Τράπεζες: Κίνδυνος από τις επενδύσεις 2,9 δισ. σε επαγγελματικά ακίνητα

Μειωμένες κατά περίπου 300 εκατομμύρια ευρώ εμφανίζονται το 2022 οι επενδύσεις που πραγματοποίησαν οι τράπεζες και οι εταιρείες leasing σε επαγγελματικά ακίνητα.

Ο κίνδυνος, ωστόσο, παραμένει για τις επενδύσεις στο επαγγελματικό real estate, αγορά που συνδέεται άρρηκτα με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, σύμφωνα με την ανάλυση την οποία δημοσίευσε η Τράπεζα της Ελλάδος, συνημμένη με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας.

Συγκεκριμένα, το μέγεθος των επενδύσεων έφτασε πέρσι τα 2,9 δισεκατομμύρια ευρώ, αντί 3,2 δισ. το 2021, σύμφωνα με στοιχεία που συνέλεξε η τράπεζα. Παρά τη μείωση των απευθείας επενδύσεων τα δάνεια που χορηγήθηκαν στην αγορά του επαγγελματικού real estate ήταν πέρσι περισσότερα.

Χορηγήσεις 20,8 δισ. για εμπορικά ακίνητα

Το υπόλοιπο των χορηγήσεων τραπεζών και εταιρειών χρηματοδοτικής μίσθωσης το Δεκέμβριο του 2022 αυξήθηκε κατά 6,7% και διαμορφώθηκε σε 20,8 δισεκατομμύρια έναντι 19,5 δισ. το 2021. Τα πιστωτικά ιδρύματα αντιπροσωπεύουν το 94,8% των χορηγήσεων, ενώ οι εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης το υπόλοιπο. Επιπλέον, τα δάνεια που χορηγήθηκαν αφορούσαν κυρίως χώρους εμπορικών καταστημάτων – συγκεκριμένα το 51% των δανείων –, ενώ σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι το 2022 το 40,8% του συνόλου των επαγγελματικών δανείων αφορούσαν ακίνητα τα οποία προορίζονταν για ίδια χρήση.

Να σημειωθεί ότι στη χώρα μας, τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα αντιστοιχούν στο 11% του συνόλου των χορηγήσεων, ενώ στο 28% διαμορφώνεται το ποσοστό των δανείων προς μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (ΜΧΕ).

Σε αντίθεση με τα οικιστικά ακίνητα, στην περίπτωση δανείων για αγορά επαγγελματικών ακινήτων, ιδίως όταν δεν προορίζονται για ίδια χρήση, οι δανειολήπτες έχουν περιορισμένα κίνητρα να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, εάν αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες ή γενικότερα όταν παρατηρείται σημαντική πτώση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων. Στη δεύτερη αυτή περίπτωση ενισχύεται ο ηθικός κίνδυνος και αυξάνεται η πιθανότητα συμπεριφοράς στρατηγικού κακοπληρωτή. Αυτό, σύμφωνα με την ΤτΕ, διότι οι δανειολήπτες βλέπουν ότι η αξία των εν λόγω ακινήτων και οι συνδεδεμένες με αυτά χρηματορροές ενδεχομένως είναι πολύ χαμηλότερες από την αρχική τους εκτίμηση και συνεπώς όλο το επιχειρηματικό τους σχέδιο καθίσταται μη βιώσιμο.

Στην πράξη, μία διαταραχή στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων μπορεί όχι μόνο να μειώσει την αξία των εξασφαλίσεων, αλλά ταυτόχρονα να περιορίσει και τη δυνατότητα πώλησης των επαγγελματικών ακινήτων οδηγώντας σε απότομη διόρθωση των τιμών τους. Τονίζεται δε, ότι οι εταιρείες εκμετάλλευσης επαγγελματικών ακινήτων με υψηλή μόχλευση ενδέχεται να αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, γεγονός που με τη σειρά του αυξάνει την πίεση για πωλήσεις επαγγελματικών ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως εξασφαλίσεις.

«Οι επενδυτές μπορεί να αναγκαστούν να πωλήσουν άλλα περιουσιακά στοιχεία για να δημιουργήσουν ρευστότητα και αυτό να επιτείνει το αρνητικό κλίμα και τη διόρθωση των τιμών γενικότερα στην αγορά των ακινήτων. Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, η πίεση στις τιμές ανατροφοδοτείται, με δυσμενείς επιπτώσεις στους ισολογισμούς των εταιρειών διαχείρισης και εκμετάλλευσης ακινήτων, αλλά και συνολικά στα εισοδήματα όλων των δραστηριοποιούμενων στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων», αναφέρει η έκθεση.

Το Παρατηρητήριο της ΤτΕ

Σύμφωνα με εκθέσεις που έχει εκπονήσει κατά καιρούς το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου (ESRB) κι επικαλείται η ΤτΕ, ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων έχει μεγαλύτερη βαρύτητα σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. «Στην καθοδική φάση του κύκλου μιας οικονομίας ή σε περίπτωση κρίσης/απότομων διαταραχών, το εισόδημα από ενοίκια επαγγελματικών ακινήτων και η αξία τους θα επηρεαστεί σημαντικά». Η κατασκευή και η απόκτηση επαγγελματικών ακινήτων χρηματοδοτείται πρωτίστως από τράπεζες και εταιρείες leasing, αλλά και από κεφάλαια χρηματοδότησης επενδύσεων (equity funds, REITs) και ΑΕΕΑΠ με τη μορφή δανείων και άμεσων επενδύσεων.

Για να αποσοβηθεί ο κίνδυνος, διεθνείς φορείς και οργανισμοί έχουν εστιάσει στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Στην Ελλάδα, η ΤτΕ προχώρησε στην κατασκευή Δεικτών Οικιστικών και Επαγγελματικών Ακινήτων, χρησιμοποιώντας την αναλυτική πληροφόρηση που συλλέγει τακτικά από όλα τα πιστωτικά ιδρύματα, καθώς και από τις ΑΕΕΑΠ. Στην Ελλάδα, τα τελευταία χρόνια η αύξηση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων υπολείπεται σημαντικά του ρυθμού αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων. Επιπροσθέτως, οι τιμές των επαγγελματικών ακινήτων παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες από τις μέγιστες τιμές που παρατηρήθηκαν προ της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Διαβάστε επίσης

B&F Ενδυμάτων: Πράσινο φως από τη ΓΣ για τη μερική διάσπαση των επενδυτικών ακινήτων

Μύκονος: Από τον Αύγουστο του 2022 ήξεραν για τα αυθαίρετα στο “Πριγκιπάτο” – Έγγραφο-ντοκουμέντο