκλησιαστικής περιουσίας – Διαδικασίες και ελλείψεις

Η Ιερά Σύνοδος της Εκκλησίας της Ελλάδος αναγνωρίζοντας την ανάγκη έκδοσης ενός σύγχρονου πλασίου αναφορικά με τη διαδικασία εκμισθώσεων, μισθώσεων, παραχωρήσεων, εκποιήσεων, μεταβιβάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων, αγορών, ανταλλαγών, αντιπαροχών και, εν γένει, εκάστου ζητήματος της διαχειρίσεως και αξιοποιήσεως της περιουσίας της Εκκλησίας της Ελλάδος ως νομικού προσώπου δημοσίου δικαίου ψήφισε τον με αριθμό 318 / 2020 Κανονισμό ο οποίος δημοσιεύτηκε πρόσφατα στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ Α’ 121/22.06.2020).

Ως περιουσία της Εκκλησίας της Ελλάδος για τις ανάγκες του Κανονισμού νοούνται τα κινητά και τα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των αγροτεμαχίων, δασών, λατομείων κ.λπ., που ανήκουν κατά κυριότητα στην Εκκλησία της Ελλάδος ή των οποίων η διοίκηση, διαχείριση, χρήση και εκμετάλλευση έχει περιέλθει στην Εκκλησία της Ελλάδος με νόμο, σύμβαση ή οποιαδήποτε άλλη έννομη σχέση.

Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση μίσθωσης κινητών πραγμάτων για την εξυπηρέτηση αναγκών της ΕτΕ.

Οι προβλεπόμενες διαδικασίες εκμίσθωσης κινητών και ακινήτων έχουν συνοπτκά ως κάτωθι:

• Διενέργεια ανοικτού προς όλους διαγωνισμού  κατόπιν δημοσίευσης προκήρυξης για τις περιπτώσεις όπου   το εκτιμώμενο, με βάση τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα, μηνιαίο μίσθωμα, με το οποίο μπορεί να εκμισθωθεί το  περιουσιακό στοιχείο υπερβαίνει το ποσό των τριακοσίων πενήντα (350,00) ευρώ χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψη τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. 

Στο σημείο αυτό σημειώνεται ότι ο ανοικτός διαγωνισμός ακολουθείται σε κάθε περίπτωση όπου  επιδιώκεται η κατάρτιση μακροχρονίου μισθώσεως διάρκειας έως ενενήντα εννέα ώστε να αξιοποιθούν ακίνητα εντός ή εκτός οικισμού ή εκτός σχεδίου πόλεως, για την εκμετάλλευση των οποίων απαιτούνται ιδιαιτέρως ουσιώδεις δαπάνες του μισθωτού, όπως κατασκευή, αναδόμηση, επέκταση κτιρίων, τεχνικών έργων, εγκαταστάσεων και γενικώς η εκτέλεση μεγάλου επενδυτικού προγράμματος.

 

• Διενέργεια κλειστού διαγωνισμού, με συμμετοχή συγκεκριμένων προεπιλεγέντων οι  οποίοι υποβάλουν προσφορά κατόπιν προκήρυξης όταν το εκτιμώμενο, με βάση τα διεθνή εκτιμητικά πρότυπα, μηνιαίο μίσθωμα, με το οποίο μπορεί να εκμισθωθεί το  περιουσιακό στοιχείο, χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψη τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, υπερβαίνει το ποσό των τριακοσίων πενήντα (350,00) ευρώ . 

• Διενέργεια πρόχειρου διαγωνισμού, κατόπιν δημοσίευσης πρόσκλησης ενδιαφέροντος και συλλογής προσφορών από συμμετέχοντες σε αυτόν όταν η Εκτιμώμενη Μισθωτική Αξία του περιουσιακού στοιχείου υπό την ανωτέρω έννοια ισούται τουλάχιστον με το ποσό των διακοσίων (200,00) ευρώ έως και του ποσού των τριακοσίων πενήντα (350,00) ευρώ χωρίς να λαμβάνεται υπ’ όψη τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων. 

Η απόφαση για την κατακύρωση του διαγωνισμού λαμβάνεται από το αρμόδιο όργανο της ΕτΕ, το οποίο αποφασίζει με βάση τις προσφορές αποκλειστικά βάσει τιμής ή – στην περίπτωση που η προκήρυξη έχει θέσει πρόσθετα κριτήρια- βάσει συνολικού οφέλους. 

Η απόφαση παράγει έννομα αποτελέσματα και δεσμεύει αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη. 

Ειδικότεροι όροι των σχετικών μισθωτηρίων συμβολαίων περιγράφονται αναλυτικότερα στο άρθρο 9 του Κανονισμού.

Οι προβλεπόμενες διαδικασίες μίσθωσης ακινήτων για τις ανάγκες της Εκκλησίας ταυτίζονται με τις ανωτέρω διαδικασίες εκμίσθωσης οι οποίες εφαρμόζονται κατ’ αναλογία με τις περιστάσεις εκάστης συμβάσεως μισθώσεως.

