Real Estate: Οι 4 τάσεις που αλλάζουν το τοπίο στην αγορά

Γιάννης Ξύλας

Τουριστικά ακίνητα, ξενοδοχεία, χώροι γραφείων, retail και logistics αποτελούν τομείς του real estate, ο οποίος στη χώρα μας, αρχίζει να βγαίνει από τη χειμερία νάρκη που είχε περιέλθει κατά την περίοδο της κρίσης καθώς από το 2018 και έπειτα καταγράφεται αύξηση στις τιμές, τη ζήτηση και την παραγωγή ακινήτων.

Ποιες είναι, όμως, οι κύριες τάσεις στην αγορά ακινήτων και ποια κτίρια προτιμούνται από τους επενδυτές και του αγοραστές; Σίγουρα επενδύσεις όπως αυτές στο Ελληνικό και το Costa Navarino δίνουν το στίγμα της ζήτησης, καθώς ξένοι επενδυτές και ιδιώτες, αλλά και Έλληνες με “φουσκωμένα πορτοφόλια” αναζητούν high end κατοικίες και ξενοδοχεία.

Επιπλέον, η αγορά αναμένει με κομμένη την ανάσα τις εξελίξεις στον τουρισμό καθώς τόσο τα ξενοδοχεία, όσο και τα τουριστικά ακίνητα αποτελούν ένα ελκυστικό προϊόν.

Το μόνο σίγουρο είναι πως στη μετά πανδημίας εποχή, τα οικιστικά ακίνητα σημειώνουν μία άνοδο στο real estate, είτε πρόκειται για κατοικίες στα μεγάλα αστικά κέντρα και τα προάστιά τους, είτε για τουριστικά ακίνητα. Την άποψη αυτή συμμερίζεται και ο γενικός διευθυντής λειτουργικών δραστηριοτήτων της Dimand, Πάνος Παναγιωτίδης, όπως δήλωσε και στη συζήτηση στρογγυλής τραπέζης της 22ης Prodexpo.

Στον αντίποδα οι χώροι γραφείων φαίνεται πως υποχωρούν ως πιθανός τομέας επενδύσεων λόγω της τηλεργασίας που έγινε συνήθεια για ένα μεγάλο μέρος των εργαζομένων σε παγκόσμιο επίπεδο. Έτσι, η αγορά προσανατολίζεται σε μία νέα μορφή υβριδικών γραφείων καθώς και σε ακίνητα που μπορεί να λειτουργούν ως κατοικίες και ως γραφεία.

Επιπλέον, οι τιμές για την αγορά κατοικιών βαίνουν συνεχώς αυξανόμενες, ενώ μία νέα γενιά που χαρακτηρίζεται ως “γενιά ενοικιαστών” (generation rent) δε φαίνεται πρόθυμη να αγοράσει κατοικία καθώς τα οικονομικά της δεν της το επιτρέπουν.

Generation Rent

Το generation rent δεν είναι τίποτε διαφορετικό από “τη γενιά των σημερινών 20άρηδων και 30αρηδων, οι οποίοι δε θα αγοράσουν ποτέ σπίτι”, όπως ανέφερε ο Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας εκτιμήσεων Geoaxis, κ. Γιάννης Ξυλάς στην 22η Prodexpo.

Πρόκειται για μία γενιά, η οποία δε θα έχει τη δυνατότητα να αγοράσει κατοικία καθώς ο ρυθμός αύξησης του μισθού της, ειδικά στην Ελλάδα, δεν μπορεί να ακολουθήσει τον αυξημένο ρυθμό των ακινήτων.

Ενδεικτικά ανέφερε πως για να αγοράσει ένας Έλληνας εργαζόμενος ένα σπίτι 60 τετραγωνικών μέτρων με μέσο ετήσιο μισθό 16000 ευρώ και αποταμίευση της τάξης του 30% θα χρειαστεί 24 χρόνια.

Αυτό, ωστόσο, δεν είναι ελληνικό ή μεσογειακό φαινόμενο, αλλά ευρωπαϊκό στο σύνολό του, καθώς στην Ελβετία για το ίδιο ακίνητο χρειάζεται κανείς να κάνει αποταμιεύσεις 17 χρόνια.

