Real Estate

Πώς επηρεάζουν τα funds την αγορά των επαγγελματικών ακινήτων

  • Τέτη Ηγουμενίδη


Σε ανοδική τροχιά κινείται ο κλάδος των ποιοτικών επαγγελματικών ακινήτων, καθώς στο «παιχνίδι» εκτός από τις ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), που κράτησαν την αγορά αυτή «ζωντανή» (στο βαθμό που ήταν δυνατό) τα χρόνια της οικονομικής κρίσης, εισέρχονται και ξένα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια.

Το 2018 οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα ήταν ύψους 486 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων 235 από ΑΕΕΑΠ και 251 εκατ. από άλλους φορείς, κυρίως funds, ενώ το 2017 τα αντίστοιχα νούμερα ήταν 557 εκατ., 216 εκατ. και 340 εκατ. ευρώ.

Στελέχη της αγοράς του real estate εκτιμούν ότι εντός του 2019 θα συνεχιστεί η κινητικότητα, ωστόσο, παράλληλα εκφράζουν την ανησυχία τους για την έλλειψη νέων αναπτύξεων, ζήτημα που συνδέεται με τη γενικότερη πορεία της οικονομίας αφού, αν δεν υπάρχουν νέες επιχειρήσεις ή ανάπτυξη των υφιστάμενων, αν δεν αυξηθεί το εισόδημα και η κατανάλωση, δεν έχει νόημα η κατασκευή επιπλέον γραφείων ή καταστημάτων.

Την πορεία της αγοράς φέτος θα επηρεάσουν και οι εκλογικές αναμετρήσεις,  ειδικά οι εθνικές εκλογές με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι ήδη τους ξένους επενδυτές απασχολεί το αν θα υπάρξει αυτοδύναμη κυβέρνηση.

Χαρακτηριστικά είναι όσα σημειώνει η Trastor στην ετήσια έκθεσή της για τα αποτελέσματα του 2018: «Ο κλάδος του επαγγελματικού ακινήτου, στον οποίο η εταιρεία συγκεντρώνει το επενδυτικό της ενδιαφέρον, παρουσίασε ανοδικές τάσεις τόσο σε ρυθμούς αύξησης ενοικίων όσο και τιμών, τάσεις που γίνονται ολοένα και ισχυρότερες στα ποιοτικά και πρώτης προβολής ακίνητα. Κυρίαρχη τάση και διαμορφωτής της παρατηρούμενης αποκλιμάκωσης των ζητούμενων αποδόσεων αποτελεί η συγκέντρωση αυξανόμενων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων που στοχεύουν στο ίδιο επενδυτικό προϊόν με τις ΑΕΕΑΠ καθιστώντας το απόθεμα ακινήτων με θεσμικά επενδυτικά χαρακτηριστικά (investment grade ακίνητα) σταθερά μειούμενο. Ως αποτέλεσμα είναι η διάχυση της επενδυτικής ζήτησης και σε ακίνητα τα οποία απαιτούν κεφαλαιακές δαπάνες που ωστόσο προσφέρουν αξιόλογες βραχυχρόνιες υπεραξίες λόγω και της έλλειψης κατασκευής νέου προϊόντος. Ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ τόσο λόγω της ρευστότητάς του όσο και λόγω της ενίσχυσής του με τη σύσταση νέων εταιρειών αναμένεται να συνεχίσει να αποτελεί το βασικό πυλώνα του επενδυτικού όγκου της εγχώριας αγοράς. Ωστόσο ισχυρή αναμένεται και η αύξηση της δραστηριότητας από άλλα επενδυτικά σχήματα με πιο ευέλικτο νομικό ή κανονιστικό πλαίσιο».

Στις εξελίξεις που δείχνουν ότι η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων έχει εισέλθει σε μια νέα πορεία ως παράδειγμα καταγράφεται ο πρόσφατος διαγωνισμός της Alpha Bank για χαρτοφυλάκιο πέντε ακινήτων (γραφειακοί χώροι).

