Πώς γίνεται η πώληση κατασχεμένου ακινήτου χωρίς πλειστηριασμό – Η πρώτη δικαστική απόφαση που εφαρμόζει την πολύπαθη διάταξη από το 2015

Μια διάταξη του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, η οποία θεσπίστηκε πριν από περισσότερο από μία δεκαετία, καταργήθηκε, επανήλθε προσωρινά και στη συνέχεια εξαφανίστηκε ξανά από το νομοθετικό προσκήνιο, επιστρέφει πλέον στην πράξη. Και μαζί της επανέρχεται μια δυνατότητα με ιδιαίτερη σημασία τόσο για τους οφειλέτες όσο και για τις τράπεζες, τους servicers και τους υπόλοιπους δανειστές.

Η πώληση ενός ήδη κατασχεμένου ακινήτου σε συγκεκριμένο αγοραστή, χωρίς να χρειαστεί τελικά να φτάσει στον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό είναι μια ευχέρεια που μπορεί να ξεκλειδώσει πολλά από τα παγωμένα ακίνητα που περιμένουν για χρόνια τον πλειστηριασμό και τελικά δεν αξιοποιούνται ποτέ.

Εκδόθηκε, λοιπόν, η πρώτη δικαστική απόφαση που εφαρμόζει τον νόμο και αποσαφηνίζει τις προϋποθέσεις του, ώστε να μπορέσει να γίνει χρήση του σε μαζικό επίπεδο.

Πώς μπορεί να πωληθεί ένα κατασχεμένο ακίνητο πριν φτάσει στο «σφυρί»

Η κατάσχεση ενός ακινήτου δεν σημαίνει πλέον ότι η μόνη δυνατή κατάληξη είναι ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός. Το άρθρο 998 παρ. 6 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας δημιουργεί έναν ενδιάμεσο δρόμο μεταξύ της ελεύθερης διάθεσης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του και της αναγκαστικής εκποίησής του μέσω πλειστηριασμού.

Διότι, η κατάσχεση ενός ακινήτου σημαίνει ακριβώς αυτό, ότι δηλαδή δεν μπορεί να εκποιηθεί ελεύθερα, όμως από την άλλη και η διαδικασία του πλειστηριασμού και χρονοβόρα είναι και ιδιαίτερα δαπανηρή. Οπότε ουσιαστικά η διάταξη προσπαθεί να ισορροπήσει αυτές τις δύο προβληματικές, για να πουληθεί μεν γρήγορα το ακίνητο, χωρίς όμως να θιγούν τα συμφέροντα των δανειστών.

Σύμφωνα με τη διάταξη, μετά την κατάσχεση ο οφειλέτης μπορεί να απευθυνθεί στο δικαστήριο και να ζητήσει να επιτραπεί η πώληση του ακινήτου σε συγκεκριμένο αγοραστή που έχει ήδη βρεθεί.

Το δικαστήριο εξετάζει την αίτηση κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων και είναι εκείνο που καθορίζει το τίμημα της πώλησης. Το τίμημα, όμως, δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το 70% της τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής πρώτης προσφοράς. Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες ασφαλιστικές δικλείδες της νέας ρύθμισης, καθώς αποτρέπει την εκποίηση ενός κατασχεμένου περιουσιακού στοιχείου σε εξαιρετικά χαμηλή τιμή εις βάρος των δανειστών.

Η διαδικασία, παράλληλα, δεν εξελίσσεται εν αγνοία τους. Η αίτηση του οφειλέτη πρέπει να κοινοποιηθεί στους δανειστές τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από τη δικάσιμο, ώστε να έχουν τη δυνατότητα να συμμετάσχουν στη διαδικασία και να προβάλουν τις θέσεις τους.

Αν το δικαστήριο δώσει την άδεια, η πώληση δεν γίνεται με ένα απλό ιδιωτικό συμβόλαιο μεταξύ οφειλέτη και αγοραστή, αλλά πραγματοποιείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την ημερομηνία του προγραμματισμένου πλειστηριασμού, με ταυτόχρονη εξόφληση του τιμήματος.

