Μαρίνα Αλλαμανή: «Μία εταιρική δομή δεν σχεδιάζεται για το σήμερα, αλλά και για το μέλλον»

Ένας φόρος μπορεί να αλλάξει τις χρηματοροές μιας επένδυσης, μια φορολογική ιδιαιτερότητα να επηρεάσει την εταιρική δομή της και μια λάθος εκτίμηση σήμερα να εμφανίσει το πραγματικό της κόστος χρόνια αργότερα.

Γι’ αυτό και ο φορολογικός δικηγόρος βρίσκεται στην πρώτη γραμμή στην αρχή του σχεδιασμού της συναλλαγής, εκεί όπου λαμβάνονται οι αποφάσεις που θα καθορίσουν με ποιον τρόπο θα προχωρήσει ένα μεγάλο project.

Η Μαρίνα Αλλαμανή μιλά στο Mononews για αυτή την πλευρά της επιχειρηματικής δικηγορίας, ίσως την πιο τεχνική, αλλά ταυτόχρονα μία από τις πιο καθοριστικές για τον επενδυτή.

Μέσα από την εμπειρία μεγάλων επενδύσεων σε ακίνητα, τουρισμό, logistics και data centers, εξηγεί γιατί η φορολογική στρατηγική δεν εξαντλείται πλέον στον υπολογισμό της επιβάρυνσης, αλλά ξεκινά από τον ίδιο τον σχεδιασμό της επένδυσης.

Από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων και τα εμπόδια που εξακολουθούν να συναντούν τα ξένα κεφάλαια μέχρι τη νέα κινητικότητα των εύπορων ιδιωτών, τα family offices και ένα διεθνές φορολογικό περιβάλλον που αλλάζει διαρκώς, η γνωστή tax lawyer περιγράφει έναν δικηγόρο που πρέπει ουσιαστικά να βλέπει μπροστά.

Γιατί, όπως επισημαίνει, η τεχνική γνώση από μόνη της δεν αρκεί όταν αυτό που τελικά διακυβεύεται είναι η σωστή επιχειρηματική απόφαση.

1. Τα τελευταία χρόνια έχετε συμμετάσχει σε ορισμένες από τις σημαντικότερες επενδύσεις σε real estate, τουρισμό, logistics και τεχνολογικές υποδομές. Πόσο διαφορετικός είναι σήμερα ο ρόλος ενός tax lawyer σε ένα μεγάλο project σε σχέση με πριν από δέκα ή είκοσι χρόνια;

Τρεις είναι οι βασικοί λόγοι που θεωρώ ότι έχουν αναδιαμορφώσει τον ρόλο του φορολογικού δικηγόρου. Ο πρώτος είναι ότι τα μεγάλα Projects, σε σύγκριση με το παρελθόν, διαφοροποιούνται πλέον για την πολυπλοκότητά τους, ιδιαίτερα όσον αφορά τις επενδύσεις στην τεχνολογία. Πλέον επίσης συχνότερα από το παρελθόν, οι επενδυτές, οι επενδύσεις και οι χρηματοδότες βρίσκονται σε διαφορετικά κράτη.

Επομένως, σήμερα μιλάμε για ένα διεθνές περιβάλλον με πολύ διαφορετικά μεγέθη. Αυτό σημαίνει πως ομάδες δικηγόρων με διαφορετική εξειδίκευση, καλούνται να συντονιστούν ώστε να δημιουργηθεί μία κοινή γλώσσα επικοινωνίας για τις ανάγκες του Project.

Ειδικότερα, για τα φορολογικά ζητήματα των Projects απαιτείται ομάδα με διαφορετική εξειδίκευση και εμπειρία σε θέματα άμεσης και έμμεσης φορολογίας, αλλά και έκθεσης στο ημεδαπό και διεθνές φορολογικό δίκαιο.

