Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Πώς «ξεκλειδώνουν» επιπλέον τετραγωνικά και όροφοι

Τη δυνατότητα αξιοποίησης οικοδομικών δικαιωμάτων που σήμερα δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν προβλέπει ο νέος σχεδιασμός για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης. Οι μελέτες του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προσδιορίζουν 194 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) σε 50 Δημοτικές Ενότητες, όπου θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να μεταφέρονται δικαιώματα από άλλα ακίνητα.

Ο σχεδιασμός αφορά περιοχές της Αττικής, όπως η Κηφισιά, το Χαλάνδρι, η Μεταμόρφωση, οι Αχαρνές και η Παλλήνη, αλλά και πόλεις της περιφέρειας, μεταξύ των οποίων ο Βόλος, η Πάτρα, το Ηράκλειο και τα Χανιά. Οι μελέτες προβλέπουν διαφορετικά όρια υποδοχής μεταφερόμενου συντελεστή, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις εξετάζεται και μεγαλύτερο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων.

Δεν πρόκειται, ωστόσο, για γενική αύξηση των συντελεστών δόμησης ούτε για αυτόματη χορήγηση επιπλέον τετραγωνικών. Όπως διευκρίνισε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, ο μηχανισμός αφορά τη μεταφορά ήδη υφιστάμενων οικοδομικών δικαιωμάτων από ακίνητα στα οποία δεν μπορούν να αξιοποιηθούν.

Σύμφωνα με την ενημέρωση που μετέφερε από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο σχεδιασμός επιδιώκει την αποζημίωση ιδιοκτητών που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, τη δημιουργία νέας στέγης για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος και την απελευθέρωση εκκρεμών απαλλοτριώσεων για χώρους πρασίνου και πλατείες.

Πώς λειτουργεί η μεταφορά συντελεστή

Ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου κτιρίου μπορεί να διαθέτει οικοδομικά δικαιώματα τα οποία δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιήσει, επειδή το ακίνητό του προστατεύεται (διατηρητέα κτίρια και ιδιοκτησίες που έχουν δεσμευθεί για κοινόχρηστους χώρους). Εφόσον πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις, θα μπορεί να τα διαθέσει μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Τα δικαιώματα αυτά θα μπορεί να αποκτήσει άλλος ιδιοκτήτης, ο οποίος διαθέτει οικόπεδο σε εγκεκριμένη Ζώνη Υποδοχής και επιθυμεί να χτίσει περισσότερα τετραγωνικά, εντός των επιτρεπόμενων ορίων.

Για παράδειγμα, εάν ένα διατηρητέο κτίριο έχει επιφάνεια 200 τετραγωνικών μέτρων, αλλά τα συνολικά οικοδομικά δικαιώματα του ακινήτου αντιστοιχούν σε 500 τετραγωνικά, ο ιδιοκτήτης του θα μπορούσε να διαθέσει τα 300 τετραγωνικά που δεν μπορεί να χτίσει, εφόσον αναγνωριστούν ως μεταφερόμενα δικαιώματα. Έτσι θα μπορεί να λάβει οικονομικό αντάλλαγμα χωρίς να χάσει το ακίνητό του. Εκείνο που μεταφέρεται είναι το δικαίωμα δόμησης και όχι η ιδιοκτησία.

Αντίστοιχα, ο μηχανισμός επιδιώκει να διευκολύνει την αποζημίωση ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν δεσμευθεί για δρόμους, πλατείες και κοινόχρηστους χώρους.

Αττική: Οι προτεινόμενες ζώνες στον Βόρειο Τομέα

Στον Βόρειο Τομέα Αθηνών προτείνονται 25 ζώνες σε 11 Δημοτικές Ενότητες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 584.400 τ.μ. μεταφερόμενου συντελεστή.

Στο Χαλάνδρι προβλέπονται επτά ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 258.000 τ.μ. Σε συγκεκριμένα τμήματα, όπου σήμερα ισχύουν συντελεστές 0,80 ή 0,90, εξετάζονται όρια από 1,15 έως 1,30.

