Τι αλλάζει στη δόμηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων – Οι νέοι κανόνες

Το Προεδρικό Διάταγμα του περασμένου Απριλίου, με το οποίο επανακαθορίστηκαν τα όρια δόμησης στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, έφερε στην επιφάνεια μια εκκρεμότητα τεσσάρων δεκαετιών, αλλά και χιλιάδες ιδιοκτήτες αντιμέτωπους με πλήρη αβεβαιότητα. Υπενθυμίζεται πως για να δοθεί διέξοδος, κατατέθηκε στη Βουλή τροπολογία που θεσπίζει νέα εργαλεία και προστατεύει δικαιώματα, ενώ στη συνέχεια το Υπουργείο Περιβάλλοντος προχώρησε σε δύο αποφάσεις, δημοσιευμένες στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, οι οποίες καθορίζουν πώς θα προχωρήσουν οι πολεοδομικές μελέτες, που θα δώσουν την τελική απάντηση για τα όρια των οικισμών και άρα για την δυνατότητα δόμησης.

Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται κρίσιμες, καθώς εξασφαλίζουν ότι όλα θα γίνουν στην ώρα τους, ώστε να μη χαθεί η χρηματοδότηση του Ταμείου Ανάκαμψης και να μπει τάξη σε ένα από τα πιο ακανθώδη ζητήματα της ελληνικής πολεοδομίας.

Η τροπολογία για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων και οι αποφάσεις που προηγήθηκαν στο ΦΕΚ της 15ης Σεπτεμβρίου λειτουργούν συμπληρωματικά. Από τη μια εξασφαλίζουν ότι οι τρέχουσες μελέτες θα προχωρήσουν χωρίς εμπόδια, και από την άλλη προσφέρουν στους πολίτες την αναγκαία βεβαιότητα ότι τα δικαιώματά τους προστατεύονται έως ότου θεσμοθετηθούν τα νέα σχέδια.

Τροποποίηση ρυθμίσεων

Σημειώνεται πως οι αποφάσεις αυτές τροποποίησαν παλαιότερες ρυθμίσεις του 2021 και του 2022 και καθόρισαν με σαφήνεια τον τρόπο συγκρότησης και λειτουργίας των Επιτροπών Παρακολούθησης, Επίβλεψης και Παραλαβής, ώστε να αποφευχθούν οι καθυστερήσεις και να τηρηθούν τα κρίσιμα χρονοδιαγράμματα που θέτει το Ταμείο Ανάκαμψης.

Ειδικότερα, το ΥΠΕΝ επαναπροσδιόρισε με ακρίβεια τη σύνθεση και τη λειτουργία των τριμελών Επιτροπών Παρακολούθησης, Επίβλεψης και Παραλαβής (ΕΠΕΠ) που συγκροτεί το ΤΕΕ: πρόεδρος μηχανικός-μέλος ΤΕΕ (εκπρόσωπος ΤΕΕ), δεύτερο μέλος μηχανικός-μέλος ΤΕΕ υπάλληλος ΥΠΕΝ ή πρόσωπο με αναγνωρισμένη πολεοδομική εμπειρία που υποδεικνύεται από τον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού, και τρίτο μέλος μηχανικός-μέλος ΤΕΕ ως εκπρόσωπος του οικείου δήμου· ειδικώς, για τις οριοθετήσεις ο εκπρόσωπος προέρχεται από τον δήμο όπου εμπίπτουν οι περισσότεροι προς οριοθέτηση οικισμοί, ενώ για ΤΠΣ/ΕΠΣ από τον δήμο με τον μεγαλύτερο πληθυσμό στην περιοχή μελέτης.

Την ίδια ώρα, θεσπίζεται ρητός μηχανισμός ξεμπλοκαρίσματος: αν η ΕΠΕΠ δεν συγκροτηθεί εντός 1 μήνα από την υπογραφή της σύμβασης ή προκύψει έλλειψη συγκρότησης λόγω παραίτησης, αν δεν υπάρξει απαρτία σε δύο διαδοχικές συνεδριάσεις ή διαπιστωθεί μη αποτελεσματική λειτουργία που καθυστερεί τις συμβάσεις/το πρόγραμμα, η Αναθέτουσα Αρχή—κατόπιν πρότασης του Κυρίου του Έργου—οφείλει να εκδώσει απόφαση συγκρότησης/παύσης και αντικατάστασης μελών εντός αποκλειστικής προθεσμίας 7 ημερολογιακών ημερών από την επομένη της αποστολής της πρότασης (όπως προκύπτει από το σύστημα ηλεκτρονικής διακίνησης εγγράφων του ΚτΕ)· σε άπρακτη παρέλευση, τεκμαίρεται σιωπηρή αποδοχή και θεωρείται αυτοδικαίως εκδοθείσα απόφαση με πλήρη έννομα αποτελέσματα από την επομένη.

