Η νέα διαδικασία για την εξάλειψη προσημείωσης σε δικηγόρο: Η παγίδα που εμποδίζει τις πωλήσεις ακινήτων

Η αγορά ακινήτων συνεχίζει να κινείται με ραγδαίους ρυθμούς, όμως η στεγαστική κρίση επιτείνεται από το γεγονός ότι τα περισσότερα ακίνητα προς πώληση παρουσιάζουν κρυφά προβλήματα που έχουν πολύ χρονοβόρες λύσεις. Ένα από αυτά ισχύει για τις προσημειώσεις που φέρουν τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω στεγαστικού δανείου και οι οποίες δεν είναι εύκολο να εξαλειφθούν παρά τη νέα διαδικασία εξάλειψης μέσω δικηγόρου.

Η εν λόγω διαδικασία είναι μία από τις πιο σημαντικές τομές των τελευταίων ετών, αφού μεταφέρει την αρμοδιότητα της εξάλειψης από τη βραδεία δικαστική οδό στην ταχύτητα των ιδιωτών δικηγόρων, όμως η πραγματικότητα δείχνει ότι πολλοί πωλητές βρίσκονται προ εκπλήξεων την κρίσιμη ώρα της μεταβίβασης.

Αν και οι διαδικασίες έχουν απλοποιηθεί σημαντικά, υπάρχουν ορισμένα κρίσιμα ζητήματα που πολλοί δεν έχουν φροντίσει εγκαίρως, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται σοβαρά προσκόμματα και καθυστερήσεις που θέτουν σε κίνδυνο ακόμα και την ολοκλήρωση μιας πώλησης.

Τα βήματα για την εξάλειψη προσημείωσης σε πιστοποιημένο δικηγόρο

Για να αντιληφθεί κανείς την αξία της νέας ρύθμισης, έχει νόημα να θυμηθούμε πώς ακριβώς γινόταν πριν από αυτή. Αυτό, λοιπόν, που συνέβαινε πριν τον νόμο για την ενίσχυση της δικηγορικής ύλης ήταν ότι η προσημείωση εξαλειφόταν μέσω της δικαστικής οδού. Όταν, δηλαδή, ο οφειλέτης ξεχρέωνε το στεγαστικό δάνειο, έπρεπε να ακολουθήσει η δικαστική οδός, για να εξαλειφθεί η προσημείωση, η οποία είχε τεθεί ως εξασφάλιση για την τράπεζα ότι αν το δάνειο δεν πληρωθεί, θα έχει προτεραιότητα στην ικανοποίηση της απαίτησής της.

Έπρεπε, επομένως, ο ιδιοκτήτης να καταθέσει αίτηση στο δικαστήριο, να περιμένει να οριστεί δικάσιμος και να παραστεί δικηγόρος ενώπιον του δικαστή για να βεβαιώσει την εξόφληση. Αυτή η αναμονή ήταν ο εχθρός των αγοραπωλησιών, καθώς ο αγοραστής ήταν όμηρος μιας δικαστικής γραφειοκρατίας, ακόμα και αν όλοι συμφωνούσαν ότι το δάνειο είχε πληρωθεί.

Σήμερα, με τον ν. 5095/2024, η αρμοδιότητα αυτή μεταφέρθηκε σε πιστοποιημένους δικηγόρους, στοχεύοντας στην άμεση αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και την ταχύτερη εξυπηρέτηση του πολίτη. Η διαδικασία είναι πλέον απλή και ακολουθεί τρία στάδια που ολοκληρώνονται σε λίγες ημέρες;

1. Ο (πρώην) οφειλέτης μέσω του δικηγόρου του κάνει αίτηση στη γραμματεία του Πρωτοδικείου για εξάλειψη της προσημείωσης.
2. Ο Προϊστάμενος του Δικαστηρίου ορίζει έναν δικηγόρο από το Ειδικό Μητρώο Πιστοποιημένων Δικηγόρων του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου, ακολουθώντας σειρά προτεραιότητας για τη διασφάλιση της αμεροληψίας.
3. Ο πιστοποιημένος δικηγόρος ελέγχει τα έγγραφα, συντάσσει την πράξη εξάλειψης και ουσιαστικά υποκαθιστά τον ρόλο που έπαιζε παλαιότερα ο δικαστής, επιτρέποντας στην όλη διαδικασία να ολοκληρωθεί σε ελάχιστες ημέρες.

