Με ενοίκια που αγγίζουν πλέον τα 34 ευρώ ανά τετραγωνικό, μηδενικά κενά στα «πράσινα» γραφεία και επενδυτικό όγκο που εκτινάχθηκε κατά 134% μέσα σε έναν χρόνο, η αγορά γραφείων της Αθήνας περνά σε νέα φάση.

Πίσω από τους αριθμούς, όμως, κρύβεται ένα δομικό πρόβλημα, από τα 5,1 εκατ. τ.μ. συνολικού αποθέματος, μόλις το 12% αφορά πιστοποιημένα βιώσιμα κτίρια, την ώρα που οι πολυεθνικές και οι μεγάλοι μισθωτές ανεβάζουν συνεχώς τις απαιτήσεις ESG.

1

Η αγορά γραφείων στην Αθήνα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικό έλλειμμα σύγχρονων και βιώσιμων χώρων, καθώς μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος παραμένει παλαιωμένο και ενεργειακά ξεπερασμένο. Το κενό αυτό δημιουργεί ευκαιρίες για στρατηγικές αναβάθμισης παλαιών ακινήτων σε «πράσινα» κτίρια, τα οποία συγκεντρώνουν αυξημένο ενδιαφέρον από μισθωτές. Παράλληλα, τα μισθώματα στα νέα πιστοποιημένα κτίρια εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, καθώς εντείνονται οι απαιτήσεις ESG από πολυεθνικές και μεγάλες εταιρείες. Την ίδια ώρα, η περιορισμένη ανάπτυξη νέων speculative projects διατηρεί ισχυρή τη δυναμική των prime assets, ενώ μέρος της ζήτησης αρχίζει πλέον να μεταφέρεται και σε παλαιότερα ακίνητα που μπορούν να αναβαθμιστούν.

Σε κάθε περίπτωση, η αγορά γραφείων της Αθήνας συνεχίζει να εμφανίζει ισχυρή δυναμική, παρά το περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα σύγχρονων χώρων και την έντονη πίεση που ασκεί η ζήτηση για «πράσινα» κτίρια, σύμφωνα με στοιχεία της Cushman & Wakefield Proprius, που επεξεργάστηκε κι έχει δημοσιεύσει η Trastor. Πρόκειται για μία τάση που πάει κόντρα στο ρεύμα που έχει δημιουργηθεί στην ευρωπαϊκή αγορά, όπου τα γραφεία είναι πλέον από τους λιγότερο ελκυστικούς κλάδους του real estate.

Μιλώντας με αριθμούς, το συνολικό απόθεμα γραφείων στην πρωτεύουσα υπολογίζεται στα 5,1 εκατ. τ.μ., ωστόσο μόλις το 30% αφορά κτίρια κατηγορίας πρώτης ποιότητας, ενώ οι πιστοποιημένοι πράσινοι χώροι αντιστοιχούν σε περίπου 600.000 τ.μ., δηλαδή μόλις στο 12% της συνολικής αγοράς.

Το στοιχείο αυτό εξηγεί γιατί τα νέα βιοκλιματικά γραφεία απορροφώνται σχεδόν άμεσα, χωρίς ουσιαστικά να εμφανίζουν κενά. Ενδεικτικό είναι ότι ο δείκτης κενότητας στα πράσινα γραφεία παραμένει πρακτικά μηδενικό, την ώρα που στα υπόλοιπα ποιοτικά γραφεία κινείται μεταξύ 6% και 8%. Παράλληλα, η αγορά παραμένει έντονα κατακερματισμένη, με περιορισμένη διαθεσιμότητα μεγάλων ενιαίων χώρων που να καλύπτουν τις σύγχρονες απαιτήσεις πολυεθνικών και μεγάλων επιχειρήσεων.

Μέχρι το 2027 αναμένεται να προστεθούν στην αγορά περίπου 212.000 τ.μ. νέων γραφειακών χώρων, ωστόσο το 62% αυτών έχει ήδη προμισθωθεί, γεγονός που επιβεβαιώνει τη διατήρηση της ισχυρής ζήτησης. Μόνο το 2025 η απορρόφηση γραφειακών χώρων εκτιμάται ότι θα φτάσει τα 170.000 τ.μ., ενώ ο επενδυτικός όγκος στον κλάδο υπολογίζεται στα 750 εκατ. ευρώ, καταγράφοντας άνοδο 134% σε ετήσια βάση.

Την ίδια ώρα, τα ενοίκια στα prime γραφεία της Αθήνας κινούνται πλέον μεταξύ 28 και 34 ευρώ ανά τ.μ., με τα πράσινα κτίρια να εξασφαλίζουν premium της τάξης του 15% σε σχέση με τα συμβατικά ακίνητα. Οι αποδόσεις στα prime γραφεία διαμορφώνονται κοντά στο 6,5%, επίπεδο υψηλότερο τόσο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 5,1% όσο και από τον μέσο όρο της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, που κινείται στο 6,1%, στοιχείο που διατηρεί την Αθήνα ελκυστική για διεθνή κεφάλαια.

Διαβάστε επίσης

Trastor: Τη Δευτέρα ανοίγει το βιβλίο για την αύξηση κεφαλαίου – Ποιοι επενδυτές ενδιαφέρονται

Επενδύσεις 1 δισ. στα ακίνητα από την Alpha Bank

Δεύτερο ναυάγιο εν Ελλάδι για το fund LDA, μετά την Προοδευτική