Δυο Εφετειακές αποφάσεις που δυναμιτίζουν -ξανά- την αγορά των κόκκινων δανείων

Πριν από δύο περίπου χρόνια είχαμε ασχοληθεί με το ζήτημα της αγοράς ακινήτων σε πλειστηριασμούς από τις εταιρείες REO των τραπεζών (βλ. εδώ Γκρίζα ζώνη στους πλειστηριασμούς ακινήτων: Πώς νόμος του 2023 θέτει εμπόδια σε servicers και εταιρείες ακινήτων – Mononews.gr). Επίσης ήδη είχαμε αναφερθεί, την ίδια περίπου περίοδο, στο ζήτημα της ακυρότητας της μεταβίβασης  απαιτήσεων εκ συμβάσεων αλληλοχρέου (στο πλαίσιο σύμβασης ανοίγματος πίστωσης) όταν πριν την απόκτηση από το Fund δεν έχει λάβει χώρα η καταγγελία της σύμβασης.

Τώρα και για τα δύο αυτά ζητήματα έχουμε τις πρώτες δημοσιευθείσες εφετειακές αποφάσεις που αποφαίνονται υπέρ των οφειλετών. Ειδικότερα:

Το ζήτημα των πλειστηριασμών και της απόκτησης ακινήτων από τις REO Co.

Σύμφωνα με το νόμο για τη μεταβίβαση των «κόκκινων δανείων» και τη διαχείριση αυτών «Στις Ε.Δ.Α.Δ.Π. (σ.σ. Servicers) δεν επιτρέπεται η απόκτηση διαμέσου μεταβίβασης, εκχώρησης ή από εθελοντική εκποίηση ή από πλειστηριασμό, ακίνητης περιουσίας που συνδέεται με τις πιστώσεις που αυτές διαχειρίζονται» (ά. 5 παρ. 5 ν. 5072/2023). Η εν λόγω διάταξη εισάγει μια ρητή απαγόρευση κτήσης κυριότητας από τους Servicers επί ακινήτων που συνδέονται με τις απαιτήσεις που διαχειρίζονται. Μέσω αυτής της απαγόρευσης, εμμέσως παρακινούνται οι Servicers να προκρίνουν τη λύση της ρύθμισης των οφειλών έναντι της αναγκαστικής εκτέλεσης/πλειστηριασμού. Καθότι, όταν ο Servicer δεν έχει ως «εύκολη» λύση την απόκτηση από τον ίδιο του υπέγγυου ακινήτου, πιθανόν να προχωρήσει σε λύσεις μακροπρόθεσμης ρύθμισης, βοηθώντας κατ’ αυτόν  τον τρόπο και τον αδύναμο οικονομικά οφειλέτη.

Κι εδώ εντοπίζεται το ζήτημα: λόγω της δυσκολίας διάθεσης των ακινήτων μέσω πλειστηριασμών σε ιδιώτες (για πολλούς λόγους αλλά κυρίως λόγω της αδυναμίας ελέγχου εσωτερικά του ακινήτου), οι Servicers μαζί με τα Funds έχουν υιοθετήσει εδώ και λίγα χρόνια την τακτική αγοράς των ακινήτων από εταιρείες REO των οποίων μέτοχοι είναι οι τράπεζες αλλά ελέγχονται στην πράξη από τους Servicers. Αποκτούν τα ακίνητα στους πλειστηριασμούς και αφού προχωρήσουν σε τυχόν ανακαινίσεις κτλ., τα διαθέτουν στην αγορά μέσω δικών τους πλατφορμών και μεσιτών.

Οι τρεις μεγαλύτεροι Servicers, όμως, εμφανίζονται συνδεδεμένοι (με την έννοια των ΔΠΧΑ και ΔΛΠ) με τους ομίλους των τραπεζών. Άρα, ενώ, βάσει της παραπάνω νομοθετικής ρύθμισης, ο Servicer δεν δικαιούται να πλειοδοτεί και να αποκτά ακίνητα στον πλειστηριασμό, φαίνεται κατ’ αρχήν να δύναται να πλειοδοτεί μια REO Co, εταιρεία δηλ. του ίδιου ομίλου με τον Servicer η οποία διοικείται στην πράξη από τον τελευταίο.