Το πρόβλημα, όμως, στις περισσότερες περιπτώσεις ξεκινάει ένα στάδιο νωρίτερα, όταν ο ιδιοκτήτης δεν έχει καν ξεκινήσει αυτή τη διαδικασία και προσπαθεί να μεταβιβάσει ένα ακίνητο που τυπικά φαίνεται ότι έχει αυτό το βάρος.

Εξόφληση δανείου δεν σημαίνει εξάλειψη προσημείωσης

Το συνηθέστερο πρόβλημα που ανακύπτει σήμερα δεν είναι η ίδια η νομική διαδικασία, αλλά η εσφαλμένη αντίληψη πολλών δανειοληπτών για την κατάσταση του ακινήτου τους. Πολλοί ιδιοκτήτες, έχοντας εξοφλήσει το δάνειό τους πριν από χρόνια, θεωρούν ότι το ακίνητό τους είναι πλέον ελεύθερο βαρών.

Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική, καθώς η προσημείωση παραμένει εγγεγραμμένη στις μερίδες του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου μέχρι να διαγραφεί επίσημα. Δεν αρκεί, λοιπόν, να κρατάτε στα χέρια σας μια βεβαίωση εξόφλησης του στεγαστικού δανείου από την τράπεζα. Το ζητούμενο είναι να αρθεί και τυπικά από τα βιβλία.

Αν ένας ιδιοκτήτης αποφασίσει να πουλήσει το ακίνητό του και δεν έχει προνοήσει για αυτή την τυπική αλλά ουσιαστική διαγραφή, θα βρεθεί αντιμέτωπος με τον δικηγόρο του αγοραστή, ο οποίος θα κάνει έλεγχο τίτλων και θα διαπιστώσει ότι το ακίνητο είναι προσημειωμένο. Κανένας αγοραστής δεν υπογράφει οριστικό συμβόλαιο και καμία τράπεζα δεν εκταμιεύει νέο δάνειο, αν το πιστοποιητικό βαρών δεν εμφανίζει το ακίνητο απόλυτα καθαρό.

Ο αγώνας δρόμου με το αρχείο της τράπεζας

Το κλειδί για να προχωρήσει η νέα, γρήγορη διαδικασία μέσω δικηγόρου είναι να λάβει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου το έγγραφο συναίνεσης της τράπεζας για εξάλειψη της προσημείωσης. Έχοντας αυτό στα χέρια του, μετά όλα προχωρούν γρήγορα και η εξάλειψη γίνεται σχετικά άμεσα.

Εδώ, όμως, εντοπίζεται η μεγαλύτερη παγίδα. Ενώ ο πιστοποιημένος δικηγόρος μπορεί να εκδώσει την πράξη σε 2-3 ημέρες, η λήψη της συναίνεσης από την τράπεζα μπορεί να εξελιχθεί σε Οδύσσεια. Αν το δάνειο εξοφλήθηκε πριν από μια δεκαετία ή αν η τράπεζα που το χορήγησε έχει πλέον κλείσει ή απορροφηθεί μέσω συγχωνεύσεων, η ανάσυρση του φακέλου από τα αρχεία απαιτεί χρόνο.

Με δεδομένο, μάλιστα, ότι οι νομικές υπηρεσίες των τραπεζών είναι συχνά υποστελεχωμένες, αντιμετωπίζοντας μεγάλο όγκο εργασιών, δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο η διαδικασία αυτή να διαρκεί αρκετούς μήνες, προκαλώντας εκνευρισμό και άγχος σε πωλητές και αγοραστές που βιάζονται να κλείσουν τη συμφωνία.

Γίνεται, συνεπώς, σαφές ότι ο πωλητής ακινήτου πρέπει άμεσα να ξεκινήσει έναν καλό έλεγχο σχετικά με τη νομική κατάσταση του ακινήτου του. Αυτό γίνεται καταρχάς με ένα πιστοποιητικό βαρών από το Κτηματολόγιο, όπου φαίνεται αν η προσημείωση υφίσταται ακόμη.

Αν ναι, τότε η επικοινωνία με το πιστωτικό ίδρυμα πρέπει να ξεκινήσει «χθες», ώστε η περιουσία να γίνει αξιοποιήσιμη και να μην εγκλωβιστεί σε γραφειοκρατικά γρανάζια για καιρό.