Real Estate

Κτηματαγορά: Το «καμπανάκι» για την ύφεση και ο κίνδυνος ρήξης για τα ενοίκια

  • του Θεμιστοκλή Μπάκα, προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates 
Θέμης Μπάκας

Θέμης Μπάκας : Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates


Η κτηματαγορά επαγγελματικών μισθώσεων από την τροχιά ανάκαμψης πριν τον κορονοϊό βρίσκεται στα πρόθυρα επικείμενης βαθιάς ύφεσης με ορίζοντα ανάκαμψης συναρτώμενο από τα εκάστοτε δεδομένα που δημιουργεί η πανδημία του κορονοϊού στην οικονομία και στον καθημερινό τρόπο ζωής των πολιτών.

Ενώ, σε περίπτωση νέων μέτρων αντιμετώπισης της πανδημίας που θα σχετίζονται άμεσα με τη λειτουργία των καταστημάτων ή σε περίπτωση που καταστεί αναγκαίο νέο lockdown ή/και μέτρα περιορισμού της κυκλοφορίας, οι επαγγελματίες του κλάδου της εστίασης, των εμπορικών καταστημάτων και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, δεν θα σταματήσουν να μετρούν «πληγές».

Πολλοί επιχειρηματίες, ιδιοκτήτες αλυσίδων καταστημάτων και πολυεθνικές εταιρείες, από την αρχή των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας και εκ του νόμου απαγόρευση της λειτουργίας τους, ζήτησαν από τους εκμισθωτές – ιδιοκτήτες αναπροσαρμογή του ενοικίου τους όχι μόνο για το διάστημα μέχρι την άρση των μέτρων περιορισμού της κυκλοφορίας, αλλά τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2020 ή/και το 1ο εξάμηνο του 2021.

Αρκετοί ιδιοκτήτες στην αρχή αντέδρασαν, αλλά ένα μεγάλος μέρος αυτών επαναδιαπραγματεύθηκαν το μηνιαίο μίσθωμα κατανοώντας εγκαίρως ότι τα «πράγματα» δεν θα είναι εύκολα το επόμενο διάστημα. Δέχθηκαν την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος, στοχεύοντας στην εισπραξιμότητα του, αλλά ταυτόχρονα συνεισφέροντας να παραμείνει ανοιχτό το κατάστημα – η επιχείρηση.

Δεν ήταν λίγοι οι ιδιοκτήτες που αντιλήφθηκαν εγκαίρως τα νέα δεδομένα στην οικονομία μετά το lockdown, ενώ σε περίπτωση νέων μέτρων λόγω νέου κύκλου της πανδημίας του κορονοϊού, αν είχαν «διώξει» τον μισθωτή, πιθανόν, στο άμεσο διάστημα το ακίνητό να παραμένει κλειστό χωρίς ενδιαφέρον μίσθωσης ή/και οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές να πραγματοποιούσαν προτάσεις μίσθωσης αρκετά μειωμένες σε σχέση με το αρχικό μίσθωμα.

Γνωστή αλυσίδα ένδυσης με πανελλαδική εμβέλεια και πολυάριθμα καταστήματα στους εμπορικότερους δρόμους της χώρας, ζήτησε από τους εκμισθωτές της μείωση των μισθωμάτων από 20% έως 60% ανάλογα με το ύψος του μισθώματος. Η εταιρεία είχε αναφέρει ότι αν οι ιδιοκτήτες δεν δεχθούν τη μείωση των ενοικίων, θα κλείσει πολλά καταστήματα και θα εισέλθει δυναμικότερα στην αγορά μέσω e-shop διότι το brand name είναι γνωστό και όλα αυτά τα χρόνια ο κόσμος την ακολουθεί.

Αδυναμία καταβολής μισθωμάτων

Ταυτόχρονα, δεν είναι λίγα τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος που δεν έχουν καταφέρει ακόμη να καταβάλουν το 60% του μηνιαίου μισθώματος ακόμη και από τον Μάρτιο, με τους ιδιοκτήτες να μην δέχονται οποιαδήποτε διαπραγμάτευση για μείωση του μισθώματος και ταυτόχρονα να μετρούν απώλειες ακόμη και 7 μήνες και οι επιχειρηματίες να αναγκάζονται να κλείνουν την επιχείρηση τους για να μην μεγαλώνουν τα χρέη ή/και οι περισσότερο τολμηροί για τα σημερινά δεδομένα να πραγματοποιούν μετεγκατάσταση – να μεταφέρουν την επιχείρηση τους σε περιοχές με χαμηλότερα μισθώματα.

