Μπορεί ένα ακίνητο 300.000 ευρώ να βγει σε πλειστηριασμό για 100.000 ευρώ; Πότε έχει νόημα να αμυνθεί ο οφειλέτης και πότε όχι

Η τιμη πρώτης προσφοράς απέχει από την πραγματική αξία, ενώ ενδέχεται να μειωθεί περαιτέρω λόγω άγονων πλειστηριασμών.

Δεν είναι λίγες οι καταγγελίες που γίνονται από οφειλέτες για τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική. Πρόσφατα, είδε το φως της δημοσιότητας η υπόθεση ενός πολύτεκνου πατέρα, του οποίου το ακίνητό του βγήκε σε πλειστηριασμό μόλις για 100.000 ευρώ, αν και ο ίδιος ισχυρίζεται ότι παλαιότερα είχε εκτιμηθεί για 250.000 ευρώ, με την τράπεζα να μειώνει μονομερώς την αξία του ακινήτου.

Η συγκεκριμένη υπόθεση προκάλεσε αντιδράσεις, ωστόσο δεν είναι η μόνη. Παρόμοιες ιστορίες εμφανίζονται όλο και συχνότερα, αν και η μείωση της αξίας του ακινήτου δεν γίνεται μονομερώς από την τράπεζα, αλλά με βάση συγκεκριμένα νομικά βήματα που επιτρέπουν αυτή τη σταδιακή μείωση.

Τι προβλέπει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας για τη μείωση της τιμής του ακινήτου

Η τιμή πρώτης προσφοράς στον πλειστηριασμό καθορίζεται από την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Σύμφωνα με το άρθρο 993 ΚΠολΔ, αυτή η αξία πρέπει να αποτυπώνεται στην κατασχετήρια έκθεση και προκύπτει από την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζει ο δικαστικός επιμελητής. Στην πράξη, όμως, οι αρχικές εκτιμήσεις συχνά γίνονται με τιμές χαμηλότερες από τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.

Από εκεί και πέρα, αν ο πρώτος πλειστηριασμός αποτύχει, ο νόμος προβλέπει σταδιακή μείωση. Το άρθρο 966 ΚΠολΔ ορίζει ότι στον πρώτο επαναληπτικό πλειστηριασμό η τιμή παραμένει ίδια, στον δεύτερο πέφτει στο 80% της αρχικής, στον τρίτο στο 65% και, αν εξακολουθεί να μην υπάρχει ενδιαφέρον, το δικαστήριο μπορεί να καθορίσει ακόμη χαμηλότερη τιμή. Έτσι, ένα ακίνητο που αρχικά εκτιμήθηκε στις 300.000 ευρώ μπορεί μέσα σε λίγους μήνες να εκπλειστηριασθεί για 100.000 ευρώ ή και λιγότερο, αν το επιτρέψουν οι συνθήκες.

Αυτό το νομικό πλαίσιο έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργούνται μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στην πραγματική αξία ενός ακινήτου και στο ποσό που τελικά αποφέρει στον πλειστηριασμό. Για τον οφειλέτη, αυτό σημαίνει ότι όχι μόνο χάνει το σπίτι του σε τιμή χαμηλότερη από την αγορά, αλλά συχνά μένει να χρωστάει το μεγαλύτερο μέρος του δανείου.

Γιατί η τιμή στον πλειστηριασμό είναι χαμηλότερη από την πραγματική

Το σίγουρο, πάντως, είναι ότι, ακόμα και αν το ακίνητο κατακυρωθεί σε πλειοδότη ήδη από τον πρώτο πλειστηριασμό, η τιμή πώλησής του θα απέχει από τις πραγματικές τιμές της αγοράς.

Αυτή η απόκλιση της εκτίμησης οφείλεται σε δύο λόγους. Οπωσδήποτε, ισχύει αυτό που ισχυρίζονται πολλοί οφειλέτες, ότι δηλαδή η τράπεζα ή ο servicer θέλει το ακίνητο να πωληθεί σε χαμηλή τιμή, ώστε να «φύγει» γρήγορα, να «ξεφορτωθεί» η τράπεζα το κόκκινο δάνειο και γενικά να βελτιωθούν οι ισολογισμοί της. Παράλληλα, είναι πολύ συχνό φαινόμενο το ακίνητο να το αγοράζει τελικά εταιρεία real estate, θυγατρική της τράπεζας, η οποία επιδιώκει να το αποκτήσει φθηνά, για να έχει μεγαλύτερο κέρδος στη μεταπώληση.

