Πλέον, σε πολυκατοικίες χωρίς σχετικό κανονισμό απαιτείται ομοφωνία, για να γίνει τακτοποίηση αυθαίρετης κατασκευής σε κοινόχρηστο χώρο.

Με την πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, μπαίνει τέλος σε ένα ζήτημα που άνοιξε περισσότερο από 10 χρόνια πριν, όταν ο ν. 4178/2013 προέβλεψε ότι για η τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών μπορεί να γίνει ακόμη και χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών.

1

Πλέον, με την κρίση του νόμου ως αντισυνταγματικού, απαιτείται ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών, εκτός αν υφίσταται κανονισμός πολυκατοικίας που ρυθμίζει τα σχετικά ζητήματα.

Τι θα ισχύει πλέον στις πολυκατοικίες χωρίς κανονισμό

Αν δεν υπάρχει Kανονισμός, τότε εφαρμόζεται ο γενικός κανόνας: οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν σε όλους και όλοι πρέπει να συμφωνήσουν για την τακτοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής.

Αυτό σημαίνει ότι για οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή (π.χ. μετατροπή της πυλωτής σε αποθήκη, κλείσιμο εξωτερικού χώρου, στέγαστρο στο πάρκινγκ) απαιτείται η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και ακόμη και αν διαφωνεί ένας, η τακτοποίηση παγώνει.

Ο νόμος του 2013 είχε προσπαθήσει να βάλει φρένο σε αυτή την κατάσταση «ομηρίας», όπως την περιγράφουν οι δικηγόροι, από έναν μόνο συνιδιοκτήτη, όμως το ΣτΕ αποφάσισε ότι τέτοιες διατάξεις που επιτρέπουν την τακτοποίηση μιας παρανομίας χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η βούληση του ιδιοκτήτη (εφόσον οι κοινόχρηστοι χώροι ανήκουν σε όλους) θίγουν το δικαίωμα της ιδιοκτησίας.

Κλασικό παράδειγμα αποτελεί το κλείσιμο χώρου στην πυλωτή (π.χ. για να γίνει αποθήκη). Για να νομιμοποιηθεί πλέον μια τέτοια κατασκευή, θα πρέπει να συναινέσουν όλοι οι υπόλοιποι. Αν έστω ένας αντιδράσει, η διαδικασία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

Με κανονισμό οροφοκτησίας: Τι ισχύει

Ο κανονισμός οροφοκτησίας είναι το «καταστατικό» της πολυκατοικίας. Ορίζει ποιοι χώροι είναι κοινόχρηστοι και πώς μπορούν να χρησιμοποιούνται.

Αν, λοιπόν, υπάρχει κανονισμός που ρητά επιτρέπει την παραχώρηση ή αλλαγή χρήσης ενός κοινόχρηστου χώρου (π.χ. κλείσιμο πυλωτής, στέγαστρο στην ταράτσα), τότε η τακτοποίηση μπορεί να γίνει σύμφωνα με όσα προβλέπει ο κανονισμός.

Έτσι, για παράδειγμα, αν μία πολυκατοικία έχει κανονισμό που επιτρέπει τη δημιουργία αποθηκών στην πυλωτή, εφόσον συμφωνήσει η πλειοψηφία, τότε μπορεί να προχωρήσει η νομιμοποίηση της αυθαίρετης κατασκευής, γιατί υπάρχει σχετική πρόβλεψη.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η απόφαση του ΣτΕ δεν έχει εφαρμογή, αφού η διαδικασία θα προχωρήσει με βάση ό,τι προβλέπει ο κανονισμός, ο οποίος μπορεί να προβλέπει ομοφωνία ή απλή πλειοψηφία για τη λήψη της απόφασης.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Εφόσον υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, θα πρέπει όλοι οι συνιδιοκτήτες να διαβάσουν προσεκτικά τον κανονισμό και ειδικότερα τις διατάξεις που αφορούν τις παρεμβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους.

Το πρόβλημα είναι ότι πολλοί κανονισμοί είτε δεν έχουν ρυθμίσεις που αφορούν την αλλαγή χρήσης σε κοινόχρηστους χώρους είτε οι εν λόγω ρυθμίσεις είναι ασαφείς (π.χ. αναφέρουν μόνο ότι οι κοινόχρηστοι χώροι προορίζονται για χρήση από όλους).

Σε αυτές τις περιπτώσεις, βρίσκει εφαρμογή η απόφαση του ΣτΕ και απαιτείται συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών. Μόνο αν ο κανονισμός ρητά και ξεκάθαρα αναφέρει διαδικασία για τις κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους, μπορεί να ληφθεί υπόψη.

Οπωσδήποτε, έχει μεγάλη σημασία τυχόν νέοι αγοραστές ακινήτων να ελέγχουν αν οι τυχόν «κλεισμένοι» χώροι είναι νομιμοποιημένοι, γιατί αν δεν έχουν την απαιτούμενη συναίνεση, δεν θα μπορούν να τακτοποιηθούν.