Πέτρος Τσώμος (Bluesites): Το real estate δεν αφορά μόνο τα κτίρια, αφορά αποφάσεις που αλλάζουν τον τρόπο που ζούμε

Στον χώρο του real estate, η προσοχή στρέφεται συνήθως στα τετραγωνικά, στις αποδόσεις, στις εντυπωσιακές κατοικίες και στις τιμές που καταγράφουν νέα ρεκόρ. Πίσω όμως από κάθε επιτυχημένη επένδυση προηγείται μια αλυσίδα αποφάσεων που σπάνια γίνεται ορατή. Η επιλογή της σωστής τοποθεσίας, ο στρατηγικός σχεδιασμός, η αρχιτεκτονική, η διαχείριση ανθρώπων, ο συντονισμός δεκάδων διαφορετικών ειδικοτήτων και, τελικά, η ικανότητα να προβλέψεις όσα οι περισσότεροι αντιλαμβάνονται μόνο όταν είναι πλέον αργά.

Ο Πέτρος Τσώμος, Real Estate Advisor και επικεφαλής της Tsomos Development Consulting, ανήκει σε εκείνη τη γενιά επαγγελματιών που αντιμετωπίζουν το ακίνητο όχι ως μια απλή συναλλαγή, αλλά ως μια σύνθετη διαδικασία στην οποία η εμπειρία, η στρατηγική και η ψύχραιμη κρίση έχουν μεγαλύτερη αξία από τον ενθουσιασμό της στιγμής.

Με διαδρομή στον χώρο των συμβουλευτικών υπηρεσιών και σήμερα με επίκεντρο τις επενδύσεις, τις αναπτύξεις ακινήτων και το project management, μιλά στη MONONEWS για τη νέα πραγματικότητα της ελληνικής αγοράς, τις απαιτήσεις των διεθνών επενδυτών, τα λάθη που κοστίζουν ακριβά και τη λεπτή ισορροπία ανάμεσα στους αριθμούς και το ανθρώπινο ένστικτο.

Γιατί, όπως προκύπτει και από τη συζήτησή μας, η αξία ενός ακινήτου δεν καθορίζεται μόνο από ό,τι χτίζεται πάνω στο οικόπεδο, αλλά και από τις αποφάσεις που λαμβάνονται πολύ πριν πέσει το πρώτο θεμέλιο.

Αν έπρεπε να περιγράψετε με μία μόνο πρόταση τι ακριβώς κάνετε, πέρα από τον γενικό τίτλο “Real Estate Advisor”, ποια θα ήταν αυτή;

Με μία πρόταση, στόχος μου είναι να δίνω στους πελάτες μας τα απαραίτητα εφόδια, τη γνώση και τη στρατηγική καθοδήγηση ώστε να λαμβάνουν σωστές και τεκμηριωμένες αποφάσεις στον χώρο του real estate, είτε πρόκειται για αγορά, πώληση ή κατασκευή ακινήτων.

Πώς βρεθήκατε στον χώρο του real estate; Υπήρξε κάποια συγκεκριμένη στιγμή που καταλάβατε ότι αυτός ήταν ο δρόμος που θέλατε να ακολουθήσετε;

Το real estate ήταν ένας τομέας με τον οποίο ασχολήθηκα αρκετά ως consultant στα πρώτα χρόνια της καριέρας μου, στην Deloitte και στην EY. Από τα πολλά έργα που ανέλαβα, εκείνα που αφορούσαν την ακίνητη περιουσία, την ανάπτυξη ακινήτων και τα μεγάλα επενδυτικά projects ήταν αυτά που με ενδιέφεραν πραγματικά περισσότερο.

Η καθοριστική στιγμή που αποφάσισα να ασχοληθώ επαγγελματικά με το real estate ήρθε μέσα από την οικογένεια της συζύγου μου. Θα μπορούσε να πει κανείς ότι, για εμάς, το real estate είναι οικογενειακή υπόθεση. Η σύζυγός μου είναι δικηγόρος με αποκλειστική ενασχόληση στον τομέα των ακινήτων, ενώ ο πεθερός μου είναι μηχανολόγος μηχανικός στο Πόρτο Χέλι και διατηρεί ένα ιδιαίτερα επιτυχημένο τεχνικό γραφείο με πορεία δεκαετιών, έχοντας συμβάλει στην κατασκευή ορισμένων από τα σημαντικότερα ακίνητα της περιοχής.

Θα έλεγα, λοιπόν, ότι το real estate, η κατασκευή και η ανάπτυξη ακινήτων βρίσκονται στο επίκεντρο της καθημερινότητας της οικογένειάς μας και αποτελούν έναν χώρο που γνωρίζουμε σε βάθος, ο καθένας από τη δική του οπτική.

Ποιο ήταν το σημαντικότερο μάθημα που πήρατε στα πρώτα χρόνια της καριέρας σας και εξακολουθεί να σας συνοδεύει μέχρι σήμερα;

Ένα από τα σημαντικότερα μαθήματα που έχω πάρει και εξακολουθώ να επιβεβαιώνω καθημερινά είναι η αξία της παραγωγικότητας. Για μένα, παραγωγικότητα σημαίνει να λαμβάνεις γρήγορα αποφάσεις, να τις υλοποιείς άμεσα, να μην αναβάλλεις και να μην κωλυσιεργείς. Σημαίνει να έχεις πάντα τη διάθεση να ξεκινήσεις ένα νέο project, αλλά και την πειθαρχία να ολοκληρώνεις κάθε task που αναλαμβάνεις.

Η παραγωγικότητα, βέβαια, δεν μετριέται μόνο από τις ώρες που αφιερώνεις στη δουλειά, αλλά κυρίως από την αξία που παράγεις και την αποτελεσματικότητα με την οποία επιτυγχάνεις τους στόχους σου. Είναι μια φιλοσοφία που εφαρμόζω καθημερινά και αποτελεί μία από τις βασικές αρχές με τις οποίες εργάζομαι.

