Real Estate

Κινητικότητα στην αγορά των παλαιών κατοικιών, τι αγοράζουν και πού οι Έλληνες ομογενείς


Κατοικίες κατασκευής ακόμα και πριν το 1970 στο κέντρο της Αθήνας και σε όμορους δήμους, οι οποίες διατίθενται σε χαμηλές τιμές, έχουν μπει στο στόχαστρο των αγοραστών με στόχο την ανακαίνισή τους και στη συνέχεια μεταπώληση ή και μακροχρόνια μίσθωσή τους με δεδομένο τον κορεσμό που έχει επέλθει στην βραχυχρόνια μίσθωση. Παράλληλα στο «παιχνίδι» της ελληνικής κτηματαγοράς μπαίνουν και ομογενείς που ζουν στο εξωτερικό.

Όπως αναφέρει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θέμης Μπάκας, «το τελευταίο διάστημα κινητικότητα παρατηρείται για ακίνητα κυρίως στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας που χρήζουν ανακαίνισης σε τιμές μειωμένες 30% – 50% σε σχέση με τα κατοικήσιμα ακίνητα, ηλικίας ακόμη και πριν το 1970, όταν πριν 2 -3 χρόνια αποτελούσε βασικό κριτήριο το ακίνητο να είναι κατασκευής μετά την προαναφερόμενη χρονολογία ώστε να έχει κτισθεί με τους νέους αντισεισμικούς νόμους. Πρόκειται για ακίνητα έως 40 τμ έως 60 τμ ή και μεγαλύτερα έως 140 τμ που μπορούν να χωριστούν σε 2 ή/και 3 διαμερίσματα, από τον πρώτο όροφο και πάνω και πλησίον μέσων μαζικής μεταφοράς και ιδιαίτερα σε στάση του μετρό».

Όπως επισημαίνει ο ίδιος η αγορά αυτή δεν είναι αμελητέα, αν αναλογιστούμε ότι πάνω από το 60% των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας έχουν κατασκευαστεί πριν το 1970 και σε ελάχιστα από αυτά τα ακίνητα οι ιδιοκτήτες τους έχουν προβεί σε ενεργειακή ή και αισθητική αναβάθμιση. Όπως εκτιμάται πάνω από το 80% των ακινήτων του κέντρου χρήζουν βασικών παρεμβάσεων αποκατάστασης.

Στην παραπάνω τάση συμβάλλουν τα κίνητρα που έχουν δοθεί από την κυβέρνηση για τις δαπάνες που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτηρίων.

Ενδεικτικά, η τιμή ανά τμ. για ένα σπίτι του 1955 στον Άγιο Ελευθέριο είναι στα 380 ευρώ, στο Μεταξουργείο για σπίτι του 1965, 600 ευρώ ανά τμ., στην Ακαδημία Πλάτωνος (1965) 490 ευρώ ανά τμ., στους Αμπελόκηπους (1968) 660 ευρώ ανά τμ., στο Γουδή (1960) 700 ευρώ ανά τμ., στην Ομόνοια (1955) 522 ευρώ ανά τμ., στην Πλατεία Κάνιγγος (1965) 750 ευρώ ανά τμ. στα Κάτω Πατήσια (1961) 450 ευρώ ανά τμ., στα Σεπόλια (1965) 490 ευρώ ανά τμ. και στο σταθμό Λαρίσης (1969) 600 ευρώ ανά τμ.

Στην παρούσα φάση, σύμφωνα επίσης με τον κ. Μπάκα, η κτηματαγορά της πρωτεύουσας έχει μπει στο στόχαστρο των Ελλήνων Ομογενών. Κίνητρο η έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση και συνακόλουθα η άνοδος των τιμών μίσθωσης που σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας έχουν καταγράψει αύξηση ακόμη και 40%.

Οι ομογενείς επενδύουν στην αγορά κατοικίας με στόχο κυρίως το μηνιαίο εισόδημα. Με την αγορά κατοικίας σε περιοχές του κέντρου (δυάρι, γκαρσονιέρα) έως 50.000 ευρώ το μηνιαίο εισόδημα φθάνει και στα 300 ευρώ με 400 ευρώ, απόδοση καθόλου ευκαταφρόνητη. Παράλληλα, στοχεύουν και στην υπεραξία του ακινήτου τα επόμενα χρόνια καθώς οι τιμές εν μέσω κρίσης μειώθηκαν πανελλαδικά μεσοσταθμικά 42,5%.

Γεγονός είναι ότι όσοι επένδυσαν στην κτηματαγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015, αποκόμισαν ήδη υπεραξίες αφού οι τιμές σε ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. εκεί που έχουν αναπτυχθεί οι βραχυχρόνιες μισθώσεις) έχουν αυξηθεί ακόμη και 30% τα τελευταία 2 χρόνια. Κερδισμένοι θεωρούνται όσοι εμπιστεύτηκαν τη Κυψέλη από το 2017 όταν στα πιο ακριβά σημεία γύρω από το λόφο Ελικώνος το κόστος αγοράς κατοικήσιμου διαμερίσματος άνω των 35 ετών ήταν από 550 ευρώ/τμ. Δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα της ίδιας ηλικίας στην ευρύτερη περιοχή τα οποία έχριζαν ανακαίνισης πωλούνταν προς 250 ευρώ/ τμ. Σήμερα στη Κυψέλη οι τιμές πώλησης κυμαίνονται από 800 ευρώ/τμ  έως 1.000 ευρώ/τμ, ενώ το 2018 η τιμή πώλησης ήταν από 500 ευρώ/τμ έως 600 ευρώ/τμ .

Βάσει των στοιχείων του E-Real Estates οι ομογενείς από τη Γερμανία  επενδύουν συνήθως από 50.000 ευρώ έως 100.000 ευρώ σε ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας ( Κυψέλη, Ζωγράφου, Καλλιθέα, Γκύζη ,Πεδίον του Άρεως, Κεραμικό) με σκοπό την απόκτηση κατοικίας στη πατρίδα και ταυτόχρονα ένα μηναίο εισόδημα.

Οι ομογενείς από την Αυστραλία διαθέτουν συνήθως από 120.000 ευρώ έως 250.000 ευρώ, επιλέγουν περιοχές πλησίον του Ιστορικού κέντρου (Πετράλωνα, Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Μακρυγιάννη, Ν. Κόσμο – Συγγρού) καθώς και περιοχές στο τέλος της Συγγρού (Π. Φάληρο, Τζιτζιφιές, Ν. Φάληρο, περιμετρικά του  πολιτιστικού κέντρου Νιάρχος).

Οι ομογενείς από την Αμερική επιλέγουν περιοχές κυρίως στο κέντρο της Αθήνας (Κυψέλη, Ζωγράφου, Καλλιθέα, Γκύζη, Πεδίον του Άρεως, Κεραμικό) επενδύουν ποσά παρόμοια με τους ομογενείς από τη Γερμανία και σε περιοχές όπου υπάρχουν περιθώρια ανάπτυξης αυξάνουν το κεφάλαιο επένδυσης ανάλογα με την ευκαιρία. Επίσης επιλέγουν το Μαρούσι και γενικότερα τις καλές περιοχές των Βορείων Προαστίων και τον Πειραιά αλλά και περιοχές των Νοτίων Προαστίων όπως τη Βάρκιζα, την Ανάβυσσο και το Σούνιο. Οι ομογενείς από Αφρικανικές χώρες και χώρες της Σαουδικής Αραβίας, επιλέγουν κυρίως κατοικίες στα Νότια Προάστια.