Οι εξώσεις στην Ελλάδα εισέρχονται σε μια νέα εποχή με μεγαλύτερη ταχύτητα και ευκολία για τους εκμισθωτές, όμως υπάρχει ένα «κόλπο» να κερδίσει χρόνο ο μισθωτής.

Μέχρι πρόσφατα, η διαταγή απόδοσης μισθίου, η λεγόμενη «εξπρές έξωση», αποτελούσε ένα γρήγορο εργαλείο μόνο σε περιπτώσεις μη καταβολής ενοικίου. Πλέον, όμως, με τις πρόσφατες νομοθετικές αλλαγές και την έκδοση της πολυαναμενόμενης Υπουργικής Απόφασης, η διαδικασία διευρύνεται σημαντικά, αφού μπορεί να κινηθεί και λόγω λήξης της μίσθωσης, ενώ η έκδοση της διαταγής δεν γίνεται καν από δικαστή, αλλά από πιστοποιημένο δικηγόρο.

1

Η μεταβολή αυτή αλλάζει τις ισορροπίες μεταξύ ιδιοκτητών και μισθωτών και η μόνη δυνατότητα για τον ενοικιαστή να μη βρεθεί άμεσα εκτός σπιτιού με τη λήξη της μίσθωσης κρύβεται στο πώς θα συντάξει το μισθωτήριο συμβόλαιο.

Πριν τις αλλαγές: Η «εξπρές» διαδικασία είχε αυστηρά όρια

Η διαταγή απόδοσης μισθίου ήταν ανέκαθεν ο ταχύτερος και απλούστερος τρόπος για έναν ιδιοκτήτη να αποκτήσει εκτελεστό τίτλο και να αποπέμψει τον μισθωτή από το ακίνητο. Πρόκειται για διαδικασία αντίστοιχη με τη διαταγή πληρωμής, όπου δεν προηγείται ακροαματική διαδικασία, δεν καλείται ο μισθωτής να ακουστεί και η απόφαση εκδίδεται άμεσα.

Ωστόσο, το εργαλείο αυτό δεν ήταν διαθέσιμο σε κάθε περίπτωση. Ο νόμος έθετε σαφείς και περιοριστικές προϋποθέσεις. Η βασική ήταν η καθυστέρηση καταβολής μισθώματος, ακόμη και ενός μόνο ενοικίου, υπό την προϋπόθεση ότι η καθυστέρηση οφειλόταν σε υπαιτιότητα του μισθωτή. Παράλληλα, έπρεπε να υπάρχει έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης, δηλαδή μισθωτήριο συμβόλαιο, ενώ ο ιδιοκτήτης όφειλε να έχει επιδώσει εξώδικο τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την αίτηση.

Υπό αυτές τις προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να απευθυνθεί στο δικαστήριο (παλαιότερα στο Ειρηνοδικείο και πλέον στο Πρωτοδικείο) και να ζητήσει την έκδοση διαταγής.

Αν, όμως, δεν υπήρχε καθυστέρηση μισθώματος, ακόμη και αν η μίσθωση είχε λήξει, ο ιδιοκτήτης δεν είχε πρόσβαση σε αυτή την ταχεία διαδικασία. Έπρεπε να ασκήσει αγωγή, να περιμένει εκδίκαση και απόφαση σε μια διαδικασία που συχνά διαρκούσε χρόνια. Στο ενδιάμεσο, πολλοί μισθωτές συνέχιζαν να καταβάλλουν το συμφωνημένο μίσθωμα, διατηρώντας τη χρήση του ακινήτου και καθιστώντας πρακτικά αδύνατη την άμεση αξιοποίησή του από τον ιδιοκτήτη.

Η τομή του νέου πλαισίου: Έξωση και λόγω λήξης και μάλιστα από δικηγόρο

Οι αλλαγές που εισήχθησαν με τον πρόσφατο νόμο του Υπουργείου Δικαιοσύνης είναι δύο και ανατρέπουν πλήρως την πρακτική των τελευταίων ετών.

Πρώτον, ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου όχι μόνο όταν υπάρχει οφειλή μισθώματος, αλλά και όταν έχει απλώς λήξει ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι ο μισθωτής δεν μπορεί πλέον να παρατείνει την παραμονή του στο ακίνητο απλώς καταβάλλοντας το ενοίκιο. Με τη λήξη της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης αποκτά τη δυνατότητα άμεσης αποπομπής του.

Η ρύθμιση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο έντονων αυξήσεων των ενοικίων, όπου η παραμονή με παλαιούς όρους αποτελούσε συχνή πρακτική.

Δεύτερον, και ίσως ακόμη πιο καθοριστικό, η έκδοση της διαταγής αποσυνδέεται από το δικαστήριο. Πλέον, η διαταγή εκδίδεται από πιστοποιημένο δικηγόρο. Η διαδικασία έτσι επιταχύνεται περαιτέρω, με επιπλέον στόχο την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων.

Πώς θα εκδίδουν διαταγές απόδοσης μισθίου οι δικηγόροι

Η υπουργική απόφαση που εξειδικεύει το νέο σύστημα οργανώνει με αρκετές προϋποθέσεις αυτή την ιδιότυπη δικαιοδοτική λειτουργία των δικηγόρων.

Κατ’ αρχάς, δεν μπορούν όλοι οι δικηγόροι να εκδίδουν διαταγές απόδοσης μισθίου, αλλά θα καταρτιστούν ειδικοί κατάλογοι ανά Πρωτοδικείο, στους οποίους εγγράφονται μόνο όσοι δικηγόροι πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις: τουλάχιστον τετραετή εμπειρία, καθαρό πειθαρχικό μητρώο και επιτυχή παρακολούθηση εξειδικευμένων σεμιναρίων 16 ωρών.

Η ανάθεση των υποθέσεων δεν γίνεται κατ’ επιλογή του αιτούντος. Αντιθέτως, ακολουθείται σύστημα αλφαβητικής σειράς από τον κατάλογο, με κυκλική εναλλαγή, ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα.

Ο δικηγόρος καλείται να εκδώσει τη διαταγή εντός 20 ημερών, λειτουργώντας ουσιαστικά με καθήκοντα αντίστοιχα με αυτά ενός δικαστή, οφείλοντας να εφαρμόζει τον νόμο με επιμέλεια και να παραμένει απολύτως ανεξάρτητος. Υπό αυτό το πρίσμα, απαγορεύεται να εκδίδει διαταγές για εντολείς του ή κατά εντολέων του.

Μπορεί να προστατευθεί ο μισθωτής; Μισθώσεις ορισμένου και αορίστου χρόνου

Μέσα σε αυτό το νέο πλαίσιο, δεν αρκεί ο μισθωτής να καταβάλλει εμπρόθεσμα το ενοίκιο. Αν έχει υπογράψει σύμβαση ορισμένου χρόνου, οι δυνατότητες που έχει μετά τη λήξη της είναι αρκετά περιορισμένες, αφού ο ιδιοκτήτης μπορεί πλέον άμεσα να ζητήσει διαταγή απόδοσης μισθίου, χωρίς προηγούμενη καταγγελία.

Αντίθετα, σε μίσθωση αορίστου χρόνου, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κινηθεί άμεσα. Οφείλει πρώτα να καταγγείλει τη μίσθωση, τηρώντας προθεσμία προειδοποίησης 3 μηνών και μόνο μετά μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου. Φυσικά, σε μια σύμβαση αορίστου χρόνου αυτή η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει οποτεδήποτε και για οποιονδήποτε λόγο, ενώ στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου, όσο διαρκεί η μίσθωση πρακτικά είναι εξαιρετικά δύσκολο για τον εκμισθωτή να διώξει τον ενοικιαστή, εκτός αν συντρέχει σπουδαίος λόγος.

Έτσι, ο μισθωτής είναι περισσότερο προστατευμένος με μια μίσθωση ορισμένου χρόνου, όσο αυτή διαρκεί, με τη λήξη της όμως είναι εκτεθειμένος. Η προφανής λύση είναι, βεβαίως, να ανανεώσει τη μίσθωση με νέο συμβόλαιο, με το ρίσκο φυσικά της αύξησης του ενοικίου.

Η άλλη λύση είναι να παραμείνει μέσα στο ακίνητο, να συνεχίσει να καταβάλλει το μίσθωμα και να ελπίζει ότι ο ιδιοκτήτης δεν θα τον διώξει. Αν ο μισθωτής παραμείνει στο ακίνητο και ο εκμισθωτής αποδεχθεί την κατάσταση, ιδίως με την είσπραξη μισθώματος, γίνεται σιωπηρή αναμίσθωση και η μίσθωση από ορισμένου χρόνου τρέπεται σε αορίστου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί 3 μήνες για την καταγγελία και άλλες 20 ημέρες για την έξωση του μισθωτή, ενώ αντίθετα στη μίσθωση ορισμένου χρόνου θα χρειαστεί μόνο 20 ημέρες, όσο δηλαδή είναι το διάστημα κατά το οποίο ο δικηγόρος θα εκδώσει τη διαταγή απόδοσης μισθίου.

Εδώ, όμως, απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή. Στην πράξη, πολλά μισθωτήρια συμβόλαια περιλαμβάνουν ρήτρα που αποκλείει ρητά τη μετατροπή της μίσθωσης ορισμένου χρόνου σε αορίστου, ακόμη και αν ο μισθωτής παραμένει και καταβάλλει μίσθωμα. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η παραμονή δεν δημιουργεί νέα μίσθωση αορίστου χρόνου, αφήνοντας τον μισθωτή εκτεθειμένο σε άμεση έξωση.

Διαβάστε επίσης:

Ενδιαφέρον από μεγάλους επενδυτές, αλλά και προσφυγές κατά της αξιοποίησης του Ολυμπιακού Κέντρου Μαρκοπούλου

Νίκος Καραμούζης: Δύσκολα διαχειρίσιμες οι συνέπειες αν δεν μαζευτεί ο πόλεμος σε 3-4 εβδομάδες

Παπασταύρου: Με υποδομές LNG, αγωγούς φυσικού αερίου και διασυνδέσεις, συμβάλουμε ενεργά στην ενεργειακή ασφάλεια της περιοχής