Το ευρωπαϊκό και το διεθνές φορολογικό δίκαιο, μολονότι έχουν ενσωματωθεί στο ελληνικό, ερμηνεύονται υπό το πρίσμα των διεθνών φορολογικών αναγκών και σκοπιμοτήτων για τις οποίες θεσπίστηκαν. Ιδιαίτερα το ευρωπαϊκό ερμηνεύεται υπό το πρίσμα των αποφάσεων του Δικαστηρίου της ΕΕ.

Ο δεύτερος αφορά τον χρονισμό της εμπλοκής μας. Ο φορολογικός δικηγόρος καλείται να διασφαλίσει ότι το Project θα υλοποιηθεί με τον πιο επωφελή φορολογικά τρόπο, αλλά και σε καθεστώς ασφάλειας και προβλεψιμότητας, καθώς οι φόροι, κατ’ εξοχήν ο ΦΠΑ και, στις επενδύσεις ακινήτων, οι φόροι ακινήτων, επηρεάζουν τις χρηματοροές και την τελική απόδοση της επένδυσης.

Γι’ αυτό η συμμετοχή του είναι καθοριστική στο πρώτο στάδιο, τον σχεδιασμό της υλοποίησης, όπου εξετάζουμε εναλλακτικές εταιρικές δομές, τις φορολογικές επιβαρύνσεις, τους χρόνους υλοποίησης και τυχόν κινδύνους που συνδέονται με ασάφειες ή, συνηθέστερα στη σύγχρονη επιχειρηματικότητα, με απουσία νομοθετικού πλαισίου.

Μετά την οριστικοποίηση της δομής, η εμπλοκή μας περιορίζεται, παραμένει όμως σημαντική. Αφορά στην επισκόπηση των νομικών κειμένων, ώστε να είναι συνεπή με τη δομή, και σε συμβουλές κατά το στάδιο της φορολογικής συμμόρφωσης.

Πριν από δέκα ή είκοσι χρόνια θα έβλεπε κανείς μεγαλύτερη εμπλοκή φοροτεχνικών και οικονομολόγων κατά την υλοποίηση και όχι κατά τον σχεδιασμό του Project. Σήμερα οι δικηγόροι με φορολογική εξειδίκευση είναι αναπόσπαστο κομμάτι της νομικής ομάδας, από την αρχή του project.

Τέλος, ο τρίτος λόγος αφορά τις μη τεχνικές δεξιότητες. Ο σχεδιασμός και η υλοποίηση ενός Project απαιτούν αλληλεπίδραση ομάδων δικηγόρων, συμβούλων και στελεχών του πελάτη με στόχο την κοινή κατανόηση των θεμάτων, την ορθή παραμετροποίηση και την αξιολόγησή τους που ξεπερνά την τεχνική ανάδειξη των ζητημάτων.

Για να είναι κανείς στρατηγικός συνεργάτης της νομικής ομάδας και του πελάτη, η τεχνική γνώση δεν αρκεί. Χρειάζονται κριτική σκέψη, επικοινωνία και ομαδικότητα. Ο φορολογικός δικηγόρος καλείται να αναδείξει με μη τεχνικό τρόπο ζητήματα κατ’ εξοχήν τεχνικά και να δώσει αξιόπιστες πληροφορίες, ώστε να ληφθούν σωστές επιχειρηματικές αποφάσεις.

2. Υπάρχει κάποιο deal ή project που θεωρείτε ότι αποτυπώνει ιδανικά τη σημασία της φορολογικής στρατηγικής για την επιτυχία μιας επένδυσης; Τι ήταν αυτό που το έκανε τόσο απαιτητικό;

Πολλά. Από τις επενδύσεις σε ακίνητα θα αναφερθώ ενδεικτικά σε projects logistics και σε data centers, για τα οποία υπάρχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον τα τελευταία χρόνια. Αντίστοιχα ζητήματα τίθενται και στις τουριστικές επενδύσεις, και σε κάθε επένδυση όπου το ακίνητο είναι το πάγιο στοιχείο στο οποίο ασκείται η δραστηριότητα.