Πόσο έχει αλλάξει η ελληνική αγορά ακινήτων μέσα στην τελευταία δεκαετία και ποια θεωρείτε ότι είναι η μεγαλύτερη παρεξήγηση που εξακολουθεί να υπάρχει γύρω από αυτήν;

Θα μου επιτρέψετε να απαντήσω στο συγκεκριμένο ερώτημα κυρίως μέσα από την εμπειρία μου στο Πόρτο Χέλι και την ευρύτερη περιοχή. Θα έλεγα ότι η μεγαλύτερη αλλαγή της τελευταίας δεκαετίας είναι πως έχει αλλάξει ουσιαστικά το προφίλ του αγοραστή. Σήμερα, η πλειονότητα των ενδιαφερομένων είναι διεθνείς αγοραστές με πολύ μεγάλη οικονομική δυνατότητα και ιδιαίτερα υψηλές απαιτήσεις.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ακίνητα που είχαν μεγάλη απήχηση τις προηγούμενες δύο δεκαετίες, όπως εξοχικές κατοικίες για μεσαία εισοδήματα, μεζονέτες ή μικρές μονοκατοικίες χωρίς πισίνα, να μην κινούνται πλέον τόσο εύκολα. Αντιθέτως, ακίνητα πολύ υψηλών προδιαγραφών, σε εξαιρετικές τοποθεσίες, όπως παραθαλάσσιες κατοικίες, κατασκευασμένα με υλικά κορυφαίας ποιότητας, από έμπειρους κατασκευαστές και με ιδιαίτερη αρχιτεκτονική ταυτότητα, είναι πλέον ιδιαίτερα περιζήτητα. Πρόκειται για ακίνητα που όχι μόνο πωλούνται γρήγορα, αλλά διατηρούν και τη δυναμική της αξίας τους.

Η μεγαλύτερη παρεξήγηση, όμως, που εξακολουθεί να υπάρχει είναι ότι όλα τα ακίνητα ακολουθούν την ίδια πορεία. Αυτό δεν ισχύει πλέον. Η αγορά έχει ωριμάσει, είναι πολύ πιο απαιτητική και πολύ πιο επιλεκτική. Όπως ανέφερα και προηγουμένως, οι κακές επενδύσεις πλέον δεν επιβραβεύονται. Σήμερα, η ποιότητα της κατασκευής, η τοποθεσία, η αρχιτεκτονική και η συνολική αξία ενός ακινήτου είναι αυτά που καθορίζουν αν μια επένδυση θα διατηρήσει ή θα αυξήσει την αξία της.

Η δουλειά σας απαιτεί καθημερινά να αξιολογείτε επενδύσεις, ανθρώπους και προοπτικές. Τι είναι αυτό που συχνά καθορίζει την επιτυχία μιας συμφωνίας;

Θα έλεγα ότι στο επίκεντρο βρίσκεται η διαχείριση του ανθρώπινου παράγοντα. Είτε πρόκειται για μια επένδυση, για την αγορά ή την πώληση ενός οικοπέδου ή ενός ακινήτου, είτε για τον ρόλο του Project Manager σε μια κατασκευή, η διαχείριση όλων των εμπλεκόμενων μερών είναι, κατά τη γνώμη μου, ο σημαντικότερος παράγοντας για την επιτυχία μιας συμφωνίας.

Όλα ξεκινούν από το να θέτεις, από την πρώτη στιγμή, τις σωστές προσδοκίες. Όταν έχεις ενημερώσει τον πελάτη σε τέτοιο βαθμό, ώστε να έχει πλήρη εικόνα και να έχουν περιοριστεί όσο το δυνατόν περισσότερο οι πιθανότητες να βρεθεί αντιμέτωπος με κάποιο απρόοπτο ή με μια κατάσταση που δεν περίμενε, τότε η συνεργασία εξελίσσεται πολύ πιο ομαλά.

Αντίθετα, όταν προκύπτουν ζητήματα για τα οποία δεν έχει προετοιμαστεί, δημιουργείται ένταση και καλείσαι να λειτουργήσεις πυροσβεστικά. Εάν, όμως, έχεις αφιερώσει τον απαραίτητο χρόνο από την αρχή για να εξηγήσεις στον πελάτη τη διαδικασία που θα ακολουθήσει, τα χρονοδιαγράμματα και τι αναμένεται από κάθε πλευρά, τότε η συνεργασία γίνεται σαφώς πιο αποτελεσματική.

Από την άλλη πλευρά, ειδικά στις αγοραπωλησίες, υπάρχουν κατηγορίες ακινήτων για τις οποίες σήμερα η προσφορά είναι περιορισμένη. Σε αυτές τις περιπτώσεις είναι πολύ σημαντικό να είσαι ξεκάθαρος από την αρχή, ώστε να έχεις εξασφαλίσει και την υπομονή του πελάτη.

Όταν βλέπετε ένα ακίνητο για πρώτη φορά, ποιο είναι το πρώτο πράγμα που παρατηρείτε; Εκείνο που οι περισσότεροι πιθανότατα δεν βλέπουν.

Θα έλεγα ότι αυτό που παρατηρώ, και στο οποίο πολλοί δεν δίνουν τη σημασία που πραγματικά αξίζει, είναι η αρχιτεκτονική άποψη και η αισθητική ενός ακινήτου. Σίγουρα, το βασικότερο στοιχείο παραμένει το κλασικό “location, location, location”. Ωστόσο, πλέον οι επενδυτές και οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να πουλήσουν πρέπει να κατανοήσουν ότι η αρχιτεκτονική, η αισθητική και η ποιότητα της κατασκευής, μπορούν πολλές φορές είτε να αντισταθμίσουν μια όχι τόσο καλή τοποθεσία είτε, αντίθετα, να μειώσουν την αξία ενός ακινήτου ακόμη και όταν αυτό βρίσκεται σε εξαιρετική θέση.

Μετά την αρχιτεκτονική ακεραιότητα και την αισθητική, θα έλεγα ότι το δεύτερο σημαντικότερο στοιχείο που παρατηρώ είναι η λειτουργικότητα. Ο σύγχρονος αγοραστής δίνει πλέον ιδιαίτερη σημασία στο κατά πόσο ένα ακίνητο εξυπηρετεί τις ανάγκες της καθημερινότητάς του. Ακόμη και στις εξοχικές κατοικίες, οι αγοραστές αναζητούν πλέον λειτουργικούς χώρους. Παλαιότερα επικρατούσε η αντίληψη ότι ένα εξοχικό δεν χρειαζόταν να προσφέρει την ίδια λειτουργικότητα με μια κύρια κατοικία. Σήμερα, όμως, αυτό έχει αλλάξει.

Πολλοί αγοραστές, για παράδειγμα, δεν θα εξετάσουν καν μια κατοικία που αναπτύσσεται σε πολλούς ορόφους με στενά κλιμακοστάσια ή ένα σπίτι που δεν διαθέτει βασικούς λειτουργικούς χώρους, όπως ένα WC επισκεπτών δίπλα στο living room. Στη σημερινή αγορά, η λειτουργικότητα δεν θεωρείται πλέον πλεονέκτημα, θεωρείται προϋπόθεση. Για να παραβλέψει ένας αγοραστής τέτοιες ελλείψεις, το ακίνητο θα πρέπει να διαθέτει ένα πραγματικά εξαιρετικό χαρακτηριστικό, όπως μια μοναδική τοποθεσία ή ανεμπόδιστη θέα.