Η κατάσταση αυτή θα δημιουργήσει ένα ντόμινο αλλαγών, ειδικά σε χώρες της Μεσογείου, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία, όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ξεπερνάει το 75%, ως προς τον τρόπο που κατασκευάζονται τα σπίτια και θα επιλέγονται από τους επενδυτές.

Τουριστικά ακίνητα, χρηματοδότηση και κίνητρα

Τα τουριστικά ακίνητα αποτελούν κατά τον Founder και Διευθύνοντα Σύμβουλο της εταιρίας Revithis & Partners, έναν κλάδο του Real Estate που θα πρωταγωνιστήσει στη μετά covid εποχής. Αυτό θα συμβεί, καθώς διαφέρουν από τα αστικά ακίνητα, διότι παρέχουν μεγαλύτερη απόδοση που ανέρχεται έως και το 9%.

Επίσης, το κόστος εισόδου των ακινήτων αυτών στην αγορά είναι χαμηλότερο, μπορούν να ρευστοποιηθούν πιο εύκολα και έχουν πολλαπλές χρήσεις, καθώς μπορούν να μετατραπούν εύκολα σε ξενοδοχεία.

Πλέον εκτιμάται πως θα υπάρξει μεγαλύτερη ανάπτυξη στα τουριστικά ακίνητα, τα οποία περιλαμβάνουν θερινές και χειμερινές κατοικίες αλλά και παλαιά κτίρια στο κέντρο της Αθήνας, καθώς θα υπάρξει μεγαλύτερος αριθμός αγοραπωλησιών και μισθώσεων.

Σχετικά με τη χρηματοδότηση ανέφερε πως οι τράπεζες έχουν αρχίσει και προχωρούν στην έκδοση δανείων για την αγορά κατοικιών, γεγονός και το οποίο “ζεσταίνει την αγορά”. Επιπλέον, υπάρχει ένα σύνολο κινήτρων εκ μέρους της Πολιτείας, όπως η αναστολή του ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας, η αύξηση της γονικής παροχής στα 800.000 ευρώ, καθώς και ο φόρος μεταβίβασης που κινείται στο 3% δίνουν το στίγμα πως το real estate θα καταγράψει θετικές εξελίξεις.

Συνεχίζεται η άνοδος των τιμών-Υπηρεσίες για την υπεργήρανση των Ευρωπαίων

Την ίδια άποψη για τις τουριστικές κατοικίες σε όλη την Ελλάδα και κυρίως στις Κυκλάδες, την Κρήτη, τη Ρόδο, τα Επτάνησα και τις Σποράδες εκφράζει και ο Managing Partner της Berkshire Hathaway HomeServices Athens Properties, Κυριάκος Ξύδης. Επισημαίνει, πως το ενδιαφέρον από όλο τον κόσμο για τις παραθεριστικές κατοικίες στη χώρα μας αυξάνεται, με τους κυριότερους αγοραστές να προέρχονται από τη Βόρεια Ευρώπη, τις ΗΠΑ και τη Νοτιανατολική Ασία.

Ένα ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί, φυσικά, είναι η υπεργήρανση του πληθυσμού κυρίως στην Ευρώπη, γεγονός και το οποίο δημιουργεί νέες τάσεις για τις κατοικίες. Προάγονται επομένως οι χαμηλές ανάγκες συντήρησης, την πρόσβαση σε χώρους πολιτισμού, εστίασης και σε νοσοκομεία.

Κρίνει, δε, πως θα συνεχιστεί η ανοδική τάση στις τιμές ακινήτων σε μονοψήφια ποσοστά για την επόμενη πενταετία. Στην τάση αυτή πρωτοστατεί, φυσικά, η Αττική με το Κέντρο της Αθήνας, τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια καθώς και ο Πειραιάς.

Τα νέα δεδομένα

Σε έναν κόσμο που χαρακτηρίζεται από την παγκοσμιοποίηση, την ευκολία των μετακινήσεων και τα υβριδικά συστήματα εργασίας (τηλεργασία ή συνδυασμός τηλεργασίας με παρουσία στο γραφείο) η χώρα μας μπορεί να διαδραματίσει ένα νευραλγικό ρόλο και να μετατρέψει την τάση αυτή σε μεγαλύτερη κινητήριο δύναμη για το real estate.