Για παράδειγμα, σε οικόπεδο 500 τ.μ. με σημερινό συντελεστή 0,80 μπορούν να χτιστούν 400 τ.μ. Εάν βρίσκεται σε εγκεκριμένη ζώνη με όριο υποδοχής 1,30, η συνολική δόμηση θα μπορούσε να φθάσει τα 650 τ.μ. Τα επιπλέον 250 τ.μ., όμως, θα μπορούν να αξιοποιηθούν μόνο με την απόκτηση αντίστοιχων μεταφερόμενων δικαιωμάτων και την τήρηση των υπόλοιπων όρων δόμησης.

Στη Μεταμόρφωση προτείνονται δύο ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 148.800 τ.μ. και όριο 1,60 έναντι σημερινού συντελεστή 1,00. Εξετάζονται επίσης μεγαλύτερο ύψος και κάλυψη έως 80%.

Στην Κηφισιά προβλέπονται τρεις ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 38.800 τ.μ. και προτεινόμενα όρια που, ανάλογα με την περιοχή, κυμαίνονται από 0,60 έως 1,00, έναντι σημερινού συντελεστή 0,50.

Στον Χολαργό προτείνονται πέντε ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 64.500 τ.μ. και όρια έως 1,50 έναντι σημερινού συντελεστή 1,20. Στη Νέα Ιωνία προβλέπονται δύο ζώνες, περίπου 23.800 τ.μ., με προτεινόμενα όρια 1,40 και 1,60.

Στη Λυκόβρυση εξετάζεται όριο 1,00 έναντι 0,80, στη Νέα Ερυθραία 0,70 έναντι 0,60 και στο Νέο Ψυχικό έως 1,43 έναντι 1,20. Στη Φιλοθέη και στο Ψυχικό προτείνεται όριο 0,80 έναντι 0,60, ενώ στον Παπάγο 1,20 έναντι 1,00.

Ανατολική Αττική: Δυνατότητα υποδοχής 1,05 εκατ. τ.μ.

Στην Ανατολική Αττική προτείνονται 37 ζώνες, με συνολική δυνατότητα υποδοχής περίπου 1,05 εκατ. τ.μ., σύμφωνα με το πρώτο εναλλακτικό σενάριο της μελέτης.

Στις Αχαρνές συγκεντρώνονται 21 ζώνες, με δυνατότητα περίπου 531.600 τ.μ. Οι προτάσεις αφορούν το Γερόβουνο  – Αγία Άννα, την Αυλίζα, τον Άγιο Δημήτριο, το Πυργούθι, τον Μικρό Σχινά, το Μονομάτι, την Κατεβασιά και το Κοντοχέρι, καθώς και παραγωγικές περιοχές. Στο Κοντοχέρι εξετάζεται σε συγκεκριμένη ζώνη όριο 0,80 έναντι 0,40.

Στην Παλλήνη προτείνονται έξι ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 241.500 τ.μ. Σε μία από αυτές εξετάζεται όριο 1,20 έναντι 0,40 σήμερα.

Στον Γέρακα προβλέπονται τρεις ζώνες, περίπου 150.000 τ.μ., με προτεινόμενα όρια 1,00 έναντι 0,80 και, σε βιοτεχνική περιοχή, 1,10 έναντι 0,90.

Στο Κρυονέρι προτείνονται τέσσερις ζώνες, περίπου 58.600 τ.μ., με όρια 0,60 έναντι 0,20 σε τρεις ζώνες και 1,20 έναντι 0,80 σε παραγωγική περιοχή.

Στον Άγιο Στέφανο προβλέπονται δύο ζώνες, περίπου 55.600 τ.μ., με προτεινόμενα όρια 0,60 και 0,80, ενώ στην Άνοιξη μία ζώνη, περίπου 8.800 τ.μ., με όριο 0,60 έναντι 0,40.

Οι αριθμοί αυτοί αφορούν το πρώτο σενάριο της μελέτης και όχι οριστικά εγκεκριμένους όρους δόμησης.