Διαφορετικά, τις περισσότερες φορές θα το απορρίψει.

Πόσο σημαντική είναι σήμερα η έννοια της βιωσιμότητας και της ενεργειακής αποδοτικότητας στις επενδυτικές αποφάσεις;

Η έννοια της βιωσιμότητας και της ενεργειακής αποδοτικότητας αποτελεί πλέον προϋπόθεση. Ιδιαίτερα στις μεγάλες αναπτύξεις, όπως ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα, είναι δεδομένο ότι θα δοθεί ιδιαίτερη έμφαση τόσο στη βιωσιμότητα όσο και στην ενεργειακή αποδοτικότητα. Αυτό επιτυγχάνεται κυρίως μέσω των απαραίτητων πιστοποιήσεων, αλλά και λόγω της αυξημένης ζήτησης από τους ίδιους τους αγοραστές και τους πελάτες των συγκεκριμένων μονάδων.

Η ενεργειακή αποδοτικότητα αποτελεί πλέον βασική προϋπόθεση ακόμη και στις ιδιωτικές κατοικίες. Στις σύγχρονες κατασκευές είναι απαραίτητο να πραγματοποιείται μελέτη ενεργειακής αποδοτικότητας, να εξετάζονται λύσεις με στόχο την ενεργειακή αυτονομία και τη μείωση της κατανάλωσης του ακινήτου.

Θα έλεγα ότι πλέον τα περισσότερα νέα ακίνητα, είτε πρόκειται για ιδιωτικές κατοικίες είτε για ακίνητα άλλων χρήσεων, κατασκευάζονται με τρόπο που καλύπτει τις σύγχρονες απαιτήσεις ενεργειακής αποδοτικότητας και βιωσιμότητας.

Πιστεύετε ότι η Ελλάδα έχει πλέον μετατραπεί σε ώριμη αγορά για διεθνείς επενδυτές ή υπάρχουν ακόμη σημαντικά εμπόδια;

Πιστεύω ότι περιοχές που έχουν εδώ και πολλά χρόνια εμπειρία με διεθνείς επενδυτές, όπως κατεξοχήν το Πόρτο Χέλι, έχουν πλέον ωριμάσει σημαντικά. Εδώ και δεκαετίες έχει διαμορφωθεί μια ουσιαστική σχέση ανάμεσα στις απαιτήσεις αυτών των ανθρώπων και στην τοπική αγορά ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, οι υπηρεσίες που παρέχονται σήμερα από το οικοσύστημα του real estate έχουν εξελιχθεί και διαμορφωθεί ώστε να ανταποκρίνονται στις ιδιαίτερα υψηλές απαιτήσεις τους. Θα έλεγα ότι πλέον, σε μεγάλο βαθμό, στεκόμαστε στο ύψος των περιστάσεων.

Στην περιοχή, από το μεσιτικό γραφείο και τον κατασκευαστή μέχρι τα συνεργεία, τον τεχνικό που θα αναλάβει τη συντήρηση της πισίνας ή οποιονδήποτε άλλο επαγγελματία, οι περισσότεροι έχουν μεγάλη εμπειρία στη συνεργασία με πελάτες αυτού του προφίλ και μπορούν να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις τους.

Βεβαίως, ο κάθε επενδυτής πρέπει να κάνει τις σωστές επιλογές συνεργατών. Εκεί ακριβώς είναι καθοριστικός ο ρόλος ενός συμβούλου, καθώς είναι ιδιαίτερα δύσκολο για κάποιον που έρχεται για πρώτη φορά στην Ελλάδα να γνωρίζει το τοπικό οικοσύστημα και να επιλέξει μόνος του τους κατάλληλους επαγγελματίες. Όταν, όμως, υπάρχει η σωστή καθοδήγηση και συγκροτείται η κατάλληλη ομάδα συνεργατών, περιοχές όπως το Πόρτο Χέλι μπορούν να προσφέρουν ένα επίπεδο υπηρεσιών που δεν έχει τίποτα να ζηλέψει από άλλους κορυφαίους διεθνείς προορισμούς.

Από την άλλη πλευρά, θεωρώ ότι η Ελλάδα έχει ακόμη σημαντικό δρόμο να διανύσει. Υπάρχουν ζητήματα που αφορούν τις δημόσιες υπηρεσίες, όπως το Κτηματολόγιο, η κτηματογράφηση και γενικότερα τα ιδιοκτησιακά θέματα, τα οποία είναι αρκετά δύσκολο να εξηγηθούν σε έναν διεθνή αγοραστή. Το ίδιο ισχύει και για το πολεοδομικό πλαίσιο.

Αφιερώνουμε πολύ χρόνο εξηγώντας τι σημαίνει εντός και εκτός σχεδίου δόμηση, ποιες είναι οι προϋποθέσεις, οι περιορισμοί, οι κύριοι και οι βοηθητικοί χώροι, οι αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου. Ιδιαίτερα στην εκτός σχεδίου δόμηση, οι συνεχείς αλλαγές του θεσμικού πλαισίου και η αναμονή οριστικοποίησης σημαντικών ρυθμίσεων δημιουργούν μια αβεβαιότητα που δεν είναι εύκολο να γίνει κατανοητή από έναν διεθνή επενδυτή. Παρότι θεωρώ ότι κινούμαστε προς τη σωστή κατεύθυνση ως χώρα, πιστεύω ότι στους τομείς αυτούς υπάρχει ακόμη σημαντικό περιθώριο βελτίωσης.

Εκεί όπου, κατά τη γνώμη μου, υστερούμε περισσότερο είναι στις υποδομές. Τα πολεοδομικά ή τα ιδιοκτησιακά ζητήματα, όταν εξηγηθούν σωστά, μπορούν να γίνουν κατανοητά. Όμως ζητήματα όπως οι δρόμοι, η διαχείριση των απορριμμάτων και η επάρκεια του νερού είναι θέματα με τα οποία ούτε οι διεθνείς αγοραστές ούτε εμείς οι ίδιοι μπορούμε εύκολα να συμβιβαστούμε. Εκεί πιστεύω ότι απαιτείται ακόμη μεγαλύτερη προσπάθεια.

