Κοινόχρηστοι χώροι στις πολυκατοικίες: Οι συχνότερες συγκρούσεις και πώς να μην καταλήξετε στα δικαστήρια

Το νομικό πλαίσιο είναι σαφές, αλλά λίγοι το γνωρίζουν.

Αποτελούσε ανέκαθεν πρόβλημα, αλλά πλέον η κατάσταση έχει ξεφύγει. Στις πολυκατοικίες, οι κοινόχρηστοι χώροι δεν αποτελούν απλώς σημεία διέλευσης ή εξυπηρέτησης των ενοίκων. Αντιθέτως, έχουν εξελιχθεί σε μείζονες εστίες συγκρούσεων, νομικών αμφισβητήσεων και επιχειρηματικών κινδύνων, ιδίως όταν στο κτίριο συνυπάρχουν κατοικίες, επαγγελματικοί χώροι και επενδυτικά ακίνητα.

Οι περισσότερες νομικές διαμάχες στις πολυκατοικίες δεν ξεκινούν από μεγαλεπήβολα σχέδια για αλλαγή χρήσης, αλλά από μικρές διευκολύνσεις που με τον χρόνο παγιώνονται, ύστερα αμφισβητούνται και τελικά ουκ ολίγες φορές οδηγούν τους εμπλεκόμενους στα δικαστήρια.

Ωστόσο, το νομικό πλαίσιο είναι σαφές και η γνώση του θα αποσοβούσε το ρίσκο της μείωσης της αξίας του ακινήτου που είναι αναμενόμενο να συμβεί σε χρόνιες και σφοδρές διαμάχες.

Τι θεωρείται κοινόχρηστος χώρος και ποιος έχει δικαίωμα χρήσης

Κατά κανόνα, κοινόχρηστοι χώροι θεωρούνται εκείνοι που εξυπηρετούν το σύνολο των συνιδιοκτητών και δεν ανήκουν αποκλειστικά σε κάποιο διαμέρισμα. Σε αυτούς περιλαμβάνονται συνήθως η είσοδος της πολυκατοικίας, το κλιμακοστάσιο, ο ανελκυστήρας, οι διάδρομοι, η ταράτσα, οι ακάλυπτοι χώροι και, υπό προϋποθέσεις, η πυλωτή.

Ειδικότερα, η πυλωτή είναι κοινόχρηστη στα σημεία που δεν καταλαμβάνονται από χώρους αποκλειστικής χρήσης (π.χ. για στάθμευση).

Ωστόσο, το κρίσιμο σημείο δεν είναι μόνο ο χαρακτηρισμός ενός χώρου ως κοινόχρηστου, αλλά και το περιεχόμενο του δικαιώματος χρήσης.

Η χρήση των κοινόχρηστων χώρων επιτρέπεται σε όλους, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αναιρείται ο κοινός τους προορισμός και δεν παρεμποδίζεται η αντίστοιχη χρήση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.

Με άλλα λόγια, το γεγονός ότι ένας χώρος χρησιμοποιείται επί χρόνια από κάποιον δεν δημιουργεί αυτομάτως αποκλειστικό δικαίωμα επ’ αυτού. Αντίθετα, μάλιστα, αν κάποιος χρησιμοποιεί κοινόχρηστο χώρο σαν να του ανήκει, τότε θεμελιώνεται δικαίωμα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών να παύσουν αυτή τη χρήση.

Οι συχνότερες παραβάσεις στους κοινόχρηστους χώρους

Οι περισσότερες διαμάχες στις πολυκατοικίες δεν ξεκινούν από μεγάλες αποφάσεις, αλλά από μικρές παρεκκλίσεις που σταδιακά παγιώνονται. Ένα ντουλάπι που τοποθετείται «προσωρινά» στον διάδρομο, λίγα προσωπικά αντικείμενα στην πυλωτή ή μια κατασκευή στην ταράτσα που υποτίθεται ότι εξυπηρετεί τεχνικές ανάγκες, συχνά αντιμετωπίζονται αρχικά με ανοχή. Ωστόσο, όταν η χρήση αυτή αποκτά μόνιμο χαρακτήρα ή περιορίζει την αντίστοιχη χρήση από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, η ανοχή μετατρέπεται σε σύγκρουση και, όχι σπάνια, σε νομική αντιπαράθεση.