Αυτό αναφέρει ο διευθύνων σύμβουλος της ZOIA, Σταύρος Τόλιας, ο οποίος διακρίνει μία σημαντική ευκαιρία ανάπτυξης του ελληνικού Real Estate από τη νέα τάση της τηλεργασίας που επέφερε η πανδημία και διευκολύνεται πλέον μέσω της ταχύτερης υιοθέτησης νέων τεχνολογιών για εξ αποστάσεως επαγγελματικές συναντήσεις.

Προσθέτει, δε, πως δεν τους εμποδίζει τίποτα από το να εργάζονται από τη χώρα μας, η οποία παρέχει οικονομικότερα ενοίκια και τιμές ακινήτων. Δεν αποκλείει μάλιστα, οι τηλε-εργαζόμενοι από το εξωτερικό να εναλλάσσουν τον τόπο διαμονής ανάμεσα δημοφιλείς προορισμούς στην ηπειρωτική Ελλάδα, γεγονός και το οποίο αποδεικνύει πως “πρέπει να ξεφύγουμε από τα στεγανά του παρελθόντος σχετικά με την ιδιοκτησία και να μην αντιμετωπίζουμε τα νέα δεδομένα με τις πρακτικές του χθες”.

Prodea: Αμφίρροπες δυνάμεις η αύξηση τιμών και ζήτησης ακινήτων-High End Κατοικίες το ζητούμενο

Πηγές προσκείμενες στην Prodea, αναφέρουν πως η άσκηση που πρέπει να γίνει στο Real Estate, είναι οι όποιες επενδύσεις να γίνονται με γνώμονα την προσαρμοστικότητα και ένα μακροπρόθεσμο πλάνο. Αυτό σημαίνει, πως τα κτίρια τα οποία επιλέγονται να μπορούν να μετατραπούν από τον έναν τύπο στον άλλο.

Για παράδειγμα, ένα κτίριο γραφείων στην Αθήνα θα πρέπει να μπορεί να μετατραπεί σε ξενοδοχείο αν αυτό χρειαστεί ή έστω να γίνει πιο “πράσινο” και να ακολουθεί τις πρακτικές που θα επιβάλλει η αρχιτεκτονική των επαγγελματικών χώρων του μέλλοντος.

Οι κυριότεροι τύποι ακινήτων που θεωρεί η εταιρία πως θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο στο μέλλον και θα συμβάλλουν στο χώρο του real estate είναι τα ξενοδοχεία, τα logistic και retail parks και τα ακίνητα.

Μάλιστα, η εταιρία προχωρά στην απόκτηση επιλεγμένων high-end ακινήτων καθώς παρατηρεί πως υπάρχει αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό και ειδικά από πλούσιους επενδυτές από την Τουρκία, τη Λιβύη, τη Σαουδική Αραβία και την Αίγυπτο που αναζητούν πολυτελή σπίτια.

Οι ίδιες πηγές επισημαίνουν πως το real estate, ύστερα από μία περίοδο χειμερίας νάρκης κατά την οικονομική κρίση, έχει αρχίσει και θα συνεχίσει να αναπτύσσεται. Τονίζουν, δε, πως οι τράπεζες έχουν αρχίσει να λειτουργούν στοιχειωδώς και να παρέχουν δάνεια για την απόκτηση και την κατασκευή ακινήτων.

Όσον αφορά τις αυξημένες τιμές ακινήτων τις αποδίδουν στην άνοδο των κατασκευαστικών υλικών και πρώτων υλών, η οποία αποτελεί πρόβλημα για το σύνολο του κατασκευαστικού κλάδου. Ταυτόχρονα, η εταιρία εκτιμά πως θα συνεχιστεί η αυξημένη παραγωγή κατοικιών, ενώ υπάρχουν δύο αμφίρροπες δυνάμεις. Η πρώτη από αυτές αφορά στην αύξηση των τιμών και η άλλη στην αυξημένη ζήτηση ακινήτων, η οποία προκύπτει από το γεγονός ότι τα μεγάλα funds και οι ξένοι επενδυτές ύστερα από μία περίοδο κρίσης όπου συσσώρευαν κεφάλαια, θα τα επενδύσουν πλέον σε ακίνητα.