Real Estate

Κρίσιμες αποφάσεις για τις ΑΕΕΑΠ: Στη δυσαρέσκεια για τη φορολογία προστίθεται η ρύθμιση για τη «χρυσή βίζα»


Επιφυλάξεις διατυπώνουν στελέχη της αγοράς των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας) αναφορικά με το πώς θα συμπεριληφθούν στη νέα ρύθμιση για τη «χρυσή βίζα» και ενώ το θέμα της φορολογίας τους κυριαρχεί, ειδικά στις εταιρείες με μετόχους ξένους θεσμικούς επενδυτές και στις οποίες το επόμενο διάστημα εκτιμάται ότι θα ληφθούν σημαντικές αποφάσεις.

Σύμφωνα με τις έως τώρα πληροφορίες, η νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Οικονομίας που προωθείται στη Βουλή, προβλέπει πως «χρυσή βίζα» μπορούν να λάβουν και όσοι ξένοι υπήκοοι τοποθετήσουν κεφάλαιο, ύψους τουλάχιστον 400 χιλ. ευρώ, σε ΑΕΕΑΠ που έχει ως σκοπό να επενδύει αποκλειστικά στην Ελλάδα, για απόκτηση μετοχών σε αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου που θα πραγματοποιηθεί.

Όπως επισημαίνεται εφόσον η ρύθμιση αυτή δεν διαφοροποιηθεί θα δημιουργήσει συνθήκες διαχωρισμού των ΑΕΕΑΠ σε δύο κατηγορίες. Αυτών που έχουν επενδύσεις μόνον στην Ελλάδα και αυτών που έχουν συμπεριλάβει στο χαρτοφυλάκιό τους και ακίνητα σε άλλες χώρες. Με άλλα λόγια από τη ρύθμιση, όπως είναι σήμερα διατυπωμένη, εξαιρούνται χωρίς επαρκή αιτιολογία οι δύο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ, η Πανγαία και η Grivalia, οι οποίες έχουν η πρώτη περίπου 15 φορές και η δεύτερη 10, μεγαλύτερο σε αξία χαρτοφυλάκιο από την αμέσως επόμενη (στην κατάταξη με βάση την συνολική αξία των ακινήτων τους) και έχουν επενδύσεις και στο εξωτερικό.

Ταυτόχρονα, πληροφορίες αναφέρουν ότι η δυσφορία των ξένων μετόχων στις ΑΕΕΑΠ έχει κορυφωθεί, για το γεγονός ότι δεν έχει επέλθει διόρθωση στην φορολογία, όπως έχουν «υποσχεθεί» αρμόδια κυβερνητικά στελέχη, ώστε οι εταιρείες να καταστούν και πάλι ανταγωνιστικές έναντι των υπολοίπων ευρωπαϊκών. Οι αναλυτές του κλάδου υπογραμμίζουν ότι οι ΑΕΕΑΠ έχουν θεσμοθετηθεί προκειμένου να επιτρέπουν την έμμεση επένδυση σε επαγγελματικά ακίνητα, θεσμικών, αλλά και απλών επενδυτών με το κίνητρο της χαμηλότερης φορολογίας σε σχέση με τις Ανώνυμες Εταιρείες (ΑΕ) και έναντι ικανοποιητικού μερίσματος. Στις ανταγωνίστριες των ελληνικών ΑΕΕΑΠ ξένες εταιρείες το φορολογικό καθεστώς δεν έχει αλλάξει. Αντίθετα στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ το 2016 η φορολογία αυξήθηκε κατά περίπου 750%.

Σήμερα, όπως εξήγησε πρόσφατα παραθέτοντας τα σχετικά νούμερα ο διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ, Τάσος Καζίνος, μια ΑΕ θα έπρεπε να έχει 2,1 εκατ. ευρώ κέρδη προ φόρων για να πληρώσει 602 χιλ. ευρώ φόρο εισοδήματος, όπως πλήρωσε η Trastor για το 2017 με κέρδη προ φόρων 604 χιλ. ευρώ. Το χειρότερο όμως που αποθαρρύνει την εισροή ξένων κεφαλαίων είναι η φορολόγηση των ταμειακών διαθεσίμων. Στο πλαίσιο αυτό οι ίδιοι αναλυτές εκτιμούν ότι δεν αποκλείεται το επόμενο διάστημα να σημειωθούν εξελίξεις που θα τραυματίσουν την αγορά των ΑΕΕΑΠ, με πιθανές ακόμα και αποχωρήσεις από τον κλάδο.

