Αγορά επαγγελματικών ακινήτων πρώτο εξάμηνο: Στασιμότητα και αναμονή του τέλους της πανδημίας

Κινητικότητα τόση όση επιτρέπει η πανδημία παρατηρήθηκε το πρώτο εξάμηνο του έτους στην αγορά των επαγγελματικών ακινήτων με τις τιμές να «αντιστέκονται», όσο αφορά τα ποιοτικά ακίνητα, αλλά γενικότερα με περιορισμένο αριθμό συναλλαγών, που σύμφωνα με την Δανός International Property Consultants & Valuers, το πρώτο εξάμηνο του 2021 κινήθηκε στην περιοχή των 300 εκατ. ευρώ (περιλαμβάνει συναλλαγές που έχουν κλείσει έστω και αν δεν έχουν ολοκληρωθεί).

Ειδικότερα, όπως επισημαίνει στη επαναλαμβανόμενη εξαμηνιαία έκθεσή της η Δανός, η αγορά γραφείων της Αθήνας παραμένει στο ραντάρ των επενδυτών παρά την πανδημία και την εκτεταμένη τηλεργασία που έχει ως αποτέλεσμα πολλοί χώροι να μην λειτουργούν πλήρως.

Το ενδιαφέρον των επενδυτών για γραφειακούς χώρους Α κατηγορίας παραμένει υψηλό και οι αποδόσεις και οι τιμές μίσθωσης δεν φαίνεται να έχουν επηρεαστεί κυρίως λόγω της έλλειψης ποιοτικού προϊόντος.

Τα υψηλότερα ενοίκια καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας με 19 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα, στα 18 ευρώ (ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα) κινούνται τα μισθώματα σε Κηφισίας και Β. Σοφίας, στα 15 ευρώ στη Συγγρού, 13 ευρώ στη Μεσογείων και 12 στη Βουλιαγμένης με το μέσο όρο στα 18 ευρώ, σύμφωνα πάντα με την Δανός.

Η μέση απόδοση (yield) για σύγχρονους γραφειακούς χώρους στις καλύτερες τοποθεσίες (Grade A Prime Locations) καταγράφεται μεταξύ 6% – 6,5%, για την Β κατηγορία αλλά σε καλή τοποθεσία 7 με 7,5% και τη Β κατηγορία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες 8 με 8,5%.

Σημειώνεται ότι η αγορά εκτιμά ότι η κατηγορία των μη ποιοτικών γραφείων και σε δευτερεύουσες περιοχές δεν θα ανακάμψει εύκολα, εκτός και αν οι ιδιοκτήτες τους επιδιώξουν την ανακαίνισή τους.

Η Δανός σημειώνει πως το πρώτο εξάμηνο προστέθηκαν στην αγορά γραφείων επιπλέον 42.000 τ.μ. και υπό κατασκευή βρίσκονται επιπλέον 70.000 τ.μ.

Η κυρίαρχη εκτίμηση είναι ότι οι ποιοτικοί γραφειακοί χώροι έχουν μπροστά τους μια πενταετία ανάπτυξης. Σημαντικό ρόλο στην αγορά αυτή συνεχίζουν να διαδραματίζουν οι ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας).

Αγορά καταστημάτων

Σε φάση προσαρμογής στα νέα καταναλωτικά πρότυπα βρίσκεται η αγορά του λιανικού εμπορίου με δεδομένο ότι οι καταναλωτές στράφηκαν εξ ανάγκης στο ηλεκτρονικό εμπόριο, μια εξέλιξη που ήρθε για να μείνει. Και σε αυτή την κατηγορία τα λιγότερα προβλήματα αντιμετωπίζουν όσα ακίνητα βρίσκονται σε καλές περιοχές, ενώ σύμφωνα με τη Δανός τα εμπορικά κέντρα διατηρούν την παλιά τους αίγλη καθώς εξακολουθεί να υπάρχει ζήτηση.

Οι κορυφαίες τοποθεσίες, Ερμού, Γλυφάδα, Κηφισιά, Κολωνάκι και ο Πειραιάς δείχνουν αντοχή ως προς τις τιμές και τις αποδόσεις οι οποίες παραμένουν σταθερές ωστόσο σε καμία περίπτωση δεν θεωρείται δεδομένο ότι η αγορά λιανικής μετά την πανδημία θα επανέλθει στην προ της πανδημίας κατάσταση.

Οι αποδόσεις στους μεγάλους δρόμους ειδικότερα παρέμειναν σταθερές το πρώτο εξάμηνο του 2021, με τις υψηλότερες να καταγράφονται στα εμπορικά κέντρα (6,75% -7,75%) και τις χαμηλότερες στην Ερμού (5,75% – 6%).

Όπως σημειώνεται οι συναλλαγές μίσθωσης έχουν επιβραδυνθεί καθώς οι ενδιαφερόμενοι μισθωτές αναμένουν το τέλος της πανδημίας για να επανατοποθετηθούν ή να επεκταθούν.

Εξαιρετικά περιορισμένες ήταν οι επενδύσεις σε χώρους λιανικής (περί τα 12 εκατ. ευρώ, σύμφωνα πάντα με τη Δανός).

Διατηρείται η ζήτηση για big boxes και κυρίως για σούπερ μάρκετ με τη μέση τιμή ενοικίασης στα 12 ευρώ ανά τ.μ. ανά μήνα. Αντίθετα καταστήματα που δεν βρίσκονται στις μεγάλες εμπορικές πιάτσες με μισθώματα περί τα 22 ευρώ αντιμετωπίζουν πιέσεις και εξαιτίας των αρκετών μη μισθωμένων ακινήτων.

Αγορά αποθηκών

Αυξημένες αποδόσεις και ενοίκια καταγράφει η Δανός για την αγορά των logistics η οποία χαρακτηρίζεται από την έλλειψη ποιοτικού προϊόντος. Οι περιοχές στις οποίες συγκεντρώνεται η ζήτηση είναι ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα και πλέον και δευτερεύουσες τοποθεσίες όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο.

Το μέσο μίσθωμα για τις αποθήκες σε καλές περιοχές έχει διαμορφωθεί στα 4,25 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως και στις δευτερεύουσες στα 2 ευρώ. Η διαθεσιμότητα χώρων έχει περιοριστεί στο 8%.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους ολοκληρώθηκαν επενδύσεις 30 εκατ. ευρώ και υπό κατασκευή βρίσκονται 80.000 τ.μ. εμπορικών αποθηκών.

Η ζήτηση για νέα συμβόλαια μίσθωσης αφορούσε κατά το εξεταζόμενο διάστημα αποθήκες μεταξύ 500 και 2.000 τ.μ. κοντά σε αστικές περιοχές.

Γενικότερα η αγορά των logistics βρίσκεται σε ανοδική πορεία, κάτι που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και το επόμενο διάστημα.