Το σίγουρο είναι ότι τα χρήματα δεν καταλήγουν στον οφειλέτη, αλλά απλώς το τίμημα υποκαθίσταται στη θέση του πλειστηριάσματος, για να ικανοποιήσει τις απαιτήσεις των δανειστών. Επομένως, αλλάζει ο τρόπος με τον οποίο ρευστοποιείται το ακίνητο, όχι ο σκοπός της διαδικασίας.

Ο μηχανισμός έχει έτσι ένα διπλό πλεονέκτημα. Για τον οφειλέτη δημιουργείται η δυνατότητα να αναζητήσει ο ίδιος αγοραστή και να αποφύγει την αβεβαιότητα της διαδικασίας του πλειστηριασμού. Για τον δανειστή, από την άλλη πλευρά, μπορεί να εξασφαλιστεί ένα άμεσα διαθέσιμο τίμημα αντί της αναμονής ενός πλειστηριασμού που ενδέχεται να αποβεί άγονος και να οδηγήσει σε νέα διαδικασία και περαιτέρω καθυστέρηση.

Μια διάταξη που από το 2015 καταργείται και επανέρχεται

Η δυνατότητα αυτή, πάντως, δεν αποτελεί εφεύρεση του 2025. Η ιστορία της ξεκινά δέκα χρόνια νωρίτερα και εξηγεί γιατί η σημερινή εφαρμογή της έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον.

Η δυνατότητα ελεύθερης εκποίησης του κατασχεμένου ακινήτου εισήχθη με τον ν. 4335/2015, στο πλαίσιο της μεγάλης τότε μεταρρύθμισης του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Ήδη από εκείνη την εποχή ο οφειλέτης μπορούσε να ζητήσει από το δικαστήριο να επιτρέψει την ελεύθερη πώληση του ακινήτου με τίμημα που θα καθόριζε το ίδιο το δικαστήριο.

Επομένως, η βασική ιδέα που βρίσκεται πίσω από τη σημερινή διάταξη, να μπορεί δηλαδή το κατασχεμένο ακίνητο να ρευστοποιηθεί πριν από το «σφυρί», δεν είναι καινούργια.

Η ρύθμιση διατηρήθηκε, μάλιστα, και μετά τις αλλαγές που συνόδευσαν τη μετάβαση στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς. Η πορεία της, όμως, άλλαξε το 2021, αφού με τον ν. 4842/2021 καταργήθηκε.

Η απουσία της αποδείχθηκε βραχύβια. Μέσα στο 2022 ο νομοθέτης επανέφερε προσωρινά τη δυνατότητα εφαρμογής της διάταξης και στη συνέχεια παρέτεινε την προσωρινή αυτή επαναφορά έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022. Μετά τη λήξη της παράτασης, όμως, η ρύθμιση δεν ανανεώθηκε, με αποτέλεσμα από το 2023 να πάψει και πάλι να αποτελεί διαθέσιμο γενικό εργαλείο για τις νέες διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Με τον ν. 5221/2025 η δυνατότητα προβλέφθηκε ξανά με εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2026, αυτή τη φορά όμως με πιο συγκεκριμένο πλαίσιο. Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η θέσπιση του κατώτατου ορίου του 70%. Στην αρχική ρύθμιση το τίμημα καθοριζόταν από το δικαστήριο χωρίς να προβλέπεται αντίστοιχο αριθμητικό κατώφλι. Πλέον η δικαστική ευχέρεια περιορίζεται, ακριβώς για να προστατεύεται η αξία του κατασχεμένου ακινήτου και κατ’ επέκταση οι προσδοκίες ικανοποίησης των δανειστών.

Η πρώτη απόφαση δείχνει τι πρέπει να αποδείξει ο οφειλέτης

Η δικαστική απόφαση του Πρωτοδικείου Άρτας που εφαρμόζει για πρώτη φορά τη νέα αυτή δυνατότητα έχει τόση σημασία επειδή δείχνει πώς μεταφράζονται όλα αυτά από τη θεωρία στην πράξη.