Μάλιστα τα μέλη ΔΣ των εταιρειών αυτών (REO Co) αρκετές φορές είναι και μέλη ΔΣ των Servicers ενώ το Μετοχικό Κεφάλαιο τους ανέρχεται στο ελάχιστο δυνατό, δηλ. στις 25.000 ευρώ. Π.χ. πολύ γνωστή REO έχει μετοχικό κεφάλαιο μόλις 25.000 ευρώ ενώ είναι ζημιογόνες όλες οι χρήσεις της και οι οφειλές της σε τρίτους ανέρχονται σε 175.761.000€.

Την ίδια στιγμή έχει ενεργητικό 94 περίπου εκατομμύρια σε ακίνητα τα οποία έχει αποκτήσει σε πλειστηριασμούς με χρηματοδότηση από την ίδια την τράπεζα που είναι μέτοχός της και όχι με ίδια κεφάλαια (εξ ου και οι παραπάνω οφειλές της). Ενώ, όπως προκύπτει από τις οικονομικές της καταστάσεις «Στις 10 Μαΐου 2021 σύναψε σύμβαση μίσθωσης κτιριακού χώρου (γραφεία) για το χρονικό διάστημα από 29/4/2021 έως τις 30/9/2032 με μηνιαίο μίσθωμα αξίας €102». Άρα γίνεται λόγος για μια εταιρεία REO με ενεργητικό περίπου 94 εκατομμύρια ευρώ που μισθώνει χώρο για τα γραφεία της αξίας 102 ευρώ/μήνα (!). 

Τα ζητήματα αυτά τέθηκαν ενώπιον του Εφετείου Θράκης το οποίο και με την υπ΄αριθμ. 75/2026 απόφασή του δέχτηκε, μεταξύ άλλων, και τα εξής: «Ωστόσο, στην πράξη η ανωτέρω απαγόρευση παρακάμπτεται με τη σύσταση εταιριών Real Estate Owned (εφεξής και REO Co), οι οποίες αποτελούν θυγατρική ή συνδεδεμένη οντότητα του ομίλου, στον οποίο ανήκει η επισπεύδουσα τον πλειστηριασμό εταιρία διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer). Όμως η απόκτηση  εκπλειστηριασθέντος ακινήτου από εταιρεία Real Estate Owned συνιστά καταστρατήγηση του νόμου. Και τούτο διότι η τυπική διάσταση της νομικής προσωπικότητας μεταξύ της εταιρίας διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer) και της εταιρίας απόκτησης ακινήτων (REO Co) χρησιμοποιείται προσχηματικά για την παράκαμψη της ως άνω απαγορευτικής διάταξης, καθότι ο οικονομικός έλεγχος και η τελική ωφέλεια παραμένουν στο ίδιο κέντρο επιχειρηματικών συμφερόντων. Στις περιπτώσεις αυτές η εταιρία διαχείρισης απαιτήσεων (Servicer), έχοντας τον πλήρη έλεγχο της διαδικασίας εκτέλεσης και της πληροφόρησης για την οικονομική κατάσταση του οφειλέτη, καθοδηγεί τη συνδεδεμένη εταιρεία στην απόκτηση του ακινήτου σε τιμή υπολειπόμενη της πραγματικής, με σκοπό την περαιτέρω κερδοσκοπική μεταπώλησή του, αποστερώντας από τον οφειλέτη τη δυνατότητα ευνοϊκότερου διακανονισμού ή ρευστοποίησης σε δίκαιη τιμή».

Το ζήτημα αυτό προφανώς και προβληματίζει τους Servicers και τα Funds και ήδη δημιουργεί νομικά προβλήματα στην τακτική που εδώ και λίγα χρόνια έχουν υιοθετήσει. Εκατοντάδες ακίνητα έχουν περάσει στα χέρια των εταιρειών αυτών από τους οφειλέτες και πλέον αυτές οι μεταβιβάσεις είναι νομικά μετέωρες, εφόσον φυσικά δεν έχει παρέλθει ο χρόνος προσβολής τους από τους οφειλέτες.