Οι ξένοι επενδυτές αναζητούν πλέον διαφορετικά πράγματα από ό,τι πριν από πέντε ή δέκα χρόνια;

Όπως ανέφερα και προηγουμένως, θεωρώ ότι το προφίλ των αγοραστών έχει αλλάξει σημαντικά. Τις προηγούμενες δεκαετίες, η αγορά του Πόρτο Χελίου απευθυνόταν αφενός σε Έλληνες υψηλής οικονομικής επιφάνειας, οι οποίοι συνήθως αποκτούσαν οικόπεδα και κατασκεύαζαν εξαρχής τις κατοικίες τους σύμφωνα με τις προσωπικές τους ανάγκες και προδιαγραφές, και αφετέρου σε Έλληνες και Ευρωπαίους αγοραστές της άνω μεσαίας τάξης. Για τη δεύτερη αυτή κατηγορία αναπτύχθηκε μαζικά η αγορά κατοικιών συγκεκριμένων προδιαγραφών, μεγέθους και αξίας, οι οποίες ανταποκρίνονταν στις ανάγκες της εποχής και απορροφούνταν σχετικά εύκολα από την αγορά.

Σήμερα, όμως, το Πόρτο Χέλι απευθύνεται κυρίως σε αγοραστές υψηλής και πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας, οι οποίοι έχουν εντελώς διαφορετικές απαιτήσεις και προσδοκίες. Η προσφορά ακινήτων που μπορεί να καλύψει αυτές τις ανάγκες είναι περιορισμένη, καθώς τόσο οι κατάλληλες τοποθεσίες όσο και τα ίδια τα ακίνητα είναι πλέον δυσεύρετα. Επιπλέον, πρόκειται για κατασκευές με ιδιαίτερα υψηλό κόστος και μεγάλους χρόνους υλοποίησης.

Θα έλεγα, λοιπόν, ότι έχει αλλάξει συνολικά ο τρόπος με τον οποίο πραγματοποιούνται οι επενδύσεις στον χώρο του real estate. Σήμερα, θεωρώ ότι μεγαλύτερη υπεραξία μπορεί να δημιουργήσει ένας επενδυτής που θα αποκτήσει μια εξαιρετική τοποθεσία και θα αναπτύξει εκεί ένα ακίνητο πολύ υψηλών προδιαγραφών, παρά κάποιος που θα επιλέξει μια μέτρια τοποθεσία για να αναπτύξει κατοικίες που απευθύνονται σε αγοραστές χαμηλότερης οικονομικής επιφάνειας.

Ποιες περιοχές της Ελλάδας θεωρείτε ότι βρίσκονται σήμερα στο πιο ενδιαφέρον σημείο της εξέλιξής τους;

Θεωρώ ότι η ευρύτερη περιοχή της Πελοποννήσου παρουσιάζει ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον και σημαντικές προοπτικές εξέλιξης. Θα έλεγα ότι πλέον ήρθε η σειρά της. Τα προηγούμενα χρόνια, τα νησιά γνώρισαν πολύ μεγάλη ανάπτυξη, τόσο σε ιδιωτικές κατοικίες όσο και σε ξενοδοχειακές μονάδες, ενώ η Πελοπόννησος, λόγω αυτής της έντονης δραστηριότητας, είχε μείνει κάπως πίσω.

Σήμερα, όμως, βλέπουμε σε ολόκληρη την Πελοπόννησο να υλοποιούνται σημαντικές επενδύσεις και να αναπτύσσονται έργα από μεγάλα διεθνή brands και ισχυρούς επενδυτικούς ομίλους. Πρόκειται για επενδυτές που, πριν από λίγα χρόνια, πιθανότατα θα επέλεγαν κάποιο νησί για να τοποθετήσουν τα κεφάλαιά τους, ενώ πλέον στρέφουν το ενδιαφέρον τους στην Πελοπόννησο.

Το real estate είναι τελικά περισσότερο αριθμοί ή περισσότερο ψυχολογία;

Θα έλεγα, καταρχάς, ότι η αγορά μιας εξοχικής κατοικίας αποτελεί, σε μεγάλο βαθμό ένα ακριβό χόμπι . Δεν είναι απαραίτητα μια επενδυτική κίνηση που αποφέρει πάντοτε υψηλές αποδόσεις, εκτός εάν κάποιος καταφέρει να εντοπίσει μια πραγματική ευκαιρία ή να δημιουργήσει υπεραξία μέσα από τη σωστή αξιοποίηση του ακινήτου.

Γι’ αυτό θεωρώ ότι το real estate είναι, τελικά, μια ισορροπία ανάμεσα στη λογική και το συναίσθημα. Παρότι, τις περισσότερες φορές, οι τελικές αποφάσεις επηρεάζονται περισσότερο από το συναίσθημα, ο ρόλος του συμβούλου είναι να φέρνει πάντα τη λογική στο τραπέζι. Οφείλει να παρουσιάζει τα πραγματικά δεδομένα, τα οικονομικά στοιχεία και τα επιχειρήματα, προστατεύοντας τον πελάτη του από μια λανθασμένη απόφαση. Ταυτόχρονα οφείλει να αναζητά εκείνη την πραγματική ευκαιρία που θα δημιουργήσει υπεραξία. Ακόμη κι όταν ένας πελάτης έχει ενθουσιαστεί με ένα ακίνητο και θέλει να προχωρήσει, ο σύμβουλος πρέπει να είναι εκεί για να τον καθοδηγήσει σωστά.

Από την άλλη πλευρά, αν θέλεις να έχεις μια επιτυχημένη πορεία στο real estate, δεν αρκεί να βασίζεσαι μόνο στους αριθμούς. Ένα ακίνητο δεν αγοράζεται αποκλειστικά επειδή αποτελεί μια καλή επένδυση. Ο αγοραστής πρέπει να δημιουργήσει και μια συναισθηματική σύνδεση μαζί του. Πρέπει να μπορεί να φανταστεί τον εαυτό του μέσα σε αυτό και να νιώσει ότι είναι το σωστό ακίνητο για εκείνον.

Γι’ αυτό πιστεύω ότι η επιτυχία στο real estate βρίσκεται στην ισορροπία ανάμεσα στη λογική και το συναίσθημα. Ούτε οι αριθμοί από μόνοι τους αρκούν, ούτε όμως και το συναίσθημα χωρίς τα σωστά δεδομένα.

Πώς διαχειρίζεστε τις στιγμές όπου μια συμφωνία που φαινόταν βέβαιη τελικά δεν προχωρά;

Στον χώρο του real estate αυτό είναι ένα φαινόμενο που αντιμετωπίζουμε καθημερινά. Είναι τόσοι πολλοί οι παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την ολοκλήρωση μιας συμφωνίας, ώστε θα έλεγα, ίσως και λίγο γραφικά, ότι μέχρι να βγεις από το γραφείο του συμβολαιογράφου τίποτα δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο. Έχω δει αρκετές φορές συμφωνίες που έμοιαζαν βέβαιες να ανατρέπονται ακόμη και την τελευταία στιγμή.