Στην υπόθεση είχε προγραμματιστεί ηλεκτρονικός πλειστηριασμός για τον Σεπτέμβριο 2026, όμως ο οφειλέτης βρήκε συγκεκριμένο αγοραστή και προσέφυγε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Άρτας ζητώντας να του επιτραπεί η πώληση. Το τίμημα της πώλησης ήταν ακριβώς στο 70% της τιμής πρώτης προσφοράς, δηλαδή στο χαμηλότερο τίμημα που μπορούσε να εγκρίνει το δικαστήριο.

Η απόφαση, όμως, παρουσιάζει μεγαλύτερο ενδιαφέρον για όσα εξετάζει πέρα από αυτόν τον μαθηματικό υπολογισμό. Το γεγονός ότι υπάρχει αγοραστής διατεθειμένος να καταβάλει το 70% δεν αντιμετωπίζεται ως αυτοματοποιημένος λόγος αποδοχής της αίτησης. Η διατύπωση του νόμου, άλλωστε, προβλέπει ότι το δικαστήριο «μπορεί» να επιτρέψει την πώληση, αφήνοντάς του περιθώριο να κρίνει τις συγκεκριμένες περιστάσεις.

Στην περίπτωση της Άρτας, το δικαστήριο, για να αποφασίσει, εξέτασε ουσιαστικά τις πιθανότητες επιτυχίας του επικείμενου πλειστηριασμού. Με δεδομένο ότι δεν υπήρχε αυτοψία του εσωτερικού του ακινήτου και ότι επρόκειτο για παλαιό ακίνητο σε απομακρυσμένη περιοχή, έκρινε ότι πιθανολογούνταν πως ο πλειστηριασμός θα απέβαινε άγονος, καθώς η αβεβαιότητα γύρω από την πραγματική κατάστασή του μπορούσε να λειτουργήσει αποτρεπτικά για τους ενδιαφερόμενους.

Έτσι, επιβεβαίωσε ότι σε πολλές περιπτώσεις μπορεί να συμφέρει να πουληθεί απευθείας το ακίνητο, ακόμη και αν το τίμημα είναι μόλις στο 70% της τιμής στην οποία θα ξεκινούσε ο πλειστηριασμός. Και αυτό είναι λογικό, καθώς ο πλειστηριασμός έχει αφενός πολλά έξοδα που αφαιρούνται από το πλειστηρίασμα και αφετέρου έχει λίγες πιθανότητες να καρποφορήσει.

Η απόφαση αποσαφηνίζει και κάτι ακόμη που εύκολα μπορεί να δημιουργήσει λανθασμένες εντυπώσεις. Η ελεύθερη πώληση δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης κρατά το τίμημα ή ότι εξαφανίζεται το υπόλοιπο χρέος του. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, μάλιστα, η απαίτηση ήταν σημαντικά μεγαλύτερη από το τίμημα της πώλησης. Απλώς το ακίνητο ρευστοποιήθηκε με άλλον τρόπο πέρα του πλειστηριασμού, ώστε να ικανοποιηθούν κάποιες από τις απαιτήσεις των δανειστών, με τις υπόλοιπες να παραμένουν ακέραιες και να μπορούν να ικανοποιηθούν από άλλα τυχόν περιουσιακά στοιχεία του οφειλέτη.

Διαβάστε επίσης:

ΔΕΗ: «Έπεσαν» οι υπογραφές για το deal με την ABO Energy στην Πολωνία – Πράσινο χαρτοφυλάκιο 1,2 GW

Πού θα φτάσουν οι μετοχές Πειραιώς, Εθνικής, Eurobank, Alpha και Κύπρου – Οι τιμές-στόχοι της KBW

Γιώργος Προκοπίου: Στον «αέρα» η ασφαλιστική κάλυψη 3 LNG carriers της Dynagas – Το βρετανικό μπλόκο