Ακίνητα: Πώς μοιράζεται η πίτα των 4 δισ. μεταξύ των ΑΕΕΑΠ

Χρονιά ανακατατάξεων προβλέπεται το 2024 για τις ελληνικές επενδυτικές ακινήτων, οι οποίες ελέγχουν χαρτοφυλάκια αξίας σχεδόν 4 δισ. ευρώ. Οι ΑΕΕΑΠ προσβλέπουν μεν στις θετικές προοπτικές της εγχώριας αγοράς, αλλά έρχονται αντιμέτωπες με τα υψηλά επιτόκια, καθώς και με το discount έως 30% με το οποίο διαπραγματεύονται οι μετοχές τους, σε σύγκριση με την καθαρή εσωτερική αξία.

Πρώτη σε αξία χαρτοφυλακίου έρχεται η Prodea, που την τελευταία 15ετία έχει αλλάξει χέρια ουκ ολίγες φορές. Από τα τέλη του 2023, την άσκηση δικαιώματος ψήφου για το σύνολο του 87% που κατείχαν οι θυγατρικές του fund Castlelake στην ΑΕΕΑΠ απέκτησε η Invel Real Estate με επικεφαλής τον Κύπριο επιχειρηματία Χριστόφορο Παπαχριστοφόρου, χωρίς οικονομική συναλλαγή. Πρόθεση των μετόχων είναι να διατεθεί σε επενδυτές ποσοστό περί του 2% προσεχώς, έτσι ώστε να αυξηθεί και η ελεύθερη διασπορά των μετοχών, που σήμερα φτάνει στο 13%. Εντός του 2023 μεταβιβάστηκε ποσοστό σχεδόν 5% της Prodea στην Alpha Bank. Θυμίζουμε πως η Invel απέκτησε το 66% της Prodea από την Εθνική Τράπεζα τον Δεκέμβριο του 2013, την οποία ακολούθησε η απόκτηση του μετοχικού μεριδίου 32,7% της τράπεζας τον Ιούνιο του 2019 με τη στήριξη της Castlelake.

Η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ έχει χαρτοφυλάκιο αξίας 2,83 δισεκατομμυρίων ευρώ και στο πλάνο της είναι η υλοποίηση έργων 870 εκατομμυρίων. Στο τέλος του εννεαμήνου τα έσοδά της έφτασαν τα 127,4 εκατομμύρια και τα EBITDA διαμορφώθηκαν σε 95,2 εκατομμύρια ευρώ. Προκειμένου να χρηματοδοτήσει τις επενδύσεις της, η ΑΕΕΑΠ σύναψε ομολογιακό δάνειο ποσού έως 180 εκατομμυρίων με την Τράπεζα Πειραιώς, ενώ σε εξέλιξη είναι η πώληση 43 ακινήτων στην Εθνική έναντι 237 εκατομμυρίων, καθώς απομένει η πώληση 20 assets. Τελευταία επένδυση της Prodea ήταν η εξαγορά του 55% του Γιάννη Παπαλέκα στην κυπριακή εταιρεία ανάπτυξης τουριστικών ακινήτων MHV, το ύψος της οποίας υπολογίζεται σε 250 έως 300 εκατ. ευρώ.

Η πρώτη συγχώνευση ΑΕΕΑΠ

Έως το τέλος του 2024 αναμένεται να ολοκληρωθεί και το πρώτο deal συγχώνευσης ελληνικών ΑΕΕΑΠ, της Briq Properties (βασικός μέτοχος της οποίας είναι ο όμιλος Φέσσα) και της Intercontinental International. Η πρώτη φάση της συμφωνίας, που αφορά στην αγορά από την BriQ χαρτοφυλακίου 17 ακινήτων της ICI έναντι 60 εκατομμυρίων, εκτιμάται ότι θα είχε ήδη ολοκληρωθεί αν δεν απείχαν οι συμβολαιογράφοι Αθηνών – Πειραιώς – Αιγαίου και Δωδεκανήσου, ενώ και οι διαδικασίες για την πολεοδομική κατάσταση των ακινήτων προκειμένου να είναι μεταβιβάσιμα ήταν εξαιρετικά πολύπλοκες. Σε κάθε περίπτωση, όταν το deal ολοκληρωθεί, η Briq θα είναι μία ΑΕΕΑΠ με διπλάσιο μέγεθος χαρτοφυλακίου (σχεδόν 250 εκατομμύρια ευρώ). Οι βασικοί μέτοχοι της «νέας» εταιρείας θα είναι οι μέτοχοι της Briq με 42%, η οικογένεια Χαλικιά με 16%, ενώ η ελεύθερη διασπορά θα διαμορφωθεί σε 41%.

Εισάγεται στο Χ.Α. η δεύτερη μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ

Δεύτερη μεγαλύτερη σε μέγεθος AEEAΠ είναι η Noval Property, το χαρτοφυλάκιο της οποίας έχει αξία 516 εκατομμυρίων. Το πρώτο εξάμηνο του 2023 αύξησε τα καθαρά της κέρδη κατά 54% στα 23,2 εκατ. ευρώ και τα έσοδά της έφτασαν τα 13,8 εκατομμύρια. Βασικός μέτοχος με 81% είναι η Βιοχάλκο, ενώ εντός του πρώτου τριμήνου η εταιρεία θα εισαχθεί στο Χρηματιστήριο, στοχεύοντας στην άντληση κεφαλαίων περί τα 100 εκατ. ευρώ. Συγκεκριμένα, η εταιρεία θα προχωρήσει σε αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου μέχρι 89,6 εκατ. ευρώ και σε αυτά τα κεφάλαια θα προστεθούν 10,5 εκατομμύρια του ομολογιακού δανείου που θα καλύψει η EBRD. Οι επενδύσεις της Noval περιλαμβάνουν έργα 350 εκατομμυρίων ευρώ, μεταξύ των οποίων η ανέγερση και ανακαίνιση συγκροτημάτων γραφείων στα βόρεια προάστια, η κατασκευή πολυτελών διαμερισμάτων στο Μετς και η μετατροπή του πρώτου εργοστασίου της Βιοχάλκο στην Πειραιώς σε ακίνητο μεικτών χρήσεων.

