Τα νέα deals του Chris Παπαχριστοφόρου

Μπορεί να αποφεύγει τη δημοσιότητα, αλλά ο Χριστόφορος (Chris) Παπαχριστοφόρου βρέθηκε πίσω από τα δύο σημαντικότερα deals στην ελληνική αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια: Την απόκτηση του 66% της Εθνική Πανγαία, της μεγαλύτερης επενδυτικής εταιρείας ακινήτων στην Ελλάδα από την Invel που διοικεί ο ίδιος και εν συνεχεία τη συγχώνευση με την MIG Real Estate, μέσω της οποίας η πρώτη εισάγεται στην Κύρια Αγορά του χειμαζόμενου ελληνικού Χρηματιστηρίου. Μπορεί να θεωρείται ως ο άνθρωπος των deals, αλλά ταυτόχρονα έχει ανοίξει και αρκετά μέτωπα: Ως νέος μεγαλομέτοχος εμπλέκεται και σε μια συμφωνία ιδιωτικοποίησης που εξακολουθεί να συζητείται. Πρόκειται για την πώληση και επαναμίσθωση 28 κτιρίων του δημοσίου (14 πήγαν στην Εθνική Πανγαία και 14 στην Grivallia ΑΕΕΑΠ).

Επί μήνες συζητούνται, με διάφορες αφορμές, η συμφωνία εξαγοράς της Εθνική Πανγαία, όσο και η υπόθεση των 28 κτιρίων, με τον Χρ. Παπαχριστοφόρου να διατηρεί το χαμηλό προφίλ. Πρόσφατα, όμως, ξεσπάθωσε και με εκτενείς δηλώσεις πέρασε στην αντεπίθεση. Η αλλαγή στάσης συνδέεται και με το γεγονός πως εντός του Νοεμβρίου θα εισαχθούν στο Χ.Α. οι νέες μετοχές που προέκυψαν από την συγχώνευση της (εισηγμένης) MIG Real Estate με την Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ και μπαίνει τέλος σε μια πολύμηνη διαδικασία εισαγωγής στο χρηματιστήριο.

Οι διεθνείς περγαμηνές

Μπορεί να αποφεύγει τις δηλώσεις, αλλά ο Χρ. Παπαχριστοφόρου “δεν είναι χθεσινός” στη ευρωπαϊκή και διεθνή αγορά ακινήτων. Πριν συμμετάσχει στην ίδρυση της επενδυτικής εταιρείας Invel ήταν επικεφαλής της RREEF Opportunistic Investmens (ROI), του τομέα ακινήτων του γερμανικού ομίλου Deutsche Bank που εξειδικεύεται στις στρατηγικές υψηλών αποδόσεων. Είχαν προηγηθεί άλλες υψηλόβαθμες θέσεις στην RREEF με το επίσημο βιογραφικό του να αναφέρει πως κατά τη διάρκεια της παραμονής του στον πανίσχυρο βραχίονα ακινήτων του γερμανικού ομίλου συμμετείχε σε περίπου 60 συμφωνίες, συνολικού ύψους άνω των 20 δισ. ευρώ.

Μεταξύ άλλων, ηγήθηκε το σχεδίου αναδιάρθρωσης και αναχρηματοδότησης του γαλλικού δικτύου καταστημάτων Le Printemps, καθώς και της εξαγοράς/αναδιάρθρωσης της La Rinascente, του σημαντικότερου αντίστοιχου ιταλικού ομίλου. Επίσης, ήταν ο άνθρωπος που ηγήθηκε του σχήματος που ανέλαβε να εξαγοράσει, να αναδιαρθρώσει και να μεταπωλήσει την Newreal S.p.A., η οποία ήταν τότε η θυγατρική ακινήτων του ιταλικού ενεργειακού κολοσσού ENEL.

Η προσγείωση στην Ελληνική πραγματικότητα με την Invel

Τα “παράσημα της αγοράς” δεν ήταν επαρκή για να αποφύγει η Invel την κριτική στην Ελλάδα, κυρίως για το μοντέλο εξαγοράς της Εθνική Πανγαία. Γι’ αυτό και ο Χρ. Παπαχριστοφόρου υποστήριξε στην πρώτη δημόσια τοποθέτησή του, πως στην Ιταλία τον υποδέχονται με ανοικτές αγκάλες “και στην πατρίδα μου να εισπράττω αμφισβήτηση και συκοφαντίες παρότι όλοι οι ενδιαφερόμενοι γνωρίζουν ότι από την ημέρα που μπήκαμε στο μετοχικό σχήμα της «Πανγαία» έχουμε κάνει πρόσθετες επενδύσεις 500 εκατ. ευρώ με περισσότερα από 300 εκατομμύρια από αυτά να έχουν επενδυθεί στην Ελλάδα”.

