Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη: Τι αλλάζει στη διαδικασία διόρθωσης – Πώς να αποφύγετε το δικαστήριο με το Δημόσιο

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου στις περισσότερες περιοχές πλέον της χώρας έφερε στην επιφάνεια ένα πρόβλημα που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα: την εμφάνιση του ακινήτου στην αρχική εγγραφή ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Αυτό μπορεί να συμβαίνει για τρεις λόγους:

• δεν υποβλήθηκε καν δήλωση από τον ιδιοκτήτη
• υπήρξε σφάλμα στην κτηματογράφηση
• ο πραγματικός κύριος δεν διέθετε τίτλο που να είχε καταχωριστεί εγκαίρως (π.χ. στις περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας).

Η εγγραφή αυτή δεν σημαίνει ότι ο ιδιώτης χάνει αυτομάτως την κυριότητα του ακινήτου του. Αν όμως δεν κινηθεί εγκαίρως για τη διόρθωσή της, οι συνέπειες είναι ιδιαίτερα σοβαρές. Μετά την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, τα ακίνητα που εξακολουθούν να εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιέρχονται οριστικά στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.

Η προθεσμία για τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών είναι, κατά κανόνα, οκτώ έτη από την έναρξη λειτουργίας του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου, οπότε ο κύριος έχει κατά κανόνα αρκετό χρόνο, αν και συχνά η διαδικασία είναι αρκετά πολύπλοκη και απαιτεί αρκετά στάδια.

Το αποτέλεσμα είναι αυτή τη στιγμή τα δικαστήρια να έχουν κατακλυστεί από χιλιάδες υποθέσεις, πολλές από τις οποίες δεν αφορούν πραγματική ιδιοκτησιακή διαφορά με το Δημόσιο, αλλά περιπτώσεις όπου ο ιδιώτης μπορεί να αποδείξει την κυριότητά του με άλλο τρόπο και το Δημόσιο δεν πρόκειται να προβάλει καμία ουσιαστική αξίωση.

Αυτό ακριβώς το πρόβλημα στοχεύει να λύσει η νέα ρύθμιση του Υπουργείου Δικαιοσύνης, εισάγοντας έναν μηχανισμό υποχρεωτικής διαμεσολάβησης πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο, ώστε οι υποθέσεις χωρίς πραγματική αντιδικία να επιλύονται ταχύτερα και χωρίς πολυετή δικαστική διαμάχη.

Δύο διαφορετικές κατηγορίες ακινήτων «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Φυσικά, ακόμη και πριν την εν λόγω ρύθμιση που αναμένεται να ψηφιστεί σύντομα, δεν αντιμετωπίζονταν όλες οι περιπτώσεις με τον ίδιο τρόπο. Σε κάθε ακίνητο με αρχική εγγραφή ως αγνώστου ιδιοκτήτη, το πρώτο ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει τίτλο κτήσης ή αν θεμελιώνει την κυριότητά του αποκλειστικά στην έκτακτη χρησικτησία.

Όταν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος, όπως συμβόλαιο αγοράς, γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομία, η υπόθεση μπορεί να επιλυθεί εξωδικαστικά μέσω της διαδικασίας διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος που προβλέπει ο ν. 2664/1998.

Πρόδηλο σφάλμα είναι το αντικειμενικά εμφανές λάθος που προκύπτει ευθέως από τα στοιχεία του Κτηματολογίου και τα δημόσια έγγραφα, χωρίς να απαιτείται ουσιαστική κρίση για το ποιος είναι ο πραγματικός κύριος του ακινήτου. Πρόκειται, δηλαδή, για περιπτώσεις όπου η διόρθωση μπορεί να γίνει επειδή το σφάλμα είναι προφανές και δεν θίγονται δικαιώματα τρίτων.

Η αίτηση υποβάλλεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και εξετάζεται διοικητικά. Αν υπάρχει τίτλος που συνδέεται με σαφήνεια με το συγκεκριμένο ακίνητο και το σφάλμα προκύπτει από τα στοιχεία του φακέλου της κτηματογράφησης ή τα δημόσια έγγραφα δεν χρειάζεται προφανώς δικαστική διάγνωση περί της κυριότητας.

Η εικόνα αλλάζει πλήρως όταν ο ενδιαφερόμενος δεν διαθέτει κανέναν τίτλο και υποστηρίζει ότι απέκτησε την κυριότητα αποκλειστικά με έκτακτη χρησικτησία. Στην περίπτωση αυτή δεν μπορεί να γίνει επίκληση πρόδηλου σφάλματος, καθώς δεν υπάρχει έγγραφο που να αποδεικνύει την κτήση του δικαιώματος. Ακριβώς αυτές οι υποθέσεις αποτελούν το αντικείμενο των σημαντικών αλλαγών που εισάγει το νέο νομοσχέδιο.

Έκτακτη χρησικτησία: Τι ισχύει σήμερα

Η έκτακτη χρησικτησία αποτελεί έναν από τους τρόπους πρωτότυπης κτήσης κυριότητας. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, όποιος νέμεται ένα ακίνητο με διάνοια κυρίου επί είκοσι συνεχή έτη αποκτά την κυριότητά του, ακόμη και αν δεν διαθέτει συμβολαιογραφικό τίτλο.

Όταν, όμως, ένα τέτοιο ακίνητο εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο ενδιαφερόμενος δεν μπορεί να ζητήσει τη διόρθωση με αίτηση πρόδηλου σφάλματος, ακριβώς επειδή δεν υπάρχει τίτλος που να μπορεί να αντιπαραβληθεί με την κτηματολογική εγγραφή.