Παράλληλα, αναδιατυπώνεται το άρθρο 10 και στις δύο βάσεις, ορίζοντας ότι η ολοκλήρωση των μελετών, η σταδιακή παράδοσή τους στον Κύριο των Προγραμμάτων, η έκδοση βεβαιώσεων ολοκλήρωσης από τις αρμόδιες υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και οι επακόλουθες κανονιστικές πράξεις θα πραγματοποιούνται σταδιακά. Οι τροποποιήσεις αιτιολογούνται από την ανάγκη τήρησης κρίσιμων οροσήμων χρηματοδότησης του Ταμείου Ανάκαμψης, δεν επιφέρουν πρόσθετη δημοσιονομική δαπάνη και τίθενται σε ισχύ από τη δημοσίευσή τους.

Η δημοσίευση των δύο αποφάσεων έρχεται να συνδεθεί άμεσα με τη νομοθετική πρωτοβουλία που κατατέθηκε στη Βουλή για να αντιμετωπιστεί η αβεβαιότητα που προκάλεσε το Προεδρικό Διάταγμα της 15ης Απριλίου 2025, με το οποίο επανακαθορίστηκαν τα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και απαγορεύθηκε η δόμηση στις επεκτάσεις μετά το 1983. Το Διάταγμα αυτό, που είχε στόχο να βάλει τάξη σε ένα ζήτημα τεσσάρων δεκαετιών, δημιούργησε σοβαρά προβλήματα καθώς έθεσε εκτός οικοδομησιμότητας μεγάλες εκτάσεις, οδηγώντας σε πλήρη ανασφάλεια χιλιάδες ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Δύο νέα εργαλεία

Η τροπολογία που κατατέθηκε συμπληρώνει το άρθρο 12 του νόμου 4759/2020 και εισάγει δύο νέα εργαλεία. Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού αφορά τους μικρότερους οικισμούς, μέχρι 700 κατοίκους, και δίνει τη δυνατότητα να διατηρηθούν τα υφιστάμενα όρια πέρα από την πολυγωνική γραμμή του προεδρικού διατάγματος, με την προϋπόθεση ότι τα οικόπεδα είχαν δημιουργηθεί νομίμως έως τον Απρίλιο του 2025. Αντίστοιχα, η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων προβλέπεται για τους μεγαλύτερους, από 701 έως 2.000 κατοίκους, και λειτουργεί ως υποδοχέας ήπιας ανάπτυξης με δραστηριότητες που ενισχύουν την τοπική οικονομία, όπως αγροτουρισμός και οικοτουρισμός. Με τη νέα ρύθμιση κατοχυρώνονται τα εμπράγματα δικαιώματα που αποκτήθηκαν καλόπιστα, προστατεύονται οι συναλλαγές που έχουν ήδη γίνει και αποτρέπεται ο κίνδυνος να ακυρωθούν εκ των υστέρων τα όρια στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

Υπενθυμίζεται πως ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς μιλώντας στη Βουλή υπογράμμισε ότι το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων έχει λιγότερους από 700 κατοίκους και συνεπώς θα συνεχίσει να χτίζει όπως μέχρι σήμερα, χωρίς αιφνιδιασμούς και χωρίς τον κίνδυνο να βρεθεί αντιμέτωπο με δικαστικές ακυρώσεις. Τόνισε επίσης ότι η έγκριση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, που αναμένονται σε δύο με τρία χρόνια, θα προσφέρει για πρώτη φορά ασφάλεια δικαίου, με σαφή όρια αποτυπωμένα σε συντεταγμένες και με προεδρικά διατάγματα που δεν θα μπορούν να προσβληθούν επιτυχώς.

Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ επισημαίνει ότι με τον τρόπο αυτόν αίρεται η πολεοδομική αναρχία που επικρατούσε για δεκαετίες, δίνονται απαντήσεις στη δημογραφική πρόκληση της ερήμωσης των μικρών χωριών και δημιουργούνται προοπτικές ανάπτυξης συμβατές με τη φυσιογνωμία της υπαίθρου. Το συνολικό πρόγραμμα πολεοδομικών σχεδίων, προϋπολογισμού ενός δισεκατομμυρίου ευρώ, φιλοδοξεί να καλύψει ιστορικά κενά που χρονολογούνται από το 1923 και να οδηγήσει στη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στον πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας.

Διαβάστε επίσης:

Ποιοι εργολάβοι διεκδικούν διαγωνισμούς ΣΔΙΤ ύψους 1,1 δισ. ευρώ

ΑΚΤΩΡ: Στην τελική ευθεία η εξαγορά της ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις

Περιστέρης (ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ): Η κίνηση – ματ με το ομόλογο, τα ισχυρά αποτελέσματα και η άνοδος της μετοχής