Η φορολογική στρατηγική περνά, μεταξύ άλλων, από την έγκαιρη ανάδειξη των φορολογικών ιδιαιτεροτήτων της χώρας και της επίπτωσής τους στον συνολικό σχεδιασμό. Χαρακτηριστικό παράδειγμα ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων, ο οποίος είναι γνωστός ως ο φόρος των offshore, στην πραγματικότητα όμως αφορά όλες τις εταιρείες που έχουν ακίνητα στην Ελλάδα.

Η έγκαιρη ενημέρωση του επενδυτή δεν πρέπει να περιορίζεται στην ύπαρξή του και στις απαλλαγές που προβλέπει ο νόμος, αλλά θα πρέπει να αναδεικνύει τις διαδικαστικές δυσκολίες που συναντούμε στην πράξη προκειμένου να ελέγχεται προληπτικά η δυνατότητα συμμόρφωσης. Όταν η επιχείρηση ιδιοχρησιμοποιεί το ακίνητο, οι ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι απλές.

Όταν όμως δεν το ιδιοχρησιμοποιεί, γιατί ο όμιλος, για επιχειρηματικούς λόγους, θέλει τα ακίνητα σε διαφορετική δομή από τον φορέα άσκησης της επιχείρησης, τότε οι ουσιαστικές και διαδικαστικές προϋποθέσεις της απαλλαγής γίνονται πολύπλοκες, και πολλές φορές είναι αμφίβολο αν μπορούν να πληρωθούν χωρίς σημαντικές αλλαγές στη δομή του ίδιου του επενδυτή, όχι της επένδυσης.

Η συνέπεια της μη απαλλαγής από τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων είναι η ετήσια επιβάρυνση με φόρο 15% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Πρόκειται για μια υπέρμετρη επιβάρυνση που ανατρέπει την απόδοση της επένδυσης.

Στην πράξη, το ζήτημα συχνά υποβαθμίζεται από τα στελέχη του πελάτη, για δύο λόγους. Πρώτον, γιατί η έννοια της ιδιοχρησιμοποίησης δεν γίνεται εύκολα αντιληπτή. Όποιος έχει απλώς τη μεγάλη εικόνα θεωρεί ότι η χρήση του ακινήτου από οποιαδήποτε εταιρεία του group, και όχι από τρίτον, θα έπρεπε να θεωρείται ιδιοχρησιμοποίηση.

Δεύτερον, γιατί σε μεγάλους οργανισμούς, με σύνθετα οργανογράμματα και ομάδες έργων σε διαφορετικές χώρες, τα στελέχη που χειρίζονται το χρηματοοικονομικό μοντέλο ή την απόκτηση του ακινήτου γνωρίζουν μόνο το έσοδο της επένδυσης, χωρίς να έχουν πλήρη εικόνα εάν αυτό θα προκύψει από ιδιοχρησιμοποίηση ή μίσθωση σε άλλη εταιρεία του group.

Αλλά ακόμα και σε περίπτωση που υπάρχει γνώση για τον τρόπο χρήσης του ακινήτου, η εικόνα αυτή μπορεί να ανατραπεί οποτεδήποτε, ως αποτέλεσμα μιας εξαγοράς ή μιας στρατηγικής συνεργασίας με άλλον επενδυτή.

3. Συχνά λέγεται ότι ο φορολογικός σύμβουλος καλείται να χτίσει μια επένδυση πριν ακόμη υπογραφεί η πρώτη σύμβαση. Πόσο καθοριστικός είναι ο σχεδιασμός της φορολογικής δομής ήδη από την πρώτη ημέρα;

Είναι απολύτως καθοριστικός και νομίζω ότι έχει αναδειχθεί ήδη από τις προηγούμενές μου απαντήσεις. Συμπληρωματικά θα αναφερθώ σε δύο ακόμα θέματα. Τι αποτελεί φορολογική δομή και ποιοι κανόνες πρέπει να ληφθούν υπόψη στον σχεδιασμό.