Ωστόσο, είναι απλοϊκό να μιλάμε για την πρακτική μιας τράπεζας που λειτουργεί κακόβουλα. Κατά βάση, είναι πολύ λογικό το ακίνητο να εκπλειστηριάζεται τελικά σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από την εμπορική του αξία για τον απλό λόγο ότι η απόκτηση ενός ακινήτου μέσω πλειστηριασμού κρύβει πολύ σοβαρούς νομικούς κινδύνους.

Κάθε πλειοδότης σε πλειστηριασμό ακινήτου γνωρίζει ότι αυτός μπορεί μετέπειτα -ακόμα και μήνες ή χρόνια μετά- να ακυρωθεί, συνήθως για λόγους που δεν αφορούν τον ίδιο. Με λίγα λόγια, το ρίσκο είναι τεράστιο και φυσικά τέτοιο ρίσκο αποτυπώνεται και στην πτώση της τιμής του ακινήτου, το οποίο δεν είναι εφικτό να πωληθεί στην τιμή που θα έπιανε, αν πωλούνταν μέσω ελεύθερης μεταβίβασης.

Πώς μπορεί να αμυνθεί ο οφειλέτης

Πάντως, ο δανειολήπτης δεν είναι άοπλος απέναντι σε αυτή τη διαδικασία. Το βασικό του όπλο είναι η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, με την οποία μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς. Ο νόμος ορίζει ότι η τιμή αυτή δεν πρέπει να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Παρ’ όλα αυτά, σπάνια οι πρώτες εκτιμήσεις αντανακλούν τις πραγματικές τιμές της αγοράς, με αποτέλεσμα οι οφειλέτες να έχουν λόγο να προσφύγουν.

Στην πράξη, τα δικαστήρια δέχονται την ανακοπή και τη διόρθωση της τιμής με αύξησή της, όταν η πρώτη εκτίμηση του ακινήτου κατά την κατάσχεση απέχει ουσιωδώς από την εμπορική του αξία. Αν η απόκλιση είναι μικρή (κάτω από 10%), την απορρίπτουν, με πληθώρα δικαστικών αποφάσεων να αναφέρει ότι τέτοιου μεγέθους απόκλιση δικαιολογείται από το νομικό ρίσκο που αναλαμβάνει ο πλειοδότης στον πλειστηριασμό.

Άλλωστε, η διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς δεν είναι πανάκεια. Διότι αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, το πιθανότερο είναι ότι ο πλειστηριασμός θα αποβεί άγονος, με αποτέλεσμα ύστερα η τιμή να πέσει αυτόματα πολύ χαμηλότερα.

Συνεπώς, όταν ο δανειολήπτης λάβει την κατασχετήρια έκθεση, βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο δίλημμα. Από τη μία πλευρά, επιδιώκει να ανέβει η τιμή, ώστε να μειωθεί όσο το δυνατόν περισσότερο το υπόλοιπο του χρέους του. Από την άλλη, αν η τιμή ανέβει υπερβολικά, ελλοχεύει ο κίνδυνος να αποτύχουν οι πρώτοι πλειστηριασμοί και να ακολουθήσει μια πολύ μεγαλύτερη μείωση στη συνέχεια, φέρνοντας το αποτέλεσμα που θέλει να αποφύγει.

Γι’ αυτό, οι δικηγόροι τονίζουν ότι η ανακοπή πρέπει να ασκείται στρατηγικά: αφενός όταν η τιμή που έχει οριστεί απέχει ουσιωδώς από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου, αφετέρου όταν για το συγκεκριμένο ακίνητο –λόγω θέσης και περιοχής– υπάρχει εύλογη ζήτηση στην αγορά. Στις περιπτώσεις αυτές, η προσφυγή μπορεί να οδηγήσει σε δικαστική απόφαση που θα διορθώσει την τιμή πρώτης προσφοράς σε επίπεδο πιο κοντά στην πραγματικότητα, προσφέροντας καλύτερη προοπτική κάλυψης της οφειλής.