Είναι πράγματι ευκαιρία τα ακίνητα στους πλειστηριασμούς; Το τεράστιο νομικό ρίσκο για τους υπερθεματιστές

Η ευκαιρία που ουκ ολίγες φορές αποδεικνύεται παγίδα και μάλιστα πολλούς μήνες ή χρόνια μετά.

Δεν είναι λίγες οι φορές που ένα ακίνητο σε πλειστηριασμό εμφανίζεται ως επενδυτική ευκαιρία λόγω της χαμηλής τιμής του και της αίσθησης ότι «όποιος προλάβει» κερδίζει. Ωστόσο, πίσω από αυτή την εικόνα υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται: Το νομικό ρίσκο μετά την κατακύρωση.

Και αυτό το ρίσκο δεν αφορά μόνο κάποια ακραία, σπάνια σενάρια. Αντίθετα, συνδέεται με το γεγονός ότι ο οφειλέτης διαθέτει πολλούς, συγκεκριμένους και συχνά άκρως αποτελεσματικούς δρόμους να προσβάλει τον πλειστηριασμό και να οδηγήσει ακόμη και σε ακύρωσή του. Έτσι, ο υπερθεματιστής μπορεί να βρεθεί με ένα ακίνητο που, στην πράξη, δεν μπορεί να αξιοποιήσει άμεσα μέχρι να εκδικαστεί η ανακοπή του οφειλέτη, πράγμα που μπορεί να γίνει με καθυστέρηση πολλών ετών.

Το κρισιμότερο σημείο είναι ότι πολλές από αυτές τις παγίδες δεν μπορούν να ελεγχθούν ουσιαστικά από τον ενδιαφερόμενο πριν πλειοδοτήσει. Ναι μεν αυτός μπορεί να εξετάσει τίτλους, βάρη και δεδομένα της διαδικασίας, αλλά δεν μπορεί να προεξοφλήσει αν ο οφειλέτης θα ενεργοποιήσει τα ένδικα μέσα που του δίνει ο νόμος μετά τον πλειστηριασμό για διαδικαστικές προϋποθέσεις που δεν τηρήθηκαν.

Πώς μπορεί ο οφειλέτης να ακυρώσει τον πλειστηριασμό

Η βασική δικονομική οδός που προβλέπεται για την προσβολή του πλειστηριασμού είναι η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού. Στην πράξη, πρόκειται για την ύστατη προσπάθεια του οφειλέτη να ανατρέψει το αποτέλεσμα, ιδίως όταν το ακίνητο έχει ήδη κατακυρωθεί σε τρίτο.

Ως προς το για ποιους λόγους μπορεί να στηριχθεί η ανακοπή, η πραγματικότητα είναι ότι ο πλειστηριασμός δεν κρίνεται μόνο αναφορικά με το τι έγινε την ημέρα της διενέργειάς του. Αντίθετα, μπορεί να ανατραπεί είτε επειδή υπήρχαν πλημμέλειες πολύ νωρίτερα (στη διαταγή πληρωμής ή στην κατάσχεση), είτε επειδή η ίδια η διαδικασία του πλειστηριασμού εμφάνισε πλημμέλειες που ενεργοποιούν λόγους ακύρωσης.

Και αυτό ακριβώς είναι που γεννά το ρίσκο για τον υπερθεματιστή. Μπορεί να βρεθεί να πληρώνει, να μεταγράφει το ακίνητο και να σχεδιάζει την αξιοποίησή, ενώ στο βάθος εκκρεμεί ένας λόγος ακύρωσης που δεν είχε τρόπο να τον διαπιστώσει εγκαίρως.

Στο επίπεδο της κατάσχεσης, για παράδειγμα, ο οφειλέτης μπορεί να έχει ασκήσει ανακοπή και να επικαλείται ότι υπήρξαν ουσιώδεις πλημμέλειες, όπως ότι δεν του επιδόθηκε εμπρόθεσμα αντίγραφο της κατασχετήριας έκθεσης, ότι δεν επιδόθηκε εμπρόθεσμα στον αρμόδιο υποθηκοφύλακα/κτηματολογικό γραφείο, ή ότι έγιναν οι προβλεπόμενες πράξεις εκπρόθεσμα.

