Real estate: Το επόμενο «μαγαζί – γωνία» των γραφείων

Ως προπομπό σταθεροποίησης ή και ύφεσης ερμηνεύεται η σταθεροποίηση των ζητούμενων ενοικίων στην αγορά των γραφείων.

Σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis για την πορεία που διέγραψε ο κλάδος ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του 2023, τα ενοίκια αυξηήθηκε μεν αλλά με μικρό ρυθμό σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν. Η έρευνα κάνει βέβαια λόγο για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα, επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας, καθώς τα νεόδμητα και σύγχρονα, πράσινα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια καταλαμβάνουν ακόμα μικρό ποσοστό της αγοράς και καταγράφουν ενοίκια που φτάνουν ακόμα και τα 35 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαία.

Πάντως, οι ερευνητές στέκονται στην «αποκαθήλωση» του αγαπημένου για τους επενδυτές «τριπτύχου» location-location-location (τοποθεσία) και της αντικατάστασης του από το sustainability-digitalization-ESG, που αφορά στη βιωσιμότητα και την ψηφιοποίηση. «Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα, οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση & ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Το μελλοντικό “μαγαζί γωνία” θα αφορά περισσότερο στο metaverse παρά στην διασταύρωση Σταδίου & Βουκουρεστίου», σημειώνει χαρακτηριστικά η Geoaxis.

Ωστόσο, οι επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους συνεχίζονται,αφού η διαθεσιμότητα κινείται ακόμα σε χαμηλά επίπεδα και το κτιριακό απόθεμα είναι παλιό. Σύμφωνα με στοιχεία της Prodea, που επικαλείται η έρευνα, στη λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως στο Μαρούσι) και στη λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τ.μ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τ.μ..

Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ.. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τμ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τ.μ.. Στο κέντρο της Αθήνας, η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος παρουσιάζει αύξηση 0,63% (από 14,29 ευρώ/τ.μ. σε 14,38 ευρώ/τ.μ. και η περιοχή του Κολωνακίου 1,04% (από 19,29 σε 19,49 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Σύμφωνα με τη Geoaxis, π χειρισμός των κόκκινων δανείων από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

Με τρεις ταχύτητες

Να σημειωθεί ότι οι αποδόσεις κινούνται πλέον πέριξ του 6% για γραφεία προβολής α’ κατηγορίας. Εξάλλου, ο κλάδος κινείται σε τρεις ταχύτητες: με τα ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, που σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ το τετραγωνικό και αποδόσεις γύρω στο 6%, με τα παλαιά γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, που σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15 ευρώ το τετραγωνικό και αποδόσεις 7% και με τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ το μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 8%.

Η τάση αυτή θα ακολουθήσει και το 2024, καθώς προβλέπεται περαιτέρω υποχώρηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής και ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης.

Πρέπει, τέλος, να σημειωθεί ότι η σκιά των βραχυχρόνιων μισθώσεων πέφτει ακόμα και πάνω από τον τομέα των γραφείων, αφού εταιρείες όπως η Airbnb εισέρχονται σταδιακά σε αυτή την αγορά (προς το παρόν εκτός συνόρων), ενώ στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον χώροι γραφείων ευέλικτης επιφάνειας.