Η φορολογική δομή αφορά τόσο την εταιρική δομή όσο και το επιχειρηματικό μοντέλο της επένδυσης σε μια χώρα. Και εξηγώ. Η εταιρική δομή αφορά τον νομικό τύπο του φορέα της επένδυσης και τον τρόπο συμμετοχής του επενδυτή σε αυτόν. Από εδώ προκύπτουν και οι γνωστές διπλές ή τριπλές δομές, όταν μεταξύ επενδυτή και επένδυσης παρεμβάλλονται περισσότερες εταιρείες.

Κάθε εταιρεία εξυπηρετεί διαφορετική επιχειρηματική ανάγκη, όπως ενδεικτικά η παρεμβολή μιας holding εταιρείας, μεταξύ της εταιρείας της επένδυσης και του επενδυτή, λειτουργεί συνήθως ως κοινή επενδυτική πλατφόρμα μεταξύ επενδυτών, είτε κατά το χρόνο της επένδυσης είτε σε μεταγενέστερο χρόνο, ή εξυπηρετεί ανάγκες χρηματοδότησης ή ορθολογικότερης φορολογικής μεταχείρισης.

Ως προς το επιχειρηματικό μοντέλο κρίσιμη είναι η απόφαση ως προς την ύπαρξη διαφορετικών δομών ανά επένδυση -χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι εταιρείες ειδικού σκοπού για τα ακίνητα, κατά το πρότυπο των μονοβάπορων στη ναυτιλία.

Αξιολογείται επίσης ο τρόπος άσκησης της δραστηριότητας, όπως ενδεικτικά ο διαχωρισμός μεταξύ της ιδιοκτησίας του ακινήτου και του φορέα της δραστηριότητας, τα θέματα χρηματοδότησης καθώς και οι συναλλαγές του φορέα της επένδυσης με τις αλλοδαπές αλλά και τις ημεδαπές εταιρείες του Ομίλου.

Κάθε μοντέλο συνεπάγεται διαφορετικές επιβαρύνσεις σε άμεσους και έμμεσους φόρους. Αυτές οι επιβαρύνσεις είναι σκόπιμο να προβλέπονται και να παρακολουθούνται καθ’ όλη τη λειτουργία της επιχείρησης, ιδίως σε ένα μεταβαλλόμενο περιβάλλον.

Μια εταιρική και επιχειρηματική δομή δεν σχεδιάζεται για το σήμερα, αλλά και για το μέλλον. Ο φορολογικός σύμβουλος οφείλει να λαμβάνει υπόψη όχι μόνο τους κανόνες που ισχύουν, αλλά και εκείνους που με μεγάλη πιθανότητα θα ισχύσουν.

Στο διεθνές και ευρωπαϊκό φορολογικό δίκαιο, σε αντίθεση με το νομοθετείν στην Ελλάδα, μεσολαβεί σημαντικός χρόνος, θα έλεγα έτη, από τη στιγμή που η διεθνής κοινότητα αναδεικνύει ένα ζήτημα μέχρι τη ρύθμισή του. Οι κατευθύνσεις που προδιαγράφονται σε αυτές τις συζητήσεις πρέπει να αξιολογούνται παράλληλα με την επιχειρηματική στρατηγική.

4. Η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια έχει προσελκύσει σημαντικά ξένα κεφάλαια σε ακίνητα, τουρισμό και υποδομές. Από τη δική σας εμπειρία, ποια είναι σήμερα τα μεγαλύτερα φορολογικά εμπόδια που εξακολουθούν να συναντούν οι επενδυτές και ποια έχουν πραγματικά βελτιωθεί;

Η Ελλάδα είναι μια ελκυστική χώρα, με στρατηγική γεωπολιτική θέση και αξιόλογο, πλέον φθηνό, ανθρώπινο δυναμικό και προσελκύει κεφάλαια χωρίς, κατά την άποψή μου, να έχει καταβάλει συστηματικές και αποτελεσματικές προσπάθειες προς αυτή την κατεύθυνση. Αν είχαν καταβληθεί, θα είχαν αντιμετωπιστεί δύο πολύ σοβαρά φορολογικά εμπόδια.

