Το Υπουργείο θα επιχειρήσει να λύσει το δυσθεώρητο πρόβλημα των εκκρεμών ανακοπών κατά των πλειστηριασμών που έχουν προσδιοριστεί για 10-12 χρόνια μετά και καθιστούν ασύμφορη την επένδυση σε ακίνητα που εκπλειστηριάζονται.

Οι πλειστηριασμοί χιλιάδων ακινήτων διαφημίζονται εδώ και καιρό ότι θα αποτελέσουν μία από τις λύσεις στο στεγαστικό πρόβλημα. Το σκεπτικό είναι απλό. Τα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα που είναι κατασχεμένα θα βγουν μαζικά σε πλειστηριασμούς, οπότε με την αύξηση της προσφοράς θα πέσουν οι τιμές των ακινήτων συνολικά στην αγορά.

1

Τι γίνεται, όμως, όταν κανείς δεν θέλει να αγοράσει ακίνητο από πλειστηριασμό; Όταν πολλά από αυτά παραμένουν στα αζήτητα, με αποτέλεσμα επαναλαμβανόμενους πλειστηριασμούς και σημαντική πτώση της τιμής πρώτης προσφοράς; Και αυτό όχι για ηθικούς λόγους, αλλά επειδή οι επίδοξοι αγοραστές φοβούνται να εμπλακούν σε μια πιθανή δικαστική διαμάχη που μπορεί να λήξει ακόμα και 12 (ή και περισσότερα χρόνια) μετά.

Αυτή τη μία ακόμη έκφανση της αργοπορίας της ελληνικής Δικαιοσύνης επιχειρεί να λύσει το αρμόδιο Υπουργείο, με ρύθμιση που φιλοδοξεί να λύσει τον γόρδιο δεσμό και να ελευθερώσει τα ακίνητα.

Πώς ένα ακίνητο πλειστηριασμού παραμένει σε μετέωρη κατάσταση για πάνω από 10 χρόνια

Όταν ένας οφειλέτης δει το ακίνητό του να κατάσχεται, έχει δύο βασικά ένδικα μέσα για να αμυνθεί: την ανακοπή κατά της κατάσχεσης και, αργότερα, την ανακοπή κατά του πλειστηριασμού. Οι δύο διαδικασίες είναι διαφορετικές, αλλά έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: μπορεί να εκδικαστούν… πολλά χρόνια μετά.

Οι ανακοπές ασκούνται πολύ συχνά από τους οφειλέτες που προσπαθούν να σώσουν τα ακίνητά τους και έχουν ως αποτέλεσμα το ακίνητο να καταλήγει στα χέρια του νέου ιδιοκτήτη βεβαρυμένο με εκκρεμείς δίκες που το καθιστούν εντελώς μη ελκυστικό.

Σε αρκετές περιπτώσεις, όταν πιθανολογείται ότι η ανακοπή θα ευδοκιμήσει, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει αναστολή της εκτέλεσης και ο πλειστηριασμός να μη γίνει. Όμως, αυτό αποτελεί την εξαίρεση και συχνά ο πλειστηριασμός προχωράει, με την ανακοπή να εκκρεμεί μέχρι να εκδικαστεί.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι αν ο πλειστηριασμός πραγματοποιηθεί στο μεταξύ και τελικά η ανακοπή ευδοκιμήσει, το δικαστήριο μπορεί να ακυρώσει εκ των υστέρων όλη τη διαδικασία, δημιουργώντας επιπλέον ανασφάλεια για όλους τους εμπλεκόμενους.

Για πόσο, όμως, διάστημα διαρκεί αυτή η ανασφάλεια; Πόσο καιρό πρέπει να περιμένει ο νέος ιδιοκτήτης, για να θεωρήσει ότι τελικά η μεταβίβαση είναι έγκυρη και μπορεί να επενδύσει στο ακίνητο που μόλις απέκτησε μέσω πλειστηριασμού; Η απάντηση είναι απογοητευτική…

Δεν είναι σχήμα λόγου ότι μια ανακοπή που ασκείται σήμερα εκδικάζεται το 2037. Με το τεράστιο φόρτο των πολιτικών δικαστηρίων, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, πολλές υποθέσεις καθυστερούν πάνω από μία δεκαετία.

