Γεμάτο παγίδες τις οποίες θα πρέπει να αποφύγουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να μην πέσουν στην παγίδα των έξτρα φόρων και των προστίμων είναι ο επικαιροποιημένος οδηγός της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb).

Μέσα από 61 ερωτήσεις και απαντήσεις η Ανεξάρτητη Αρχή δίνει νέες οδηγίες για το φορολογικό πλαίσιο που διέπει τα Airbnb, είτε οι κρατήσεις πραγματοποιούνται μέσω από τις πλατφόρμες μίσθωσης είτε χωρίς αυτές. Σημαντικό ρόλο παίζει πλέον, ο χρόνος μίσθωσης μέσα στο έτος, ενώ η μεγάλη αλλαγή έρχεται στην έννοια του ακινήτου που τίθεται προς βραχυχρόνια ενοικίαση.

1

«Κλειδί» ο χρόνος διαμονής

Εδώ και 21 μήνες, από τις αρχές του 2024 έχει αλλάξει ο υπολογισμός της δραστηριότητας για μισθώσεις ακινήτων μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες κρατήσεων (Airbnb, Booking κ.α.), καθώς ακόμα και αν γίνονται με ιδιωτικό συμφωνητικό, η διαμονή είναι έως 59 ημέρες και παρέχονται μόνο κλινοσκεπάσματα, τότε θεωρείται ως βραχυχρόνια και θα πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο της ΑΑΔΕ με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

Αν ένα ακίνητο μισθωθεί με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, τότε θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Σε περίπτωση που η μίσθωση για έναν ενοικιαστή διαρκέσει 50 ημέρες και έπειτα ανανεωθεί για άλλες 20, τότε η θεωρείται πως πρόκειται για δυο διαφορετικές μισθώσεις. Επειδή η πρώτη δεν υπερέβη το όριο των 59 ημερών, τότε η μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια και όχι μακροχρόνια.

Για παράδειγμα, σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια βραχυχρόνιας μίσθωσης από 10.06.2024 μέχρι 30.07.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 31.07.2024), ήτοι διάρκειας 51 ημερών, συμφωνηθεί η διαμονή του μισθωτή μέχρι τις 12.08.2024 (ημερομηνία αναχώρησης 13.08.2024), με αποτέλεσμα η συνολική διάρκεια της διαμονής του να ανέρχεται σε 64 ημέρες, θεωρείται ότι έχει συναφθεί δεύτερη μίσθωση από 31.07.2024 έως 12.08.2024, διάρκειας 13 ημερών, η οποία είναι επίσης βραχυχρόνια.

Με αυτό το «ξεκαθάρισμα» η διαδικασία έχει διαφορετική φορολογική αντιμετώπιση. Από 1.1.2024 το εισόδημα από «Βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:

α) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή

β) ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα

Ο αριθμός ακινήτων

Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που διαθέτει ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση, λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει.

Σε περίπτωση που φυσικό πρόσωπο διαθέτει για Βραχυχρόνια Μίσθωση δύο δωμάτια (δωμάτιο Α και δωμάτιο Β), εντός του ίδιου διαμερίσματος/μονοκατοικίας, για τα οποία έχει λάβει δύο διαφορετικούς ΑΜΑ καθώς και έναν τρίτο ΑΜΑ για τη μίσθωση των δύο δωματίων (δωμάτιο Α+Β) από κοινού (δηλαδή οι δύο αριθμοί αφορούν τη μίσθωση κάθε δωματίου ξεχωριστά και ο ένας την από κοινού μίσθωση των δύο δωματίων), τότε το φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι διαθέτει δύο και όχι τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση.

Πότε επιβάλλεται ΦΠΑ στα Airbnb

Ένα φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί Βραχυχρόνια Μίσθωση μέχρι δύο ακινήτων επιπλωμένων χωρίς την παροχή οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, αποκτά σε κάθε περίπτωση εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Η Βραχυχρόνια Μίσθωση:

– απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα,

– υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% όταν οι εκμισθωτές είτε είναι φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω, είτε είναι νομικά πρόσωπα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύδιαθέτεΕφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για Βραχυχρόνια Μίσθωση, το σύνολο των ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ.

«Μπλόκο» στα Airbnb στο κέντρο της Αθήνας

Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων δύνανται να εγγραφούν και να λάβουν νέο αριθμό εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι ήταν εγγεγραμμένα, στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2024.

Ενδεικτικά αναφέρονται οι ακόλουθες περιπτώσεις:

α) κατάρτιση νέας σύμβασης μίσθωσης λόγω λύσης της προηγούμενης με νέο ή τον ίδιο μισθωτή/υπεκμισθωτή,

β) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή, χωρίς μεταβολή του ιδιοκτησιακού καθεστώτος,

γ) μεταβολή στο πρόσωπο του διαχειριστή εξαιτίας μεταβίβασης του ακινήτου (λόγω επαχθούς ή χαριστικής αιτίας) ή κληρονομικής διαδοχής,

δ) επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο Διαχειριστή, λόγω προηγούμενης διακοπής του ΑΜΑ.

Οι υποχρεώσεις φυσικών και νομικών προσώπων

Φυσικά Πρόσωπα με Βραχυχρόνια Μίσθωση έως δύο ακίνητων (δηλαδή με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες) έχουν τις εξής υποχρεώσεις:

α) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση.

β) Δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1+Ε2)

Φυσικά Πρόσωπα με Βραχυχρόνια Μίσθωση τριών ακίνητων και άνω (μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες):

α) Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας

β) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων

γ) Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ

δ) Υποβολή Ε3+Ε1

ε) Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (π.χ. mydata).

Νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που πραγματοποιούν Βραχυχρόνιες Μισθώσεις (δηλαδή με μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες):

α) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων

β) Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ

γ) Ε3+Ν

δ)Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (π.χ. myDATA).

Airbnb που θεωρείται τουριστικό κατάλυμα

Τα πρόσωπα που προβαίνουν σε μίσθωση ακινήτων με παροχή και άλλων υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, θα πρέπει να γνωρίζουν πως το ακίνητο θα θεωρείται ως τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ και υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος μέσω του συστήματος OpenBusiness.

Όσον αφορά την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας οι επιλογές είναι δυο: είτε έναρξη ατομικής επιχείρησης είτε σύσταση εταιρείας αναλόγως και των λοιπών σχετικών προϋποθέσεις.

Συνοπτικά οι υποχρεώσεις είναι:

α) Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ

β) Υποβολή γνωστοποίησης τουριστικού καταλύματος στο OpenBusiness, λήψη αριθμού γνωστοποίησης και ανάρτηση αυτού του αριθμού σε ψηφιακές πλατφόρμες και κάθε μέσο προβολής

γ) Υποβολή δηλώσεων Τέλους Ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλους Παρεπιδημούντων

δ) Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ

ε) Ε3+Ε1 ή Ν κατά περίπτωση (και βέβαια όλες τις λοιπές υποχρεώσεις της ατομικής επιχείρησης, π.χ. myDATA).

Διαβάστε επίσης

Ξεπαγώνουν οι ξεχασμένες επεκτάσεις του Μετρό – Πρώτα σε Ίλιον, Γλυφάδα και Ελληνικό

Έρχεται επίδομα ασθενείας και για τους μη μισθωτούς

Τζέφρυ Πάιατ -Ντίτε Γιόρκενσεν (Atlantic Council): Τι είπαν για ρωσικό αέριο και αμερικάνικες επενδύσεις στην Ευρώπη