Επιπλέον, μπορεί να προβάλλει πλημμέλειες της προδικασίας που, αν και φαίνονται τεχνικές, είναι ικανές να τινάξουν τη διαδικασία στον αέρα: Μη εμπρόθεσμη κατάθεση των εγγράφων της κατάσχεσης στον υπάλληλο του πλειστηριασμού, μη έγκαιρη δημοσίευση των απαιτούμενων στοιχείων ή μη κοινοποίηση στους δανειστές.

Όμως, ακόμη και όταν δεν υπάρχει δικονομική πλημμέλεια, μπορεί να υπάρξουν ουσιαστικά γεγονότα που αλλάζουν το υπόβαθρο της εκτέλεσης πριν τον πλειστηριασμό. Ενδεικτικά, αν στο ενδιάμεσο υπάρξει ρύθμιση ή εξόφληση της απαίτησης, ο οφειλέτης μπορεί να το αξιοποιήσει ως λόγο προσβολής, με τη λογική ότι η εκτέλεση προχώρησε ενώ η πραγματική κατάσταση της οφειλής είχε μεταβληθεί. Συναφώς, μπορεί να προβάλει και καταχρηστική συμπεριφορά του επισπεύδοντος, αν για παράδειγμα δημιουργήθηκε στον οφειλέτη εύλογη πεποίθηση ότι ο πλειστηριασμός δεν θα προχωρήσει λόγω συμφωνίας/διαβεβαιώσεων και στη συνέχεια η στάση άλλαξε.

Το κεντρικό σημείο για τον υπερθεματιστή είναι ότι αυτά τα προγενέστερα ζητήματα δεν είναι πάντα ορατά στην ηλεκτρονική πλατφόρμα ή σε έναν τυπικό νομικό έλεγχο τίτλων. Μπορεί να υπάρχει ήδη ανακοπή κατά της κατάσχεσης, να εκκρεμεί έφεση, να υπάρχουν ισχυρισμοί για επιδόσεις, προθεσμίες, παραλείψεις εγγράφων και να μην είναι κάτι που ο τρίτος μπορεί εύκολα να χαρτογραφήσει εγκαίρως, ιδίως όταν δεν έχει πρόσβαση στο πλήρες υλικό ή όταν τα ζητήματα αναδύονται σε χρόνο που δεν φαίνεται εξαρχής.

Φυσικά, ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί και για λόγους που αφορούν τον ίδιο τον πλειστηριασμό και τις τυπικές ή ουσιαστικές προϋποθέσεις της διεξαγωγής του. Και εδώ ακριβώς εντοπίζεται το ξαφνικό ρίσκο: ο υπερθεματιστής μπορεί να θεωρεί ότι όλα πήγαν καλά, να εξοφλήσει, να λάβει περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης και να εκκινήσει τη διαδικασία μεταγραφής και μετά να εμφανιστεί λόγος ακυρότητας που στηρίζεται σε γεγονότα τα οποία είτε συνέβησαν μέσα στη διαδικασία είτε αποκαλύφθηκαν εκ των υστέρων.

Παραδείγματα τέτοιων λόγων είναι, καταρχάς, παραβιάσεις κανόνων συμμετοχής ή διεξαγωγής. Αν, για παράδειγμα, συμμετείχε πρόσωπο που δεν είχε δικαίωμα να πλειοδοτήσει (όπως ο ίδιος ο οφειλέτης ή πρόσωπα που ο νόμος αποκλείει), αυτό μπορεί να αποτελέσει λόγο ακύρωσης. Αντίστοιχα, αν υπήρξαν πλημμέλειες στη διαδικασία της εγγυοδοσίας ή σε προπαρασκευαστικές πράξεις που επηρεάζουν την εγκυρότητα της πλειοδοσίας, ο οφειλέτης μπορεί να ισχυριστεί ότι υπήρξε ουσιαστική δικονομική βλάβη.

