Η απουσία επιμέλειας μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές οικονομικές απώλειες, σε ακυρότητα της μίσθωσης ή ακόμη και σε αναστολή λειτουργίας της επιχείρησης.

Η υπογραφή μιας επαγγελματικής μίσθωσης είναι ένα από τα βασικότερα βήματα για το ξεκίνημα ή την επέκταση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, όμως μπορεί να αποδειχθεί και ένα από τα πιο επικίνδυνα. Πίσω από τους όρους του μισθωτηρίου κρύβονται συχνά παγίδες που μπορεί να κοστίσουν ακριβά: από την ακυρότητα της σύμβασης και τη σφράγιση του καταστήματος, μέχρι την απώλεια σημαντικών επενδύσεων σε ανακαινίσεις ή εξοπλισμό.

1

Συνεπώς, μια επαγγελματική μίσθωση απαιτεί πολύ μεγαλύτερη επιμέλεια και προσοχή στις λεπτομέρειες σε σχέση με τη μίσθωση ενός ακινήτου ως κατοικία. Τα κυριότερα προβλήματα που αντιμετωπίζουν αρκετοί μισθωτές που δεν προέβησαν σε ενδελεχή έλεγχο δεν αφορούν μόνο τις σχέσεις μισθωτή – εκμισθωτή και τις συναφείς υποχρεώσεις, όπως είναι αναμενόμενο, αλλά και την επιτρεπτή χρήση του μισθίου, κάτι που φυσικά συναρτάται άμεσα με τη δυνατότητα άσκησης της επαγγελματικής δραστηριότητας.

Ταιριάζει η περιγραφή του μισθίου με την πραγματική του κατάσταση;

Το πρώτο βήμα είναι να γίνει ένας προσεκτικός έλεγχος της περιγραφής του ακινήτου, ώστε να διαπιστωθεί αν αυτή αντανακλά την πραγματική του κατάσταση. Εάν η πραγματική κατάσταση του μισθίου αποκλίνει από όσα συμφωνούνται στο μισθωτήριο, ο μισθωτής κινδυνεύει να πληρώνει παραπάνω, να μην μπορεί να αδειοδοτηθεί ή να βρεθεί υπεύθυνος για αυθαιρεσίες που δεν προκάλεσε.

Καταρχάς, η ακριβής αποτύπωση του είδους του μισθίου, της διεύθυνσης, του ορόφου, του εμβαδού, των κύριων και βοηθητικών χώρων και των παραρτημάτων είναι κρίσιμη, όπως και η ρητή αναφορά στα στοιχεία που το διακρίνουν στην πράξη σύστασης οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας.

Εξίσου σημαντική είναι η αντιστοίχιση της πραγματικότητας με τα σχέδια της πολεοδομίας. Ένα «πατάρι» ή μια «προέκταση» που δεν φαίνεται στην άδεια, ένας αεραγωγός που έχει τοποθετηθεί σε κοινόχρηστο χώρο χωρίς πρόβλεψη ή μια εσωτερική διαρρύθμιση που αλλάζει τις κατόψεις, μπορεί να χαρακτηριστούν αυθαίρετα. Αυτό δεν είναι θεωρητικό ρίσκο: μπορεί να εμποδίσει την αδειοδότηση, να επιφέρει πρόστιμα και, σε ακραίες περιπτώσεις, σφράγιση της επιχείρησης.

Στην πράξη, τα συνηθέστερα προβλήματα προκύπτουν από φαινομενικά μικρές αποκλίσεις. Ένα μισθωτήριο που γράφει 120 τ.μ. ενώ το πραγματικό καθαρό εμβαδόν είναι 97 τ.μ. σημαίνει μισθώματα και κοινόχρηστα υπολογισμένα σε λάθος βάση, αλλά και πιθανή αδυναμία κάλυψης ελάχιστων απαιτήσεων επιφάνειας για ορισμένες άδειες. Ένας υπόγειος αποθηκευτικός χώρος που περιγράφεται ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης, ενώ η σύσταση τον χαρακτηρίζει κοινόχρηστο, θα φέρει τον μισθωτή αντιμέτωπο με αντιρρήσεις των λοιπών συνιδιοκτητών και ενδεχόμενη δικαστική διαμάχη. Ένα «δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης» σε τμήμα του ακάλυπτου που δεν υφίσταται στον κανονισμό της πολυκατοικίας μπορεί να ανατραπεί, αφήνοντας εκτεθειμένη μια επιχείρηση που υπολόγιζε σε αυτόν τον χώρο (π.χ. για τραπεζοκαθίσματα ή προβολή).