Στην αρχική φάση (μη δεσμευτικές προσφορές) συμμετείχαν οι περισσότερες ΑΕΕΑΠ, Εθνική Πανγαία, Grivalia, Trastor, ωστόσο, στην τελική ευθεία συμμετείχαν μόνον επενδυτικά κεφάλαια και την καλύτερη τιμή (περίπου 90 εκατ. ευρώ) έδωσε το πρωτοεμφανιζόμενο στην Ελλάδα επενδυτικό κεφάλαιο Brook Lane.

Οι εκτιμήσεις στο τέλος του 2018, που ξεκίνησε η διαδικασία, ήταν για συνολική αποτίμηση των πέντε αυτών ακινήτων στην περιοχή των 75 – 80 εκατ. ευρώ.

Στελέχη της αγοράς αναφέρουν ότι η απόδοση με βάση την οποία πουλήθηκε το εν λόγω χαρτοφυλάκιο ήταν 6,8%, όταν τα τελευταία χρόνια το σύνηθες για τα ποιοτικά επαγγελματικά ακίνητα ήταν πάνω από 7%.

Δραστήριο είναι το fund Dromeus Capital για το οποίο τα στελέχη του έχουν δηλώσει ότι ο στόχος είναι να επενδύσει στην ελληνική αγορά το ποσό των 200 εκατ. ευρώ σε επαγγελματικά ακίνητα. Ήδη έχει δείξει τις προθέσεις του με εξαγορές ακινήτων, όπως πέρσι αυτού που στεγάζει την Wind Hellas στο Μαρούσι και με προσφορά 23,6 εκατ. ευρώ, 2,5 εκατ. ευρώ υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης του διαγωνισμού της Εθνικής Leasing.

Τα επενδυτικά κεφάλαια έχουν συνήθως ένα βραχύ επενδυτικό ορίζοντα, αγοράζουν για λογαριασμό των επενδυτών τους με στόχο έπειτα από 3 με 4 χρόνια να πουλήσουν αποκομίζοντας την υπεραξία, σε αντίθεση με τις ΑΕΕΑΠ οι οποίες έχουν ως βασικό στόχο την ανάπτυξη υγειών χαρτοφυλακίων ώστε να μοιράζουν ικανοποιητικό μέρισμα στους μετόχους τους και άρα έχουν μακροπρόθεσμη προοπτική στις επενδύσεις τους.

Δεν είναι λίγα, στο μεταξύ, τα στελέχη της αγοράς που επισημαίνουν ότι η γενικότερη οικονομία της χώρας δεν δικαιολογεί ένα «ράλι» στις τιμές των ακινήτων, προσθέτοντας ότι οι προσφερόμενες τιμές σε κάποιες από τις αγοραπωλησίες που έγιναν δεν δικαιολογούνται.

Όπως σημειώνεται επίσης η πορεία της ελληνικής αγοράς των ακινήτων θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό και από το πόσο γρήγορα θα προχωρήσει η ανάπτυξη του παλιού αεροδρομίου στο Ελληνικό καθώς θα έχει αντίκτυπο σε όλη την οικονομία και φυσικά και στη κτηματαγορά. Στην εξίσωση για πού θα πάει το real estate, θα προσμετρήσουν και οι εξελίξεις στην τεχνολογία, οι οποίες, μεταξύ άλλων, οδηγούν σε σημαντική μεταβολή των απαιτήσεων που έχουν οι χρήστες από ένα κτήριο, ενώ ανοίγει και άλλες αγορές όπως είναι αυτή των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Αύξηση εσόδων και επισκεψιμότητας για τα εμπορικά κέντρα της Βιοχάλκο

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: Β. Φουρλής: Τι είπε για ΙΚΕΑ, Ιntersport, ακίνητα και προοπτικές

ΜΗ ΧΑΣΕΤΕ: Η Eurobank βγάζει στην αγορά «πακέτο» 187 ακινήτων