Από σήμερα 1η Μαΐου θα εκδίδουν πλέον οι δικηγόροι και όχι τα δικαστήρια τις διαταγές για έξωση, ενώ πλέον αυτό θα μπορεί να γίνεται όχι μόνο για καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου, αλλά και για λήξη του συμφωνημένου χρόνου μίσθωσης.

Δύο μεγάλες αλλαγές δρομολογούνται στις εξώσεις ενοικιαστών, ώστε αυτές να γίνονται σε λιγότερο χρόνο και χωρίς την εμπλοκή δικαστηρίου. Καταρχάς, κρίσιμη αλλαγή αποτελεί η μετάθεση της αρμοδιότητας έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου από το δικαστήριο σε πιστοποιημένους δικηγόρους, ενώ παράλληλα διευρύνεται και το πεδίο εφαρμογής της.

1

Μέχρι πρόσφατα, η διαταγή απόδοσης μισθίου, η λεγόμενη «εξπρές έξωση», αποτελούσε ένα γρήγορο εργαλείο μόνο σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίου. Πλέον, όμως, με τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές του Υπουργείου Δικαιοσύνης η διαδικασία διευρύνεται σημαντικά, αφού μπορεί να κινηθεί και λόγω λήξης της μίσθωσης, βάζοντας τέλος σε μια πάγια τακτική των ενοικιαστών να μένουν στο ακίνητο και μετά τη λέξη του ορισμένου χρόνου μίσθωσης.

Τι αλλάζει στις εξώσεις για καθυστέρηση ενοικίου

Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι ο ταχύτερος και απλούστερος τρόπος για έναν ιδιοκτήτη να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο και να αποπέμψει τον μισθωτή από το ακίνητο. Πρόκειται για διαδικασία αντίστοιχη με τη διαταγή πληρωμής, όπου δεν προηγείται ακροαματική διαδικασία, δεν καλείται ο μισθωτής να ακουστεί και η απόφαση εκδίδεται άμεσα.

Αυτό που ισχύει, λοιπόν, για την έξωση λόγω καθυστέρησης καταβολής του ενοικίου είναι ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου, αρκεί 15 ημέρες πριν την αίτηση να έχει αποστείλει εξώδικο στον ενοικιαστή.

Αν ο ενοικιαστής καταβάλλει μέσα σε αυτό το δεκαπενθήμερο τα χρωστούμενα μισθώματα, αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, με μια σημαντική προϋπόθεση: Θα πρέπει αυτό να μην γίνεται επαναλαμβανόμενα. Αν αυτό γίνει τακτική από τον ενοικιαστή, τότε η καταβολή των χρωστούμενων δεν αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου.

Από 1η Μαΐου δεν αλλάζει αυτή η διαδικασία, ούτε οι προθεσμίες, όμως η διαταγή θα μπορεί να εκδίδεται πλέον από πιστοποιημένο δικηγόρο. Πρακτικά, δηλαδή, θα καταθέτει ο ιδιοκτήτης αίτηση στο Πρωτοδικείο και αυτό θα ορίζει δικηγόρο από ειδικό κατάλογο, ο οποίος θα αναλαμβάνει την υπόθεση και θα εκδίδει τη διαταγή πολύ ταχύτερα (περίπου 10 ημέρες) σε σχέση με τη διαδικασία στο δικαστήριο.

Τι αλλάζει στις εξώσεις λόγω λήξης του χρόνου μίσθωσης

Αυτό που ίσχυε μέχρι σήμερα είναι ότι, αν δεν υπάρχει καθυστέρηση μισθώματος, ακόμη και αν η μίσθωση είχε λήξει, ο ιδιοκτήτης δεν είχε πρόσβαση στην ταχεία διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου.

Έτσι, αν έληξε το συμβόλαιο, αλλά ο ενοικιαστής δεν εγκαταλείπει το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης έπρεπε να ασκήσει αγωγή, να περιμένει εκδίκαση και απόφαση σε μια διαδικασία που συχνά διαρκούσε χρόνια. Στο ενδιάμεσο, πολλοί μισθωτές συνέχιζαν να καταβάλλουν το συμφωνημένο μίσθωμα, διατηρώντας τη χρήση του ακινήτου και καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την άμεση αξιοποίησή του από τον ιδιοκτήτη.

Η μεγάλη τομή είναι ότι από 1η Μαΐου ο ιδιοκτήτης θα μπορεί πλέον να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου όχι μόνο όταν υπάρχει οφειλή μισθώματος, αλλά και όταν έχει απλώς λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής δεν μπορεί πλέον να παρατείνει την παραμονή του στο ακίνητο απλώς καταβάλλοντας το ενοίκιο. Με τη λήξη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα άμεσης αποπομπής του.

Με δεδομένο, μάλιστα, ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται από πιστοποιημένο δικηγόρο, η έξωση και για αυτόν τον λόγο θα είναι ταχύτερη. Όμως, ο νόμος προβλέπει μακρύτερες προθεσμίες, ώστε να δώσει τον χρόνο στον ενοικιαστή να βρει άλλη κατοικία.

Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει 3 μήνες πριν την επίδοση της διαταγής να αποστείλει εξώδικο στον ενοικιαστή ζητώντας την απόδοση του ακινήτου. Παράλληλα, μετά την επίδοση της διαταγής στον ενοικιαστή, δεν θα μπορεί να ξεκινήσει διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης παρά μόνο αφού περάσουν άλλοι 2 μήνες.

Προστασία ενοικιαστή – Τι θα συμβεί αν αποτύχει

Παρά την επιτάχυνση της διαδικασίας, ο ενοικιαστής δεν είναι φυσικά ανυπεράσπιστος. Η διαταγή απόδοσης μισθίου, παρόλο που θα εκδίδεται πλέον από πιστοποιημένο δικηγόρο, εξακολουθεί να αποτελεί εκτελεστό τίτλο που γεννά δικαίωμα άμυνας.

Έτσι, ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες, με ενστάσεις που αφορούν τη μισθωτική σχέση (π.χ. ότι έχουν πληρωθεί τα ενοίκια) ή πλημμέλειες στη διαδικασία έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου ή της εξώδικης όχλησης.

Αν, όμως, η ανακοπή δεν ευδοκιμήσει, τότε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική αποβολή. Η έξωση διενεργείται από δικαστικό επιμελητή, ο οποίος μπορεί να ζητήσει και τη συνδρομή της αστυνομίας για την απομάκρυνση των ενοικιαστών.

Αυτό που γίνεται στην πράξη είναι ότι οι ενοικιαστές απομακρύνονται με τη βοήθεια αστυνομίας, αλλάζουν οι κλειδαριές στο σπίτι και ο δικαστικός επιμελητής καταγράφει όλα τα πράγματα μέσα στο σπίτι. Αν αυτά δεν απομακρυνθούν από τον ενοικιαστή, τότε γίνεται η μεταφορά τους σε αποθήκη με έξοδα που βαρύνουν τον ίδιο. Μάλιστα, αν υπάρχουν χρωστούμενα ενοίκια, μπορεί να ξεκινήσει διαδικασία πλειστηριασμού των επίπλων ή πολύτιμων αντικειμένων για την εξόφληση του ιδιοκτήτη.

Είναι ακραίο μεν σενάριο, όμως πιθανό και μάλιστα ταχύτερα με το νέο πλαίσιο.

Διαβάστε επίσης:

Δημοσκόπηση Metron Analysis: Πτώση για ΝΔ στο 28,6% αλλά διατηρεί ισχυρό προβάδισμα – Κερδίζει έδαφος στο 15% το ΠΑΣΟΚ

ALERT: Ποιες μετοχές θα κάνουν νέα υψηλά και ποιος είναι ο πραγματικά κερδισμένος της ΑΜΚ της ΔΕΗ

Καρέλια: Η καπνοβιομηχανία που έφτασε να έχει ταμειακά διαθέσιμα ίσης αξίας με… 6,7 τόνους χρυσού