Φυσικά, για να μετατραπεί ο έλεγχος σε πραγματική προστασία, το μισθωτήριο θα πρέπει να περιέχει ρήτρα ότι το μίσθιο παραδίδεται όπως ακριβώς περιγράφεται σε αυτό και ότι υφίσταται υποχρέωση του εκμισθωτή να τακτοποιήσει συγκεκριμένες ασυμφωνίες πριν από την έναρξη της μίσθωσης. Επιπλέον, σε πολλές επαγγελματικές μισθώσεις μπαίνει όρος ότι η καταβολή μισθωμάτων τελεί υπό την αίρεση λήψης των αναγκαίων εγκρίσεων και αδειών.

Οικοδομική άδεια και επιτρεπόμενες χρήσεις

Η οικοδομική άδεια και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης αποτελούν τη βάση πάνω στην οποία στηρίζεται κάθε επιχείρηση. Αν η χρήση που προβλέπει η άδεια ή το πολεοδομικό καθεστώς δεν συμβαδίζει με τη δραστηριότητα που σχεδιάζει ο μισθωτής, τότε η μίσθωση μπορεί να αποδειχθεί άχρηστη ή ακόμη και παράνομη.

Άλλωστε, με το υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο, απαγορεύεται η μίσθωση ακινήτων όπου έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχει γίνει αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν ο μισθωτής συμφώνησε καλοπροαίρετα, αν κατά τον έλεγχο της πολεοδομίας διαπιστωθεί ότι η χρήση δεν είναι νόμιμη, η σύμβαση θεωρείται άκυρη.

Ένα κλασικό παράδειγμα είναι να εκμισθώνεται γραφείο σε περιοχή όπου οι χρήσεις γης δεν επιτρέπουν εμπορικές δραστηριότητες. Σε αυτή την περίπτωση, η επιχείρηση δεν θα μπορέσει να λάβει άδεια λειτουργίας και όποια επένδυση σε εξοπλισμό και διαμόρφωση χώρου θα απορριφθεί.

Συχνά το πρόβλημα δεν είναι καν στον νόμο αλλά στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Για παράδειγμα, σε κτίριο με κανονισμό που απαγορεύει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, απαγορεύεται επιχείρηση να εκμισθώνει ακίνητα για Airbnb. Μάλιστα, η διαδικασία τροποποίησης ενός κανονισμού είναι εξαιρετικά δύσκολη, καθώς απαιτεί συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, κάτι που πολύ σπάνια επιτυγχάνεται.

Χρέη του εκμισθωτή

Αν ο εκμισθωτής έχει υψηλές δανειακές υποχρεώσεις ή ληξιπρόθεσμες οφειλές, ο κίνδυνος αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού του ακινήτου είναι ορατός. Αυτό έχει μεγάλη σημασία, καθώς πλέον οι μισθωτές δεν προστατεύονται ουσιαστικά έναντι του νέου ιδιοκτήτη που απέκτησε το ακίνητο από πλειστηριασμό, ο οποίος μπορεί να τερματίσει τη μισθωτική σύμβαση, τηρώντας φυσικά τις νόμιμες προθεσμίες.

Πιο συγκεκριμένα, ο νέος ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση και να ζητήσει την αποχώρηση του μισθωτή, μέσα σε προθεσμία που μπορεί να είναι μόλις δύο μήνες αν η κατάσχεση είχε επιβληθεί πριν από τη μίσθωση, ή έξι μήνες αν επιβλήθηκε μετά. Το αποτέλεσμα είναι ο μισθωτής να χάσει τον χώρο και να μείνει εκτεθειμένος, ενώ οι επενδύσεις του δεν αποζημιώνονται.

Για τον λόγο αυτό, πριν την υπογραφή του μισθωτηρίου, ο μισθωτής πρέπει να ελέγξει το Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου, ώστε να διαπιστώσει αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις. Παράλληλα, έχει δικαίωμα να ζητήσει από τον εκμισθωτή διαβεβαιώσεις σχετικά με τις οφειλές του με πιστοποιητικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας.

Υποχρεώσεις μισθωτή και εκμισθωτή

Η αοριστία στο ποιος πληρώνει τι μπορεί να οδηγήσει σε απρόβλεπτες και συχνά δυσανάλογες επιβαρύνσεις για τον μισθωτή, οι οποίες ενδέχεται να καταστήσουν μη βιώσιμη τη μίσθωση.

Σε μεγάλα επαγγελματικά ακίνητα, οι κοινόχρηστες δαπάνες είναι συχνά σημαντικές, καθώς αφορούν τη συντήρηση ανελκυστήρων, τον φωτισμό των κοινόχρηστων χώρων, τον καθαρισμό, την αποκομιδή απορριμμάτων, την ασφάλεια και φύλαξη, ακόμη και τη συντήρηση κήπων ή χώρων στάθμευσης. Αν δεν υπάρχει σαφής κατανομή, ο μισθωτής μπορεί να βρεθεί να πληρώνει υπέρογκα ποσά, χωρίς δυνατότητα αντίδρασης.

Εξίσου κρίσιμη είναι η διάκριση ανάμεσα σε «αναγκαίες», «επωφελείς» και «πολυτελείς» δαπάνες. Το ιδανικό είναι να περιγράφονται με ακρίβεια στο μισθωτήριο ποιες δαπάνες ανήκουν σε ποια κατηγορία και ποιος αναλαμβάνει το κάθε τι σε περίπτωση που ανακύψει ανάγκη.

Έτσι, ένας μισθωτής που γνωρίζει εκ των προτέρων τις πραγματικές επιβαρύνσεις μπορεί να προϋπολογίσει με ακρίβεια το λειτουργικό του κόστος και να αποφύγει δυσάρεστες εκπλήξεις που διαταράσσουν τη ρευστότητα και την ανταγωνιστικότητά του.

Διάρκεια μίσθωσης και λύση ή ανανέωση

Ένα ακόμη κρίσιμο σημείο που συχνά παραβλέπεται είναι η διάρκεια της μίσθωσης και οι όροι με τους οποίους μπορεί να λυθεί ή να ανανεωθεί η σύμβαση. Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει ελάχιστη τριετή διάρκεια για τις επαγγελματικές μισθώσεις (και όχι μεγαλύτερη, όπως προβλεπόταν παλαιότερα), ακόμη κι αν τα μέρη συμφωνήσουν μικρότερη, αλλά στην πράξη οι συμβάσεις περιλαμβάνουν όρους που μπορούν να δημιουργήσουν προβλήματα στον μισθωτή.

Για παράδειγμα, ρήτρες που δίνουν δικαίωμα στον εκμισθωτή να καταγγείλει τη μίσθωση πρόωρα για «ιδία χρήση» ή για «ανακαίνιση» μπορούν να αποδειχθούν καταστροφικές για έναν επαγγελματία που έχει ήδη επενδύσει μεγάλα ποσά στον χώρο. Αντίστοιχα, ρήτρες που επιβάλλουν υπέρογκες ποινικές ρήτρες στον μισθωτή σε περίπτωση πρόωρης αποχώρησης μπορεί να τον δεσμεύσουν σε μια ζημιογόνα συμφωνία.

Επιπλέον, το ζήτημα της ανανέωσης είναι κομβικό. Καλό είναι να έχει προβλεφθεί σαφής διαδικασία και όροι για την ανανέωση του συμβολαίου μετά την τριετία, ώστε ο μισθωτής να μην κινδυνεύει να χάσει το μίσθιο τη στιγμή που η επιχείρησή του έχει αρχίσει να αποδίδει.

Ιδανικά, απαιτούνται ρήτρες που παρέχουν στην επιχείρηση προβλεψιμότητα και σταθερότητα, όπως προαίρεση ανανέωσης με καθορισμένους όρους, ή τουλάχιστον διαφανείς διαδικασίες για την αναπροσαρμογή του μισθώματος.