Το ζήτημα της ακυρότητας της μεταβίβασης του Αλληλοχρέου σε Fund

Το ερώτημα είναι το εξής: αν επιτρέπεται η μεταβίβαση ενός επιχειρηματικού δανείου που λειτουργεί στο πλαίσιο ενός αλληλόχρεου λογαριασμού (ΑΑΛ), πριν αυτό ακόμα καταγγελθεί. Χιλιάδες μεταβιβάσεις τέτοιων δανείων έχουν λάβει χώρα πριν η σύμβαση αλληλόχρεου λογαριασμού να καταγγελθεί, καθότι το «κλείσιμο» του λογαριασμού αναλαμβάνει ο Servicer σε δεύτερο χρόνο (με επίδοση της καταγγελίας στον οφειλέτη κ.λπ.).

Τα τελευταία χρόνια είχαν δημοσιευτεί μια σειρά αποφάσεων από το Πρωτοδικείο Αθηνών, όπου είχε γίνει δεκτό το εξής: η μεταβίβαση δανείου που λειτουργεί στο πλαίσιο αλληλόχρεου λογαριασμού δεν είναι έγκυρη πριν την καταγγελία της σύμβασης. Τούτο διότι στην περίπτωση του εν ενεργεία αλληλόχρεου λογαριασμού είναι τέτοιας φύσεως η σχέση που δημιουργείται μεταξύ των μερών (δηλ. τράπεζας και οφειλέτη), που δεν καθίσταται δυνατή, χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του οφειλέτη, η μεταβολή του προσώπου του δανειστή. Εδώ δηλ. αυτό που ακούμε πολλές φορές από τους οφειλέτες «γιατί να μεταβιβαστεί το δάνειό μου χωρίς  να ερωτηθώ», έχει βάση και τεκμηριώνεται.

Πλέον έχουμε και την πρώτη εφετειακή απόφαση πάνω στο ζήτημα αυτό: την υπ’ αριθμ. 2473/2026 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών. Η απόφαση δέχτηκε ακριβώς ό,τι αναφέρουμε πιο πάνω, καταλήγοντας στο εξής: «Με βάση τα ανωτέρω, αποδείχθηκε ότι κατά το χρόνο που έλαβε χώρα η μεταβίβαση (25-10-2018), η ανωτέρω σύμβαση πίστωσης με ανοικτό αλληλόχρεο λογαριασμό δεν είχε καταγγελθεί ούτε είχε κλείσει ο τηρούμενος λογαριασμός. Ως εκ τούτου, η μεταβίβαση της απορρέουσας από αυτήν απαίτησης σε βάρος των πρώτης και δεύτερου των εναγόντων – εφεσιβλήτων, είναι άκυρη … […] Συνεπώς, η δεύτερη εναγόμενη – δεύτερη εκκαλούσα (εκδοχέας) δεν κατέστη φορέας της απαιτήσεως και δεν νομιμοποιείτο στην καταγγελία της σύμβασης πίστωσης, η οποία είναι εξ αυτού του λόγου άκυρη».

Η κρίση αυτή έχει τις εξής συνέπειες:

α) ότι ο Servicer όχι μόνο δεν μπορεί να διενεργεί πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης (κατασχέσεις, πλειστηριασμούς), αλλά ούτε καν να οχλεί τον οφειλέτη για την είσπραξη, καθότι η απαίτηση δεν ανήκει στο Fund αλλά στην τράπεζα που φέρεται να την πούλησε και

β) ότι τυχόν καταγγελία από τον Servicer είναι άκυρη καθότι ουδέποτε μεταβιβάστηκε το δικαίωμα καταγγελίας σε αυτόν, λόγω ακυρότητας της σύμβασης μεταβίβασης.

To βέβαιο είναι ότι στη φαρέτρα των οφειλετών εντάσσεται πλέον ένα αρκετά ισχυρό όπλο, που ενισχύει και τη διαπραγματευτική τους θέση.

* Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «ΨΑΡΑΚΗΣ & ΚΕΦΑΛΑΣ» (www.psarakislegal.com).

Διαβάστε επίσης:

Eurobank: Πάνω από 1,8 δισ. ευρώ οι προσφορές για το νέο «πράσινο» ομόλογο – Υπερκάλυψη 7 φορές 

Ομόλογα: Παγκόσμιο sell-off στέλνει τις αποδόσεις στο υψηλότερο επίπεδο από το 2008

Deutsche Bank: Στους κορυφαίους του 2026 το Χρηματιστήριο Αθηνών