Η απόκτηση βοηθητικών χώρων ανεξάρτητα από διαμέρισμα είναι όχι μόνο νόμιμη, αλλά και αρκετά διαδεδομένη, υπό την προϋπόθεση ότι οι χώροι αυτοί έχουν το κατάλληλο νομικό καθεστώς. Διαφορετικά, ο υποψήφιος αγοραστής πάρκινγκ ή αποθήκης μπορεί να βρεθεί προ απροόπτου κατά τη μεταβίβαση.

Μπορεί κάποιος να αγοράσει μόνο μία αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης χωρίς να έχει διαμέρισμα στην ίδια πολυκατοικία; Πρόκειται για ένα ερώτημα που απασχολεί ιδιαίτερα ιδιοκτήτες διαμερισμάτων χωρίς αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που αναζητούν να αγοράσουν βοηθητικό χώρο σε παρακείμενη πολυκατοικία.

1

Είναι σίγουρα μια συνήθης πρακτική που όμως κρύβει κινδύνους χωρίς ενδελεχή έλεγχο τίτλων από τον αγοραστή.

Τι επιτρέπει ο νόμος

Η ελληνική νομοθεσία δεν απαγορεύει την απόκτηση μόνο αποθήκης ή μόνο θέσης στάθμευσης, ούτε προβλέπει υποχρέωση σύνδεσής τους με την κυριότητα διαμερίσματος στην ίδια οικοδομή. Όμως, το εμπράγματο δίκαιο θέτει συγκεκριμένους κανόνες, για να μπορεί να γίνει η μεταβίβαση οποιασδήποτε ακίνητης περιουσίας.

Προϋπόθεση για την ανεξάρτητη μεταβίβαση είναι οι συγκεκριμένοι χώροι να έχουν συσταθεί ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να διαθέτουν δικό τους ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και να αναφέρονται ως διακεκριμένες ιδιοκτησίες στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Αντίθετα, όταν αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης χαρακτηρίζονται ως παρακολουθήματα ενός διαμερίσματος, δεν επιτρέπεται να μεταβιβαστούν ανεξάρτητα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η μεταβίβαση είναι δυνατή μόνο μαζί με το κύριο ακίνητο.

Με απλά λόγια, όταν χτίζεται μία πολυκατοικία, κάθε διαμέρισμα συνιστά οριζόντια ιδιοκτησία, αποκτώντας ποσοστό επί του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων. Θα πρέπει, λοιπόν, η αποθήκη ή το πάρκινγκ να έχει συσταθεί ως ξεχωριστή ιδιοκτησία, διαφορετικά αποτελεί μέρος του ακινήτου και δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αυτοτελώς (όπως π.χ. δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αυτοτελώς ένα δωμάτιο ενός διαμερίσματος).

Παρακολούθημα ή αυτοτελής ιδιοκτησία; Η κρίσιμη διάκριση

Η βασική νομική διάκριση που καθορίζει το αν ένας χώρος μπορεί να μεταβιβαστεί ανεξάρτητα είναι αν πρόκειται για παρακολούθημα ή για αυτοτελή ιδιοκτησία. Παρακολούθημα θεωρείται κάθε βοηθητικός χώρος που είναι οργανικά και λειτουργικά ενταγμένος στην κύρια ιδιοκτησία, όπως π.χ. μία αποθήκη ή μία θέση στάθμευσης που χρησιμοποιείται αποκλειστικά από το διαμέρισμα και έχει προβλεφθεί ως αναπόσπαστο μέρος του.

Αντίθετα, αυτοτελής ιδιοκτησία υφίσταται όταν ο χώρος έχει οριστεί ρητά στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ως διακεκριμένη μονάδα, με δικό του ποσοστό στο οικόπεδο, δυνατότητα αναγραφής στο Κτηματολόγιο και δικαίωμα ξεχωριστής μεταβίβασης.