Ιδίως η κατάληψη κοινόχρηστων χώρων αποτελεί τη συνηθέστερη πηγή εντάσεων. Οι διάδρομοι που γεμίζουν με αποθηκευτικά αντικείμενα, οι πυλωτές που λειτουργούν ως ιδιωτικά πάρκινγκ ή χώροι φύλαξης και οι ταράτσες που φιλοξενούν αυθαίρετες κατασκευές δημιουργούν τετελεσμένα τα οποία δύσκολα ανατρέπονται χωρίς αντιδράσεις. Στην πράξη, το πρόβλημα δεν είναι μόνο λειτουργικό ή αισθητικό, αλλά νομικό, καθώς θίγεται ο κοινός προορισμός του χώρου και το δικαίωμα ισότιμης χρήσης από όλους.

Ακόμη πιο σύνθετες είναι οι συγκρούσεις που προκύπτουν όταν αλλάζει η χρήση ενός κοινόχρηστου χώρου χωρίς την απαιτούμενη συναίνεση. Η μετατροπή ενός τμήματος της πολυκατοικίας σε επαγγελματικό χώρο ή η εγκατάσταση κλιματιστικών μονάδων, φωτοβολταϊκών ή καμινάδων χωρίς προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης συχνά παρουσιάζεται ως τεχνική αναγκαιότητα, όμως τις περισσότερες φορές τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν τη λειτουργία του κτιρίου και τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, ιδίως όταν επιφέρουν θόρυβο, αλλοίωση της όψης ή περιορισμό της πρόσβασης.

Ένα άλλο πρόβλημα που έχει αναδυθεί τα τελευταία χρόνια είναι η επαγγελματική χρήση των διαμερισμάτων, η οποία φαινομενικά είναι νόμιμη (π.χ. μετατροπή διαμερίσματος σε ιατρείο ή κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης). Όμως, όταν αυτή η αλλαγή χρήσης έχει επιπτώσεις στους κοινόχρηστους χώρους με αυξημένη κίνηση, συχνή εναλλαγή χρηστών και εντατικότερη φθορά δημιουργούνται εντάσεις και γεννιέται το ερώτημα αν η δραστηριότητα μπορεί να συνυπάρξει με τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τον κοινό προορισμό των χώρων χωρίς να διαταράσσει την εύρυθμη λειτουργία του κτιρίου.

Ποιος λογοδοτεί, ποιος πληρώνει και ο ρόλος του Κανονισμού

Όταν προκύπτει ζήτημα σε κοινόχρηστο χώρο, το πρώτο ερώτημα που τίθεται δεν είναι ποιος ενοχλείται, αλλά ποιος ευθύνεται. Στο δίκαιο της πολυκατοικίας, η ευθύνη δεν κατανέμεται αυτόματα, αλλά εξαρτάται από τον ρόλο κάθε εμπλεκόμενου και από το αν η επίμαχη χρήση συνδέεται με ιδιωτική πρωτοβουλία ή με κοινή λειτουργία του κτιρίου.

Κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος φέρει την τελική ευθύνη για τον τρόπο με τον οποίο το ακίνητό του χρησιμοποιείται, ακόμη και όταν αυτό έχει εκμισθωθεί. Αν ο ενοικιαστής προβαίνει σε πράξεις που παραβιάζουν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα χώρων ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποποιηθεί την ευθύνη επικαλούμενος άγνοια ή έλλειψη ελέγχου. Η αξίωση των λοιπών συνιδιοκτητών στρέφεται συνήθως κατά του ιδιοκτήτη, ο οποίος στη συνέχεια διατηρεί δικαίωμα αναγωγής έναντι του μισθωτή.

Ο ενοικιαστής, από την πλευρά του, δεσμεύεται από τους ίδιους κανόνες χρήσης που δεσμεύουν και τον ιδιοκτήτη. Η μίσθωση δεν του παρέχει αυτοτελές δικαίωμα επέμβασης ή αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστων χώρων. Ιδίως σε περιπτώσεις επαγγελματικής δραστηριότητας, η υπέρβαση των ορίων της συνήθους χρήσης δημιουργεί άμεσες νομικές συνέπειες, ακόμη και αν αυτή έχει γίνει με τη σιωπηρή ανοχή του εκμισθωτή.

Όταν διαπιστώνεται παράβαση ή κατάληψη κοινόχρηστου χώρου, το πρώτο και αναγκαίο βήμα είναι η παρέμβαση του διαχειριστή, ο οποίος οφείλει να συγκαλέσει γενική συνέλευση της πολυκατοικίας. Η συνέλευση εξετάζει το περιεχόμενο του Κανονισμού, επιβεβαιώνει ότι ο επίμαχος χώρος έχει κοινόχρηστο χαρακτήρα και διαπιστώνει αν η χρήση του υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα όρια. Εφόσον διαπιστωθεί παράβαση, λαμβάνεται απόφαση με την οποία ζητείται η άρση της κατάληψης και, εφόσον συντρέχει λόγος, η αποκατάσταση του χώρου και η καταβολή αποζημίωσης από τον ιδιοκτήτη για τυχόν ζημίες. Αν οι αποφάσεις αυτές δεν τηρηθούν ή η παράνομη χρήση συνεχιστεί, τότε η διαφορά εξέρχεται από το πλαίσιο της εσωτερικής διαχείρισης και οδηγείται στη δικαστική οδό.

Πρακτικές συμβουλές για ιδιοκτήτες και επενδυτές

Πάντως, οι συγκρούσεις για κοινόχρηστους χώρους σπάνια προκύπτουν αιφνιδιαστικά. Συνήθως είναι το αποτέλεσμα παραλείψεων που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί. Για τον λόγο αυτό, ο έλεγχος του Κανονισμού πριν από την αγορά ή τη μίσθωση ενός ακινήτου δεν αποτελεί τυπικό βήμα, αλλά βασικό εργαλείο εκτίμησης ρίσκου, ιδίως όταν υπάρχει πρόθεση επαγγελματικής ή επενδυτικής αξιοποίησης.

Παράλληλα, κάθε απόφαση που αφορά τη χρήση κοινόχρηστων χώρων πρέπει να λαμβάνεται και να αποτυπώνεται εγγράφως από τη γενική συνέλευση, ώστε να μην αφήνονται περιθώρια αμφισβήτησης στο μέλλον.

Εξίσου κρίσιμη είναι η αποφυγή της λεγόμενης «σιωπηρής ανοχής». Η μη αντίδραση σε μια παράβαση δεν δημιουργεί δικαίωμα και, αντιθέτως, συχνά επιβαρύνει τη θέση εκείνων που ανέχθηκαν μια παράνομη κατάσταση για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Φυσικά, να διευκρινίσουμε εδώ ότι οι επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους δεν είναι πάντοτε αυθαίρετες ή καταχρηστικές, αλλά συχνά προκύπτουν από πραγματικές τεχνικές ανάγκες, όπως η τοποθέτηση κλιματιστικών μονάδων, καμινάδων, εξοπλισμού στην ταράτσα ή άλλων εγκαταστάσεων που εξυπηρετούν τη λειτουργία ενός διαμερίσματος ή μιας επαγγελματικής δραστηριότητας.

Ωστόσο, ακόμη και όταν η ανάγκη είναι υπαρκτή, η παρέμβαση δεν μπορεί να γίνεται μονομερώς. Ο ιδιοκτήτης ή ο επενδυτής οφείλει, πριν προχωρήσει, να ελέγξει αν ο Κανονισμός της πολυκατοικίας επιτρέπει τη συγκεκριμένη χρήση, να διαπιστώσει αν απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης και με ποια πλειοψηφία, καθώς και να βεβαιωθεί ότι η επέμβαση δεν αλλοιώνει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του χώρου ούτε παρεμποδίζει την αντίστοιχη χρήση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Η παράλειψη αυτών των βημάτων συχνά οδηγεί σε αμφισβητήσεις εκ των υστέρων, με τον κίνδυνο η επέμβαση να χαρακτηριστεί παράνομη, να ζητηθεί η άρση και αποκατάσταση του χώρου και, σε ορισμένες περιπτώσεις, να εγερθούν αξιώσεις αποζημίωσης.