Πού εξετάζεται δυνατότητα επιπλέον ορόφου

Σε συγκεκριμένες ζώνες του Βόλου και των Χανίων εξετάζεται, παράλληλα με τη μεταφορά συντελεστή, η δυνατότητα μεγαλύτερου επιτρεπόμενου ύψους.

Στον Βόλο, στην περιοχή Νέα Δημητριάδα  – Γορίτσα, προτείνονται δύο ζώνες όπου ο σημερινός συντελεστής 0,80 θα μπορούσε να φθάσει σε 1,19 -1,21 και 1,17 -1,23, αντίστοιχα. Η μελέτη εξετάζει επίσης δυνατότητα αύξησης του ύψους κατά έναν όροφο.

Στα Χανιά, στη Νοτιοδυτική Μοντεβάρδια, προτείνεται όριο 1,00 έναντι 0,80, επίσης με δυνατότητα μεγαλύτερου ύψους κατά έναν όροφο.

Δεν πρόκειται για γενικό «μπόνους ορόφου». Η αξιοποίηση των προβλέψεων θα εξαρτάται από την τελική έγκριση των ζωνών, την απόκτηση μεταφερόμενων δικαιωμάτων και τις τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις.

Οι προτεινόμενες ζώνες στην περιφέρεια

Στη Μαγνησία προτείνονται 12 ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 305.200 τ.μ. Οι εννέα βρίσκονται στον Βόλο, δύο στην Αισωνία και μία στην Αγριά. Οι προτάσεις αφορούν, μεταξύ άλλων, τη Νέα Δημητριάδα  – Γορίτσα, το Καραγάτς, τη Χιλιαδού  – Μοσχάτο, το Α΄ Επιχειρηματικό Πάρκο και το ΒΙΟΠΑ Βόλου. Στην Αισωνία εξετάζεται όριο 1,80 έναντι 1,60 σε παραγωγικές περιοχές.

Στη Λαμία προβλέπονται τρεις ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 249.700 τ.μ. Στην Άμπλιανη εξετάζονται όρια έως 0,90 έναντι 0,60, ενώ στην περιοχή ΠΟΑ 6 έως 0,80 έναντι 0,50.

Στην Πάτρα προτείνονται έξι ζώνες, περίπου 112.700 τ.μ., στις πολεοδομικές ενότητες Γ10, Γ36, Γ41, Γ54 και Γ40. Ο σημερινός συντελεστής 0,80 θα μπορούσε, μέσω μεταφοράς, να φθάσει έως 1,10, ανάλογα με τη ζώνη.

Στο Ηράκλειο προβλέπονται 18 ζώνες, με δυνατότητα υποδοχής περίπου 173.600 τ.μ. Αφορούν τον Άγιο Ιωάννη, τις Μεσαμπελιές  – Φορτέτσα, τη Θέρισσο  – Δειλινά, τα Καμίνια, το Ατσαλένιο, τον Μασταμπά  – Κορώνη και περιοχές της Νέας Αλικαρνασσού. Τα προτεινόμενα όρια φθάνουν, ανάλογα με τη ζώνη, έως 1,10.

Στα Χανιά προτείνονται 16 ζώνες, περίπου 179.400 τ.μ., στη Χαλέπα, τη Νοτιοδυτική Μοντεβάρδια, τον Καλυκά, τη Νέα Οριακή, τον Κουμπέ, το Πασακάκι, το Κόκκινο Μετόχι, τη Χρυσοπηγή, την Πάνω Σούδα και παραγωγικές περιοχές. Στη Χαλέπα εξετάζεται όριο 0,95 έναντι 0,75 και στη Νοτιοδυτική Μοντεβάρδια και τον Καλυκά 1,00 έναντι 0,80.

Στο Ναύπλιο προτείνονται τέσσερις ζώνες, περίπου 150.300 τ.μ., στις πολεοδομικές ενότητες 8, 10, 11 και 12. Τα προτεινόμενα όρια κυμαίνονται από 0,55 έως 0,80, έναντι σημερινών συντελεστών 0,40 ή 0,60.

Στη Δράμα προβλέπονται τρεις ζώνες, περίπου 24.600 τ.μ., με προτεινόμενα όρια έως 1,10 έναντι 0,80.

Στην Καστοριά προτείνονται τέσσερις ζώνες, περίπου 74.800 τ.μ., στην Αγία Τριάδα και το Άργος Ορεστικό. Σε παραγωγική περιοχή της Αγίας Τριάδας εξετάζεται όριο 1,80 έναντι 1,60, ενώ στο Άργος Ορεστικό προτείνονται όρια έως 1,35 έναντι 0,80.

Συνολικά, η πρώτη ομάδα εννέα γεωγραφικών μελετών, που περιλαμβάνει τον Βόρειο Τομέα Αθηνών και τις οκτώ παραπάνω ενότητες της περιφέρειας, προβλέπει 91 ζώνες με δυνατότητα υποδοχής περίπου 1,85 εκατ. τ.μ. Η Ανατολική Αττική αποτελεί ξεχωριστή μελέτη και δεν περιλαμβάνεται στο συγκεκριμένο άθροισμα.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και οι περιορισμοί

Η μεταφορά των δικαιωμάτων προβλέπεται να πραγματοποιείται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία θα αντιστοιχίζει τους διαθέσιμους τίτλους με ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες ακινήτων σε εγκεκριμένες Ζώνες Υποδοχής.

Η διαδικασία θα λαμβάνει υπόψη την αξία των δικαιωμάτων, τη σειρά καταχώρισης και τη γεωγραφική εγγύτητα των ακινήτων. Μετά τη μεταφορά τους, τα δικαιώματα δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν ξανά στο αρχικό ακίνητο.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του σχεδιασμού, υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τ.μ.

Ο Παύλος Μαρινάκης διευκρίνισε επίσης ότι οι μελέτες εξαιρούν προστατευόμενες περιοχές, όπως παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικά κέντρα, αρχαιολογικούς χώρους και ζώνες προστασίας διατηρητέων. Σύμφωνα με την τοποθέτησή του, εξαιρούνται ακόμη οικοδομικά τετράγωνα που γειτνιάζουν με δάση, περιοχές με κλίση άνω του 25% και τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.

Ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ανέφερε, επικαλούμενος τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ότι ο σχεδιασμός αφορά μεταφορές εντός του ίδιου δήμου. Οι ακριβείς γεωγραφικοί περιορισμοί θα πρέπει να αποσαφηνιστούν στο τελικό κανονιστικό πλαίσιο.

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης έχει απασχολήσει επανειλημμένα το Συμβούλιο της Επικρατείας, καθώς παλαιότερες ρυθμίσεις είχαν αντιμετωπίσει προβλήματα συνταγματικότητας. Ο νέος σχεδιασμός επιχειρεί να αντιμετωπίσει τα ζητήματα αυτά μέσω συγκεκριμένων πολεοδομικών και περιβαλλοντικών μελετών.

Πότε θα ισχύσουν οι αλλαγές

Οι 194 προτεινόμενες ζώνες αποτελούν μέρος του πρώτου κύκλου μελετών, ενώ το ευρύτερο πρόγραμμα του υπουργείου αφορά 83 Δημοτικές Ενότητες.

Προβλέπεται δημόσια διαβούλευση διάρκειας 60 ημερών και στη συνέχεια επεξεργασία των σχεδίων Προεδρικών Διαταγμάτων από το Συμβούλιο της Επικρατείας, πριν από την τελική θεσμοθέτηση των ζωνών.

Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία, τα προτεινόμενα όρια δόμησης και ύψους δεν αποτελούν ισχύοντες όρους δόμησης.

Διαβάστε επίσης:

Αλλάζει ο χάρτης της δόμησης: Πού αυξάνονται οι συντελεστές και τι φέρνουν οι νέες Ζώνες Υποδοχής

Γεωργιάδης για μεταφορά συντελεστή δόμησης: «Ο χαρακτήρας της Φιλοθέης και του Ψυχικού θα διατηρηθεί ως κόρη οφθαλμού»