Real Estate

Ακίνητα: Θέατρο του παραλόγου με τα ενοίκια στην Αττική (πίνακες)


Συνθήκες παραλογισμού έχουν διαμορφωθεί στην αγορά της μίσθωσης κατοικιών με τις ζητούμενες τιμές για τη στέγαση μιας μέσης οικογένειας να φθάνουν, και πολλές φορές να ξεπερνούν, τον βασικό μισθό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, το 2018 το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης 10%. Στο κέντρο της Αθήνας, περιοχή στην οποία καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί 20% – 30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία. Στις περιοχές εκτός του κέντρου η άνοδος εκτιμάται 10% – 15%. Πλέον, η ενοικίαση ενός διαμερίσματος κατασκευής μετά το 2000 (20ετίας) κατάλληλο για την αξιοπρεπή διαβίωση μιας οικογένειας 90 τμ – 110 τμ, σε περιοχές των ανατολικών, βορείων και νοτίων προαστίων κοστίζει από 650 ευρώ έως 850 ευρώ, δηλαδή σχεδόν όσο ένας μηνιαίος μισθός. Ελάχιστες εξαιρέσεις καταγράφονται στο Υπόλοιπο Αττικής και Πειραιά  π.χ. Ραφήνα, Πόρτο Ράφτη, Νίκαια και Πέραμα.

Όπως υπογραμμίζει σχετικά ο πρόεδρος του E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, οι τιμές ενοικίασης τα έτη της οικονομικής κρίσης 2007-2019 αυξήθηκαν τελικά κατά 6,4%, τη στιγμή που το ίδιο χρονικό διάστημα οι τιμές πώλησης μειώθηκαν περίπου 24%.

Οι αιτίες του φαινομένου αυτού που έχουν οδηγήσει τους μισθωτές σε εξαιρετικά δυσχερή θέση είναι πολλές. Προφανώς οι τιμές ανεβαίνουν γιατί η προσφορά κατοικιών προς μίσθωση δεν καλύπτει τη ζήτηση. Καταρχάς περισσότεροι άνθρωποι – οικογένειες καλύπτουν τη στεγαστική τους ανάγκη μισθώνοντας κατοικία. Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 12,2 δισ. ευρώ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Σήμερα για να πάρει κάποιος στεγαστικό δάνειο χρειάζεται να έχει το 25% -30% του κεφαλαίου που χρειάζεται για την αγορά σπιτιού. Παράλληλα, πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών στράφηκαν προς αποκόμιση μεγαλύτερων εσόδων στη βραχυχρόνια μίσθωση, τύπου Airbnb, κάτι που έγινε σε πολύ μεγάλο βαθμό στο κέντρο της Αθήνας. Επίσης, πολλά σπίτια τα οποία έχουν περάσει στην κατοχή των τραπεζών από κόκκινα δάνεια μένουν κλειστά και αναξιοποίητα. Δεν είναι τυχαίο ότι η Eurobank ανακοίνωσε πρόσφατα ότι σχεδιάζει να δώσει προς μίσθωση κατοικίες οι οποίες έχουν περιέλθει στην κατοχή της.

Για να εξασφαλίσει κάποιος σπίτι στην περιοχή των 400 ευρώ/μήνα χρειάζεται να το αναζητήσει σε υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου και στα προάστια της Αθήνας και του Πειραιά καθώς και να επιλέξει ακίνητο 30 έως και 40 ετών. Παρόμοια πλέον είναι η εικόνα και στις περισσότερες πόλεις της επαρχίας, ελάχιστα ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση σε φυσιολογικές τιμές. Με βάση τα σημερινά δεδομένα ο ενοικιαστής ακινήτου που επιθυμεί να διαθέσει το ίδιο μίσθωμα που διέθετε το 2016 θα πρέπει να επιλέξει κατοικία κατά 10 με 20 έτη παλιότερη (ανάλογα τη περιοχή) και μικρότερη κατά 15 τμ με 20 τμ (απώλεια ενός δωματίου).