Όταν εργάζεσαι στις αγοραπωλησίες ακινήτων, μαθαίνεις να ζεις με αυτή την πραγματικότητα. Προσπαθείς να περιορίσεις τις πιθανότητες να συμβεί κάτι τέτοιο μέσα από τη σωστή ενημέρωση όλων των εμπλεκόμενων μερών και τον αποτελεσματικό συντονισμό της διαδικασίας, ώστε η αγοραπωλησία να εξελίσσεται ομαλά και χωρίς περιττές καθυστερήσεις. Στην Ελλάδα, οι καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας δημιουργούν συχνά ένταση και απογοήτευση μεταξύ των συμβαλλομένων, γεγονός που μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να οδηγήσει ακόμη και στην ακύρωση μιας συμφωνίας.

Γι’ αυτό μαθαίνεις να παραμένεις ψύχραιμος και να μην θεωρείς τίποτα δεδομένο μέχρι την τελευταία στιγμή. Παράλληλα, ο ρόλος σου είναι να βρίσκεσαι διαρκώς σε επικοινωνία με όλους όσοι συμμετέχουν στη διαδικασία, δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους και τα υπόλοιπα εμπλεκόμενα μέρη, αλλά και να «πιέζεις» ώστε η διαδικασία να προχωρά χωρίς αχρείαστες καθυστερήσεις. Με αυτόν τον τρόπο αυξάνονται σημαντικά οι πιθανότητες μια συμφωνία να ολοκληρωθεί ομαλά και χωρίς προβλήματα.

Ποια χαρακτηριστικά εκτιμάτε περισσότερο στους ανθρώπους με τους οποίους επιλέγετε να συνεργάζεστε;

Χωρίς δεύτερη σκέψη, το σημαντικότερο χαρακτηριστικό που αναζητώ σε έναν συνεργάτη είναι η εμπιστοσύνη. Επιθυμώ να συνεργάζομαι με ανθρώπους με τους οποίους μπορούμε να συνεννοηθούμε, να θέσουμε ένα συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα και να γνωρίζω ότι αυτό θα τηρηθεί. Παράλληλα, θέλω να συνεργάζομαι με ανθρώπους που αισθάνονται πραγματικά την ευθύνη απέναντι στον πελάτη. Ανθρώπους που θα κάνουν τη δουλειά τους όσο καλύτερα μπορούν και που θα έχουν πάντα στο πίσω μέρος του μυαλού τους ότι δεν θέλουν, σε καμία περίπτωση, να εκθέσουν ούτε τον πελάτη ούτε τους συνεργάτες τους.

Το δεύτερο χαρακτηριστικό, το οποίο είναι ίσως ακόμη πιο δύσκολο να βρεθεί, είναι η ικανότητα επίλυσης προβλημάτων. Είναι πολύ σημαντικό να έχεις δίπλα σου ανθρώπους που δεν περιορίζονται μόνο στο να εντοπίζουν ένα πρόβλημα, αλλά που μπορούν ταυτόχρονα να προτείνουν και να εφαρμόσουν τη λύση του. Αυτοί είναι, κατά τη γνώμη μου, οι πιο πολύτιμοι συνεργάτες σε κάθε project.

Η αγορά αλλάζει με μεγάλη ταχύτητα. Πόσο έχει επηρεάσει η τεχνητή νοημοσύνη, η ανάλυση δεδομένων και η τεχνολογία τον τρόπο που εργάζεστε;

Η τεχνητή νοημοσύνη έχει αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο εργαζόμαστε, κυρίως ως προς τον τρόπο που ενημερώνονται και προσεγγίζουν την αγορά οι πελάτες και οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές.

Όσον αφορά το real estate, θεωρώ ότι στην Ελλάδα δεν μπορεί ακόμη να αξιοποιηθεί στον βαθμό που αξιοποιείται σε άλλες χώρες. Ο βασικός λόγος είναι ότι τα δεδομένα της αγοράς ακινήτων δεν είναι διαθέσιμα και προσβάσιμα με τον ίδιο τρόπο. Δεν μπορούμε, για παράδειγμα, να γνωρίζουμε εύκολα το πραγματικό τίμημα μιας αγοραπωλησίας ή να έχουμε άμεση εικόνα όλων των συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν σε μια περιοχή το τελευταίο διάστημα. Συνήθως διαθέτουμε μόνο τα δεδομένα που έχει συγκεντρώσει το κάθε μεσιτικό γραφείο μέσα από τις δικές του συναλλαγές, σε συνδυασμό με τη γνώση και την εμπειρία που έχει αναπτύξει στην τοπική αγορά.

Η έλλειψη οργανωμένων βάσεων δεδομένων αποτελεί σημαντικό περιορισμό. Πιστεύω ότι η εξέλιξη του Κτηματολογίου και η μεγαλύτερη διαθεσιμότητα αξιόπιστων δεδομένων θα βοηθούσαν σημαντικά τόσο την αγορά ακινήτων όσο και την ουσιαστική αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης. Γιατί, όταν δεν υπάρχουν επαρκή δεδομένα, ούτε οι αλγόριθμοι μπορούν να προσφέρουν πραγματικά αξιόπιστες αναλύσεις και εκτιμήσεις.

Αυτό γίνεται ιδιαίτερα αισθητό όταν συνεργαζόμαστε με πελάτες από χώρες όπως οι ΗΠΑ, όπου υπάρχουν πολλές ψηφιακές πλατφόρμες που επιτρέπουν στον χρήστη να δει άμεσα, πάνω στον χάρτη, το ιστορικό αγοραπωλησιών μιας περιοχής, τις τιμές στις οποίες πουλήθηκαν τα ακίνητα και τον χρόνο πραγματοποίησης κάθε συναλλαγής. Αυτή η διαφάνεια βοηθά σημαντικά στη λήψη αποφάσεων και δημιουργεί μεγαλύτερη αίσθηση ασφάλειας.

Στην Ελλάδα, επειδή αυτά τα δεδομένα δεν είναι διαθέσιμα, οι αγοραστές καλούνται να βασιστούν πολύ περισσότερο στην αξιοπιστία και την εμπειρία του μεσιτικού γραφείου που θα επιλέξουν. Γι’ αυτό θεωρώ ότι το σημαντικότερο για έναν αγοραστή είναι να συνεργαστεί με έναν επαγγελματία που εμπιστεύεται απόλυτα, γνωρίζοντας ότι θα του παρουσιάσει την πραγματική εικόνα της αγοράς και θα λειτουργήσει με γνώμονα το συμφέρον του και όχι απλώς την ολοκλήρωση μιας πώλησης.

Αντίστοιχα, στον τομέα της κατασκευής, η τεχνητή νοημοσύνη αποτελεί πλέον ένα εργαλείο που χρησιμοποιείται αρκετά από τους πελάτες. Είναι χρήσιμο γιατί μπορεί να δώσει γρήγορες απαντήσεις σε πολλά ερωτήματα. Ωστόσο, το πολεοδομικό και νομοθετικό πλαίσιο στην Ελλάδα είναι ιδιαίτερα σύνθετο. Σε αρκετές περιπτώσεις ακόμη και εξειδικευμένοι μηχανικοί μπορεί να έχουν διαφορετικές ερμηνείες για το ίδιο ζήτημα. Επομένως, δεν είναι σπάνιο η τεχνητή νοημοσύνη να δώσει λανθασμένες ή ελλιπείς απαντήσεις, όχι απαραίτητα λόγω της ίδιας της τεχνολογίας, αλλά επειδή καλείται να λειτουργήσει μέσα σε ένα ιδιαίτερα πολύπλοκο θεσμικό περιβάλλον.

Γι’ αυτό θεωρώ ότι, τουλάχιστον σήμερα, η τεχνητή νοημοσύνη δεν μπορεί να αντικαταστήσει τους εξειδικευμένους επαγγελματίες. Μπορεί, όμως, να αποτελέσει ένα πολύ χρήσιμο συμπληρωματικό εργαλείο, το οποίο βελτιώνει την καθημερινή εργασία και υποστηρίζει τη λήψη αποφάσεων.

Αν σήμερα ένας νέος άνθρωπος σας έλεγε ότι θέλει να ασχοληθεί επαγγελματικά με το real estate, ποια συμβουλή θα του δίνατε πριν κάνει το πρώτο του βήμα;

Το πρώτο πράγμα που θα του έλεγα είναι να γνωρίζει την πραγματικότητα του επαγγέλματος. Πρόκειται για έναν χώρο που έχει μεγάλη αβεβαιότητα και δεν προσφέρει ένα εξασφαλισμένο εισόδημα. Από την άλλη πλευρά, όμως, δίνει τη δυνατότητα σε έναν νέο άνθρωπο να συμμετάσχει από πολύ νωρίς σε σημαντικά projects και μεγάλες αγοραπωλησίες και, μέσα από αυτά, να αποκτήσει εισοδήματα που δύσκολα θα έβρισκε σε πολλά άλλα επαγγέλματα.

Η βασική συμβουλή που θα του έδινα είναι να ξεκινήσει την πορεία του δίπλα σε ένα σοβαρό και οργανωμένο μεσιτικό γραφείο. Εκεί θα αποκτήσει την απαραίτητη εμπειρία, θα μάθει σωστά το αντικείμενο και, κυρίως, θα έρθει σε επαφή με το είδος των πελατών και των ακινήτων με τα οποία επιθυμεί να ασχοληθεί στο μέλλον. Είτε θέλει να εξειδικευτεί σε πελάτες υψηλής ή πολύ υψηλής οικονομικής επιφάνειας, είτε σε επαγγελματικά ακίνητα, είτε σε πιο οικονομικές κατοικίες ή σε μια συγκεκριμένη περιοχή, θεωρώ ότι πρέπει να επιλέξει ένα γραφείο που ήδη δραστηριοποιείται σε αυτόν τον τομέα.

Κλείνοντας, θα έλεγα ότι είναι ένα επάγγελμα που πράγματι έχει αβεβαιότητα, απαιτεί υπομονή και, αν μου επιτρέπεται η έκφραση, “στομάχι”. Ταυτόχρονα, όμως, είναι ένα επάγγελμα που δεν σε αφήνει ποτέ να βαρεθείς. Κάθε ημέρα είναι διαφορετική. Και το συναίσθημα όταν χτυπάει το τηλέφωνο και ένας πελάτης σου λέει “έχω ένα οικόπεδο” ή “έχω ένα ακίνητο που θέλω να πουλήσω, μπορείς να έρθεις να το δεις και να μου πεις την άποψή σου;”, είναι πάντα το ίδιο. Η αδρεναλίνη, η ανυπομονησία να επισκεφθείς το ακίνητο και να ανακαλύψεις τις δυνατότητές του είναι κάτι που, τουλάχιστον για μένα, δεν αλλάζει ποτέ.

Ποια ήταν η δυσκολότερη επαγγελματική απόφαση που χρειάστηκε να πάρετε μέχρι σήμερα;

Καθώς το γραφείο μας δεν λειτουργεί μόνο ως μεσιτικό γραφείο, αλλά προσφέρει ολοκληρωμένες υπηρεσίες γύρω από το ακίνητο, με βασικό άξονα την επένδυση και την ανάπτυξή του, έχουμε βρεθεί και εμείς αντιμέτωποι με αλλαγές στο θεσμικό και νομοθετικό πλαίσιο που επηρεάζουν άμεσα τις αποφάσεις μας.

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα ήταν μια επένδυση που πραγματοποιήσαμε στη λεωφόρο Αλεξάνδρας. Αγοράσαμε ένα ακίνητο, προχωρήσαμε σε αλλαγή χρήσης και το μετατρέψαμε από κατάστημα σε διαμερίσματα, με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση. Στη συνέχεια, όμως, τέθηκε σε ισχύ η νομοθεσία που περιόρισε τη βραχυχρόνια μίσθωση σε συγκεκριμένα δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και, για λίγα μόλις μέτρα, το ακίνητό μας βρέθηκε μέσα στη ζώνη όπου ίσχυε ο περιορισμός.

Αρχικά εξετάσαμε εναλλακτικές λύσεις αξιοποίησης, όμως τελικά αυτή η εξέλιξη μάς οδήγησε να επανεξετάσουμε συνολικά την επένδυση και τη χρήση του ακινήτου. Αποφασίσαμε να απευθυνθούμε σε μια διαφορετική αγορά και να διαθέσουμε τα διαμερίσματα σε φοιτητές, νέους επαγγελματίες και ξένους φοιτητές που έρχονται στην Ελλάδα για μεταπτυχιακές σπουδές ή πρακτική άσκηση.

Δεν σας κρύβω ότι η απόφαση αυτή προέκυψε επειδή αναγκαστήκαμε να προσαρμοστούμε στις νέες συνθήκες. Τελικά, όμως, αποδείχθηκε η καλύτερη δυνατή επιλογή. Τα διαμερίσματα είχαν εξαιρετική απήχηση και σήμερα είμαστε ιδιαίτερα ικανοποιημένοι που επιλέξαμε αυτή την κατεύθυνση, καθώς μια δυσκολία μετατράπηκε τελικά σε μια πολύ επιτυχημένη επένδυση.