Η κτηματαγορά, ήδη έχει έρθει αντιμέτωπη με την ραγδαία αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων ιδιαίτερα στα επαγγελματικά ακίνητα που τα μισθώματα σε πολλές περιπτώσεις είναι αρκετές χιλιάδες ευρώ, ενώ το φαινόμενο αυτό έχει αρχίσει να αναπτύσσεται και σε «συνοικιακά» καταστήματα με μικρότερα μισθώματα και τείνει να επεκταθεί με γοργούς ρυθμούς και στις οικιστικές μισθώσεις που μέρα με τη μέρα το ποσοστό αύξησης ανείσπρακτων μισθωμάτων αυξάνεται ραγδαία.

Μη ξεχνάμε ότι οι ιδιοκτήτες είναι υπόχρεοι σε καταβολή φόρου εισοδήματος από ενοίκια ακόμη και στα μη εισπραχθέντα, ενώ, για να μην καταβάλουν τον φόρο, θα πρέπει να κινηθούν δικαστικά και να καταγγείλουν τη μισθωτική σύμβαση (έξωση του ενοικιαστή και διαταγή απόδοσης μισθίου).

Η διαταγή απόδοσης μισθίου, καταχωρείται στον Τειρεσία, με όσα σημαίνει αυτό για οποιονδήποτε επαγγελματία, τη στιγμή που αναμένει τα οικονομικά μέτρα στήριξης μέσω δανεισμού το επόμενο διάστημα ή για οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή του.

Οδηγούμαστε σε καταστροφική ρήξη των δυο μερών της μισθωτικής σύμβασης, μια εποχή που θα πρέπει να κυριαρχήσει η λογική και η από κοινού προσπάθεια διαφυγής από την οικονομική κρίση.

Δυσοίωνα μηνύματα για τα εμπορικά κέντρα

Σίγουρα το επόμενο διάστημα, το μεγαλύτερο πρόβλημα θα το αντιμετωπίσουν τα εμπορικά κέντρα, διότι πολλοί καταναλωτές αποφεύγουν τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα, λόγω της ανάγκης προσωπικής προστασίας. Το μηνιαίο μίσθωμα ενός καταστήματος κυρίως εστίασης, εκτός από το σημείο που βρίσκεται, σημαντικό ρόλο στην αξία του- στο ύψος του μισθώματος διαδραματίζει και η δυναμικότητά του.

Η μείωση – οι απώλειες εσόδων από μισθώματα θα έχουν άμεσο αρνητικό αντίκτυπο στις αξίες των ακινήτων. Η αξία του κάθε ακινήτου καθορίζεται εν μέρει και με βάση τα μελλοντικά έσοδα που αυτό μπορεί να αποφέρει. Όταν λοιπόν υπάρχει η πρόβλεψη ότι η μελλοντική ροή εσόδων από ένα ακίνητο θα είναι χαμηλότερη, θα υπάρξει άμεση αναπροσαρμογή και στην αξία του.

Το μέτρο στήριξης των προηγούμενων μηνών μέσω της έκπτωσης 40% στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων και για τις πληττόμενες επιχειρήσεις έχει δημιουργήσει ήδη νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων – έχει προδιαγράψει σε μεγάλο βαθμό το μέλλον των τιμών ενοικίασης.

Θεωρούμε ότι οι πιέσεις στις τιμές μίσθωσης εμπορικών καταστημάτων το επόμενο διάστημα θα είναι μεγάλες και μάλιστα σε πολλές εμπορικές πιάτσες οι μειώσεις των μισθωμάτων, μπορεί να μας γυρίσουν αρκετά χρόνια πίσω, ενώ ευχόμαστε να μην αντικρίσουμε πάλι την εικόνα του παρελθόντος με κλειστά καταστήματα.

Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

Η ελληνική οικονομία για να ανακάμψει, θα πρέπει την επόμενη ημέρα όλοι οι πολίτες της να είναι ενεργοί.

 

Ακολουθήστε το mononews.gr στο Google News για την πιο ξεχωριστή ενημέρωση


ΣΧΟΛΙΑ