Ιδιωτικό συμφωνητικό για αγορά ακινήτου: Το λάθος που κοστίζει χιλιάδες ευρώ στους αγοραστές – Το νομικό κενό και οι λύσεις

Ευκολία και ταχύτητα ή διασφάλιση των συμφερόντων και των δύο πλευρών, ιδίως δε του πιο αδύναμου μέρους σε μια αγοραπωλησία ακινήτου, όπως είναι ο αγοραστής; Σε αυτό το δίλημμα καλούνται να απαντήσουν όσοι διαπραγματεύονται την αγορά ενός σπιτιού, με τους περισσότερους να επιλέγουν το πρώτο, κάτι που οδηγεί σε δικαστικές διαμάχες ένα μεγάλο ποσοστό υποψήφιων αγοραστών.

Το προσύμφωνο αποτελεί τον πιο συνηθισμένο τρόπο να «κλειδώσει» η συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή, με δεδομένο ότι στην Ελλάδα η οριστική μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί πολλούς μήνες, οπότε κάπως πρέπει και τα δύο μέρη να δεσμευτούν ως προς τη συμφωνία.

Το πρόβλημα είναι ότι αν δεν γίνουν τα σωστά βήματα από νομικής σκοπιάς, ο επίδοξος αγοραστής μπορεί να καταλήξει να παλεύει για χρόνια να πάρει την προκαταβολή πίσω, αν τελικά η μεταβίβαση δεν γίνει. Και οι περισσότεροι δεν το γνωρίζουν αυτό, υπογράφοντας ιδιωτικά συμφωνητικά που χωρίς τις κατάλληλες προσθήκες είναι απλώς… άκυρα.

Οι περισσότεροι υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς να γνωρίζουν τους κινδύνους

Η πιο συνηθισμένη πρακτική αυτή τη στιγμή στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας είναι να υπογράφει ο πωλητής με τον αγοραστή ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο αναφέρεται το ποσό της προκαταβολής και η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο σε συγκεκριμένη τιμή με προθεσμία κάποιων μηνών.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, μάλιστα, επιβάλλονται και συνήθεις ρήτρες, όπως ο αρραβώνας, δηλαδή συμφωνείται ότι ο πωλητής θα επιστρέψει διπλάσια την προκαταβολή, αν τελικά δεν προχωρήσει η μεταβίβαση εξαιτίας του. Και αντίστοιχα ότι ο αγοραστής θα χάσει την προκαταβολή αν η υπαιτιότητα είναι δικιά του.

Ωστόσο, ολόκληρη αυτή η συμφωνία και πόσο μάλλον οι ανωτέρω ρήτρες είναι άκυρες, δηλαδή ανύπαρκτες από νομική άποψη. Και αυτό επειδή ο Αστικός Κώδικας απαιτεί οποιαδήποτε δικαιοπραξία επί ακινήτου να λαμβάνει τον συμβολαιογραφικό τύπο. Είτε δηλαδή πρόκειται για την οριστική μεταβίβαση είτε για συμφωνία για μελλοντική μεταβίβαση, όπως είναι το προσύμφωνο, πρέπει τα μέρη να υπογράψουν συμβόλαιο ενώπιο συμβολαιογράφου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει καμία αξία και κάθε μέρος μπορεί να το σπάσει ουσιαστικά χωρίς συνέπειες. Κάτι που συμβαίνει πολύ συχνά, ειδικά από την πλευρά των πωλητών, οι οποίοι βρίσκουν καλύτερη τιμή, αλλά και από την πλευρά των αγοραστών που μπορεί να συνειδητοποιήσουν στην πορεία ότι το ακίνητο έχει προβλήματα και δεν αξίζει να το αγοράσουν.

Έμπειροι μεσίτες αναφέρουν ότι περίπου 1 στα 4 deals για αγορά ακινήτου χαλάει στην πορεία κυρίως λόγω του ανταγωνισμού μεταξύ των επίδοξων αγοραστών, αλλά και της εξαντλητικής γραφειοκρατίας που καθυστερεί τις μεταβιβάσεις για μήνες ή και χρόνια.

Σε αυτή την περίπτωση, καθόλου σπάνια ο πωλητής αρνείται να επιστρέψει την προκαταβολή και ο αγοραστής συνειδητοποιεί μάλλον αργά ότι με το ιδιωτικό συμφωνητικό στο χέρι του ελάχιστα μπορεί να διεκδικήσει.

Στην πραγματικότητα, το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να ασκήσει αγωγή για την επιστροφή μόνο της προκαταβολής και φυσικά όχι για ρήτρες, όπως η επιστροφή διπλάσιου του ποσού, αφού τέτοιες διατάξεις είναι απόλυτα άκυρες. Μια αγωγή που θα σέρνεται στα δικαστήρια για χρόνια…

Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι η αποτελεσματικότερη λύση, αλλά με ρίσκο την ταχύτητα

Για να είναι απόλυτα διασφαλισμένος ο αγοραστής, είναι απαραίτητο να υπογράψουν τα μέρη προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου αποτυπώνονται όλες οι υποχρεώσεις τους και προβλέπονται ρήτρες για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης.