Αυτό πρακτικά αφήνει δύο επιλογές. Αν το δικαστήριο δεχθεί την αίτηση του οφειλέτη για αναστολή της εκτέλεσης, μέχρι την εκδίκαση της ανακοπής, τα πράγματα είναι πιο ξεκάθαρα, αφού το ακίνητο παραμένει στον ιδιοκτήτη του. Από την άλλη, αν το δικαστήριο δεν κάνει δεκτή την αίτηση αναστολής της εκτέλεσης, τότε αυτή προχωράει κανονικά. Το αποτέλεσμα; Ο πλειοδότης στον πλειστηριασμό αποκτά ένα ακίνητο, το οποίο μπορεί να επιστραφεί στον οφειλέτη ακόμα και 12 χρόνια μετά, αν τελικά ακυρωθεί ο πλειστηριασμός ή η κατάσχεση!

Πώς το Υπουργείο Δικαιοσύνης θα προσπαθήσει να επιταχύνει τις διαδικασίες

Στο επόμενο διάστημα αναμένεται να δημοσιευθεί η Υπουργική Απόφαση του Υπουργείου Δικαιοσύνης που θα εξειδικεύει τη διαδικασία επαναπροσδιορισμού των ανακοπών, η οποία θεσπίστηκε το καλοκαίρι με τον ν. 5221/2025 για τις τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

Με δεδομένο ότι αυτή τη στιγμή έχουν συσσωρευτεί χιλιάδες ανακοπές οφειλετών που περιμένουν να εκδικαστούν, το σκεπτικό είναι ότι θα κληθούν όλοι οι οφειλέτες να δηλώσουν ξανά ότι επιθυμούν να εκδικαστεί η ανακοπή τους, της οποίας η εκδίκαση θα επαναπροσδιοριστεί εκ νέου.

Το Υπουργείο ελπίζει ότι κάποιες από αυτές τις ανακοπές δεν θα προσδιοριστούν εκ νέου, διότι οι οφειλέτες δεν θα κρίνουν επωφελές να συνεχίσουν τον δικαστικό αγώνα και θα παραιτηθούν, ενώ βεβαίως ορισμένες από αυτές δεν έχουν πλέον νόημα για άλλους λόγους (π.χ. επειδή επήλθε εξωδικαστικός συμβιβασμός). Παράλληλα, το Υπουργείο βασίζεται στην αναδιάταξη του πρώτου βαθμού δικαιοδοσίας με τον νέο δικαστικό χάρτη που φαίνεται να έχει αρχίσει να δείχνει κάποια δείγματα επιτάχυνσης.

Υπό αυτό το πρίσμα, στόχος είναι οι ανακοπές αυτές να εκδικαστούν εντός δύο ετών και έτσι τα εν λόγω ακίνητα να αποδεσμευθούν από το νομικό βάρος μιας εκκρεμούς αγωγής.

Εφόσον το σχέδιο αυτό φέρει αποτελέσματα, αναμένεται οι πλειστηριασμοί να ευδοκιμούν και να διοχετευθούν στην αγορά περισσότερα ακίνητα. Και αν αυτό εκ πρώτης όψεως μοιάζει ως μια ρύθμιση προς όφελος των servicers, στην πραγματικότητα έχει διττή όψη.

Διότι όταν η ανακοπή του οφειλέτη εκδικάζεται τόσα χρόνια μετά, δεν βλάπτει μόνο τον νέο ιδιοκτήτη ούτε μόνο τους servicers που βλέπουν τα ακίνητα να χάνουν αξία λόγω αυτών των βαρών. Βλάπτει και τον ίδιο τον οφειλέτη, του οποίου το ακίνητο αλλάζει χέρια στον πλειστηριασμό σε πολύ χαμηλή τιμή, επειδή ελάχιστοι ενδιαφέρονται να το αποκτήσουν φοβούμενοι τις δικαστικές διαμάχες. Και όταν το ακίνητο εκπλειστηριάζεται σε χαμηλή τιμή, το πιθανότερο είναι ότι παραμένει ενεργό μεγάλο μέρος του χρέους του οφειλέτη, οπότε αυτός καταλήγει και να χάνει το σπίτι του και να συνεχίζει να χρωστάει.

Ένα ξεκαθάρισμα του τοπίου επιχειρείται, λοιπόν, το οποίο μέσα στο 2026 θα ξέρουμε αν τελικά θα πετύχει.