Συνεπώς, σε αυτή την περίπτωση η δικαστική οδός είναι μονόδρομος, όμως και εδώ παρέχονται δύο δυνατότητες: η διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας και η άσκηση αναγνωστικής αγωγής κατά του Δημοσίου.

Ο ν. 2664/1998 προβλέπει ότι σε ορισμένες περιπτώσεις η υπόθεση μπορεί να λυθεί χωρίς την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής. Συγκεκριμένα, όταν πρόκειται για υποθέσεις που υπάγονται στο άρθρο 6 παρ. 3, ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει αίτηση εκούσιας δικαιοδοσίας ζητώντας τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται, μεταξύ άλλων, στις περιπτώσεις οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν η κυριότητα θεμελιώνεται σε έκτακτη χρησικτησία. Αν ευδοκιμήσει αυτή τη αίτηση, η υπόθεση ολοκληρώνεται σε μερικούς μήνες χωρίς αντιδικία με το Δημόσιο.

Αντίθετα, όταν πρόκειται για γεωτεμάχιο και η κυριότητα στηρίζεται αποκλειστικά στην έκτακτη χρησικτησία, ο νόμος δεν επιτρέπει την προσφυγή στην εκούσια δικαιοδοσία. Στην περίπτωση αυτή, ο ενδιαφερόμενος πρέπει υποχρεωτικά να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου, η οποία εκδικάζεται με την τακτική διαδικασία.

Στο πλαίσιο της δίκης ο ενάγων καλείται να αποδείξει ότι συμπλήρωσε εικοσαετή νομή με διάνοια κυρίου, οπότε τελικά απέκτησε το ακίνητο με έκτακτη χρησικτησία. Για τον σκοπό αυτό προσκομίζονται συνήθως δηλώσεις Ε9, λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας, οικοδομικές άδειες, τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής, δηλώσεις ενώπιον δημόσιων αρχών, ιδιωτικά συμφωνητικά παλαιάς χρονολογίας, καθώς και μαρτυρικές καταθέσεις ή ένορκες βεβαιώσεις που αποδεικνύουν τη συνεχή και αδιάλειπτη νομή επί του ακινήτου.

Η διαδικασία αυτή είναι ιδιαίτερα χρονοβόρα, καθώς απαιτεί την εκδίκαση της υπόθεσης και την έκδοση τελεσίδικης δικαστικής απόφασης πριν καταστεί δυνατή η διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής, κάτι που φυσικά διαρκεί αρκετά χρόνια.

Τι αλλάζει για την έκτακτη χρησικτησία στα αγνώστου ιδιοκτήτη

Το νομοσχέδιο επιχειρεί να περιορίσει σημαντικά τον αριθμό των αναγνωριστικών αγωγών που καταλήγουν στα δικαστήρια.

Η σημαντικότερη καινοτομία είναι ότι, πριν από την άσκηση αναγνωριστικής αγωγής κυριότητας με βάση την έκτακτη χρησικτησία, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να προσφύγει σε αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, καλώντας το Ελληνικό Δημόσιο να συμμετάσχει. Αν η διαδικασία αυτή παραλειφθεί, η μεταγενέστερη αγωγή θα είναι απαράδεκτη.

Η ουσιαστική μεταβολή, όμως, δεν είναι μόνο η υποχρεωτική διαμεσολάβηση. Για πρώτη φορά ο διαμεσολαβητής καλείται να εξετάσει το αποδεικτικό υλικό που προσκομίζει ο ενδιαφερόμενος και το οποίο κανονικά θα προσκόμιζε στο δικαστήριο και να διαπιστώσει αν υπάρχουν επαρκείς ενδείξεις ότι έχει αποκτήσει την κυριότητα με έκτακτη χρησικτησία.

Εάν κατά τη διαδικασία αυτή το Ελληνικό Δημόσιο δηλώσει ότι δεν προβάλλει εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου, τα μέρη μπορούν να υπογράψουν πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο μαζί με τα αποδεικτικά στοιχεία που θεμελιώνουν την αξίωση του ιδιώτη. Ως αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο καταχωρίζεται η έκτακτη χρησικτησία, χωρίς να απαιτηθεί δικαστική απόφαση.

Αντίθετα, εφόσον το Δημόσιο προβάλλει αξίωση κυριότητας ή αμφισβητήσει το δικαίωμα του ενδιαφερομένου, η διαμεσολάβηση αποτυγχάνει και η υπόθεση ακολουθεί την κλασική οδό της αναγνωριστικής αγωγής ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου.

Με τον τρόπο αυτό, το νομοσχέδιο επιχειρεί να μεταφέρει ένα σημαντικό μέρος του ελέγχου των αποδεικτικών στοιχείων από την αίθουσα του δικαστηρίου στη διαδικασία της διαμεσολάβησης. Στόχος είναι οι υποθέσεις στις οποίες το Δημόσιο δεν έχει πραγματική διεκδίκηση να επιλύονται χωρίς πολυετείς δίκες, επιταχύνοντας την αποκατάσταση των κτηματολογικών εγγραφών και αποσυμφορώντας τα πολιτικά δικαστήρια.

Διαβάστε επίσης:

Πάνω από τα 2 ευρώ αμόλυβδη και ντίζελ – Φόβοι για νέο κύμα ακρίβειας και αυξήσεις επιτοκίων

Γιώργος Προκοπίου στο mononews: Η Ευρώπη πρέπει να ασχοληθεί με την επιβίωση της και όχι με την καταστροφή της

Fast track προσλήψεις μέσω κινητού – Σε λειτουργία το Ergani App για επιχειρήσεις