Το ερώτημα που τίθεται είναι αν μπορεί να συνεχιστεί με τα ίδια χαρακτηριστικά η πορεία της αγοράς αυτής. Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα σε πολλές περιπτώσεις βρισκόμαστε στο ανώτερο σημείο των τιμών, ωστόσο, η ζήτηση για μίσθωση κατοικιών θα συνεχίσει να αυξάνεται με αποτέλεσμα και το 2020 η τάση στα νοίκια να είναι και πάλι αυξητική, αν και σε καμιά περίπτωση με τον ρυθμό που παρατηρήθηκε τα προηγούμενα δύο χρόνια.

Ο ίδιος αναφέρει ότι ήδη καταγράφεται αύξηση της καθυστέρησης καταβολής των μισθωμάτων από τους ενοικιαστές, ειδικά σε μισθωτήρια που έχουν καταρτιστεί από τα τέλη του 2018 έως και σήμερα. Όπως τονίζει «καθίσταται αναγκαία η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν με μακροχρόνια μίσθωση στις περιοχές που καταγράφονται υπέρογκες αυξήσεις και ιδιαίτερα όταν η κατοικία για τον ενοικιαστή αποτελεί την πρώτη και μοναδική, με στόχο τη συγκράτηση των τιμών. Π.χ. προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, για το σύνολο των μισθωτηρίων συμβολαίων (κατοικίας) που θα ανανεωθούν με αυξήσεις βάση του τιμάριθμου στο ίδιο Α.Φ.Μ (στο ίδιο ενοικιαστή) εντός του 2020 – 2021.»

Σημειώνεται ότι το εισόδημα από ακίνητη περιουσία στη χώρα μας φορολογείται αυτοτελώς. Ισχύει συντελεστής 15% (ήταν 12%) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ σε ετήσια βάση ενώ από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ ο συντελεστής αυξάνεται στο 35%. Από τα 35.001 ευρώ και πάνω, ο συντελεστής ανεβαίνει στο 45% ενώ μαζί με την προσθήκη της εισφοράς αλληλεγγύης η εφορία φτάνει να λαμβάνει το μισό ποσό.

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών EReal Estates , Διαμέρισμα 90τμ-110τμ, άνω του 1ου ορόφου, με αποθήκη & parking,κατασκευής μετά το 2000

ΑΘΗΝΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
Ν.ΚΟΣΜΟΣ 7,5
ΑΝΩ ΠΑΤΗΣΙΑ 7
ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΟΙ 6,8
ΕΞΑΡΧΕΙΑ 7,6
ΑΝΩ ΚΥΨΕΛΗ 8,4
ΠΕΝΤΑΓΩΝΟ 8
ΓΚΥΖΗ-ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 7,90
ΕΡΥΘΡΟΣ 8
ΛΥΚΑΒΗΤΟΣ 8,85
ΑΓΙΟΣ ΑΡΤΕΜΙΟΣ – ΠΑΓΚΡΑΤΙ 9,5
ΑΝΩ ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ 9
ΧΙΛΤΟΝ 9
ΠΑΓΚΡΑΤΙ 8,5
ΚΟΥΚΑΚΙ – ΜΑΚΡΥΓΙΑΝΝΗ 10,3
ΠΟΛΥΓΩΝΟ 9,5
ΠΑΝΟΡΜΟΥ 11,40
ΝΕΑ ΦΙΛΟΘΕΗ 11
ΘΗΣΕΙΟ 12
ΦΙΛΟΠΑΠΠΟΥ 14,40
ΚΟΛΩΝΑΚΙ 13
ΑΚΡΟΠΟΛΗ 15

 

ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΑΛΙΜΟΣ 7
ΑΓΙΟΣ ΔΗΜΗΤΡΟΣ 7
ΑΝΩ ΓΛΥΦΑΔΑ 7,5
ΚΑΙΣΑΡΙΑΝΗ 7,3
ΔΑΦΝΗ 7
ΚΑΛΛΙΘΕΑ 7,2
ΒΑΡΚΙΖΑ 7,1
ΒΟΥΛΑ-ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ 6,8
ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ 8,2
ΑΛΙΜΟΣ – ΚΑΛΑΜΑΚΙ 8,10
ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 8
Π.ΦΑΛΗΡΟ 7,5
ΑΝΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ 7,5
ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ 7,80
ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ 9
ΚΑΤΩ ΕΛΛΗΝΙΚΟ 8,26
ΚΑΤΩ ΓΛΥΦΑΔΑ 8,20
ΒΟΥΛΑ 9
ΒΥΡΩΝΑΣ 9

 

ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΣΤΑΜΑΤΑ 6
ΔΙΟΝΥΣΟΣ 6,8
ΑΝΩ ΜΕΛΙΣΣΙΑ 7
ΜΑΡΟΥΣΙ 6,5
ΠΑΤΗΜΑ ΧΑΛΑΝΔΡΙΟΥ 6,80
ΒΡΙΛΗΣΣΙΑ 6,80
ΑΝΟΙΞΗ 6,80
ΚΑΤΩ ΚΗΦΙΣΙΑ 6,80
ΚΕΝΤΡΟ ΚΗΦΙΣΙΑ 7
ΝΕΑ ΚΗΦΙΣΙΑ 6,5
ΧΛΑΝΔΡΙ 7
ΑΓΙΑ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗ – ΚΟΝΤΟΠΕΥΚΟ 7,7
ΛΥΚΟΒΡΥΣΗ 8
ΚΕΦΑΛΑΡΙ 8,20
ΔΡΟΣΙΑ 7,5
ΕΚΑΛΗ 8,20
ΚΑΣΤΡΙ 7,7
ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ 8
ΠΑΠΑΓΟΥ 9,30
ΠΟΛΙΤΕΙΑ 9,20
ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ 10,30
ΝΕΑ ΦΙΛΟΘΕΗ 10,40
ΚΕΦΑΛΑΡΙ 10,10

 

ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΑΡΤΕΜΙΔΑ 5,40
ΜΑΡΑΘΩΝΑΣ  ΚΕΝΤΡΟ 4,5
ΒΡΑΥΡΩΝΑ 5,40
ΠΑΛΛΗΝΗ – ΚΕΝΤΡΟ 6,30
ΝΕΟΣ ΒΟΥΤΣΑΣ 11

 

ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΜΕΝΙΔΙ 5
ΙΛΙΟΝ 7
ΓΑΛΑΤΣΙ 7
ΠΕΤΡΟΥΠΟΛΗ 6,6
ΔΑΣΟΣ ΧΑΪΔΑΡΙΟΥ 7,20
ΝΕΑ ΙΩΝΙΑ 7,20
ΠΕΡΙΣΤΕΡΙ 8
ΚΑΜΑΤΕΡΟ 8

 

ΠΕΙΡΑΙΑΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΠΕΙΡΑΙΑΣ-ΚΕΝΤΡΟ 6
ΚΑΣΤΕΛΛΑ 6,6
ΠΑΛΑΙΑ ΚΟΚΚΙΝΙΑ 7
ΦΡΕΑΤΤΥΔΑ 7,8
ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ 9
ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ 8,5
ΠΕΙΡΑΪΚΗ 10

 

ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ  ΣΕ 
ΡΑΦΗΝΑ 4
ΛΑΓΟΝΗΣΙ 5
ΩΡΩΠΟΣ 5,40
ΚΑΛΥΒΙΑ ΘΟΡΙΚΟΥ 5
ΕΛΕΥΣΙΝΑ 5
ΣΑΡΩΝΙΔΑ 5,70
ΠΟΡΤΟ ΡΑΦΤΗ 6
ΚΑΤΩ ΑΛΕΠΟΧΩΡΙ 6,20
ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ 5,70


ΣΧΟΛΙΑ