Στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο του Υπουργείου Δικαιοσύνης θεσπίζεται διάταξη, με την οποία πλέον η διαταγή απόδοσης μισθίου θα εκδίδεται με τη λήξη του συμβολαίου.
Μεγάλη αναταραχή αναμένεται να υπάρξει στους μισθωτές, όταν ψηφιστεί το νομοσχέδιο, καθώς πλέον οι εξώσεις από το μισθωμένο ακίνητο θα μπορούν να γίνονται ταχύτερα, ευκολότερα και για περισσότερους λόγους.
Ένα πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων ήταν να μπορούν να κάνουν έξωση στον ενοικιαστή με την απλή και γρήγορη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου όχι μόνο αν αυτός δεν εξοφλεί τα μισθώματα, αλλά και αν αρνείται να παραδώσει το ακίνητο μετά τη συμβατική λήξη του μισθωτηρίου.
Το αίτημα αυτό εισακούστηκε από το Υπουργείο, οπότε πλέον μπαίνει φρένο στην πάγια τακτική πολλών μισθωτών να μην εγκαταλείπουν το ακίνητο, όταν τελειώνει ο συμφωνημένος χρόνος της μίσθωσης, αναγκάζοντας τον ιδιοκτήτη να προχωρά στην άσκηση αγωγής, η οποία φυσικά είναι μια εξαιρετικά χρονοβόρα διαδικασία.
Τι ισχύει σήμερα με τη διαταγή απόδοσης μισθίου
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι ο ταχύτερος και απλούστερος τρόπος να αποκτήσει ο ιδιοκτήτης εκτελεστό τίτλο, ώστε στη συνέχεια να μπορεί να αποπέμψει τον μισθωτή από το ακίνητό του.
Συγκεκριμένα, πρόκειται για διαδικασία αντίστοιχη με τη διαταγή πληρωμής για τα χρέη, όπου δεν γίνεται δίκη στο ακροατήριο, αλλά η απόφαση λαμβάνεται άμεσα και μάλιστα χωρίς την ακρόαση του καθ’ ου η αίτηση.
Ειδικότερα, οι ισχύουσες προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου είναι:
- Να έχει καθυστερήσει την καταβολή του ενοικίου ο ενοικιαστής, ακόμη και μόνο ενός ενοικίου (με υπαιτιότητά του και όχι για λόγους ανωτέρας βίας).
- Να αποδεικνύεται εγγράφως η μίσθωση με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο, ήτοι το μισθωτήριο συμβόλαιο.
- Να έχει επιδώσει με δικαστικό επιμελητή, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν, ο ιδιοκτήτης στον ενοικιαστή εξώδικο για την καταβολή του μισθώματος.
Υπό αυτές τις προϋποθέσεις, μπορεί ο ιδιοκτήτης να απευθυνθεί στο οικείο δικαστήριο (παλαιότερα στο Ειρηνοδικείο, πλέον στο Πρωτοδικείο), ζητώντας την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, με την οποία θα μπορεί να προχωρήσει σε έξωση.
Αν δεν ισχύον αυτές οι προϋποθέσεις, θα πρέπει να ασκήσει αγωγή και να περιμένει μεγάλο χρονικό διάστημα, πολλές φορές αρκετών ετών, ώστε να λάβει εκτελεστό τίτλο και να μπορέσει να προχωρήσει σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, αποπέμποντας τον ενοικιαστή από το ακίνητο.
Με λίγα λόγια, αν με τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, όπως αναγράφεται στο συμβόλαιο, ο ενοικιαστής δεν φεύγει, με το υφιστάμενο νομοθετικό καθεστώς, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθήσει μια χρονοβόρα διαδικασία. Στο ενδιάμεσο συνήθως οι ενοικιαστές καταβάλλουν το μίσθωμα, ώστε ο ιδιοκτήτης να μη μπορεί να καταθέσει αίτηση για διαταγή απόδοσης μισθίου, οπότε το ακίνητο παραμένει δεσμευμένο και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να το αξιοποιήσει, μέχρι να εκδοθεί δικαστική απόφαση.
Τι αλλάζει: Διαταγή απόδοσης μισθίου με τη λήξη της μίσθωσης από δικηγόρο
Οι αλλαγές είναι δύο και είναι καθοριστικές.
Πρώτον, με τις νέες ρυθμίσεις ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αιτείται έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου όχι μόνο αν καθυστερεί η καταβολή του μισθώματος, αλλά και με τη λήξη του συμβατικού χρόνου.
Επομένως, ο μισθωτής δεν θα μπορεί να μένει στο ακίνητο καταβάλλοντας το ενοίκιο που είχε συμφωνηθεί αρχικά, αλλά θα μπορεί να αποπεμφθεί άμεσα. Ειδικά τα τελευταία χρόνια με τις αυξήσεις των τιμών των ενοικίων, αυτή η πρακτική ήταν συχνή, καθώς ο ενοικιαστής επιμήκυνε με αυτόν τον τρόπο το διάστημα παραμονής του στο σπίτι, πληρώνοντας το ενοίκιο που είχε συμφωνηθεί πριν καιρό, με τον ιδιοκτήτη να είναι αναγκασμένος να περιμένει και να μη μπορεί να κάνει κάτι άμεσα, παρόλο που οι συμβατικοί όροι παραβιάζονταν.
Δεύτερον, δεν θα απαιτείται πλέον ο ιδιοκτήτης να απευθύνεται στο δικαστήριο, αλλά σε πιστοποιημένο δικηγόρο. Όπως και οι διαταγές πληρωμής, έτσι και οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται πλέον από τους δικηγόρους, με αποτέλεσμα η διαδικασία να είναι πλέον ακόμα ταχύτερη και απλούστερη.
Η κριτική στο νομοσχέδιο είναι οξεία, κυρίως από τους μισθωτές, με το επιχείρημα ότι το αδύναμο μέρος στη μισθωτική σχέση είναι ο ενοικιαστής, οπότε θα πρέπει με κάποιον τρόπο να προστατευθεί, ειδικά σε μια εποχή έντονης ανατίμησης. Από την άλλη, δεν μπορούμε να μιλάμε για ασφάλεια δικαίου σε μια χώρα, όταν τα συμφωνηθέντα δεν τηρούνται και το μέρος που πλήττεται δεν μπορεί να προστατευθεί μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα.
Υπό αυτό το πρίσμα, η νέα ρύθμιση επαναφέρει την αξιοπιστία των συμβάσεων και την εμπιστοσύνη των μερών ότι οι όροι τους θα εκπληρωθούν. Άλλωστε, η προστασία των μισθωτών και η ευρύτερη ανάγκη αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης δεν μπορεί να είναι αντικείμενο της νομοθεσίας που αφορά την εκπλήρωση των συμβάσεων και την προστασία των μερών σε περίπτωση αθέτησης. Ας μην ξεχνάμε ότι τέτοια φαινόμενα εκμετάλλευσης της βραδείας απονομής δικαιοσύνης δεν ωφελούν εντέλει κανέναν, αφού τέτοια ανασφάλεια δικαίου μόνο σε άνοδο των τιμών εκ μέρους των ιδιοκτητών μπορεί να οδηγήσει.
ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΣΗΜΕΡΑ
