Πέθανε ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζετε: Πότε κινδυνεύετε με έξωση – Το πρόβλημα με την επικαρπία

Ο θάνατος του ιδιοκτήτη ενός μισθωμένου ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει μια σειρά από πρακτικά και νομικά προβλήματα για τον ενοικιαστή, ιδίως όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι ή όταν δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει σε ποιον περιέρχεται το ακίνητο. Ποιος δικαιούται πλέον να εισπράττει το ενοίκιο; Εξακολουθεί να ισχύει το μισθωτήριο; Μπορούν οι κληρονόμοι να ζητήσουν την αποχώρηση του ενοικιαστή ή να αυξήσουν το μίσθωμα;

Τα ερωτήματα γίνονται ακόμη πιο σύνθετα όταν ο άνθρωπος που είχε εκμισθώσει το ακίνητο δεν ήταν πλήρης ιδιοκτήτης, αλλά είχε μόνο την επικαρπία, ενώ η ψιλή κυριότητα ανήκε σε άλλο πρόσωπο.

Η βασική αρχή του ελληνικού δικαίου είναι ότι ο θάνατος του εκμισθωτή δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης, όμως ανάλογα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου και την κατάσταση της κληρονομίας, μπορούν να αλλάξουν τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του εκμισθωτή, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την τύχη της μίσθωσης μακροπρόθεσμα.

Ο θάνατος του ιδιοκτήτη δεν ακυρώνει το μισθωτήριο

Η πρώτη και σημαντικότερη διευκρίνιση είναι ότι ο ενοικιαστής δεν χάνει το δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο επειδή πέθανε ο ιδιοκτήτης του.

Εφόσον ο εκμισθωτής ήταν πλήρης κύριος του ακινήτου, οι κληρονόμοι του υπεισέρχονται, κατά κανόνα, στη μισθωτική σχέση. Αυτό σημαίνει ότι αναλαμβάνουν τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση, χωρίς να απαιτείται η υπογραφή νέου μισθωτηρίου μόνο και μόνο λόγω του θανάτου.

Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα έχει εκμισθωθεί για τρία χρόνια και ο ιδιοκτήτης πεθάνει κατά τη διάρκεια του δεύτερου έτους, οι κληρονόμοι δεν μπορούν να θεωρήσουν ότι η σύμβαση έληξε και να απαιτήσουν την άμεση αποχώρηση του ενοικιαστή. Η μίσθωση εξακολουθεί να διέπεται από τους όρους που είχαν συμφωνηθεί, τόσο ως προς τη διάρκειά της όσο και ως προς το ύψος του ενοικίου, τις αναπροσαρμογές και τις υπόλοιπες συμβατικές υποχρεώσεις.

Σε ποιον πρέπει να πληρώνει πλέον το ενοίκιο ο μισθωτής;

Αν και η συνέχιση της μίσθωσης είναι σχετικά ξεκάθαρη, η καταβολή του ενοικίου είναι πιο περίπλοκη, ιδίως όταν υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι.

Όταν υπάρχει ένας μόνο κληρονόμος, ο οποίος έχει υπεισέλθει στη μισθωτική σχέση, η κατάσταση είναι απλούστερη, αφού ο ενοικιαστής ενημερώνεται για τη μεταβολή και καταβάλλει τα μισθώματα στον νέο δικαιούχο. Φυσικά, θα πρέπει προηγουμένως επιβεβαιώσει τη νομιμοποίησή του, ελέγχοντας ότι αυτός είναι πλέον ο κύριος του ακινήτου, έχοντας προχωρήσει σε αποδοχή κληρονομίας.

Τι συμβαίνει όμως όταν ο αποβιώσας αφήνει περισσότερους κληρονόμους;

Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης πεθαίνει αφήνοντας το διαμέρισμά του στα τρία παιδιά του. Το ένα επικοινωνεί με τον ενοικιαστή και του ζητά να καταθέτει ολόκληρο το ενοίκιο στον προσωπικό του λογαριασμό. Το δεύτερο υποστηρίζει ότι δικαιούται το δικό του μερίδιο, ενώ το τρίτο δεν έχει ακόμη αποφασίσει αν θα αποποιηθεί την κληρονομιά.

Σε μια τέτοια περίπτωση, ο μισθωτής δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να θεωρήσει ότι οποιοσδήποτε εμφανίζεται ως συγγενής του θανόντος δικαιούται αυτομάτως να εισπράττει το σύνολο των μισθωμάτων.

Στην πράξη, ο ενοικιαστής πρέπει αρχικά να ζητήσει από το πρόσωπο που εμφανίζεται ως κληρονόμος έγγραφα που αποδεικνύουν το κληρονομικό του δικαίωμα. Τέτοια μπορεί να είναι το κληρονομητήριο ή, εφόσον δεν έχει εκδοθεί, ο συνδυασμός των κατάλληλων πιστοποιητικών, όπως το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, τα έγγραφα σχετικά με την ύπαρξη ή τη δημοσίευση διαθήκης και το πιστοποιητικό περί μη αποποίησης της κληρονομιάς. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να χρειάζονται και πρόσθετα στοιχεία, ώστε να προκύπτει ποιοι είναι οι κληρονόμοι και ποια μερίδα δικαιούται ο καθένας.

Εφόσον υπάρχουν περισσότεροι κληρονόμοι, ο μισθωτής πρέπει να ζητήσει να του γνωστοποιηθεί εγγράφως ποιος θα εισπράττει τα μισθώματα και σε ποιον τραπεζικό λογαριασμό θα καταβάλλονται. Αν ένας από τους κληρονόμους ζητά να εισπράττει ολόκληρο το ενοίκιο, πρέπει να προκύπτει ότι έχει σχετική εξουσιοδότηση από τους υπόλοιπους ή άλλη νόμιμη εξουσία είσπραξης. Διαφορετικά, εφόσον έχουν εξακριβωθεί οι δικαιούχοι και τα ποσοστά τους, η καταβολή μπορεί να γίνεται στον καθένα κατά το μέρος που δικαιούται, με τα αντίστοιχα αποδεικτικά πληρωμής.

Αν, αντίθετα, οι κληρονόμοι διαφωνούν, προβάλλουν αντικρουόμενες απαιτήσεις ή δεν έχει ακόμη εξακριβωθεί ποιος δικαιούται να εισπράξει, ο ενοικιαστής δεν πρέπει να καταβάλει αυθαίρετα ολόκληρο το μίσθωμα σε ένα μόνο πρόσωπο, αλλά οφείλει να ζητήσει εγγράφως τις αναγκαίες διευκρινίσεις, χωρίς φυσικά να θεωρήσει ότι η αβεβαιότητα τον απαλλάσσει από την υποχρέωση πληρωμής.

Εφόσον υπάρχει αντικειμενική αδυναμία ασφαλούς προσδιορισμού του δικαιούχου, χωρίς δική του υπαιτιότητα, μπορεί να εξεταστεί η δημόσια κατάθεση των μισθωμάτων στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, μια διαδικασία που προστατεύει τον μισθωτή από τον κίνδυνο να υποχρεωθεί να πληρώσει ξανά το ίδιο ενοίκιο.

Αν, από την άλλη, όλοι οι κληρονόμοι αποποιηθούν την κληρονομία, οπότε αυτή παραμένει χωρίς εξακριβωμένο δικαιούχο, τίθεται ζήτημα σχολάζουσας κληρονομιάς και διορισμού κηδεμόνα, ο οποίος αναλαμβάνει τη διαχείρισή της σύμφωνα με τις νόμιμες αρμοδιότητές του.

Τι συμβαίνει αν ο εκμισθωτής είχε μόνο την επικαρπία;

Μια διαφορετική περίπτωση, με κρίσιμη πρακτική σημασία, προκύπτει όταν ο άνθρωπος που εισέπραττε τα ενοίκια δεν είχε την πλήρη κυριότητα του ακινήτου, αλλά μόνο την επικαρπία. Πρόκειται για ένα πολύ συνηθισμένο ιδιοκτησιακό σχήμα στην Ελλάδα, κυρίως στο πλαίσιο γονικών παροχών, όπου οι γονείς μεταβιβάζουν στα παιδιά τους την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου, διατηρώντας για τον εαυτό τους την επικαρπία, δηλαδή το δικαίωμα να χρησιμοποιούν το ακίνητο ή να το εκμισθώνουν και να εισπράττουν τα μισθώματα μέχρι το θάνατό τους, οπότε και αποσβήνεται η επικαρπία.

Αυτό σημαίνει ότι η επικαρπία δεν περιέρχεται στους κληρονόμους του θανόντος, αλλά ο ψιλός κύριος αποκτά πλέον την πλήρη κυριότητα του ακινήτου. Για παράδειγμα, ένας πατέρας έχει κρατήσει την επικαρπία ενός διαμερίσματος, ενώ η κόρη του έχει την ψιλή κυριότητα. Ο πατέρας εκμισθώνει το διαμέρισμα έναντι 800 ευρώ τον μήνα και εισπράττει κανονικά τα μισθώματα. Με τον θάνατό του, η επικαρπία αποσβήνεται και η κόρη αποκτά την πλήρη κυριότητα.

Για όσο διάστημα η μίσθωση εξακολουθεί να ισχύει, η κόρη υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή και δικαιούται πλέον να εισπράττει τα μισθώματα που αντιστοιχούν στο διάστημα μετά την απόσβεση της επικαρπίας.

Το γεγονός ότι ο θανών μπορεί να είχε και άλλους κληρονόμους δεν σημαίνει ότι αυτοί αποκτούν δικαίωμα στα μελλοντικά ενοίκια του συγκεκριμένου ακινήτου, εφόσον δεν έχουν κάποιο άλλο αυτοτελές δικαίωμα σε αυτό. Δηλαδή, η επικαρπία δεν κληρονομείται, αλλά ουσιαστικά απορροφάται από τον ψιλό κύριο, ο οποίος γίνεται πλήρης κύριος.

