Την ώρα που η Ελλάδα διαθέτει περισσότερα από 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες,  ποσοστό που αντιστοιχεί περίπου στο 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, χιλιάδες νοικοκυριά δυσκολεύονται να καλύψουν το βασικότερο αγαθό: τη στέγη. Στις πόλεις, σχεδόν 1 στα 3 νοικοκυριά δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για τη στέγαση, ενώ σε ευρωπαϊκό επίπεδο η χώρα καταγράφει τη χειρότερη επίδοση στην προσιτότητα της κατοικίας.

Αυτό το παράδοξο —άδεια σπίτια, λιγότερος πληθυσμός και ταυτόχρονα αδυναμία στέγασης— αποτελεί έναν από τους άξονες της νέας εκτεταμένης έρευνας της διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ.

1

Ωστόσο, όπως τόνισε ο Νίκος Βέττας Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ, Καθηγητής Οικονομικών στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΟΠΑ) κατά την παρουσίαση της μελέτης, το πρόβλημα δεν είναι μονοδιάστατο ούτε «λύνεται με ένα μέτρο». Πρόκειται για ένα σύνθετο μείγμα δημογραφικών εξελίξεων, εισοδηματικών πιέσεων, υψηλού κόστους κατασκευής, περιορισμένης χρηματοδότησης, χωρικών ανισορροπιών και θεσμικών ή ρυθμιστικών εμποδίων, με αποτέλεσμα η αγορά να μην μπορεί να «κουμπώσει» την προσφορά εκεί όπου πραγματικά τη χρειάζεται η ζήτηση.

Πρώτοι στην Ευρώπη στο κόστος στέγασης

Ειδικότερα, ίσως το πιο «βαρύ» εύρημα της έρευνας είναι ότι τα ελληνικά νοικοκυριά δαπάνησαν το 2024 κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση, όταν ο μέσος όρος στην Ευρωπαϊκή Ένωση διαμορφώνεται στο 19,2%.

Η Ελλάδα καταγράφει έτσι τη χειρότερη επίδοση μεταξύ των κρατών-μελών. Το κόστος στέγασης, όπως ορίζεται από τη Eurostat, δεν περιορίζεται στο ενοίκιο ή στη δόση στεγαστικού δανείου, αλλά περιλαμβάνει φόρους ακίνητης περιουσίας, λογαριασμούς ενέργειας και λοιπά έξοδα κατοικίας. Από το 2019 έως το 2024, η προσιτότητα της στέγης στη χώρα επιδεινώθηκε αισθητά, την ώρα που σε άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες η κατάσταση σταθεροποιήθηκε ή ακόμη και βελτιώθηκε.

Όταν το 40% του εισοδήματος δεν φτάνει

Ακόμη πιο αποκαλυπτικός είναι ο δείκτης της υπέρμετρης επιβάρυνσης, που αφορά τα νοικοκυριά τα οποία δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Στις πόλεις, σχεδόν τρία στα δέκα νοικοκυριά ξεπερνούν αυτό το όριο, ενώ και στην ύπαιθρο τα ποσοστά παραμένουν υψηλά. Για τους ενοικιαστές, τα στοιχεία είναι δραματικά, καθώς έξι στους δέκα δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση.

 Ακόμη και μεταξύ όσων εξυπηρετούν στεγαστικό δάνειο, περίπου οι μισοί βρίσκονται σε ανάλογη θέση. Η πίεση αυτή αποτυπώνεται και σε άλλους δείκτες, αφού το 42,8% του πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά με οφειλές, ενώ περίπου ένα στα δέκα νοικοκυριά εμφανίζει καθυστερήσεις στην πληρωμή ενοικίων ή στεγαστικών δανείων.

Ποιοι πιέζονται περισσότερο

Η στεγαστική κρίση δεν κατανέμεται ισότιμα. Οι ενοικιαστές είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς ζουν συχνότερα σε μικρότερες κατοικίες και αντιμετωπίζουν υψηλότερη οικονομική επιβάρυνση. Οι νεότερες ηλικίες πλήττονται δυσανάλογα, λόγω χαμηλότερων εισοδημάτων και έλλειψης περιουσιακών στοιχείων, ενώ μονοπρόσωπα και μονογονεϊκά νοικοκυριά βρίσκονται συχνά σε οριακή κατάσταση. Είναι ενδεικτικό ότι σχεδόν δύο στα τρία μονογονεϊκά νοικοκυριά ξεπερνούν το όριο του 40%.

Όπως επισήμανε ο Νίκος Βέττας, η πίεση αυτή επιμένει ακόμη και σε συνθήκες μείωσης του πληθυσμού, καθώς αυξάνεται ο αριθμός των ανεξάρτητων νοικοκυριών. Περισσότεροι άνθρωποι ζουν μόνοι ή σε νοικοκυριά δύο ατόμων, δημιουργώντας ανάγκη για περισσότερες —και κυρίως μικρότερες και σύγχρονες— κατοικίες, στις οποίες η αγορά δεν προσαρμόστηκε έγκαιρα, οδηγώντας σε εντονότερες αυξήσεις ενοικίων.

Από την κρίση στην ανισορροπία: πώς «έσπασε» η μηχανή της προσφοράς

Η έρευνα εξηγεί πώς η σημερινή στεγαστική κρίση μετατράπηκε σε μια δομική ανισορροπία. Μετά το 2008, η αγορά κατοικίας κατέρρευσε, με την ανεργία να εκτοξεύεται, τις τιμές να υποχωρούν και τη στεγαστική πίστη να παγώνει. Όπως περιέγραψε ο Νίκος Βέττας, η «βουτιά» δεν αφορούσε μόνο τις τιμές, αλλά και την ίδια την παραγωγική ικανότητα του κλάδου: κατασκευαστικές επιχειρήσεις έκλεισαν ή μετακινήθηκαν στο εξωτερικό, μηχανικοί και τεχνίτες μετανάστευσαν, και η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε στα απολύτως αναγκαία.

Στο σκέλος των τιμών, ο Νίκος Βέττας έδωσε μια καθαρή εικόνα του κύκλου της αγοράς: από την κορυφή έως το χαμηλό της κρίσης, η μέση πτώση των τιμών κατοικιών κινήθηκε περίπου στο 45–50%, με ορισμένες περιοχές να καταγράφουν απώλειες άνω του 50%.

 Από το χαμηλό σημείο μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν ανακάμψει κατά μέσο όρο περίπου 70%, με αρκετές περιοχές να έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα ή ακόμη και να τα έχουν ξεπεράσει.

Το κρίσιμο, όμως, στοιχείο είναι ότι αυτή η ανάκαμψη δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη επανεκκίνηση της προσφοράς. Όταν η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει μετά το 2017, η ζήτηση επέστρεψε ενισχυμένη, αλλά η αγορά δεν διέθετε την παραγωγική ικανότητα για να ανταποκριθεί. Έτσι διαμορφώθηκε μια δομική ανισορροπία που παραμένει έως σήμερα.

Οι παράγοντες που διαμορφώνουν την αγορά

Βασικό σημείο της έρευνας αποτελεί το ότι η  δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή στέγη δεν είναι αποτέλεσμα ενός μόνο παράγοντα, αλλά μιας σύνθετης αλληλεπίδρασης πιέσεων στη ζήτηση, την προσφορά και το θεσμικό πλαίσιο. Η έρευνα αναδεικνύει ορισμένες κρίσιμες εστίες του προβλήματος, στις οποίες θα πρέπει να επικεντρωθούν οι δημόσιες πολιτικές.

Έτσι, η έντονη εισροή ξένων κεφαλαίων στο ελληνικό real estate, είτε μέσω άμεσων επενδύσεων είτε μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, έχει αυξήσει σημαντικά τη ζήτηση για ακίνητα, ιδίως σε μεγάλα αστικά κέντρα και τουριστικές περιοχές. Η πίεση αυτή μεταφράζεται σε ανοδικές τιμές, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις παρατηρούνται και τεχνητές ανατιμήσεις κοντά στα θεσμοθετημένα όρια του προγράμματος. Παράλληλα, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων αποσύρει χιλιάδες κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά, περιορίζοντας την προσφορά και ωθώντας τα ενοίκια υψηλότερα.

Η στεγαστική πίστη παραμένει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο. Τα αυστηρότερα τραπεζικά κριτήρια, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων τα τελευταία χρόνια, δυσκολεύουν τα νοικοκυριά να αποκτήσουν κατοικία. Ταυτόχρονα, εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα παραμένουν «παγωμένα» λόγω ρυθμίσεων ή πλειστηριασμών, χωρίς να καλύπτουν ενεργές στεγαστικές ανάγκες.

Παρά τη στεγαστική πίεση, ένα ιδιαίτερα μεγάλο ποσοστό κατοικιών παραμένει κενό. Αν και πολλές από αυτές είναι εξοχικές, παλαιές ή βρίσκονται μακριά από τα αστικά κέντρα, η συνολική κλίμακα του φαινομένου είναι εντυπωσιακή. Η ενεργοποίηση μέρους αυτού του αποθέματος, κυρίως για μακροχρόνια μίσθωση, θα μπορούσε να λειτουργήσει αποσυμφορητικά για την αγορά.

Η σταδιακή αύξηση των μονοπρόσωπων και μικρών νοικοκυριών ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερα σπίτια. Η αγορά, ωστόσο, δεν προσαρμόζεται με την ίδια ταχύτητα, με αποτέλεσμα οι μεγαλύτερες πιέσεις να καταγράφονται στα μικρά και οικονομικότερα διαμερίσματα.

Η άνοδος των τιμών της ενέργειας επιβαρύνει άμεσα τα νοικοκυριά, περιορίζοντας το διαθέσιμο εισόδημα για στέγαση, αλλά επηρεάζει και το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών. Οι αυξημένες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης, αν και αναγκαίες, συνεπάγονται πρόσθετες επενδύσεις, οι οποίες ενσωματώνονται τελικά στις τιμές αγοράς και ενοικίασης.

Το θεσμικό πλαίσιο διαμορφώνει σε μεγάλο βαθμό την προσφορά κατοικιών. Η φορολογία ακινήτων, οι κανόνες μισθώσεων, η πολυνομία και οι χρονοβόρες διοικητικές διαδικασίες συχνά αποθαρρύνουν ιδιοκτήτες και επενδυτές. Παρά την πρόοδο στην ψηφιοποίηση, η αβεβαιότητα –ιδίως γύρω από τις μισθώσεις– περιορίζει τη διάθεση ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, ενώ οι κανόνες χωροταξίας θέτουν αυστηρά όρια στο τι μπορεί να κατασκευαστεί και πού.

Τα κενά σπίτια ως χαμένη ευκαιρία – αλλά όχι «μαγικό κουμπί»

Όσον αφορά το απόθεμα, το εύρημα των 2,2 εκατομμυρίων κενών κατοικιών αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου, ενώ στην Αττική είναι συγκριτικά πολύ λιγότερες και αποτελούν το 24%, δεν αποτελεί στατιστική ιδιομορφία, αλλά μια τεράστια και ταυτόχρονα ετερογενή δεξαμενή. Πολλές από αυτές τις κατοικίες είναι εξοχικές, παλιές ή βρίσκονται μακριά από κέντρα εργασίας. Άλλες, όμως, παραμένουν εκτός αγοράς εξαιτίας φορολογικών, νομικών ή χρηματοδοτικών εμποδίων. Η έρευνα υπογραμμίζει ότι η ένταξη ακόμη και μέρους αυτού του αποθέματος στη μακροχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να έχει ουσιαστική επίδραση στο κόστος στέγασης, ιδίως στα αστικά κέντρα.

Όπως επισήμανε ο Νίκος Βέττας, καθοριστικό ρόλο παίζει και η ταχύτητα με την οποία «καθαρίζουν» οι μεταβιβάσεις, περνούν στην αγορά ακίνητα που διακρατούν τράπεζες και servicers και μειώνονται οι γραφειοκρατικές τριβές. Με άλλα λόγια, δεν έχει σημασία μόνο το πόσα ακίνητα υπάρχουν, αλλά και πόσο γρήγορα και αποτελεσματικά μπορούν να γίνουν πραγματικά διαθέσιμα.

Χωρίς «silver bullet» η λύση

Τα τελευταία χρόνια η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα επανασχεδιάζεται σχεδόν από μηδενική βάση, μετά το θεσμικό κενό που άφησε η κατάργηση του ΟΕΚ. Το πλέγμα των παρεμβάσεων έχει διευρυνθεί και περιλαμβάνει τόσο μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς, όπως προγράμματα ανακαινίσεων, κίνητρα για την επιστροφή κατοικιών στην αγορά, αντικίνητρα για κενά ακίνητα συγκεκριμένων κατηγοριών και ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση, όσο και μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης, όπως επιδόματα, επιστροφή ενοικίου και τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ».

Το βασικό συμπέρασμα της έρευνας —και το κεντρικό μήνυμα του Νίκου Βέττα— είναι ότι τα μέτρα ζήτησης έχουν άμεση επίδραση, αλλά σε αγορές με ανελαστική προσφορά συχνά μετακυλίονται στις τιμές. Αντίθετα, οι παρεμβάσεις στην προσφορά απαιτούν χρόνο, σημαντικούς πόρους και θεσμική ικανότητα για να αποδώσουν. Το ζητούμενο, επομένως, δεν είναι η εξαγγελία ενός ακόμη μέτρου, αλλά ο ρυθμός προσαρμογής της αγοράς και η σωστή στόχευση εκεί όπου το πρόβλημα είναι πιο οξύ. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη γεωγραφική στόχευση, καθώς το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι ομοιόμορφο σε όλη τη χώρα, καθώς και στην προτεραιότητα προς τις πιο ευάλωτες ομάδες και σε τομείς όπως η φοιτητική στέγη, όπου παρεμβάσεις σε εστίες και δομές μπορούν να αποσυμπιέσουν άμεσα συγκεκριμένες πόλεις.

Τι προτείνεται: οι δρόμοι εξόδου από την κρίση

Η έρευνα καταλήγει ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συνδυασμό πολιτικών και όχι αποσπασματικά μέτρα.

Προτείνεται η ενίσχυση προγραμμάτων ανακαίνισης με αντάλλαγμα τη διάθεση των ακινήτων στη μακροχρόνια μίσθωση, με ανώτατα όρια ενοικίων και ελάχιστη διάρκεια συμβολαίων. Τα φορολογικά κίνητρα και τα αντικίνητρα για τη διατήρηση κενών ακινήτων θεωρούνται κρίσιμα.

Η έρευνα εισηγείται πιο στοχευμένους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση και επανεξέταση της Χρυσής Βίζας, ανάλογα με τις ανάγκες κάθε περιοχής, ώστε να μην εκτοπίζεται η κατοικία από την επένδυση.

Κεντρικός πυλώνας των προτάσεων είναι η δημιουργία ενός σταθερού κρατικού φορέα στέγασης, με δυνατότητα αξιοποίησης δημόσιας γης, κατασκευής και διαχείρισης κοινωνικών κατοικιών, σε συνεργασία με τους δήμους.

Τέλος, προτείνονται μηχανισμοί συγκράτησης των ακραίων αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό με σαφείς κανόνες για την προστασία της ιδιοκτησίας, ώστε να ενισχυθεί η εμπιστοσύνη και να αυξηθεί η προσφορά.

Διαβάστε επίσης: