Το ενδιαφέρον για συμμετοχή σε αναγκαστικούς πλειστηριασμούς ακινήτων ολοένα και αυξάνεται και οι ηθικές, κυρίως, αναστολές των υποψηφίων πλειοδοτών αίρονται με την πάροδο των ετών. Βάσει και σχετικής έρευνας που πρόσφατα παρουσίασε η Landea, ο βασικός λόγος αποθάρρυνσης των υποψήφιων πλειοδοτών δεν είναι το στίγμα της έξωσης του προηγουμένου ιδιοκτήτη (ηθικοί λόγοι) αλλά η έλλειψη εικόνας για το εσωτερικό του ακινήτου και ο φόβος νομικών εμπλοκών. 

Η αλήθεια είναι ότι, όπως πολλές φορές γράφεται, με την κατακύρωση του ακινήτου και καταβολή του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή αποσβένονται προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις που υπάρχουν πάνω στο ακίνητο και άρα το τελευταίο «έρχεται καθαρό» στον υπερθεματιστή. Ωστόσο υπάρχουν άλλοι κίνδυνοι οι οποίοι ενδέχεται να εμπλέξουν τον υπερθεματιστή σε μια χρονοβόρα αντιδικία:

1

  1. Ακόμα και μετά το πέρας του πλειστηριασμού και την καταβολή του πλειστηριάσματος, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί με αποτέλεσμα να απολεσθεί η κυριότητα του ακινήτου και ο νικήσας υπερθεματιστής να αναγκαστεί να αναμειχθεί σε ένα πολυετή δικαστικό αγώνα με σκοπό να του επιστραφεί το καταβληθέν κεφάλαιο. Τα ελαττώματα τα οποία μπορούν να εμφιλοχωρήσουν σε έναν πλειστηριασμό είναι αρκετά σε αριθμό και σχετικώς έχουν γραφεί πολυσέλιδα συγγράμματα στο χώρο της νομικής επιστήμης τα οποία ασχολούνται αποκλειστικά με αυτά τα ζητήματα. 
  2. Ακόμα όμως και να μην υφίστανται κατ’ αρχήν βάσιμες πλημμέλειες στη διαδικασία, ο οφειλέτης ενδέχεται να ασκήσει ούτως ή άλλως το ένδικο βοήθημα της ακύρωσης του πλειστηριασμού. Τούτο διότι πιθανόν να θέλει να ασκήσει κάποιου είδους πίεσης στον υπερθεματιστή ή να επιθυμεί να αντιδικήσει έστω και με ελάχιστες πιθανότητες επιτυχίας. Άρα το ενδεχόμενο σε έναν πλήρως έγκυρο πλειστηριασμό να αναγκαστεί ο υπερθεματιστής να εμπλακεί σε μια δικαστική διαμάχη υφίσταται· και το κόστος της αντιδικίας δεν θα μπορεί ευχερώς να το καλύψει ο ηττηθείς αντίδικος καθότι θα πρόκειται συνήθως για αφερέγγυο πρόσωπο. 
  3. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο υπερθεματιστής βρίσκεται εμπλεκόμενος σε μια αντιδικία χωρίς να ευθύνεται. Πρόσφατο παράδειγμα αποτελεί η υπ΄αριθμ. 4004/2025 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Εκεί ο υπερθεματιστής αγόρασε ένα ακίνητο, προχώρησε σε ανακαίνιση αυτού δαπανώντας επιπλέον ποσά και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο ακύρωσε τον πλειστηριασμό επειδή λίγες μέρες πριν τη διεξαγωγή του κρίθηκε πως καταχρηστικά αρνήθηκε τον συμβιβασμό ο Servicer. Το ερώτημα είναι πώς υποχρεούνταν να το γνωρίζει αυτό ο καλόπιστος υπερθεματιστής, ο οποίος το μόνο που βλέπει είναι μια δημοσίευση στο E-auction. Ευτυχώς το Εφετείο Αθηνών επανάφερε την υπόθεση στις σωστές τις βάσεις και έκρινε πως ο πλειστηριασμός ήταν καθ’ όλα έγκυρος εξαφανίζοντας την πρωτόδικη απόφαση. Ο υπερθεματιστής όμως ενεπλάκη σε έναν αγώνα 4 ετών με δύο κοστοβόρα δικαστήρια, έχοντας και το άγχος της αντιδικίας παράλληλα.  
  4. Το περίεργο της διαδικασίας είναι ότι ενίοτε ο καλόπιστος οφειλέτης κινδυνεύει να χάσει το ακίνητο από σφάλματα άλλων. Π.χ. με την υπ΄αριθμ. 697/2025 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ακυρώθηκε πλειστηριασμός επειδή δεν είχε λάβει χώρα εγκύρως η επίδοση από τον Servicer του απόσπασματος της κατασχετήριας έκθεσης σε έναν από τους προσημειούχους δανειστές (το ίδιο συνέβη και στην υπ’ αριθμ. 1515/2024 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κέρκυρας)· ή με την 481/2025  απόφαση του Πρωτοδικείου Αθηνών ακυρώθηκε πλειστηριασμός λόγω πλημμελειών του εκτελεστού τίτλου. 

