Real Estate

«Ακτινογραφία» της αγοράς γραφείων στην Αττική: Πού υπάρχει ζήτηση, πώς διαμορφώνονται οι τιμές

  • Τέτη Ηγουμενίδη
Ακίνητα


Ενισχυμένο ήταν το 2017, σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια της κρίσης, σημειώνοντας περαιτέρω άνοδο το 2018, το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά γραφειακών χώρων και σύμφωνα με την αναλυτική έκθεση της Arbitrage Real Estate Advisors, η δραστηριότητα επικεντρώθηκε κυρίως σε νέες ζητήσεις για μισθώσεις γραφείων, ανακαινίσεις υπαρχόντων γραφειακών χώρων, προς ιδιόχρηση ή διάθεση, καθώς και σε μετεγκαταστάσεις ή αναπτύξεις γραφείων σε χώρους δευτερεύουσας προβολής, κυρίως λόγω χαμηλής διαθεσιμότητας χώρων σε σημεία πρώτης προβολής.

Όπως σημειώνεται η μισθωτική ζήτηση για γραφειακούς χώρους προήλθε κυρίως από εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο χώρο της τεχνολογίας, της ναυτιλίας και της διαχείρισης χαρτοφυλακίων προβληματικών τραπεζικών δανείων. Επίσης, παρατηρήθηκαν επαναδιαπραγματεύσεις ενοικίων και μετεγκαταστάσεις σε πιο σύγχρονους γραφειακούς χώρους οι οποίοι χωροθετούνται ακόμη και σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. Το ενδιαφέρον για χώρους σε δευτερογενείς τοποθεσίες προέκυψε επίσης και από τη χαμηλή και σε ορισμένες περιοχές μηδενική διαθεσιμότητα γραφειακών χώρων Α’ κατηγορίας και πρώτης προβολής.

Ειδικότερα, σύμφωνα με την έκθεση της Arbitrage η εικόνα της αγοράς των γραφειακών χώρων Α’ και Β’ τάξης για κάθε τμήμα της Αττικής έχει ως εξής:

Κέντρο Αθήνας

Η αγορά γραφείων του κέντρου της Αθήνας, παρουσιάζει μεγάλη διακύμανση καθώς η ζήτηση επηρεάζεται από το απόθεμα, το βαθμό συντήρησης, την προβολή, την παλαιότητα και την ευκολία πρόσβασης και εγγύτητας των ακινήτων σε σταθμούς μετρό.

H ζήτηση συγκεντρώνεται κατά κύριο λόγο στους κεντρικούς οδικούς άξονες (π.χ. Πανεπιστημίου, Σταδίου, Λεωφόρο Αμαλίας, Λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας, αρχή Λεωφόρου Συγγρού κ.ά.), καθώς και εντός του εμπορικού τριγώνου μεταξύ των πλατειών Συντάγματος και Μοναστηρακίου, με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές μισθωμάτων να εντοπίζονται στις περιοχές του Κολωνακίου, του Συντάγματος και της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας. Σε επαγγελματικά κτίρια Α΄ κατηγορίας και υψηλής ποιότητας κατασκευής, τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ €13/μ²/μήνα και €30/μ²/μήνα, με το ποσοστό κενών χώρων να βρίσκεται μεταξύ 10%-15%. Οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές στις παραπάνω περιοχές αφορούν κυρίως τράπεζες, δικηγορικές, ασφαλιστικές, συμβουλευτικές και χρηματοοικονομικές εταιρείες καθώς και οργανισμούς που επιδιώκουν ακίνητα καλής προσβασιμότητας και μεγάλης προβολής.

Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους σε δευτερεύουσες αγορές παρουσιάζεται σταθεροποιημένη. Συγκεκριμένα, στις περιοχές των Αμπελοκήπων, των Ιλισίων και του Παγκρατίου τα μισθώματα κυμαίνονται μεταξύ €6/μ2/μήνα και €10/μ2/μήνα περίπου. Αντίστοιχα, η ζήτηση κατά μήκος των οδικών αξόνων που οδηγούν προς τον Πειραιά και την Εθνική οδό, όπως η Πειραιώς και η Ιερά Οδός, παρουσιάζεται μικρότερη και σχετίζεται και με την αξιοσημείωτη πτώση που έχουν σημειώσει οι αγοραπωλησίες γραφείων στις περιοχές αυτές. Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης γραφείων στις εν λόγω περιοχές κυμαίνονται μεταξύ €6/μ²/μήνα και €8/μ²/μήνα περίπου.