Το πρώτο είναι οι διαφορετικές ταχύτητες με τις οποίες νομοθετούνται οι φορολογικές και οι μη φορολογικές διατάξεις. Είναι κοινώς αποδεκτό ότι οι ταχύτητες πρέπει να είναι παράλληλες.

Διαφορετικά, οι νέες ρυθμίσεις είτε μένουν κενό γράμμα είτε δημιουργούν ένα μη ασφαλές περιβάλλον λήψης αποφάσεων. Θα αναφέρω δύο παραδείγματα, ένα που αφορά τις επιχειρήσεις και ένα τους ιδιώτες καθώς η προσέλκυση ξένων κεφαλαίων αφορά πλέον και τα φυσικά πρόσωπα.

Τα εναλλακτικά φορολογικά καθεστώτα για τη μεταφορά φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα θεσμοθετήθηκαν για την προσέλκυση φυσικών προσώπων επενδυτών.

Στις επιχειρήσεις, η μεγάλη μεταρρύθμιση του εταιρικού δικαίου για τους μετασχηματισμούς νομοθετήθηκε με το ν. 4601/2019, ενώ η σημαντικότατη μεταρρύθμιση του φορολογικού τους πλαισίου ήρθε πέντε χρόνια μετά, με το ν. 5162/2024, παρά το γεγονός ότι αποτελεί κοινή θέση νομικών και επιχειρηματιών ότι ο φορολογικός σχεδιασμός των μετασχηματισμών προηγείται του εταιρικού.

Καμία συνέπεια λοιπόν. Οι δύο μεταρρυθμίσεις έτρεξαν για ένα διάστημα παράλληλα, αλλά νομοθετήθηκαν με βάση τις προτεραιότητες του κάθε υπουργείου, όχι της αγοράς.

Αντίστοιχα, για τους ιδιώτες, καθυστέρησε η φορολογική ρύθμιση για τα έσοδα από συναλλαγές σε κρυπτοστοιχεία. Ενώ υπάρχει νομοθεσία για το ρυθμιστικό πλαίσιο (ν. 5193/2025 με τα αναγκαία εθνικά μέτρα του Κανονισμού (ΕΕ) 2023/1114) και έχει ενσωματωθεί η Οδηγία DAC8 για την ανταλλαγή πληροφοριών από τους παρόχους υπηρεσιών κρυπτοστοιχείων (ν. 5301/2026) δεν έχει προβλεφθεί η φορολογική μεταχείριση του κέρδους από τις σχετικές συναλλαγές.

Η θέση της φορολογικής διοίκησης, όπως αποτυπώνεται από το 2023 σε αποφάσεις της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών (Αποφάσεις ΔΕΔ 417/2023, 1330-1331/2024, 1607/2024, 1699/2025), είναι ότι υφίσταται νομοθετικό κενό ως προς τον τρόπο φορολόγησης των σχετικών εσόδων με ό,τι αυτό συνεπάγεται.

Η θέσπιση φορολογικών διατάξεων θα ακολουθήσει το έργο της σχετικής ομάδας εργασίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η οποία συστάθηκε τον Απρίλιο του 2024, καταργήθηκε τον Αύγουστο, επανασυστάθηκε με διαφορετική σύνθεση τον Νοέμβριο του 2024, άλλαξε μέλη τον Ιούλιο του 2025 και ξανά τον Δεκέμβριο. Από τα δημοσιεύματα, αναμένουμε νέο πλαίσιο μέσα στο έτος.

Το δεύτερο εμπόδιο, πιο θεσμικό και πιο δύσκολο να επιλυθεί, είναι οι καθυστερήσεις στην απονομή της δικαιοσύνης, σε αυτήν την περίπτωση της διοικητικής, που επιλύει και τις φορολογικές διαφορές. Αναγνωρίζω ότι έχουν γίνει προσπάθειες, όπως η παρεμβολή της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών.