Πριν λίγες βδομάδες ωστόσο ψηφίστηκαν πάλι αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και στη διαδικασία του αναγκαστικού πλειστηριασμού (νόμος 5221/2025).

Εκεί προβλέπεται να ενεργοποιηθεί σε λίγο καιρό μια πλατφόρμα όπου θα προσδιορίζεται πολύ σύντομα η εκδίκαση των εν λόγω ανακοπών και άρα τα ακίνητα θα ελευθερώνονται από αμφισβητήσεις μέσα σε λίγους μήνες. Επομένως και ανακοπή προφανώς αβάσιμη να ασκήσει ο προηγούμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου, η αντιδικία προβλέπεται να λήγει μέσα σε 1-2 έτη. Επίσης στον ίδιο νόμο προβλέφθηκε και μείωση των πλημμελειών που μπορούν να οδηγήσουν σε ακύρωση του πλειστηριασμού, προφανώς σε θωράκιση της διαδικασίας.

Προκύπτει επομένως από τα παραπάνω ότι η συμμετοχή σε ένα πλειστηριασμό μπορεί μεν να δύναται να επιφέρει σημαντική ωφέλεια στον νέο ιδιοκτήτη, αποτελεί, όμως, ενίοτε πηγή κινδύνων. Σε μια τέτοια περίπτωση ο υπερθεματιστής δεν αγοράζει ακίνητο αλλά μια αντιδικία (όπως ήδη είχε γραφτεί και σε νομικό περιοδικό το 1911 (!): «Τον ατυχή υπερθεματιστήν! Κατατέθηκε το πλειστηρίασμα, παρέλαβε τα πλειστηριασθέντα και μετά τέσσερα έτη ακυρωθέντος του πλειστηριασμού, απέδωσε τα ακίνητα και ήδη αγωνίζεται κατά δανειστού του πλειστηριασθέντος οφειλέτου… Τι διαβολεμένη κατάρα των ωδήγησε εις την δημοπρασίαν και αντί να αγοράση τα ακίνητα, ηγόρασε μίαν δίκην»).

Συνολικά στατιστικά δεδομένα περί ακύρωσης των πλειστηριασμών δεν υφίστανται, αλλά ο κάθε δανειστής-επισπεύδων τηρεί δικό του αρχείο. Βάσει όσων πληροφορούμαστε πάντως τα ποσοστά ακύρωσης είναι πάρα πολύ χαμηλά και με δεδομένο τις νεότερες αλλαγές στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η κατάσταση αναμένεται να γίνει ακόμα πιο θελκτική για τους υποψήφιους υπερθεματιστές.

 

*Ο Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M. (LSE), PgCert, είναι δικηγόρος Αθηνών, εταίρος στη δικηγορική εταιρεία «Ψαράκης & Κεφαλάς» (www.psarakislegal.com).