Υπενθυμίζεται ότι στην Grivalia συμμετέχει με 51,43% η Fairfax Financial Holding, 5% έχει η Pacific Investment Management Company, ενώ άλλοι ξένοι θεσμικοί κατέχουν το 30,44% του μετοχικού της κεφαλαίου. Στην Trastor η οποία κινείται δυναμικά τα τελευταία χρόνια και αναπτύσσεται το 56% ανήκει στην Wert Red και το 39,4% στην Τράπεζα Πειραιώς.

Στην Πανγαία το 65% ανήκει στην Invel Real Estate Management, η οποία  εξειδικεύεται σε επενδύσεις και asset management στο χώρο του ευρωπαϊκού real estate. Μέσα από τις επενδύσεις της στην Πανγαία και το Aphrodite Hills, το μεγαλύτερο ολοκληρωμένο resort στην Κύπρο, η Invel είναι ένας από τους μεγαλύτερους διεθνείς θεσμικούς επενδυτές σε real estate και hospitality στον ευρύτερο Ελλαδικό χώρο.

Στο ποσοστό που διατηρεί στην Πανγαία η Invel συμμετέχουν και άλλα επενδυτικά funds από Αμερική και Ευρώπη, όπως το Castlelake και η York Capital Management η οποία είναι μέλος της κοινοπραξίας που συστάθηκε από την Invel για την αρχική απόκτηση το 2013 του ποσοστού της Πανγαία. Πρόσφατα η Invel ανακοίνωσε μια νέα επένδυση στην Ελλάδα στον τουριστικό κλάδο, την εξαγορά σε συνεργασία με την Dolphin Capital Partners του 85,6% του Nikki Beach Resort και Spa στο Πόρτο Χέλι.

Για την Πανγαία το διάστημα μέχρι το τέλος του έτους πιθανότατα επιφυλάσσει μετοχικές αλλαγές. Σύμφωνα με όσα προβλέπει η συμφωνία των βασικών της μετόχων (Εθνική Τράπεζα με 33% και Invel με 65%) στο εξάμηνο που διανύουμε η Τράπεζα έχει το δικαίωμα του put option (να ζητήσει να πουλήσει τις μετοχές της στην Invel) και η επενδυτική εταιρεία του call option (να ζητήσει να αγοράσει τις μετοχές της Εθνικής) βάσει συγκεκριμένου μοντέλου καθορισμού της τιμής μεταβίβασης. Δεν είναι γνωστό αυτή τη στιγμή ποιος από τους δύο θα ασκήσει το δικαίωμά του. Η Εθνική στο μεταξύ είναι υποχρεωμένη να αποχωρήσει από τις μη καθαρά τραπεζικές δραστηριότητες, όπως είναι τα ακίνητα. Σε κάθε περίπτωση στο τέλος του 2018 η Εθνική Τράπεζα παύει να ασκεί τον έλεγχο της διοίκησης της ΑΕΕΑΠ και να την ενοποιεί στον ισολογισμό της.

Να σημειωθεί ότι για την Πανγαία είναι αναγκαίο να ξεκαθαρίσει το τοπίο ως προς τους βασικούς της μετόχους προκειμένου, μεταξύ άλλων, να γίνουν και οι απαραίτητες κινήσεις για την ενίσχυση της διασποράς της μετοχικής βάσης της (free float). Ως εκ τούτου με ενδιαφέρον αναμένεται που θα καταλήξει η διαπραγμάτευση που σύμφωνα με πληροφορίες βρίσκεται σε εξέλιξη μεταξύ Εθνικής και Invel και η οποία γίνεται υπό τη σκιά της  κωλυσιεργίας των αρμοδίων κυβερνητικών στελεχών να αποκαταστήσουν την ανταγωνιστικότητα των ΑΕΕΑΠ έναντι των ομοειδών τους επιχειρήσεων στο εξωτερικό.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ: Εύρημα-«βόμβα» για την υπόθεση Παπαευαγγέλου: «Τυφλά» για τουλάχιστον 45 μέρες τα «ραντάρ» της Εθνικής Τράπεζας

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ: «Βόμβα» από τον πρόεδρο της Ομοσπονδίας Μεσιτών: «Η περίπτωση Παπαευαγγέλου δεν είναι μοναδική – Έχει στηθεί πυραμίδα»


ΣΧΟΛΙΑ