Η ΔΕΔ, όμως, καλείται απλώς να εφαρμόσει τις οδηγίες της διοίκησης και επομένως πολλά νομικά ζητήματα δεν μπορούν να επιλυθούν σε αυτό το πλαίσιο. Δεν θα επεκταθώ περαιτέρω, καθώς οι καθυστερήσεις είναι κοινό εμπόδιο σε όλους τους τομείς δικαίου που αφορούν επενδύσεις, ξένων ή ημεδαπών κεφαλαίων.

Υπάρχουν όμως βελτιώσεις, διαδικαστικές και ουσιαστικές. Η σημαντικότερη είναι η ταχύτερη και αποτελεσματικότερη διεκπεραίωση των φορολογικών αιτημάτων, αποτέλεσμα του ψηφιακού μετασχηματισμού της φορολογικής διοίκησης.

Παρά τις παιδικές ασθένειες κάθε μετασχηματισμού, η ψηφιακή υποβολή των δηλώσεων και η ηλεκτρονική επικοινωνία με τη διοίκηση έχουν αυξήσει την παραγωγικότητα και την ποιότητα των υπηρεσιών.

Θετικό πρόσημο έχει η υιοθέτηση βέλτιστων αλλοδαπών πρακτικών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η θεσμοθέτηση ευνοϊκών φορολογικών κανόνων για τις εταιρείες συμμετοχών. Άλλο παράδειγμα είναι η πρόσφατη θεσμοθέτηση των φορολογικών δεσμευτικών αποφάσεων (advance tax rulings), οι οποίες επιτρέπουν στον φορολογούμενο να ζητά από τη διοίκηση την ερμηνεία φορολογικών ζητημάτων επί πραγματικών περιστατικών. Η κατεύθυνση είναι σωστή. Αν η ρύθμιση θα αντιμετωπίσει τα εμπόδια που οφείλονται σε ασάφειες ή κενά της νομοθεσίας, θα κριθεί από τον τρόπο και τον χρόνο απόκρισης στα αιτήματα.

Χωρίς να θέλω να είμαι απαισιόδοξη, θυμίζω ότι αντίστοιχη ρύθμιση, με πιο περιορισμένο σκοπό, είναι η προέγκριση μεθοδολογίας ενδοομιλικής τιμολόγησης (Advance Pricing Arrangements) και δεν έχουμε στοιχεία για να κρίνουμε την αποτελεσματικότητά της.

Παρά την ισχύ της για περισσότερα από 12 χρόνια, η ΑΑΔΕ δεν έχει δημοσιοποιήσει στοιχεία εφαρμογής, όπως πόσες αιτήσεις υποβλήθηκαν, πόσες εγκρίθηκαν, σε πόσο χρόνο. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, στο τέλος του 2022 στην Ελλάδα ήταν σε ισχύ μόλις δύο μονομερή APAs. Θα είμαστε εδώ, λοιπόν, και θα δούμε.

5. Αν έπρεπε να προτείνετε τρεις παρεμβάσεις που θα έκαναν την Ελλάδα ακόμη πιο φιλική στις επενδύσεις από φορολογική σκοπιά, ποιες θα ήταν;

Πρώτη, η κατάργηση του Ειδικού Φόρου Ακινήτων, στον οποίο αναφέρθηκα. Δεν υπάρχει συνέδριο ή άλλο forum για επενδύσεις σε ακίνητα που να μην έχει αναδείξει τον αντιεπενδυτικό χαρακτήρα αυτού του μέτρου.

Άλλωστε, η ανάγκη για την οποία θεσπίστηκε έχει εν τοις πράγμασι καλυφθεί από άλλες νομοθετικές πρωτοβουλίες, όπως το μητρώο πραγματικών δικαιούχων και η εκτεταμένη ανταλλαγή πληροφοριών σε διεθνές επίπεδο.

Δεύτερη, η κατάργηση του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγών στα δάνεια. Οι νομοθετικές αστοχίες είχαν επισημανθεί στην Έκθεση της Επιστημονικής Επιτροπής πριν ακόμη ψηφιστεί ο νόμος, και έχει ήδη ανοίξει νέος κύκλος αντιπαραθέσεων μεταξύ φορολογουμένων και φορολογικής διοίκησης.