Προς το παρόν, δεύτερη σε αξία εισηγμένη ΑΕΕΑΠ είναι η Trade Estates, με βασικούς μετόχους τον όμιλο Φουρλή και την Autohellas, ενώ ποσοστό κατέχει και το family office της Μαριάννας Λάτση. H αξία των ακινήτων της φτάνει τα 457 εκατομμύρια και σε ό,τι αφορά τα οικονομικά της μεγέθη, το εννεάμηνο είχε έσοδα από ενοίκια 16,5 εκατομμυρίων και καθαρά κέρδη 14,9 εκατ. ευρώ. Η Trade Estates εισήχθη στο Χρηματιστήριο το Νοέμβριο, αντλώντας 56 εκατομμύρια (στόχευε σε 62 εκατ.), ενώ στην αύξηση κεφαλαίου συμμετείχαν 12 family offices της Ελλάδας και τέσσερα funds του εξωτερικού. Το πλάνο της Trade Estates περιλαμβάνει projects 180 εκατομμυρίων ευρώ, με στόχο τη δημιουργία χαρτοφυλακίου αξίας έως 700 εκατ. έως το 2027, χωρίς σε αυτά να υπολογίζονται νέες εξαγορές. Περιλαμβάνονται όμως τρία retail parks σε Πάτρα, Κρήτη και Ελληνικό και ένα logistics center 56.000 τ.μ. στην Ελευσίνα για την Κωτσόβολος. Σημειωτέον ότι στα τέλη της χρονιάς προστέθηκε στο portfolio της Trade Estates το Smart Park, που εξαγόρασε από τη Reds.

Η τελευταία εισαγωγή του 2023 ήταν αυτή της Orilina Properties, που ιδρύθηκε το 2018. Το σύνολο των κεφαλαίων 32 εκατ. που αντλήθηκαν από την ΙΡΟ θα χρησιμοποιηθούν για την υλοποίηση των επενδύσεων που σχεδιάζει η Orilina στο Ελληνικό για την ανάπτυξη πολυτελών κατοικιών και εμπορικών χρήσεων. Μέτοχοι της επενδυτικής είναι οι Τρύφων και Δέσποινα Νάτση με 50,6%, η ελβετική τράπεζα Banque Pictet με 10,9%, o Stuart Roden 7,2%, ενώ η διασπορά ανέρχεται σε 31,3%. Το σύνολο ενεργητικού της ΑΕΕΑΠ φτάνει τα 140 εκατομμύρια, καθώς διαχειρίζεται 16 ακίνητα 70.000 τ.μ..

Κινήσεις για την αύξηση του free float από την Trastor

Μετοχικές αλλαγές αναμένονται στην Trastor, αφού η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς έχει κρούσει το καμπανάκι για την ελεύθερη διασπορά των ΑΕΕΑΠ. Η Trastor ελέγχεται κατά 98% από την Τράπεζα Πειραιώς, αλλά αναμένεται να κινήσει διαδικασίες έως το 2025 για την είσοδο κι άλλων μετόχων στο κεφάλαιό της. Πρόσφατα, η τράπεζα κάλυψε την ΑΜΚ 75 εκατ. της Trastor για αγορές ακινήτων γραφείων και logistics, για την ανακαίνιση δύο κτιρίων, του συγκροτήματος του Λουκά Έλληνα στο Δαχτυλίδι και του κτιρίου επί της Βασιλίσσης Σοφίας, καθώς και για την ανάπτυξη νέου πράσινου γραφείου στην οδό Χειμάρρας στο Μαρούσι. Το χαρτοφυλάκιο της Trastor έχει σήμερα αξία 440 εκατ. ευρώ, ενώ στόχος είναι να φτάσει τα 550 εκατομμύρια έως το 2024.

Σημαντική διασπορά έχει η Premia Properties, που ελέγχεται κατά 41,62% από τη Sterner Stenhus των Ελληνοσουηδών αδελφών Γεωργιάδη. Η Premia έχει ενεργητικό 325 εκατ. και χαρτοφυλάκιο 52 ακινήτων, ενώ συμμετέχει σε μία από τις μεγαλύτερες συναλλαγές ακινήτων, το Skyline της Alpha Bank, που αφορά στην πώληση 570 ακινήτων στο σχήμα Alpha – Dimand – Premia. Τέλος, χαρτοφυλάκιο 108 εκατ. (που απαρτίζεται κυρίως από ξενοδοχεία) διαθέτει η Μπλε Κέδρος των αδελφών Ευμορφίδη (μέτοχοι με σχεδόν 82%), που διαπραγματεύεται από το καλοκαίρι του 2022.

Διαβάστε επίσης

Π. Πετρόπουλος: Τα αναπάντητα ερωτήματα για τα λεωφορεία και η κάλυψη στον Στέφανο Μάνο

Φουντώνουν οι προσδοκίες για ένα θερμό «January Effect»

Μοντέλο Κωτσόβολου-ΔΕΗ υιοθετεί το Public Group