Πέραν των ανωτέρω ο πρόσφατος κανονισμός Κανονισμός προβλέπει σειρά περιπτώσεων όπου, κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω διαδικασιών,  η ΕτΕ δύναται να προβαίνει σε απ’ ευθείας εκμίσθωση κινητού ή ακίνητου περιουσιακού της στοιχείου, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι αποκλείεται η επιλογή της διαγωνιστικής διαδικασίας σύμφωνα με το γενικώς ισχύον πλαίσιο. 

Οι εν λόγω περιπτώσεις είναι οι κάτωθι:

Όταν η Εκτιμώμενη Μισθωτική Αξία του προς εκμίσθωση κινητού ή ακινήτου είναι κατώτερη των διακοσίων ευρώ, χωρίς να λαμβάνεται υπ` όψιν τυχόν αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, και

 Μετά από ειδική αιτιολογημένη αποφάσεως του αρμοδίου οργάνου υπό τον όρο ότι το μίσθωμα δεν είναι κατώτερο της Εκτιμώμενης Μισθωτικής Αξίας:

 α) όταν πρόκειται για εκμίσθωση κινητών ή ακινήτων για ορισμένο χρόνο προς έτερα εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα ή σε φορείς του Δημοσίου Τομέα ή Γενικής Κυβερνήσεως και μη κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου, τα οποία εκπληρούν κοινωφελείς σκοπούς, για την ικανοποίηση των στεγαστικών ή άλλων λειτουργικών αναγκών σχετικών με τους σκοπούς τους

 β) όταν πρόκειται για εκμίσθωση κινητών ή ακινήτων προοριζομένων για εντελώς καθορισμένη ειδική εποχιακή χρήση, η οποία σε καμία περίπτωση δεν είναι δυνατό να διαρκέσει πέραν των έξι (μηνών και εφ` όσον συντρέχει επείγουσα και αιτιολογημένη ανάγκη,

 γ) όταν πρόκειται για εκμίσθωση που αποσκοπεί στην άμεση απόκτηση ή στην διατήρηση της νομής ακινήτου, και η εκμίσθωση συνομολογείται για χρονικό διάστημα το πολύ ενός  έτους,

δ) όταν πρόκειται για την εκμίσθωση εκκλησιαστικού ακινήτου σε νομέα ή κύριο όμορης ιδιοκτησίας με σκοπό τη συνολική αξιοποίηση των ακινήτων μετά από έναν (1) άγονο διαγωνισμό.

 ε) όταν δεύτερος κατά σειρά διενερτηθείς διαγωνισμός, κατά τα ανωτέρω απέβη άγονος ή ασύμφορος κατά την ειδικώς αιτιολογημένη απόφαση του αρμοδίου οργάνου της Εκκλησίας της Ελλάδος. 

 στ) σε περίπτωση επέκτασης αρχικής μίσθωσης με αντισυμβαλλόμενο φορέα του Δημοσίου Τομέα ή της Γενικής Κυβερνήσεως, που πληροί τα κριτήρια του ανωτέρω στοιχείου α.

 ζ) Κατ` εφαρμογή πάσης ετέρας ειδικής διατάξεως νόμου, δια της οποίας επιτρέπεται η άνευ διαγωνισμού εκμίσθωση εκκλησιαστικού ακινήτου.

Κλείνοντας θα πρέπει να επισημάνουμε ότι ο σχετικός Κανονισμός έχει μεγάλα περιθώρια βελτίωσης καθώς φαίνεται να  αποτελεί ένα πολύ γενικό πλαίσιο περιγραφής διαδικασιών. 

Πράγματι,  σοβαρότατες παράμετροι που σχετίζονται με τα θέματα διαχείρισης των μισθώσεων και εκμισθώσεων δεν ρυθμίζονται εξαντλητικά ή δεν ρυθμίζονται καθόλου, με αποτέλεσμα  η ΕτΕ να διακινδυνεύει να μείνει έκθετη  έναντι τρίτων.

Προς επίρρωση της επισήμανσης αυτής παραπέμπουμε σε σχετική πρόβλεψη του ίδιου του Κανονισμού σύμφωνα με την οποία οι βασικοί όροι εκάστης προκηρύξεως, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται: τα κριτήρια για την αξιολόγηση των προσφορών, οι Εγγυήσεις Συμμετοχής στο Διαγωνισμό και Καλής Εκτελέσεως των Όρων της Συμβάσεως, τα προσόντα των συμμετεχόντων και τα δικαιολογητικά συμμετοχής επιλέγονται με απόφαση του αρμοδίου οργάνου της Εκκλησίας της Ελλάδος, ή του αρμοδίως εξουσιοδοτημένου υπ` αυτού οργάνου.

Θεωρούμε ότι τα ανωτέρω θέματα (συμπεριλαμβανομένων και άλλων διαγωνιστικών παραμέτρων όπως για παράδειγμα ο αριθμός και ο τρόπος επιλογής των συμμετεχόντων στη  διαδικασία του κλειστού διαγωνισμού) καλό θα ήταν να μην αποφασίζονται a la carte ,  αλλά να είναι προκαθορισμένα.