Τρίτη, επειδή οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι σημαντικές, θα επέκτεινα «χθες», το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού σε όλη τη χώρα, καθώς σε πολλές περιοχές, ακόμη και εντός του Νομού Αττικής, ισχύει το συγκριτικό σύστημα. Και θα απλοποιούσα τη μέθοδο.

Η αντικειμενική αξία επηρεάζει σειρά επιβαρύνσεων. Τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, τον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, τον Ειδικό Φόρο Ακινήτων για τα νομικά πρόσωπα, τους φόρους δωρεάς και κληρονομιάς.

Η πρόθεση του νομοθέτη ήταν ένας τυποποιημένος μαθηματικός τύπος, με συγκεκριμένες μεταβλητές, ώστε η τελική αξία ανά ακίνητο να είναι μία. Στην πράξη, δεν είναι υπερβολή να πει κανείς ότι όσοι υπολογίζουν την αντικειμενική αξία, συμβολαιογράφοι, λογιστές, δικηγόροι, φορολογικοί ελεγκτές, τόσες διαφορετικές αξίες θα προκύψουν.

6. Ένα σημαντικό μέρος της δουλειάς σας αφορά high-net-worth individuals και family offices. Πώς έχουν αλλάξει οι ανάγκες αυτής της κατηγορίας πελατών τα τελευταία χρόνια και γιατί αναζητούν πλέον πολύ πιο ολοκληρωμένη συμβουλευτική;

Έχουν γίνει πολύ πιο σύνθετες, για τρεις κυρίως λόγους:

Πρώτον, τα μέλη των οικογενειών έχουν συχνά φορολογική κατοικία σε διαφορετικές χώρες και αλλάζουν φορολογική κατοικία πιο τακτικά, για προσωπικούς λόγους που δεν είναι μόνο φορολογικοί.

Βλέπουμε πολλούς Αμερικανούς που εξετάζουν αλλαγή λόγω της πολιτικής κατάστασης, Ευρωπαίους και μη που κατοικούσαν σε κράτη της Μέσης Ανατολής και επανεξετάζουν την κατοικία τους ενόψει των γεωπολιτικών εξελίξεων, καθώς και ένα κύμα φυγής από την Αγγλία μετά τις αλλαγές στο καθεστώς non-dom.

Παλαιότερα η αλλαγή φορολογικής κατοικίας ήταν απόφαση ζωής. Σήμερα είναι θέμα που επανεξετάζεται από καιρό σε καιρό. Κάθε αλλαγή απαιτεί επαναξιολόγηση της φορολογικής κατάστασης του προσώπου, από πλευράς εισοδήματος, περιουσίας και διαδοχής.

Δεύτερον, το φορολογικό περιβάλλον έχει γίνει πιο σύνθετο με σειρά κανόνων που απαιτούν συνεχή αξιολόγηση και το φορολογικό reporting πιο απαιτητικό και διαφορετικό από χώρα σε χώρα.

Τρίτον, οι ανάγκες των ίδιων των πελατών έχουν πολλαπλασιαστεί. Σε αυτό οφείλεται και η εκτεταμένη πλέον δημιουργία των family offices. Πριν από δέκα χρόνια οι επενδύσεις των HNWI ήταν κυρίως σε τραπεζικούς λογαριασμούς, μέσω προσωπικών επενδυτικών σχημάτων, και ο κύριος συνομιλητής τους ήταν ο private ή ο investment banker.

Σήμερα οι επενδύσεις τους καλύπτουν μεγαλύτερο εύρος: start-ups, private equity, οργανισμούς εναλλακτικών επενδύσεων σε διαφορετικές χώρες. Στο πεδίο των φορολογικών συμβουλών έχουν προστεθεί και δομές φιλανθρωπικής δράσης.

Αυξημένες ανάγκες σημαίνει αυξημένη εξειδίκευση. Ομάδες με φορολογικές, νομικές και οικονομικές γνώσεις, που μπορούν να επικοινωνούν σε κοινή γλώσσα με τους συμβούλους του πελάτη σε όλο τον κόσμο.