Υπάρχει κάποιος άνθρωπος, εντός ή εκτός του χώρου, που έχει επηρεάσει ουσιαστικά τον τρόπο που σκέφτεστε και εργάζεστε;

Χωρίς δεύτερη σκέψη, θα έλεγα ότι ο άνθρωπος που με έχει επηρεάσει περισσότερο είναι ο πεθερός μου, Αναστάσιος Σερέτης. Είναι ένας ιδιαίτερα επιτυχημένος μηχανολόγος μηχανικός, έχοντας συμμετάσχει σχεδόν σε όλα τα μεγάλα κατασκευαστικά έργα της περιοχής. Είναι ο άνθρωπος με τον οποίο συζητώ και συμβουλεύομαι σχεδόν κάθε σημαντικό βήμα της επαγγελματικής μας πορείας.

Άλλωστε, το γραφείο μας δεν είναι προσωποκεντρικό. Είναι ένα οικογενειακό γραφείο και, όπως ανέφερα και στην αρχή της συνέντευξης, όλη η οικογένειά μας δραστηριοποιείται στον χώρο του real estate.

Ο τρόπος που σκέφτεται, εργάζεται και λαμβάνει αποφάσεις είναι κάτι που παρακολουθώ με ιδιαίτερη προσοχή και προσπαθώ, κατά κάποιον τρόπο, να ακολουθήσω. Για μένα είναι ξεκάθαρο ότι αυτά τα χαρακτηριστικά είναι που του επέτρεψαν να διαγράψει μια τόσο επιτυχημένη πορεία.

Πότε καταλαβαίνετε ότι ένα οικόπεδο ή ένα ακίνητο έχει πραγματικό αναπτυξιακό δυναμικό; Υπάρχουν στοιχεία που δεν αποτυπώνονται στους αριθμούς αλλά κάνουν τη διαφορά;

Σίγουρα, το σημαντικότερο κομμάτι είναι τα αντικειμενικά δεδομένα. Τα “σκληρά” στοιχεία είναι αυτά που τελικά θα σε κατευθύνουν στη σωστή απόφαση, με κυριότερο όλων την τοποθεσία και, στη συνέχεια, όλα τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τα τετραγωνικά, η αρχιτεκτονική, η αισθητική και η λειτουργικότητά του.

Ωστόσο, δεν μπορώ να κρύψω, όπως έχουμε ήδη αναφέρει, ότι υπάρχει και το συναίσθημα που μπορεί να σου δημιουργήσει ένα ακίνητο ή ακόμη και ένα οικόπεδο. Υπάρχουν φορές που στέκεσαι σε ένα οικόπεδο, κοιτάζεις τη θέα, κάθεσαι για λίγο σε ένα σημείο του και νιώθεις ότι αυτός ο τόπος έχει κάτι διαφορετικό, κάτι πραγματικά ξεχωριστό.

Η εμπειρία μου έχει δείξει ότι αυτό το πρώτο συναίσθημα σπάνια σε προδίδει. Γι’ αυτό πιστεύω ότι, όσο σημαντικά κι αν είναι τα αντικειμενικά δεδομένα, δεν πρέπει ποτέ να αγνοούμε και το ένστικτο που πολλές φορές μας δημιουργεί ένα ακίνητο.

Συχνά μια επιτυχημένη ανάπτυξη δεν ξεκινά από την αρχιτεκτονική, αλλά από τη σωστή στρατηγική. Πόσο καθοριστική είναι η φάση του σχεδιασμού πριν ακόμη μπει η πρώτη υπογραφή ή το πρώτο θεμέλιο;

Ναι, θα έλεγα ότι η σωστή στρατηγική και ο σωστός σχεδιασμός αποτελούν το σημαντικότερο στοιχείο μιας επιτυχημένης ανάπτυξης ή μιας επιτυχημένης επένδυσης. Ιδιαίτερα στην κατασκευή, το να υπάρχουν ολοκληρωμένα και σωστά σχέδια από την αρχή μπορεί να κάνει τεράστια διαφορά τόσο στο κόστος όσο και στον χρόνο υλοποίησης, αλλά και στη συνολική διαχείριση των ανθρώπων που εργάζονται στο έργο.

Θα έλεγα ότι το συνηθέστερο λάθος που κάνουν οι επενδυτές ή όσοι κατασκευάζουν ένα ακίνητο είναι οι συνεχείς αλλαγές στα αρχικά σχέδια. Αυτό είναι ιδιαίτερα κοστοβόρο, καθώς επιβαρύνει τόσο τον προϋπολογισμό όσο και το χρονοδιάγραμμα του έργου. Παράλληλα, διαταράσσει πλήρως την αλληλουχία των εργασιών και τον προγραμματισμό των συνεργείων, κάτι που, όπως ανέφερα και προηγουμένως, είναι καθοριστικής σημασίας για την ομαλή εξέλιξη μιας κατασκευής.

Πέρα όμως από το οικονομικό κόστος, υπάρχει και ο ανθρώπινος παράγοντας. Πολλοί θεωρούν ότι μια αλλαγή δεν δημιουργεί ιδιαίτερο πρόβλημα, αφού ο τεχνίτης θα πληρωθεί για την επιπλέον εργασία. Στην πράξη, όμως, δεν λειτουργεί έτσι.

Οι άνθρωποι που εργάζονται στην οικοδομή, ανεξάρτητα από την ειδικότητά τους, αποκτούν μια προσωπική σχέση με αυτό που δημιουργούν. Όταν έχουν αφιερώσει πολλές ώρες για να κατασκευάσουν κάτι και στη συνέχεια καλούνται να το ξηλώσουν και να το επαναλάβουν διαφορετικά, αυτό δημιουργεί έντονη ψυχολογική φθορά και επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία του έργου.

Γι’ αυτό πιστεύω ότι ο σωστός σχεδιασμός από την αρχή είναι ίσως ο σημαντικότερος παράγοντας για την επιτυχία μιας κατασκευής και είναι το σημείο στο οποίο πρέπει να δίνεται η μεγαλύτερη προσοχή.

Ποιο είναι το μεγαλύτερο λάθος που βλέπετε να κάνουν ιδιώτες ή επενδυτές όταν ξεκινούν ένα νέο development project;

Πιστεύω ότι το μεγαλύτερο λάθος που κάνουν πολλοί επενδυτές είναι ότι βιάζονται να ξεκινήσουν την κατασκευή. Θέλουν να μπουν όσο το δυνατόν γρηγορότερα οι μπουλντόζες στο οικόπεδο και να ξεκινήσει η εκσκαφή, ώστε να έχουν την αίσθηση ότι το project προχωρά. Έτσι, όμως, πολλές φορές βιάζουν τη σημαντικότερη φάση, που είναι ο σχεδιασμός.