Η Invel και η York Capital (που συμμετείχε στην επένδυση) κατέβαλλαν 640 εκατ. ευρώ για την εξαγορά της Εθνική Πανγαία, με περίπου 400 εκατ. να προέρχονται από δάνειο που έλαβαν από την Εθνική Τράπεζα (μέθοδος γνωστή ως vendor finance σε αντίστοιχες διεθνείς συμφωνίες). Στα επιχειρήματα περί χαριστικής συμφωνίας ο Χρ. Χριστοφόρου απάντησε προ ημερών πως η Εθνική, για να πετύχει τους κεφαλαιουχικούς στόχους, έπρεπε να διασφαλίσει συγκεκριμένο τίμημα, αντίστοιχο με την καθαρή αξία (NAV) των ακινήτων της Εθνική Πανγαία, ενώ την ίδια στιγμή άλλη τράπεζα πώλησε μερίδιο της θυγατρικής στον τομέα των ακινήτων με σημαντικό discount (χαμηλότερο τίμημα) έναντι του δικού της NAV. Γι’ αυτό και η συναλλαγή με την Εθνική δομήθηκε κατά αυτό τον τρόπο σύμφωνα με τον επικεφαλής της Invel.

Ο ίδιος επισημαίνει πως ουδείς από τους επικριτές λαμβάνει υπόψη πως η συμφωνία της Εθνική Πανγαία δεν ήταν μια κλασική εξαγορά, αλλά ένας συνεταιρισμός αφού η Εθνική Τράπεζα διατήρησε τον έλεγχο της εταιρείας αν και μέτοχος μειοψηφίας.

Ο Χρ. Παπαχριστοφόρου θεωρεί πως η τράπεζα έψαχνε και έναν συνέταιρο που διέθετε την εξειδίκευση για να αναπτύξει την θυγατρική της, να ενισχύσει το χαρτοφυλάκιο, εξέλιξη καθοριστική για την μετέπειτα υποχρεωτική (σύμφωνα με το νόμο για τις ανώνυμες επενδυτικές εταιρείες ακίνητης περιουσίας – ΑΕΕΑΠ) εισαγωγή στο χρηματιστήριο.

Οσο για τη συμφωνία πώλησης και επαναμίσθωσης των 14 κρατικών κτιρίων, που κατά πληροφορίες διερευνάται από τις δικαστικές αρχές, δήλωσε πως αν στο δημόσιο θεωρούν τη συμφωνία μη συμφέρουσα μπορούν να πάρουν πίσω τα ακίνητα και να επιστρέψουν το τίμημα των 115,5 εκατ. ευρώ που κατέβαλλε η Εθνική Πανγαία

Ποιες είναι η Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ και MIG Real Estate ΑΕΕΑΠ

Στα τέλη Δεκεμβρίου 2014, το χαρτοφυλάκιο του ομίλου της Εθνική Πανγαία (δηλαδή προ της συγχώνευσης με την MIG Real Estate) περιελάμβανε συνολικά 314 ακίνητα μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 846.866 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ). και αξίας αποτίμησης (εύλογης αξίας) 1,4 δισ. ευρώ. Τα ετησιοποιημένα έσοδα από μισθώματα ανέρχονταν την 31.12.2014 (δηλαδή μισθώματα ισχύοντα την 31.12.2014 επί 12 μήνες) σε 109,4 εκατ. ευρώ.

Πέρυσι, το 90,8% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων προήλθε από τέσσερις (4) μισθωτές: το 64,2% από την Εθνική Τράπεζα, το 10,5% από την Ελληνική Δημοκρατία, το 8,4% από την Cosmote και το 7,7% από την Μαρινόπουλος Α.Ε.. Το υπόλοιπο 9,2% των ετησιοποιημένων μισθωμάτων προέρχεται από λοιπούς μισθωτές, μεταξύ των οποίων είναι το Ινστιτούτο Cervantes, οι Telecom Italia, BNP Paribas και Adecco. Στις 31.12.2014, το χαρτοφυλάκιο του ομίλου της MIG Real Estate περιελάμβανε συνολικά 36 ακίνητα μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 29.083 τ.μ. και αξίας αποτίμησης (εύλογης αξίας) 52,5 εκατ. ευρώ.

Πηγή : Εφημερίδα ΕΠΕΝΔΥΣΗ