Σε κάθε περίπτωση, όποιος νοικιάζει σπίτι από επικαρπωτή και όχι από κύριο, καλό είναι να γνωρίζει εκ των προτέρων ποιος είναι ο ψιλός κύριος, ακριβώς για να είναι προετοιμασμένος για την περίπτωση θανάτου του πρώτου.

Μπορεί όμως ο ψιλός κύριος να ζητήσει από τον ενοικιαστή να φύγει;

Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει ότι, όταν η επικαρπία λήγει κατά τη διάρκεια μίσθωσης που είχε συνάψει ο επικαρπωτής, εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις που ισχύουν για την εκποίηση μισθωμένου ακινήτου.

Κατά συνέπεια, η απόσβεση της επικαρπίας δεν οδηγεί στην έξωση του μισθωτή, αφού ο πλήρης πλέον κύριος πρέπει να σεβαστεί τη μίσθωση, ακριβώς όπως θα γινόταν αν το ακίνητο άλλαζε ιδιοκτήτη λόγω μεταβίβασης.

Για να γίνει αυτό, βέβαια, θα πρέπει η μίσθωση να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ώστε να μπορεί να συναχθεί με ακρίβεια η συνολική διάρκεια της συμφωνημένης μίσθωσης.

Αν, όμως, η μίσθωση δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση με προθεσμία ένα μήνα για μισθώσεις διάρκειας έως ενός έτους και δύο μήνες για μισθώσεις μεγαλύτερης διάρκειας.

Επομένως, όποιος νοικιάζει ακίνητο από επικαρπωτή καλό είναι να γνωρίζει ότι ο θάνατος του τελευταίου δεν σημαίνει αναγκαστικά ότι χάνει το σπίτι του, αλλά ούτε και ότι η θέση του είναι ακριβώς ίδια με εκείνη που θα είχε αν είχε συμβληθεί εξαρχής με τον πλήρη κύριο.

Μπορούν οι κληρονόμοι να αυξήσουν το ενοίκιο ή να κάνουν έξωση;

Εφόσον η μίσθωση εξακολουθεί να ισχύει μετά τον θάνατο του εκμισθωτή, οι κληρονόμοι υποχρεούνται να σεβαστούν τους όρους της, όπως ακριβώς και ο αρχικός ιδιοκτήτης. Δεν μπορούν, επομένως, να αυξήσουν το ενοίκιο ούτε να απαιτήσουν την αποχώρηση του ενοικιαστή απλώς και μόνο επειδή απέκτησαν το ακίνητο μέσω κληρονομιάς ή επειδή επιθυμούν να το χρησιμοποιήσουν οι ίδιοι.

Μάλιστα, σε αντίθεση με όσα ίσχυαν παλαιότερα, η ιδιοκατοίκηση δεν αποτελεί πλέον αυτοτελή νόμιμο λόγο καταγγελίας μιας μίσθωσης κύριας κατοικίας. Στο παρελθόν, ο νόμος 1703/1987 προέβλεπε τη δυνατότητα του ιδιοκτήτη να ζητήσει την απόδοση του ακινήτου προκειμένου να κατοικήσει ο ίδιος ή ορισμένα μέλη της οικογένειάς του, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ιδίως όταν δεν διέθεταν άλλη κατάλληλη κατοικία. Η σχετική ρύθμιση έπαψε να ισχύει με τη λήξη του ειδικού καθεστώτος προστασίας των μισθώσεων κατοικίας, το 1997. Σήμερα, συνεπώς, ένας κληρονόμος δεν μπορεί να επικαλεστεί απλώς την ανάγκη να εγκατασταθεί στο ακίνητο για να λύσει πρόωρα τη μίσθωση.

Η προστασία αυτή έχει νόημα, βέβαια, στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου. Εάν, για παράδειγμα, έχει συμφωνηθεί πενταετής μίσθωση και ο ιδιοκτήτης πεθάνει κατά το δεύτερο έτος, οι κληρονόμοι δεσμεύονται, κατά κανόνα, από την υπολειπόμενη διάρκεια της σύμβασης. Και φυσικά, στις μισθώσεις κύριας κατοικίας ισχύει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια.

Δεν είναι, όμως, ίδια τα πράγματα στις μισθώσεις αορίστου χρόνου, εφόσον έχει συμπληρωθεί η νόμιμη ελάχιστη διάρκεια προστασίας των τριών ετών. Σε κάθε μίσθωση αορίστου χρόνου, οι κληρονόμοι, όπως και ο αρχικός εκμισθωτής, έχουν δικαίωμα να την καταγγείλουν χωρίς να απαιτείται να επικαλεστούν ιδιοκατοίκηση ή κάποιον άλλο ειδικό λόγο.