Το αποτέλεσμα είναι ότι, ενώ η κατασκευή έχει ήδη ξεκινήσει, αρχίζουν να γίνονται συνεχείς αλλαγές και προσθήκες στα σχέδια. Αν είχαν αφιερώσει λίγο περισσότερο χρόνο μαζί με το αρχιτεκτονικό γραφείο και τους υπόλοιπους συνεργάτες τους, ώστε να ωριμάσει η σκέψη τους και να καταλήξουν εξαρχής στα τελικά σχέδια, θα είχαν εξοικονομήσει σημαντικό χρόνο και κόστος κατά την υλοποίηση του έργου.

Γι’ αυτό θεωρώ ότι η βιασύνη να ξεκινήσει ένα project, σε συνδυασμό με τις συνεχείς αλλαγές κατά τη διάρκεια της κατασκευής, αποτελεί το μεγαλύτερο πρόβλημα που συναντάμε σήμερα στα development projects.

Σε ένα έργο ανάπτυξης, πώς ισορροπείτε ανάμεσα στη χρηματοοικονομική βιωσιμότητα, την αρχιτεκτονική ποιότητα και την εμπορική επιτυχία;

Σε ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων, το βασικότερο στοιχείο που θα καθορίσει την εμπορική του επιτυχία είναι, χωρίς αμφιβολία, η αγορά της σωστής θέσης. Δηλαδή, πρώτον, η επιλογή του σωστού οικοπέδου και, δεύτερον, η τιμή στην οποία αυτό θα αποκτηθεί. Ακόμη και ένα παραθαλάσσιο οικόπεδο, στην καλύτερη δυνατή τοποθεσία, μπορεί να μην αποδειχθεί μια επιτυχημένη επένδυση, εάν έχει αγοραστεί σε υπερβολικά υψηλή τιμή. Στο τέλος της ημέρας, όταν υπολογιστούν το κόστος αγοράς, το κόστος κατασκευής και η τελική τιμή πώλησης, το αποτέλεσμα μπορεί να μην είναι αυτό που είχε αρχικά προβλεφθεί.

Γι’ αυτό θεωρώ ότι η σημαντικότερη απόφαση λαμβάνεται στην αρχή της επένδυσης. Όσο αποτελεσματική κι αν είναι στη συνέχεια η διαχείριση του χρόνου και του κόστους της κατασκευής, ένα λάθος στην αγορά του οικοπέδου είναι πολύ δύσκολο να διορθωθεί.

Αν, όμως, θεωρήσουμε δεδομένο ότι έχει επιλεγεί μια καλή τοποθεσία σε μια σωστή τιμή, τότε το επόμενο καθοριστικό βήμα είναι ο σωστός σχεδιασμός και η σωστή διαχείριση του έργου.

Για να επιτευχθεί αυτό, είναι απαραίτητο να υπάρχει σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ του επενδυτή και του Project Manager, ο οποίος αναλαμβάνει την ευθύνη να ολοκληρώσει το έργο στον προβλεπόμενο χρόνο και όσο το δυνατόν πιο κοντά στον αρχικό προϋπολογισμό.

Βεβαίως, σε κάθε έργο υπάρχει πάντοτε ένα περιθώριο για απρόβλεπτες δαπάνες, καθώς οι τιμές των υλικών μεταβάλλονται και τα τελευταία χρόνια παρουσιάζουν συνεχή αυξητική τάση. Γι’ αυτό και ένα σχετικό contingency προβλέπεται εξαρχής στον προϋπολογισμό του έργου.

Όπως ανέφερα και προηγουμένως, το στοιχείο που συνήθως εκτροχιάζει ένα project, τόσο χρονικά όσο και οικονομικά, είναι οι συνεχείς αλλαγές και προσθήκες κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Για τον λόγο αυτό θεωρώ ότι ο σωστός σχεδιασμός από την αρχή είναι ο σημαντικότερος παράγοντας για την επιτυχία μιας ανάπτυξης.

Το Πόρτο Χέλι εξελίσσεται τα τελευταία χρόνια σε ένα από τα πιο ενδιαφέροντα παραδείγματα σύγχρονης οικιστικής ανάπτυξης στην Ελλάδα, με κατοικίες που συνδυάζουν αρχιτεκτονική ποιότητα και ένταξη στο τοπίο. Ως άνθρωπος που δραστηριοποιείται εκεί, πώς πιστεύετε ότι δημιουργείται ένα πραγματικό “διαμάντι”; Τι είναι αυτό που ξεχωρίζει ένα τέτοιο έργο από ένα ακόμη πολυτελές σπίτι;

Θα έλεγα ότι η απάντηση προκύπτει ήδη από όσα συζητήσαμε στη συνέντευξη. Μια επιτυχημένη επένδυση σε ένα ακίνητο εξαρτάται από μια σειρά παραγόντων: τη σωστή θέση, τη σωστή τιμή αγοράς του οικοπέδου, την ιδιωτικότητα, τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό, την αισθητική, την ποιοτική κατασκευή εντός προϋπολογισμού και, τέλος, τη σωστή τιμή πώλησης.

Η σωστή τιμολόγηση είναι ιδιαίτερα σημαντική, γιατί αποτελεί ένα από τα βασικότερα προβλήματα που παρατηρούμε σήμερα στην αγορά. Πολύ συχνά βλέπουμε ακίνητα να διατίθενται σε τιμές εκτός πραγματικότητας, γεγονός που επηρεάζει συνολικά την αγορά και οδηγεί σε ακίνητα που παραμένουν απούλητα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Για να χαρακτηριστεί, λοιπόν, μια επένδυση ως πραγματικό “διαμάντι”, πρέπει όλοι αυτοί οι παράγοντες να συνυπάρχουν. Αν μου επιτρέπεται η έκφραση, πρέπει να ευθυγραμμιστούν όλοι οι πλανήτες. Όταν συμβεί αυτό, τότε έχουμε πραγματικά ένα εξαιρετικό ακίνητο.

Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων, όμως, κάποιο στοιχείο λείπει. Ένα ακίνητο μπορεί να βρίσκεται σε εξαιρετική τοποθεσία, αλλά να έχει προβληματική διαρρύθμιση. Ή μπορεί να διαθέτει εξαιρετική αρχιτεκτονική και άριστη θέση, αλλά να προσφέρεται σε τιμή που δεν ανταποκρίνεται στην αγορά. Είναι πολύ σπάνιο να συναντήσεις ένα ακίνητο στο οποίο όλοι οι παράγοντες λειτουργούν ταυτόχρονα υπέρ του.

Και όταν αυτό συμβαίνει, τότε πράγματι μιλάμε για ένα “διαμάντι”. Αυτά τα ακίνητα είναι τόσο δυσεύρετα, ώστε, τις περισσότερες φορές, ουσιαστικά πωλούνται μόνα τους.