Βόρεια Προάστια

Στο Βόρειο Τμήμα της Αττικής, παρουσιάζεται αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους Ά κατηγορίας, κυρίως σε αυτοτελή κτίρια γραφείων με προβολή επί των κύριων οδικών αξόνων των Λεωφόρων Κηφισίας, Μεσογείων, Αμαρουσίου – Χαλανδρίου και Εθνικής Αντιστάσεως καθώς και επί της Αττικής Οδού. Στη Λεωφόρο Κηφισίας, στις περιοχές του Ψυχικού, του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου, οι τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ €11/μ²/μήνα – €18/μ²/μήνα για γραφειακούς χώρους καλής ποιότητας κατασκευής και με επιφάνειες μεταξύ 300μ² και 1.500 μ².

Σταθερή παραμένει η τάση η οποία έχει παρατηρηθεί κατά το τελευταίο έτος στη ζήτηση γραφειακών χώρων σε κομβικά σημεία της Εθνικής Οδού Αθηνών-Λαμίας, λόγω εύκολης οδικής πρόσβασης σε αυτά, με το μέσο ζητούμενο μίσθωμα να κυμαίνεται μεταξύ €7/μ²/μήνα – €11/μ²/μήνα περίπου. Πιο συγκεκριμένα, στις περιοχές της νότιας Νέας Κηφισιάς, όπως  στην περιοχή Καλυφτάκη, παρουσιάζεται ζήτηση για γραφειακούς χώρους μεταξύ 1.000 μ² και 4.000μ². Οι κύριες εγκατεστημένες εταιρείες εξειδικεύονται σε τομείς όπως διαχείριση, εφοδιασμό και διακίνηση προϊόντων, επικοινωνία και πολυμέσα, τεχνολογία, πληροφορική και κατασκευές.

Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους Β΄ Κατηγορίας σημείωσε επίσης αύξηση, με το μέσο ζητούμενο μίσθωμα να κυμαίνεται μεταξύ €7/μ²/μήνα – €11/μ²/ μήνα. Οι χαμηλότερες τιμές μίσθωσης συναντώνται στις περιοχές του Ηρακλείου, της Ν. Ερυθραίας και της Αγίας Παρασκευής, καθώς η προσφορά νεόδμητων και καλής ποιότητας γραφειακών χώρων είναι χαμηλή.

Για τα γραφεία Α’ κατηγορίας και πρώτης προβολής, το ποσοστό πληρότητας βρίσκεται στο 10% ενώ για τα γραφεία Β’ κατηγορίας και σε δευτερεύουσες αγορές εκτιμάται κατά μέσο όρο μεταξύ 20% και 25% περίπου.

Νότια Προάστια

Στην αγορά γραφείων του Νότιου Τμήματος παρατηρούνται σχετικές διακυμάνσεις στα μισθώματα, τη διαθεσιμότητα χώρων και τη ζήτηση, λόγω των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών των νοτίων προαστίων. Βασικά χαρακτηριστικά της αγοράς αποτελούν η εγγύτητα και η πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο και στο εμπορικό κέντρο της Γλυφάδας, καθώς και ο βαθμός προβολής. Για αυτοτελή κτίρια μεγάλης προβολής, όπως είναι οι γραφειακοί χώροι Α’ Κατηγορίας που βρίσκονται επί της παραλιακής Λεωφόρου Ποσειδώνος, στο ύψος του Κέντρου Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος, επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, στο κέντρο της Γλυφάδας  και πλησίον των σταθμών μετρό Ελληνικού, Αγίου Δημητρίου και Αργυρούπολης, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ €11/μ²/μήνα – €17/μ²/μήνα περίπου.

Μισθωτικό ενδιαφέρον για τους ανωτέρω χώρους εκδηλώνουν κυρίως εταιρείες που επιδιώκουν ακίνητα προβολής και εύκολης πρόσβασης από τα νότια προάστια της Αθήνας όπως η Γλυφάδα, ο Άλιμος κ.α.. Ορισμένες περιοχές επιλέγονται βάσει ειδικών κριτηρίων, όπως ενδεικτικά η Βούλα, η Βουλιαγμένη και η Γλυφάδα, εντός των οποίων εντοπίζονται επιχειρηματικές έδρες εφοπλιστικών και άλλων εταιριών.

 Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για γραφειακούς χώρους Β’ τάξης,  οι οποίοι βρίσκονται κυρίως σε κτίρια μικτής χρήσης χωρίς ιδιαίτερη προβολή, κυμαίνονται μεταξύ €7/μ2/μήνα – €11/μ2/μήνα. Τα κτίρια αυτά εντοπίζονται στον Άλιμο, στο Ελληνικό και συνήθως σε δευτερεύουσες οδούς, όπως η Λεωφόρος Ιασωνίδου, η Λεωφόρος Κύπρου και η Λεωφόρος Αργυρουπόλεως. Στα ποσοστά κενών χώρων δεν έχει παρατηρηθεί σημαντική διαφοροποίηση από το προηγούμενο έτος και συνεχίζουν να ξεπερνούν το 25%.

Δυτικά Προάστια

Η αγορά γραφείων του Δυτικού Τμήματος της Αττικής περικλείει τις περιοχές Μεταμόρφωση, Περιστέρι, Ν. Φιλαδέλφεια και Ν. Ιωνία. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται έντονη διακύμανση στις τιμές μίσθωσης, αντίστοιχη με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.

Επί των μεγάλων οδικών αξόνων όπως της Λεωφόρου Κηφισού, της Λεωφόρου Αθηνών και της Αττικής Οδού, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης για γραφειακούς χώρους κυμαίνονται συνήθως μεταξύ €5/ μ²/μήνα και €11/μ²/μήνα. Το μισθωτικό ενδιαφέρον προέρχεται από εταιρείες που επιδιώκουν έδρα με εύκολη πρόσβαση στο εθνικό οδικό δίκτυο καθώς και εταιρείες που δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά τοπικά.

Το κύριο γραφειακό απόθεμα αφορά χώρους Β’ τάξης, οι οποίοι εκτός των προαναφερθέντων λεωφόρων εντοπίζονται και σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες των δυτικών προαστίων, όπως στις οδούς Δεκελείας, Ελευθερίου Βενιζέλου, Λάμπρου Κατσώνη, καθώς και σε οδούς κάθετες στους μεγάλους οδικούς άξονες που αναφέρθηκαν παραπάνω. Αναφορικά με τα ποσοστά πληρότητας, διαπιστώνονται κενοί χώροι σε ποσοστό μεγαλύτερο του 30% περίπου.

Πειραιάς

Η ζήτηση γραφείων στην περιοχή του Πειραιά επικεντρώνεται στο κέντρο του Πειραιά και επί κεντρικών οδικών αρτηριών και σημείων της πόλης (π.χ. Ακτή Μιαούλη, Ακτή Κονδύλη κ.α.). Οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ €7/μ²/μήνα – 13/μ²/μήνα περίπου.

Οι χαμηλότερες τιμές αφορούν γραφεία συνολικής επιφάνειας μικρότερης των 300μ², 25ετίας και με χαμηλότερες κατασκευαστικές προδιαγραφές. Τα συγκεκριμένα εντοπίζονται σε δευτερεύουσες οδούς πλησίον του εμπορικού κέντρου του Πειραιά, περιοχές οι οποίες έχουν επηρεαστεί περισσότερο από την οικονομική κρίση. Οι υψηλότερες τιμές μίσθωσης αφορούν γραφεία υψηλού βαθμού συντήρησης και καλών κατασκευαστικών προδιαγραφών πλησίον του Οργανισμού Λιμένος Πειραιώς (ΟΛΠ) με πρόσοψη στον κεντρικό λιμένα και κυμαίνονται μεταξύ €10/μ²/μήνα – €13/μ²/μήνα. Οι εν λόγω γραφειακοί χώροι αποτελούν κυρίως έδρες ναυτιλιακών εταιρειών.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Περνούν στο Δημόσιο 170.000 ακίνητα χωρίς ιδιοκτήτη

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: «Δίχτυ» για τα ακίνητα της Airbnb: Διασταυρώσεις, «αυτοψίες» και «search robots» στον πόλεμο κατά της φοροδιαφυγής

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: Το colpo grosso με τις πωλήσεις ακινήτων σε Κινέζους μέσω POS βρίσκεται μόλις στην αρχή του