Στην πράξη, η διάκριση αυτή αποτυπώνεται στα συμβόλαια, στο φύλλο του Κτηματολογίου, αλλά και στη δήλωση Ε9. Εάν ο χώρος έχει ξεχωριστό ΚΑΕΚ και εμφανίζεται ως αυτόνομη ιδιοκτησία με πλήρη τεχνικά χαρακτηριστικά, τότε πρόκειται για αυτοτελή ιδιοκτησία. Αντίθετα, αν αναφέρεται απλώς ως «αποθήκη παρακολούθημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας 1ου ορόφου» ή «αποκλειστική χρήση θέσης στάθμευσης», χωρίς ποσοστό συνιδιοκτησίας, τότε δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αυτόνομα.

Εφόσον οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες, επιτρέπεται να μεταβιβάζονται σε διαφορετικά φυσικά ή νομικά πρόσωπα από εκείνα που κατέχουν το διαμέρισμα. Έτσι, είναι απολύτως νόμιμο, π.χ., να αγοράσει κάποιος ένα διαμέρισμα σε μία πολυκατοικία και κάποιος άλλος να αποκτήσει την αποθήκη ή τη θέση στάθμευσης στον ίδιο ή σε διαφορετικό χώρο.

Αυτή η δυνατότητα έχει ιδιαίτερη σημασία για την εμπορική αξιοποίηση των βοηθητικών χώρων, καθώς επιτρέπει την ευελιξία στη μεταβίβαση, τη χρήση ή και την ενοικίασή τους χωρίς σύνδεση με συγκεκριμένη κύρια ιδιοκτησία.

Η πρακτική στην αγορά και στους πλειστηριασμούς

Στην πράξη, είναι εξαιρετικά συχνό να πωλούνται αποθήκες και θέσεις στάθμευσης ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες. Αυτό παρατηρείται τόσο στην ελεύθερη αγορά όσο και στις διαδικασίες αναγκαστικών πλειστηριασμών. Στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς του e-auction, καθημερινά δημοσιεύονται ανακοινώσεις για πώληση μόνο υπόγειας θέσης στάθμευσης ή μόνο αποθήκης, χωρίς να συνδέονται με την πώληση διαμερίσματος.

Αυτό καταδεικνύει ότι οι εν λόγω χώροι είναι κατά κανόνα αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, με δικά τους συμβόλαια, περιγραφή, ποσοστά επί του οικοπέδου και δυνατότητα ανεξάρτητης μεταβίβασης.

Η συχνότητα τέτοιων πράξεων είναι μεγαλύτερη σε πολυκατοικίες που ανεγέρθηκαν μετά τη δεκαετία του 1990, οπότε και έγινε συστηματικότερη η πρόβλεψη για αυτοτελείς ιδιοκτησίες στις βοηθητικές χρήσεις. Στις παλαιότερες οικοδομές, ιδίως πριν το 1985, η πρακτική ήταν συχνά διαφορετική, με τους χώρους αυτούς να περιγράφονται απλώς ως παρακολουθήματα κάποιου διαμερίσματος και όχι ως ξεχωριστές ιδιοκτησίες.

Τι πρέπει να ελέγξει ο υποψήφιος αγοραστής

Για να διαπιστώσει όλα τα παραπάνω, πριν την αγορά ενός τέτοιου χώρου, είναι κρίσιμο ο ενδιαφερόμενος να ελέγξει:

  • τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, για να διαπιστώσει αν πρόκειται για αυτοτελή ιδιοκτησία ή παρακολούθημα,
  • το συμβόλαιο τίτλου για την ύπαρξη ποσοστού συνιδιοκτησίας,
  • τα στοιχεία του Κτηματολογίου, για τον ΚΑΕΚ και το καθεστώς εγγραφής, και
  • τη φορολογική δήλωση Ε9, για τη μορφή καταχώρισης του ακινήτου.

Με τον τρόπο αυτόν δεν θα βρεθεί προ απροόπτου και θα γνωρίζει ήδη πριν το προσύμφωνο αγοράς αν η συγκεκριμένη πολυκατοικία επιτρέπει την πώληση βοηθητικών χώρων ως ξεχωριστών οντοτήτων.