Ιδιαίτερα επικίνδυνη για τον υπερθεματιστή είναι και η κατηγορία λόγων που συνδέεται με το αν ο πλειστηριασμός έγινε με τρόπο που περιόρισε τον ελεύθερο ανταγωνισμό και οδήγησε σε χαμηλότερο πλειστηρίασμα. Εδώ εντάσσονται περιπτώσεις όπου, λόγου χάρη, υπήρξε εσφαλμένη ή ελλιπής περιγραφή του ακινήτου που μπορούσε να αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους.

Με λίγα λόγια, η ακυρότητα του πλειστηριασμού μπορεί να στηριχθεί είτε σε παλιά λάθη που έγιναν μήνες πριν, είτε σε γεγονότα της ίδιας της διαδικασίας που ο υπερθεματιστής δεν είχε τρόπο να προβλέψει. Έτσι, ο πλειστηριασμός για τον τρίτο δεν είναι απλώς μια αγορά σε καλή τιμή, αλλά μια αγορά με μεταβλητό νομικό ορίζοντα, όπου η ασφάλεια της κατακύρωσης δοκιμάζεται μετά το κλείσιμο της πλατφόρμας.

Τι μπορεί να κάνει ο υπερθεματιστής αν ο πλειστηριασμός ανατραπεί

Αν η ανακοπή γίνει δεκτή τελεσίδικα, το αποτέλεσμα είναι εξαιρετικά κρίσιμο. Ο πλειστηριασμός ακυρώνεται και η κυριότητα επανέρχεται στον οφειλέτη. Τότε ο υπερθεματιστής, που έχει ήδη καταβάλει το πλειστηρίασμα και έχει κινηθεί ως καλόπιστος επενδυτής, καλείται να διαχειριστεί μια ζημία που δεν προκάλεσε ο ίδιος.

Οι επιλογές του, πρακτικά, κινούνται σε περισσότερες από μία κατευθύνσεις. Από τη μία, μπορεί να στραφεί κατά των δανειστών για να αναζητήσει την επιστροφή των ποσών που εισπράχθηκαν από το πλειστηρίασμα. Από την άλλη, μπορεί να επιδιώξει να ανακτήσει το ποσό του μέσω νέας διαδικασίας, είτε επισπεύδοντας ο ίδιος πλειστηριασμό είτε παρεμβαίνοντας σε πλειστηριασμό που θα επισπεύσει τρίτος, με στόχο να ικανοποιηθεί κατά προτεραιότητα. Το ευνοϊκότερο σενάριο είναι να αναζητήσει την η απόδοση του πλειστηριάσματος από το Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, αν δεν έχει ακόμη διανεμηθεί.

Το κοινό στοιχείο σε όλες τις παραπάνω επιλογές, πάντως, είναι σαφές. Οι περισσότερες λύσεις οδηγούν ξανά σε αντιδικία, επιπλέον διαδικασίες και χρόνο. Επομένως, ακόμη και όταν ο υπερθεματιστής έχει δικαιώματα, η πραγματική του προστασία δεν είναι αυτόματη, αλλά περνά από δικαστικές και πρακτικές δυσκολίες.

Έτσι, το βασικό πρόβλημα για την αγορά δεν είναι μόνο ότι μπορεί να εκκρεμεί ένα ένδικο μέσο. Είναι ότι η εκδίκαση τέτοιων ανακοπών μπορεί να αργεί, αφήνοντας το ακίνητο σε μια γκρίζα ζώνη. Ακόμη κι αν αναμένεται επιτάχυνση των σχετικών διαδικασιών, η εμπειρία δείχνει ότι ο χρόνος παραμένει κρίσιμος παράγοντας ρίσκου, ιδίως όταν ο υπερθεματιστής θέλει να κάνει άμεση αξιοποίηση ή μεταπώληση.