Με λίγα λόγια, ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο εξασφαλίζει σημαντικά τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή ότι τελικά θα γίνει η μεταβίβαση, αν και όχι στο 100%, καθώς κάλλιστα ο πωλητής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο σε άλλον. Απλώς, αν το κάνει αυτό ο αγοραστής μπορεί να του ζητήσει αποζημίωση.

Και μάλιστα, αυτή την αποζημίωση μπορεί να τη ζητήσει χωρίς να πρέπει να ακολουθήσει τη δικαστική, χρονοβόρα οδό, αφού μπορεί με βάση το συμβολαιογραφικό έγγραφο να εκδώσει διαταγή πληρωμής και να προχωρήσει γρήγορα ακόμη και σε πλειστηριασμό περιουσιακών στοιχείων του πωλητή, ώστε να ικανοποιήσει την απαίτησή του.

Το πρόβλημα, όμως, βρίσκεται αλλού. Στο ότι αυτή τη στιγμή, όπως είναι η αγορά, τα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα παίρνουν χρόνο. Και αυτό ενέχει επίσης κινδύνους για τη μακροημέρευση του deal.

It’s seller’s time, αναφέρουν οι περισσότεροι παράγοντες της αγοράς του real estate, κάτι που συνεπάγεται ότι ο πωλητής έχει το πάνω χέρι. Δηλαδή, μπορεί να έχει συμφωνήσει προφορικά με έναν αγοραστή μία τιμή και τελευταία στιγμή να αποφασίσει να πουλήσει αλλού ακριβότερα το ακίνητό του.

Ένα προσύμφωνο, όμως, απαιτεί μερικές εβδομάδες για να ολοκληρωθεί, καθώς οι συμβολαιογράφοι αυτή τη χρονική περίοδο είναι τόσο απασχολημένοι που σε βάζουν… στην ουρά. Και αυτό το διάστημα είναι που πολλές συμφωνίες ακυρώνονται, γιατί ο πωλητής έχει όλο τον χρόνο για να διαπραγματευτεί εκ νέου και με άλλους το ακίνητό του.

Τα νομικά τρικ που μπορούν να βοηθήσουν

Αν έχετε συμφωνήσει προφορικά με κάποιον πωλητή την αγορά ενός ακινήτου, καλό είναι να εξασφαλίσετε αυτή τη συμφωνία και γραπτώς (π.χ. με email). Έτσι, σε περίπτωση που ο πωλητής πουλήσει σε άλλον τελικά, να μπορείτε να εγείρετε αξιώσεις για ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις.

Ειδικότερα, το αστικό δίκαιο προβλέπει ότι τα δύο μέρη πρέπει να διαπραγματεύονται με καλή πίστη και βάση τα συναλλακτικά ήθη, οπότε δεν μπορεί ο πωλητής να αθετήσει τόσο εύκολα την αρχική συμφωνία, ειδικά αν ο αγοραστής έχει προχωρήσει σε έξοδα, όπως ο νομικός έλεγχος του ακινήτου ή η αμοιβή του συμβολαιογράφου.

Από εκεί και πέρα, αν τελικά προτιμήσετε το ιδιωτικό συμφωνητικό, καλό είναι να μεριμνήσετε, ώστε να πληροί κάποιες προϋποθέσεις που θα βοηθήσουν σημαντικά σε περίπτωση αθέτησής του.

Καταρχάς, οι υπογραφές του συμφωνητικού πρέπει να γίνουν είτε με ψηφιακή βεβαίωση εγγράφου μέσω gov είτε με βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής σε κάποιο ΚΕΠ.

Επιπλέον, στο συμφωνητικό θα πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένη ημερομηνία ως προθεσμία για τη μεταβίβαση, με την πάροδο της οποίας ο αγοραστής θα μπορεί να διεκδικήσει πίσω την προκαταβολή του χωρίς περαιτέρω διατυπώσεις.

Με αυτές τις δύο κινήσεις, το ιδιωτικό συμφωνητικό αποκτά εγκυρότητα ως προς την καταβολή της προκαταβολής και ο αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει το ποσό που είχε καταβάλει όχι μόνο μέσω αγωγής σε δικαστήριο, αλλά και διαταγής πληρωμής που εκδίδεται πλέον από δικηγόρο πολύ ταχύτερα.

Αυτή η λύση δεν καλύπτει εντελώς τον αγοραστή, είναι όμως μια μέση οδός, όταν ο πωλητής πιέζει για καταβολή της προκαταβολής άμεσα και το ρίσκο της καθυστέρησης λόγω του συμβολαιογράφου είναι μεγάλο.